АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-14584/2018

г. Киров

05 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2019 года 

В полном объеме решение изготовлено 05 марта 2019 года  

Арбитражный суд Кировской области в составе  судьи Двинских С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев материалы дела по исковому заявлению 

муниципального казенного учреждения администрации Светлополянского городского поселения Верхнекамского района Кировской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 612814, Россия, Кировская область, Верхнекамский район, пгт. Светлополянск, ул. Школьная, д. 5)

к Кировскому областному государственному унитарному предприятию «Облкоммунсервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 610035, Россия, 

<

...> а)

о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды от 01.11.2017 в общей сумме 918 220 рублей 38 копеек,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – не явились,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 18.01.2019,

установил:

муниципальное казенное учреждение администрации Светлополянского городского поселения Верхнекамского района Кировской области (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, с учетом уточнения от 18.01.2019,  к Кировскому областному государственному унитарному предприятию «Облкоммунсервис» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.12.2017 по арендной плате за период с 01.12.2017 по 30.09.2018 в сумме 834 745 рублей 80 копеек.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание и предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, принято судом. Дело рассмотрено по уточненным требованиям.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Кировской области в сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 АПК РФ в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик  с исковыми требованиями не согласен, считает, что размер взыскиваемой арендной платы подлежит уменьшению на сумму расходов, понесенных ответчиком при выполнении ремонтных работ на тепловых сетях, переданных ему по договору аренды, в размере 512252 рубля 00 копеек.

Суд в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ проводит судебное заседание в отсутствие неявившихся.

Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 01.11.2017, согласно которому в аренду передано имущество: внешние сети теплофикации № 1  назначение: 10) сооружения коммунального хозяйства, протяженность 7802 м, расположенные по адресу: Кировская область, Верхнекамский район, пгт.Светлополянск.

Имущество передано арендатору 01.11.2107 по акту приема-передачи.

Согласно пункту 3.1 в редакции протокола согласования разногласий договор заключен на срок с 01 декабря 2017 года по 30 сентября 2018 года.

Пунктами 2.1, 2.2 договора согласно экспертному заключению по результатам проведенных исследований и анализа рыночных данных от 30.10.2017 № 943 предусмотрена арендная плата в размере 1 182 000 рублей 00 копеек в год, в том числе НДС 18% 180 305 рублей 09 копеек в год. Оплата осуществляется с момента подписания акта приема-передачи имущества ежемесячно в размере 1/12 годовой суммы в срок не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата. 

Согласно расчету истца долг ответчика по арендной плате за период с 01.12.2017 по 30.09.2018 года составил 834 745 рублей 80 копеек.

В связи с неисполнением ответчиком условий договора и претензии истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам. 

В силу части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 01.07.2017 № 147-ФЗ) с 01.06.2016 гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Как следует из материалов дела, истец 29.05.2018 направил ответчику претензионное письмо об исполнении обязательств, в котором потребовал оплаты 500 847 рублей 48 копеек задолженности за период с 01.12.2017 по 31.05.2018.

При этом истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2017 по 30.09.2019  в сумме 834 745 рублей 80 копеек (с учетом уточнения).

Таким образом, на момент обращения в суд претензионный порядок по взысканию задолженности суд считает соблюденным в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2017 по 31.05.2018  в сумме 500 847 рублей 48 копеек; в части требований о взыскании задолженности  по арендной плате за период с 01.06.2018 по 30.09.2018 в сумме 333 898 рублей 32  копейки  истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный с 01.06.2016 частью 5 статьи 4 АПК РФ.

При этом суд не принимает в качестве доказательства соблюдения претензионного порядка в части взыскания арендной платы за июнь - сентябрь 2018 года претензию, направленную ответчику почтой 06.11.2018, после обращения с иском в суд (31.10.2018).

Заявление в части требований о взыскании арендной платы в сумме 333 898 рублей 32  копейки следует оставить без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор. 

В пункте 3 статьи 420 ГК РФ установлено, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 304-419 ГК РФ). 

В силу обязательства, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ). 

В статьях 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец свои обязательства исполнил надлежащим образом, что подтверждается договором аренды. Факт надлежащего исполнения истцом своих обязанностей ответчиком не оспорен.

Судом установлено, что в нарушение условий договора ответчик не в полном объеме исполнил обязательства по договору аренды от 01.11.2017, в результате чего задолженность ответчика перед истцом по арендной плате за период с 01.12.2017 по 31.05.2018 составила 500 847 рублей 48 копеек, что подтверждается расчетом суммы задолженности.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Доказательства погашения задолженности ответчиком суду не представлены.

