АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-5590/2023

02 августа 2023 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2023 года, полный текст решения изготовлен 02 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Мастеровой Плюс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Администрации муниципального образования муниципального района «Сосногорск» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Комитет по управлению имуществом администрации муниципального района «Сосногорск» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

о признании права собственности

при участии:

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 16.05.2023,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мастеровой Плюс» (далее – ООО «Мастеровой Плюс», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования муниципального района «Сосногорск» (далее – Администрация МО МР «Сосногорск», Администрация, ответчик) о признании права собственности на объект недвижимости: магазин, Литер А, количество этажей 1, площадь 51,9 кв.м., назначение: нежилое, инвентарный номер Ф-87:422:005:000047800:0100, местонахождение объекта: 

<

...> (в районе дома 65).

Ответчик в отзывом от 16.06.2023 № 244, а также привлеченный по его ходатайству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом администрации муниципального района «Сосногорск» (далее - Комитет) оставляют разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в отзыве от 22.06.2023 № 03-21/005361/23 заявляет об отсутствии своей заинтересованности при рассмотрении данного дела и не оспаривании чьих-либо прав.

Представитель истца на исковых требованиях настаивает.

Ответчик и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства; ходатайствуют о рассмотрении дела в отсутствии своих представителей.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о дате времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, судом установлено следующее.

Постановлением Главы муниципального образования «Город Сосногорск» от 10.03.2004 года №283 «О предварительном согласовании места и утверждении акта выбора земельного участка под установку торгового павильона из металлоконструкций в 6 микрорайоне г.Сосногорска ООО «Ухтинский мясоперерабатывающий комбинат» (далее – ООО «УМПК») предварительно согласовано место установки торгового павильона из металлоконструкций на земельном участке ориентировочной площадью 0,023 га, расположенном в 6 микрорайоне г.Сосногорска и относящегося к категории земель – земли поселений.

По заявлению ООО «УМПК» 26.04.2004г. издано постановление Главы муниципального образования «Город Сосногорск» №568 о предоставлении заявителю в аренду сроком до одного года земельного участка с кадастровым номером 11:19:0801016:183 площадью 0,0230 га, расположенного в районе магазина по ул.Вокзальная, д.65 (6 микрорайон) г.Сосногорска и относящийся к категории земель – земли поселений, под установку торгового павильона.  Соответствующий договор №56 сроком аренды с 26 апреля 2004 года по 21 апреля 2005 года был заключен 26.04.2004г.; 21.04.2005 – перезаключен со сроком действия с 21 апреля 2005 по 16 апреля 2006 года (договор аренды №118 от 21.04.2005г.).

Сведений о расторжении, ином прекращении срока действия указанного договора материалы дела не содержат.

В соответствии с Постановлением от 30.07.2014 №949 на основании совместных заявлений ООО «Мастеровой Плюс» и конкурсного управляющего ООО «УМПК» № 26-кп от 25.06.2014 был переоформлен земельный участок (прекращено право аренды у ООО «УМГТК» и предоставлен земельный участок в аренду ООО «Мастеровой Плюс»).

На основании указанного Постановления № 949 между Комитетом и ООО «Мастеровой Плюс» заключен Договор аренды земельного участка №100 от 30.07.2014, предметом передачи по которому также выступил земельный участок с кадастровым номером 11:19:0801016:183 площадью 230 кв.м. под установку и эксплуатацию торгового павильона, расположенного в районе магазина по ул.Вокзальная, д.65 г.Сосногорска Республики Коми, в границах, указанных в прилагаемом к договору плане границ земельного участка.

В соответствии с п.2.1. договора аренды №100 срок аренды участка устанавливается с 01 июля 2014 года по 30 июня 2015 года и согласно п.9.6. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при отсутствии возражений сторон (п.2 ст. 621 ГК РФ). Как указывает Комитет, договор аренды №100 действует по настоящее время.

Как указывает истец, поводом для оформления прав аренды на земельный участок на ООО «Мастеровой Плюс» послужили следующие обстоятельства.

ООО «Контраст» приобрело спорный магазин, построенный на предоставленном в аренду земельном участке, в составе оборудования у ООО «УМПК» по Договору купли-продажи от 09.11.2012г. с перспективами продажи части оборудования, в том числе и здания спорного магазина, для ведения бизнеса на ООО «Мастеровой Плюс».

В марте 2013 года кредитором ООО «ФИНЛАЙТ» было подано заявление о признании ООО «УМПК» банкротом. Определением Арбитражного суда Республики Коми от 06.05.2013 в отношении ООО «УМПК» возбуждено дело № А29-1692/2013 о несостоятельности (банкротстве). Определением Арбитражного суда Республики Коми от 01.08.2013 (резолютивная часть от 29.07.2013) введена процедура - наблюдение, Решением Арбитражного суда Республики Коми от 03.12.2013 (резолютивная часть от 28.11.2013) ООО «УМПК» признано банкротом, введено конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО3.

