﻿	ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва				                                  Дело №А40-3939/21-41-27

Резолютивная часть решения объявлена 21.06.2021

Решение в полном объеме изготовлено 23.07.2021                                                                 

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 17, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем Борисановой В.А., при участии представителей Сиренко Н.В. по доверенности от 05.04.2021 и ответчика Баранова А.С. по доверенности от 20.11.2020, дело по иску ИП Головина Артема Юрьевича (ОГРНИП 319508100226175) к АО «1 Ювелирная сеть» (ОГРН 5187746013670) о взыскании 5 418 737 руб. 94 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 5 418 737 руб. 94 коп., в том числе 3 672 391 руб. 14 коп. арендной платы по договору субаренды нежилого помещения от 01.06.2016 № С007-0105/2016, начисленной за период с апреля 2020 года по 09.12.2020, 442 973 руб. 25 коп. гарантийного платежа, 442 972 руб. 25 коп. в виде штрафа за досрочное расторжение договора аренды, 78 916 руб. 41 коп. дополнительной арендной платы, 781 483 руб. 89 коп. неустойки, начисленной по состоянию на 30.12.2020.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора субаренды нежилого помещения от 01.06.2016 № С007-0105/2016 за период с апреля 2020 года по 09.12.2020 ответчик не уплатил  арендную плату, что повлекло начисление неустойки, не перечислил гарантийный платеж и не уплатил штраф за досрочное расторжение договора.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что в результате перемен сторон по договору субаренды как на стороне арендатора, так и на стороне субарендатора ответчик не может достоверно подтвердить или опровергнуть оплату гарантийного платежа по договору субаренды в срок до 09.06.2016. Кроме того, по данному требованию 09.06.2019 истёк срок исковой давности.

Ответчик указал, что основным видом его экономической длительности является торговля розничная ювелирными изделиями в специализированных магазинах (код ОКВЭД 47.77.2, включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434), с конца марта 2020 года из-за ограничений, введенных в г. Москве в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, помещение, арендованное ответчиком под магазин, использоваться не могло, об уменьшения размера арендной платы и от предоставления ответчику рассрочки по ее уплате истец уклонился, арендную плату за пользование помещением в период действия ограничений начислял в размере, установленном договором, что и явилось причиной образования задолженности.

Не согласился ответчик и с начислением истцом арендной платы за период по 09.12.2020, сославшись на то, что истец  расторг договор субаренды в одностороннем порядке с 17.07.2020, а освободить помещение до указанной даты ответчик не имел возможности, так как в апреле 2020 года истец запретил ответчику доступ в помещение, мотивировав свои действия наличием у ответчика задолженности по арендной плате и по гарантийному платежу.

Кроме того, ответчик заявил ходатайство об уменьшении неустоек на основании ст. 333 ГК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что 01.06.2016 ООО «Селена» в качестве арендатора и ООО «Адамас-Ювелирторг» в качестве субарендатора заключили договор субаренды нежилого помещения № С007-0105/2016, по которому арендатор обязуется с согласия арендодателя предоставить субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) помещения площадью 57 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Луганская, д. 10, - а субарендатор оплачивает арендную плату и использует переданные в аренду помещения под  розничный ювелирный магазин.

Согласно п. 4.4.6 договора субарендатор обязан вносить основную и дополнительную арендную плату в установленные договором сроки, атакже уплачивать иные предусмотренные договором платежи, в том числе штрафы, пени.

Разделом 5 договора предусмотрено, что размер основной арендной платы составляет 112 500 руб. за 1 кв. м в год (534 380 руб. в месяц); основная арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения и перечисляется субарендатором ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца аренды, на основании договора и без выставления счета арендатором; дополнительная арендная плата вносится субарендатором за предыдущий месяц аренды в течение 5-ти банковских дней с момента получения субарендатором выставленного арендатором счета.

Согласно п. 5.5 договора в течение 5-ти банковских дней с момента подписания сторонами договора субарендатор перечисляет арендатору гарантийный платеж в размере 534 380 руб. В соответствии с п. 1.6 договора гарантийный платеж является способом обеспечения исполнения обязательств субарендатора по договору, а также суммой, за счет которой погашается задолженность субарендатора в случае просрочки последним уплаты арендной платы, как основной, так и дополнительной, пеней и иных платежей, обязанность по уплате которых возлагается договором на субарендатора. 

