АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А45-17389/2023

г. Новосибирск

30 октября 2023 года

резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2023 года 

решение в полном объеме изготовлено 30 октября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альянс» (ИНН 

<

***>) 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка

при участии  в судебном заседании представителей

истца: ФИО2, доверенность от 01.09.2023, паспорт, диплом 

ответчика: не явился, уведомлен 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее - ответчик управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138, площадью 550029 кв.м, расположенного по адресу: НСО, Новосибирский район МО Боровской сельсовет, обязании заключить договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138 на следующих условиях: абзац первый пункта 2.1. договора изложить в редакции истца (покупателя) следующим образом: «цена выкупа Участка 1170000 (один миллион сто семьдесят тысяч) рублей».

Требования истца мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи возникли разногласия по стоимости земельного участка.  По мнению истца, стоимость земельного участка должна быть определена в размере кадастровой стоимости на момент обращения с заявлением о приобретении его в собственность.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования. 

Ответчик исковые требования не признал, указывая на то, что согласно выписке из ЕГРН, на дату подачи обществом  заявления о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138 в собственность,  его кадастровая стоимость составляла 5277088 рублей  23 копеек,  в связи с чем, у управления отсутствовали основания для заключения договора купли-продажи земельного участка по иной стоимости. Истец, не уведомив представителя собственника земельного участка, обратился в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, управление полагает, что истец не правомерно обратился в уполномоченный орган с целью установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, тем самым существенно снизив кадастровую стоимость земельного участка на основании установления рыночной стоимости в размере 1170000 рублей, тем самым нарушив права и законные интересы Российской Федерации. О том, что истец обратился в уполномоченный орган с целью установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,  управлению стало известно только в ходе рассмотрения дела, что лишило представителя собственника права на защиту нарушенных прав и законных интересов. Управление обратилось к независимому оценщику для составления альтернативного отчета об определении рыночной стоимости земельного участка на май 2021 года. Согласно отчету № 3498/23 от 09.06.2023 рыночная стоимость земельного участка с  кадастровым номером 54:19:050601:2138 составляет 3757000 рублей.

Рассмотрев материалы дела, суд установил. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.03.2022 по делу А45-25817/2021 удовлетворены требования общества к управлению о признании незаконным решения об отказе № 54-АЛ/6251/05 от 03.09.2021 в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:19:050601:2138, суд обязал управление в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении обществу в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138 и выдать обществу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138.

Во исполнение вышеуказанного судебного акта ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 10.03.2023 (далее - проект договор), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:19:050601:2138. В соответствии с пунктом 2.1. проекта договора цена выкупа участка 5277088 рублей 23 копейки.

Выкупная цена была определена продавцом согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого участка без проведения торгов» составляет 100% от кадастровой стоимости земельного участка.

Истец, не согласившись с вышеуказанными условиями договора купли-продажи земельного участка от 10.03.2023, 10.04.2023 направил в адрес ответчика протокол разногласий от 10.04.2023.

Согласно протоколу разногласий от 10.04.2023  абзац первый пункта 2.1. договора в редакции покупателя изложен следующим образом: «цена выкупа участка 1170000 (один миллион сто семьдесят тысяч) рублей, что составляет 100% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138 на дату подачи заявления о предоставлении в собственность данного земельного участка».

Основанием для внесения изменений в договор в части цены земельного участка и подписания протокола разногласий в редакции покупателя, общество полагает выписку и ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138 по состоянию на 18.05.2021, то есть на дату подачи заявления о предоставлении в собственность данного земельного участка, согласно которой кадастровая стоимость составляет 1170000 рублей.

18.04.2023 управление направили в адрес общества подписанные протоколы разногласий к договору купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 10.03.2023 с протоколом согласованных разногласий в следующей согласованной редакции: «Абзац 1 пункта 2.1. договора «Цена выкупа участка 5277088 (пять миллионов двести семьдесят семь тысяч восемьдесят восемь) рублей 23 копейки».

Общество полагает, что цена выкупа земельного участка с кадастровым номерами 54:19:050601:2138, предложенная ответчиком в проекте договора и в протоколе согласования разногласий от 18.04.2023 в согласованной редакции в размере 5277088  рублей 23 копейки не соответствует размеру кадастровой стоимости спорного имущества,  действующей на дату подачи заявления, и возлагает на истца дополнительное бремя. По мнению общества при подготовке проекта договора купли-продажи выкупная стоимость земельного участка определена истцом без учета решения Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 10.08.2021 № УРС-54/2021/000424, которая была определена по состоянию на 22.04.2021, что подтверждается отчетом о рыночной стоимости № 210831/1-ИК от 31.08.2021.

В связи с возникшими разногласиями, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы сторон, суд пришел к следующим выводам. 

По смыслу статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учёт и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

По смыслу пункта 9 части 2 статьи 39.3, пункта 1 части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 утверждены Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, согласно пункту 2 которых цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

Поскольку на момент обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов (18.05.2021) кадастровая стоимость земельного участка согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 10.03.2023 была определена в размере 1170000 рублей (эта кадастровая стоимость определена по состоянию на 22.04.2021 по результатам рассмотрения заявления от 07.09.2021), именно по такой стоимости земельный участок подлежит продаже в собственность истцу.

Правовых оснований для применения недостоверной стоимости земельного участка в размере 5277088 рублей 23 копейки, без учёта решения государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 22.09.2021 № УРС-54/2021/000424, у управления не имелось.

Довод ответчика о неправомерности изменения истцом кадастровой стоимости земельного участка судом отклоняется. 

Правоотношения в сфере установления кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Российской Федерации а также отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируется Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ далее - Закон о государственной кадастровой оценке).

В соответствии со статьей 6 Закона о государственной кадастровой оценке государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации - уполномоченного органа субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации - ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой опенки и инвентаризации» (ГБУ НСО «ЦКО и БТИ»). Основными видами деятельности ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» являются, в том числе, реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, предусмотренных Законом о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки, в том числе, являются:

1) определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик;

3) предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

4) рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

5) сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

5.1) рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним.

Бюджетное учреждение обязано представлять в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию  прав (далее - орган регистрации прав), имеющуюся в распоряжении бюджетного учреждения информацию, необходимую для ведения Единого государственного реестра недвижимости. В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Очередность проведения государственной кадастровой оценки составляет 1 раз в четыре года.

При определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка,  нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Возможность установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости закреплена статьей 22.1. Закона о государственной кадастровой оценке, пунктом 1 данной статьи предусмотрено, что, кадастровая стоимость, в том числе земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке регламентировано, что заявление об оспаривании кадастровой стоимости, может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», созданное в целях реализации государственных полномочий в сфере кадастровой оценки и уполномоченное на рассмотрение заявлений заинтересованных в ее оспаривании лиц, является уполномоченным на принятие решений по представленным отчетам о рыночной стоимости объектов недвижимости и на оценку данных отчетов с применением Федеральных стандартов оценки.

Довод о том, что общество не уведомило представителя собственника земельного участка об обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости, судом не принимается, поскольку законодательством не установлена такая обязанность.  

 Ответчик установленную кадастровую стоимость не оспорил.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, проверив доводы сторон с учётом правового регулирования спорных правоотношений, суд пришёл к выводу о том, что цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138 должна быть определена в размере 1170000 рублей.

Судебные расходы по делу распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить. 

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138, площадью 550029 кв.м.

Изложить пункт 2.1 договора в редакции покупателя: цена выкупа земельного участка 1170000 (один миллион сто семьдесят тысяч) рублей. 

Взыскать с территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альянс» (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                             Н.С. Галкина