АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-22884/2017

г. Краснодар

10 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мацко Ю.В., судей Соловьева Е.Г. и Сороколетовой Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Виниченко Е.А., при участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания) от ППК «Фонд развития Территорий» - ФИО1 (доверенность от 30.07.2024), от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар"» – ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 17.03.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Строительная компания "Конкорд"» – ФИО4 (доверенность от 06.12.2023), от кредитора  акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» – ФИО5 (доверенность от 14.09.2021), от  общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лендекс-Девелопмент» – ФИО6 (доверенность от 01.07.2025), от прокуратуры – ФИО7 (удостоверение), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу ООО «Специализированный застройщик Строительная компания "Конкорд"» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 апреля 2025 года по делу                        № А32-22884/2017, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар"» (далее – должник) ООО «Специализированный застройщик Строительная Компания "Конкорд"» (далее – общество) обратилось с заявлением о намерении стать приобретателем прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (уточненные требования).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2024 года заявление общества удовлетворено. Вопрос компенсации залоговым кредиторам, перед которыми у должника не возникли обязательства по предоставлению помещений, выделено в отдельное производство.

Постановление апелляционного суда от 09 апреля 2025 года определение от 20 ноября 2024 года отменено, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить апелляционное постановление, оставить в силе определение суда первой инстанции. Податель жалобы указывает, что заключение Минстроя о невозможности передачи объекта должника обществу не выдавалось. ППК «Фонд развития территорий» отказался от намерения приобрести спорные права. Кроме того, общество не согласно с выводами апелляционного суда относительно отсутствия в материалах дела доказательств наличия возможности финансировать завершение строительства и опыта строительства.

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий должника,                      АО «Россельхозбанк», ППК «Фонд развития территорий», ООО СЗ «Югстройтриумф» просят постановление апелляционного суда оставить без изменения.

В судебном заседании представители общества и ООО  СЗ «Лендекс-Девелопмент» поддержали доводы жалобы, представители конкурсного управляющего должника, АО «Россельхозбанк» и прокуратуры поддержали доводы отзывов на жалобу.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба  подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением от 14.06.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. 

Должнику на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 33268 +/- 64 кв.м., кадастровый № 23:43:0310008:11, категория земель: земли населенных пунктов,  для многоэтажной застройки, для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88, принадлежавшей на праве собственности ФИО8 

На земельном участке в соответствии с разрешениями на строительство от 10.02.2011 № RU 23306000-1410/1-p и 22.12.2008 № RU 23306000-1053-р, выданными Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодар, должником осуществлялось строительство трех многоквартирных жилых домов, имеющих  степень готовности: литер 1 – 12 % готовности, литер 3 – 18% готовности, литер 4 – 31% готовности. Литер 1 зарегистрирован управлением Росреестра по Краснодарскому краю как объект недвижимости, номер государственной регистрации права собственности 23:43:0310008:1111-23/226/2024-1, кадастровый номер 23:43:0310008:1111. Литеры 3 и 4 как объекты недвижимости в Росреестре не зарегистрированы. 

В реестр участников долевого строительства включены требования в общем размере 932 865 033,81 рублей, из которых 654 771 157,75 рублей размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства на жилые помещения, 2 134 333,34 рублей размер денежных требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, 275 959 542,72 рублей - размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения. 

В материалы дела поступили несколько заявлений о намерении приобрести права застройщика на земельный участок. Заявление ООО «Специализированный застройщик Строительная Компания «Конкорд» поступило в суд первым.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции  установил соответствие общества, его генерального директора, учредителей, а также генерального подрядчика требованиям, предъявляемым к приобретателям Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) и Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.08.2016 № 760 «О порядке принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем» (далее – постановление № 760). 

Суд первой инстанции также установил  наличие у общества достаточных средств, необходимых для финансирования завершения строительства объекта незавершенного строительства, учел сведения из  общедоступной информации из Единого федерального реестра сведений о банкротстве, с сайта «Картотека арбитражных дел», реестра недобросовестных поставщиков, реестра недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно которым общество в названных реестрах не числится. Суд исследовал представленные справки  ГУ МВД России о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования в отношении генерального директора ООО «СЗ СКК» и его учредителя; сведения, полученные с сайта Федеральной налоговой службы России об отсутствии в реестре дисквалифицированных лиц записи о запрашиваемом лице.