Размер гарантийного платежа равен размеру основной арендной платы за календарный месяц и подлежит пересмотру в момент изменения ставки основной арендной платы. Гарантийный платеж оплачивается субарендатором в течение 5-ти банковских дней с момента подписания договора, а в дальнейшем в течение 5-ти дней с даты подписания дополнительного соглашения о внесении изменений в договор по размеру арендной платы. В случае погашения задолженности субарендатора за счет гарантийного платежа последующие платежи субарендатора направляются на пополнение суммы гарантийного платежа. Оставшаяся после пополнения сумма направляется на погашение пеней и штрафов, после чего денежные средства зачисляются в счет оплаты основной арендной платы. В случае использования гарантийного платежа на погашение задолженности субарендатора арендатор должен об этом письменно уведомить субарендатора, а субарендатор должен пополнить гарантийный платеж не позднее чем в течение 5-ти банковских дней с момента получения уведомления арендодателя.

Гарантийный платеж будет зачтен арендатором за последний месяц аренды при условии, что к этому моменту арендатор не произвел из него вычетов, а если такие вычеты производились в течение срока действия договора, - если  арендатор его пополнил.

В случае отказа арендатора от пролонгации или переоформления договора на новый срок, досрочного расторжения (прекращения договора) по вине арендатора последний обязан возвратить субарендатору полученный гарантийный платеж в течение 5-ти рабочих дней с момента предъявления требования от субарендатора. Арендатор обязан вернуть гарантийный платеж за вычетом задолженности субарендатора, образовавшейся на дату расторжения или прекращения договора.

П. 6.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения субарендатором сроков платежей, предусмотренных разделом 5 договора, субарендатор уплачивает неустойку в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

П. 7.1.2 договора предоставляет арендатору право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор в случае однократного нарушения субарендатором сроков внесения гарантийного платежа, основной или дополнительной арендной платы более чем на 5  календарных дней либо при задержке внесения гарантийного платежа, основной или дополнительной арендной платы суммарно на 5 рабочих дней за 2 периода оплаты в течение срока действия договора. 

В соответствии с п. 7.1.4 договора в случае расторжения договора по основаниям, установленным п. 7.1.2 договора, субарендатор обязан выплатить арендатору штраф в размере однократной основной арендной платы.

Кроме того, п. 7.1.5 договора установлено, что стороны вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом другую сторону не менее чем за 1 месяц, при этом в соответствии с п. 7.2 договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе или по вине субарендатора гарантийный платеж удерживается арендатором в качестве штрафа.

Договором арендатору предоставлено право приостановить субарендатору доступ в помещение в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения субарендатором обязательств по  уплате арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, а также право удерживать имущество субарендатора, при этом обязательства субарендатора по уплате арендной плате и других платежей, предусмотренных договором, сохраняются на весь срок запрета доступа субарендатора в помещение. 

По дополнительному соглашению от 01.12.2017 права и обязанности арендатора перешли к ООО «Евродизель», а по соглашению от 01.11.2019 -  к истцу.

По дополнительному соглашению от 01.04.2019 права и обязанности субарендатора переданы ответчику. 

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.01.2020 площадь арендуемого помещения составляет 45 кв. м,  по окончании действия договора он считается вновь заключенным на срок с 01.01.2020 по 30.11.2020, в период с 01.01.2020 по 31.01.2020 размер основной арендной платы составляет 561 099 руб., в период с 01.02.2020 по 30.11.2020 – 442 973 руб. 25 коп.

Письмом от 24.04.2020 № 042402 истец, ссылаясь на наличие задолженности ответчика по арендной плате за апрель 2020 года и по гарантийному платежу, уведомил ответчика о приостановлении доступа ответчика в арендованное помещение до оплаты задолженности, а письмом от 07.07.2020 № 07/01 расторг договор в одностороннем внесудебном порядке на основании п. 7.1.2 договора с 17.07.2020.  

Согласно расчету истца ответчик не уплатил арендную плату за период с апреля 2020 года по 09.12.2020 в размере 3 672 391 руб. 14 коп., дополнительную арендную плату в размере 78 916 руб. 41 коп, гарантийный платеж в размере 442 973 руб. 25 коп., что повлекло начисление неустойки, размер которой по состоянию на 30.12.2020 составляет 781 483 руб. 89 коп.

Кроме того, истец начислил штраф в размере 442 973 руб. 25 коп. за досрочное расторжение договора аренды по вине субарендатора.

Начисление арендной платы по 09.12.2020 истец объясняет тем, что помещение ответчик не освободил, по акту истцу не передал.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно ст. 314 ГК Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Требования истца основаны на том, что в нарушение условий договора арендная плата за период с 01.04.2020 по 09.12.2020 ответчиком не уплачена.

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства судом установлено, что арендная плата за март 2020 года ответчиком уплачена в полном объеме, с 01.04.2020 торговая деятельность в арендованном ответчиком помещении не велась из-за введения в г. Москве ограничений, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции.