Таким образом, суд признает требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 500 847 рублей 48 копеек обоснованным, соответствующим положениям статьей 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиям договора, документально подтвержденным и подлежащим удовлетворению.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве, о необходимости снижения арендной платы на сумму  произведенных арендатором расходов на проведение работ по устранению аварийных ситуаций, возникающих в ходе отопительного сезона 2017 – 2018 годов, дефектов и неисправностей на тепловых сетях судом рассмотрены и отклоняются ввиду следующего.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с требованиями статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктами 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6  договора арендатор обязуется обеспечивать сохранность переданного имущества и немедленно уведомлять арендодателя о любом повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящим нанести) ущерб имуществу, своевременно принимать меры по предотвращению разрушения или повреждения имущества; не производить переоборудования имущества без письменного разрешения арендодателя; осуществлять полный комплекс мероприятий по техническому обслуживанию имущества в соответствии с требованиями законодательства и настоящего договора; нести все расходы по содержанию переданного имущества, поддерживать его в технически исправном состоянии и своевременно производить текущий ремонт; производить капитальный ремонт данного имущества и его комплектующих из средств, включенных в тариф.

Судом при анализе договора аренды установлено, что стороны соглашением сторон не изменили порядок распределения обязанностей по проведению  ремонта арендуемого имущества, закрепленный статьей 616 ГК РФ.

Судом установлено, что договор аренды имущества прекратил свое действие по истечению срока, указанного в договоре.

Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Частью 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Суд при принятии решения исходит из  того, что акт приема-передачи от 01.11.2017 подтверждает, что арендодатель свои обязательства по передаче объектов аренды ответчику исполнил надлежащим образом, при этом в акте зафиксировано отсутствие претензий у арендатора в отношении переданного имущества. 

Судом установлено, что 01.10.2018 имущество возвращено арендатором по акту приема-передачи в технически исправном состоянии, степень износа соответствует сроку эксплуатации, стороны претензий друг к другу не имеют.

По условиям пунктов 5.6 – 5.8 договора, регламентирующих порядок возврата имущества при прекращении договора, произведенные арендатором отделимые улучшения, являются собственностью арендатора; неотделимые улучшения – собственностью арендодателя; арендатору возмещается стоимость неотделимых улучшений передаваемого имущества, если они произведены из своих средств и с согласия арендодателя.

            Суду не представлено доказательств согласования выполненных спорных работ, смета расходов на проведение капитального ремонта с истцом не согласовывалась, требований неотложного капитального ремонта не подтверждено и в соответствии с имеющимися в материалах дела актом приема-передачи объекты были приняты  ответчиком без замечаний, а также не подтвержден документально размер произведенных затрат.  Кроме того, судом установлено, что в спорный период капитальный ремонт переданного по договору аренды имущества осуществляло ООО «РегионСтройМонтаж» на основании муниципального контракта от 10.05.2018.

Суд отклоняет довод  ответчика о неверном определении экспертом рыночной стоимости размера арендной платы по договору в силу следующего.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ответчик, не соглашаясь с размером арендной платы, определенным оценщиком, доказательств недействительности оценки, представленной истцом в материалы дела, не представил, ходатайства о проведении экспертизы для определения иного размера арендной платы за пользование имуществом либо для проверки достоверности представленного истцом отчета оценщика не заявил. При подписании договора  с экспертным заключением по результатам проведенных исследований и анализа рыночных данных от 30.10.2017 № 943 (прилагался), согласно которому рыночная стоимость размера арендной платы составила 1182000 рублей 00 копеек в год, был ознакомлен согласно пункту 2.1 договора. Оснований считать недостоверной определенную оценщиком величину рыночной стоимости платы за пользование  объектами аренды у суда не имеется.

На основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь частью 5 статьи 4, статьями 49, 110, пунктом 2 части 1 статьи 148, статьями 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

требования муниципального казенного учреждения администрации Светлополянского городского поселения Верхнекамского района Кировской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 612814, Россия, Кировская область, Верхнекамский район, пгт. Светлополянск, ул. Школьная, д. 5) удовлетворить частично.

Взыскать с Кировского областного государственного унитарного предприятия «Облкоммунсервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 610035, Россия, 

<

...> а) в пользу муниципального казенного учреждения администрации Светлополянского городского поселения Верхнекамского района Кировской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 612814, Россия, Кировская область, Верхнекамский район, пгт. Светлополянск, ул. Школьная, д. 5) задолженность по арендной плате в сумме 500 847 (пятьсот тысяч восемьсот сорок семь) рублей 48 копеек.

В остальной части оставить иск без рассмотрения.

Взыскать с Кировского областного государственного унитарного предприятия «Облкоммунсервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 610035, Россия, 

<

...> а) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 13 017 (тринадцать тысяч семнадцать) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.А.Двинских