Наличие у общества финансовой  возможности в объеме, достаточном для финансирования завершения строительства подтверждается договором об открытии кредитной линии о предоставлении Сбербанком России кредита на цели достройки.

Установлено отсутствие у общества нарушений требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что подтверждается справкой Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края. Общество и генеральный подрядчик имеют опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, что подтверждается материалами дела. 

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции и отказал в удовлетворении требования в связи с недоказанностью финансовой состоятельности общества завершить строительство спорных объектов недвижимости. Кроме того, по мнению апелляционного суда, общество не обладает достаточным опытом для строительства многоэтажных работ, а также не получило положительное заключение от Минстроя России о передаче имущества и обязательств застройщика.

Вместе с тем апелляционный суд не учел следующее.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов; применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12; далее – постановление № 15510/12).

Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанных с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве). Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 указанного Закона под участником строительства понимается также физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежное требование.

В качестве доказательств наличия финансовой возможности произвести достройку многоквартирных жилых домов общество представило в материалы дела заключенный с ПАО «Сбербанк России» договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 07.11.2024 с  лимитом 8 760 950 259 рублей. Указанная сумма полностью покрывает расходы на завершение строительства, что опровергает вывод апелляционного суда об отсутствии у общества финансовой возможности произвести достройку многоквартирных жилых домов.

Вывод апелляционного суда  о заключении Минстроя России о невозможности передачи объекта обществу, изложенном в письме от 07.10.2024, не соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Из материалов дела следует, что общество обращалось в Минстрой России за получением соответствующего заключения в декабре 2023 года при подаче заявления в арбитражный суд Краснодарского края, а также 25.03.2024 и 03.10.2024.

Из письма от 07.10.2024 следует, что, по мнению Минстроя России, механизм урегулирования хозяйственным обществом обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства может быть реализован только в тех случаях, когда решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства не принято и срок для принятия Фондом такого решения истек. При этом Фондом произведена выплата возмещения гражданам – участникам строительства на общую сумму 478,9 млн рублей. 

В этой части суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что правовая позиция Минстроя России не является заключением о невозможности передачи объекта недвижимости и не может являться препятствием для судебной ревизии соответствия приобретателя требованиям, предъявляемым к застройщикам.

Указанный вывод сделан с учетом следующего.

18 августа 2020 года в рамках настоящего дела фонд обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о намерении стать приобретателем прав должника на два жилых комплекса в 

<

...>, и шоссе Нефтяников, 26.

26 июля 2022 года фонд направил в суд заявление о частичном отказе от заявления о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с неотделимыми улучшениями по адресу 

<

...>, корпуса 1, 3, 4, литера 6А паркинг, кадастровый номер земельного участка 23:43:031008:0011. Указанный отказ принят определением от 26.07.2022. 

Таким образом, фонд реализовал свое право на приобретение прав и обязательств застройщика на спорное имущество, в связи с чем после отказа фонда от заявления приобретателем может быть юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12 основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. 

Представитель конкурсного управляющего должника, возражая против доводов жалобы пояснил, что поскольку  обществу отказано в положительном заключении Минстроя, то имущество должника подлежит реализации с торгов. 

Суд первой инстанции правомерно указал, что конечными приобретателями по договорам долевого участия, являются физические лица, которые не являются профессиональными инвесторами. Физическое лицо, при заключении ДДУ, имело цель получения жилья. В случае передачи прав застройщика, объект будет достроен, физические лица получат жилые помещения, что является приоритетным нежели продажа имущества с торгов и получение частичной компенсации вложенных денежных средств.

В рассматриваемом случае Минстроем России в письме от 07.10.2024 не давалось обществу заключение о невозможности передачи имущества и обязательств застройщика, следовательно суд оценивает представленные обществом доказательства на соответствии всех документов предъявляемым требованиям. 