В январе 2014 года в рамках возбужденного дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «УМПК» № А29-1692/2013 конкурсным управляющим ФИО3 в Арбитражный суд Республики Коми было подано заявление о признании сделки - Договора купли-продажи от 09.11.2012г. - недействительной и применении последствий недействительности сделки с участием лица, в отношении которого совершена сделка, ООО «Контраст», номер обособленного спора № А29-1692/2013 (3-1014/2014).

Определением от 18.09.2014г. Арбитражным судом Республики Коми утверждено Мировое соглашение, согласно которому Конкурсный управляющий отказывается от требований о признании сделки - Договора купли-продажи от 09.11.2012г. - недействительной и применении последствий недействительности сделки, в связи с намерением Ответчика произвести доплату за оборудование, а спорный магазин остаётся в собственности ООО «Контраст». Приказом конкурсного управляющего ООО «УМПК» №8 от 27.10.2014 магазин исключен из конкурсной массы ООО «УМПК».

Таким образом, в связи с нахождением ООО «УМПК» в стадии банкротства - наблюдение, затем - конкурсное производство, отсутствием возможности у ООО «УМПК» нести расходы по аренде земельного участка по ул. Вокзальная в районе дома 65, наличием у ООО «УМПК» задолженности по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 №118 (требования Администрации MP «Сосногорск» в размере 130 211 руб. 38 коп. по договору аренды от 21.04.2005 №118 на основании ранее вынесенных решений были включены в реестр требований ООО «УМПК» определением от 15.08.2014 по делу № А29-1692/2013 (Т-36358/2014) - определение прилагается, наличием заявления о признании сделки - договора купли-продажи от 09.11.2012 - недействительной с участием лица, в отношении которого совершена сделка, ООО «Контраст» (наличие спора, который завершился 18.09.2014г. утверждением мирового соглашения), наличием у ООО «Мастеровой Плюс» намерений приобрести здание магазина в собственность для ведения бизнеса и оставить за собой земельный участок, в Администрацию от ООО «Мастеровой Плюс» и конкурсного управляющего ООО «УМПК» совместно были поданы заявления о переоформлении права аренды, земельный участок с 30.07.2014 передан в аренду ООО «Мастеровой Плюс», который надлежащим образом выполняет свои обязательства по Договору аренды земельного участка №100: использует по назначению, уплачивает арендные платежи, задолженность отсутствует.

12.10.2016г. после завершения конкурсного производства ООО «УМПК» было исключено из ЕГРЮЛ, после чего 26.10.2016г. 

20 октября 2016 г. между ООО «Контраст» (продавец) и ООО «Мастеровой Плюс» (покупатель) был заключен Договор купли-продажи, согласно п.1.1. которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность Торговый павильон «Русские колбасы». По акту приема-передачи от 20 октября 2016 года указанное в договоре имущество передано покупателю.

Дополнением от 1 июня 2018 года к договору купли-продажи и акту приема-передачи от 20 октября 2016 г., стороны договора привели характеристики объекта недвижимого имущества - оформили сличительную ведомость, согласно которой указанный в договоре Торговый павильон «Русские колбасы» представляет собой нежилое здание – магазин общей площадью 51,9 кв.м., имеющий местонахождение: 

<

...> в районе магазина по ул.Вокзальная, 65, кадастровый номер земельного участка: 11:19:0801016:183. Право собственности в ЕГРН не зарегистрировано. Нам кадастровом учете не состоит.

19.10.2018г. ООО «Контраст» исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.

Как указывает истец, при строительстве здания магазина предыдущим землепользователем не была получена надлежащая разрешительная документация, в связи с чем на сегодняшний день здание имеет статус самовольной постройки.

5 апреля 2023г. Ухтинским отделением Северного филиала ППК «Роскадастр» изготовлен технический паспорт на нежилое здание по адресу: муниципальный район Сосногорск, ул.Вокзальная, литера А; инвентарный номер Ф-87:422:005:000047800:0100. В общих сведениях по зданию указано, что его общая площадь составляет 51,9 кв.м., в том числе основная площадь – 42,5 кв.м., вспомогательная – 9,4 кв.м. Технические характеристики строения содержат сведения о годе постройки: 2005, группе капитальности: IV, число этажей: 1. Здание имеет бетонный ленточный фундамент, стены представляют собой металлический каркас, обшитый сайдингом с утеплителем, перекрытия и покрытия – металлический каркас с утеплителем; оснащено электроосвещением, центральным холодным водоснабжением, канализация – септик.