Определением арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2024 назначена судебная экспертиза для определения технического состояния объектов незавершённого строительства расположенных по адресу г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88 проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Экспертиз» ФИО9 27.09.2024 в суд поступило заключение экспертов ООО «Центр Экспертиз» № 623/1-2024 от 13.09.2024, которое приобщено к материалам дела. В соответствии с заключением эксперта объекты незавершенного строительства литер 1, 3, 4 имеют ограниченно работоспособное состояние. 18.11.2024 в суд поступило заключение экспертов АНО «Краевая Коллегия Судебных Экспертов» № 22884/24 от 14.11.2024, которое приобщено к материалам дела. В соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями расположенными по адресу г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Березанская, 88 составляет 1 297 547 000 руб.

Суд апелляционной инстанции установил, что заключение судебной экспертизы от 14.11.2024 соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 Кодекса, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при проведении исследования эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой, его профессиональная подготовка и квалификация не могли вызывать сомнений, ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования и материалов дела, суд апелляционной инстанции признал его надлежащим доказательством.

Таким образом, средства в размере превышающем совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, то есть 364 681 966,19 рублей, приобретатель обязан перечислить застройщику. Указанная сумма подлежит перечислению ООО «СЗ СКК» на специальный банковский счет должника ООО «ССМУ «Краснодар» в валюте Российской Федерации. 

Общество перечислило в конкурсную массу должника 364 681 966 рублей 19 копеек, подлежащие перечислению на основании пункта 3 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве. Все требования Фонда, включенные в реестр требований кредиторов должника, погашены.

Выводы  апелляционного суда об отсутствии опыта у общества опыта строительства противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Соответствие общества, его генерального директора, учредителей, а также генерального подрядчика, требованиям, предъявляемым к приобретателям Законом о банкротстве, Законом о долевом строительства и Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.08.2016 № 760 «О порядке принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем» установлено судом первой инстанции.

Общество создано в 2014 году, уставный капитал составляет 58 135 000 рублей. Имеет положительный опыт в строительстве многоквартирных жилых домов в подтверждении чего представлены доказательства:

малоэтажные многоквартирные жилые дома литер 10, 11, 12 в Прикубанском округе г. Краснодара на земельном участке с КН 23:43:0124041:2671, общей площадью жилых квартир 5 681 кв м, дата ввода в эксплуатацию 16.11.2021;

малоэтажные многоквартирные жилые дома литер 13, 14 в Прикубанском округе                    г. Краснодара на земельном участке с КН 23:43:0124041:2672, общей площадью жилых квартир 3930  кв м, дата ввода в эксплуатацию 16.11.2021.

Общество входит в группу компаний ССК, основным направлением деятельности которых является строительство жилой и коммерческой недвижимости в Краснодарском крае и регионах России. ССК входит в топ-10 застройщиков Российской Федерации по объёму текущего строительства. Группа компаний ССК ввела в эксплуатацию 21 жилой комплекс общей площадью свыше 1 800 тыс. кв. м, на стадии строительства 132 дома (13 жилых комплексов) и 2 гостиничных комплекса. ССК за период активной деятельности выполняла в полном объеме социальные обязательства по восстановлению прав обманутых дольщиков (ЖК «Пируэт», ЖК «Барселона», ЖК «Аристократ», ЖК «Свобода», ЖК «Крылья»). Группа компаний ССК занимает 2 место во всероссийском рейтинге застройщиков по достройке проблемных объектов.

Из материалов дела следует, что общество заключило договор генерального подряда от 23.09.2024 с ООО «ЮТЕК». Указанная компания имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности.

Таким образом, общество соответствует требованиям, предъявляемым к приобретателю прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обладает возможностью исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства и у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены определения суда первой инстанции.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

С учетом того, что необходимость установления новых обстоятельств по делу отсутствует, поэтому суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, постановление апелляционного суда отменить, определение суда первой инстанции оставить в силе.

Руководствуясь статьями 284 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 апреля 2025 года по делу № А32-22884/2017  - отменить. Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2024 года по делу № А32-22884/2017 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий                                                                               Ю.В. Мацко

Судьи                                                                                                             Е.Г. Соловьев

                                                                                                                         Н.А. Сороколетова