9 января 2023г. истцом получено заключение эксперта строительно-технической экспертизы по договору №1/12 от 05.12.2022 на объект завершенного строительства: «Магазин» по адресу: 

<

...>.

18 апреля 2023г. кадастровым инженером ФИО4 по заказу ООО «Мастеровой Плюс» подготовлен технический план здания, в заключении которого указано, что при выполнении кадастровых работ, а также в соответствии с представленными документами было установлено, что нежилое здание является объектом капитального строительства и подлежит постановке на государственный кадастровый учет в органе регистрации права.

По обращению с указанными документами к Администрации с заявлением о присвоении предварительного адресного номера нежилому зданию, было вынесено решение об отказе в присвоении объекту адресации адреса от 05.05.2023 №8 на основании того, что отсутствуют случаи и условия для соответствующего присвоения, предусмотренные в пункте 5 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 №1221 «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов»: объект адресации не является объектом капитального строительства; земельный участок не предназначен для размещения объекта капитального строительства.

Согласно представленной Администрацией дополнительной информации, земельный участок предоставлен в аренду не под объект капитального строительства, а под установку торгового павильона, который не является и не признан объектом недвижимости или объектом капитального строительства.

Указанные обстоятельства послужили основанием для подачи настоящего иска о признании права собственности на объект недвижимости. 

Оценив доказательства, представленные сторонами, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Согласно пункта 2 названной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами  землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Истец не является собственником либо субъектом иного вещного права в отношении земельного участка, на котором расположено спорный объект недвижимости.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), в соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При разрешении споров о праве собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, помимо требований, установленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Таким образом, особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке, следовательно, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Не смотря на то, что Администрацией поставлено под сомнение предоставление земельного участка в аренду для целей возведения объекта недвижимости, совокупность собранных по делу доказательств не позволяет заключить о согласовании сторонами предоставления земельного участка в аренду исключительно в целях возведения некапитального строения.

Так, первоначальная разрешительная документация муниципалитета – акт выбора и постановление о предварительном согласовании места и утверждении акта выбора земельного участка – предусматривают возведение объекта строительства по индивидуальному проекту, предусматривающему тепло и электроснабжение от центральных магистралей; ООО «УМПК» предписано получить архитектурно-планировочное задание в ГУ «Управление архитектуры и градостроительства по г.Сосногорску», представить проект на согласование до начала строительства, обеспечить охранную зону трубопровода.

В договоре аренды не указано, что земельный участок предоставлен под размещение торгового павильона из легковозводимых материалов, не относящегося к объектам капитального строительства. Технические характеристики объекта – торговый павильон из металлоконструкций – соответствуют техническому описанию построенного объекта, отраженному в техническом паспорте.

Данные документы, подтверждающие отнесение построенного магазина к объектам капитального строительства, участниками дела не оспорены.

В то же время истцом не представлено надлежащих доказательств получения прежними обладателями здания разрешительной документации на строительство объекта недвижимости и ввод данного объекта в эксплуатацию.

В силу ст.ст. 49 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения соответствующего разрешения, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 ГрК РФ).

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено, что при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Согласно п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Информационное письмо) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что истец полагал, что имеющихся разрешительных документов достаточно для подтверждения факта правомерного строительства и эксплуатации объекта.

Согласно п. 26 Постановления № 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 13 Информационного письма разъяснено, что в случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу ст. 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В заключении эксперта ООО «СтройКачество» указано, что здание является объектом завершенного строительства, полностью благоустроено, подключено к сетям электро- и водоснабжения и водоотведения (договоры с ОАО «МРСК Северо-Запад» от 27.03.2014, ОАО «Водоканал» №53 от 01.06.2014), содержится в надлежащем виде, в исправном состоянии. Внутренняя отделка выполнена, обеспечены условия для работы, отдыха, хранения продукции.

Работы по строительству нежилого здания «Магазин» выполнены в соответствии с действующими нормативами. Эксперт пришел к выводу, что объект соответствует требованиям строительных, противопожарных, градостроительных и других норм, предъявляемых к данному виду объектов. Исходя из технического состояния объекта угрозу жизни и здоровья граждан не создает, права третьих и иных лиц при эксплуатации данного объекта не нарушаются.

С учетом заключения экспертизы, суд приходит к выводу о доказанности того, что имеются предусмотренные пунктом 3 статьи 222 ГК РФ основания для признания вещных прав на указанные сооружения.

При указанных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Мастеровой Плюс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) на объект недвижимости: магазин, Литер А, количество этажей 1, площадь 51,9 кв.м., назначение: нежилое, инвентарный номер Ф-87:422:005:000047800:0100, местонахождение объекта: 

<

...> (в районе дома 65).

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                                                 Т.Ф. Изъюрова