В письме от 25.03.2020 № ЮС-01-258 ответчик обратился к истцу с просьбой пересмотреть условия договора аренды в связи с указанными ограничениями; в письме от 01.04.2020 № ЮС-01-285 ответчик обратился к истцу с просьбой вывезти из арендованного помещения ювелирные изделия в целях обеспечения сохранности товарного запаса. На указанные письма истец не ответил, а в письме от 24.04.2020 № 042402 со ссылкой на п. 7.3 договора уведомил ответчика о запрете доступа в арендуемое помещение до уплаты арендной платы за апрель 2020 года и гарантийного платежа.

В письме от 07.05.2020 № ИСХ-ЮС-01-474 ответчик предложил истцу заключить дополнительное соглашение к договору, арендную плату на период с 29.03.2020 до момента снятия ограничений на торговую деятельность не начислять, а на период до 31.10.2020 арендную плату установить в размере 10 % от товарооборота в месяц.

Письмом от 20.05.2020 № 052001 истец не согласился с условиями ответчика, в случае уплаты ответчиком 70 % от арендной платы за апрель 2020 года в срок до 22.05.2020 согласился на уменьшение размера арендной платы за апрель и май 2020 года до 70 % от установленной договором, в случае уплаты  30 % от арендной платы за апрель 2020 года в срок до 22.05.2020 согласился на уплату оставшихся 70 % в срок не позднее 31.09.2020 (в обоих случаях в качестве условия изменения размера и срока уплаты арендной платы указал на уплату гарантийного платежа).

Дополнительное соглашение к договору сторонами не подписано, а письмом от 07.07.2020 № 07/01 истец расторг договор с 17.07.2020, сославшись на наличие у ответчика задолженности по арендной плате и гарантийному платежу.

Ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предоставляет арендатору по договорам аренды недвижимого имущества право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ внесены изменения и дополнения. В частности, ст. 19 дополнена ч. 4-8, согласно которым арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14-ти рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК Российской Федерации. 

Последняя устанавливает, что договор прекращается с момента получения уведомления об одностороннем отказе от договора (исполнения договора), если иное не предусмотрено  Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В ответе на вопрос № 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, разъяснено, что в соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, при этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

В судебном заседании судом установлено, что ответчик, являясь арендатором нежилого помещения, основным видом деятельности которого согласно выписке из ЕГРЮЛ является торговля розничная ювелирными изделиями в специализированных магазинах (код по ОКВЭД 47.77.2, включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434), правомерно, в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ,  потребовал от истца уменьшить размер арендной платы в связи с невозможностью использования помещения, связанной с введением режима повышенной готовности на территории г. Москвы.

При указанных обстоятельствах, с учетом ответа на вопрос № 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, суд взыскивает с ответчика постоянную арендную плату, начисленную за период за апрель и май 2020 года, уменьшенную на 50 % по сравнению с установленной договором, за период с 01.06.2020 по 16.07.2020 - в размере, установленном договором, что составляет  1 114 577 руб. 86 коп., переменную арендную плату за период с 01.02.2020 по 16.07.2020 в размере 38 520 руб. 19 коп. 

Оснований для взыскания с ответчика арендной платы, начисленной после 16.07.2020, суд не усматривает, поскольку договор субаренды расторгнут истцом с 17.07.2020, а неисполнение ответчиком обязанности освободить арендованное им помещение обусловлено исключительно действиями истца, который в апреле 2020 года запретил ответчику доступ  в помещение, не позволяя ему освободить помещение не только до расторжения договора, но и после, о чем свидетельствует письмо истца от 02.09.2020 № Г-68 в ответ на письмо ответчика от 28.08.2020 № ИСХ-ЮС-01-979.

Суд не усматривает и оснований для взыскания с ответчика гарантийного платежа, поскольку в соответствии со ст. 381.1 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) обеспечительным платежом обеспечивается денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Кодекса; при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, а в  случае ненаступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Поскольку договор субаренды прекратил свое действие 17.07.2020, основания для уплаты ответчиком обеспечительного платежа отпали с указанной даты.

Иск в части требования о взыскании неустоек суд удовлетворяет частично,  по заявлению ответчика применяя ст. 333 ГК Российской Федерации, которая  устанавливает право суда уменьшить неустойку в том случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Суд соглашается с мнением ответчика о том, что неустойки, о взыскании которых просит истец, явно несоразмерны последствиям нарушения ответчиком обязательства, которые заключались в невозможности пользоваться денежными средствами в период просрочки, а потому суд уменьшает сумму пеней, начисленных за нарушение сроков уплаты арендной платы до 10 % от суммы задолженности, что составляет 115 309 руб. 81 коп., и уменьшает сумму штрафа, начисленного за расторжение договора по вине субарендатора, в 2 раза, что составляет 221 486 руб. 63 коп.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 110-112 АПК Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 314, 329, 330, 333, 381.1, 450.1, 614 ГК Российской Федерации, ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично;

взыскать с АО «1 Ювелирная сеть» в пользу ИП Головина Артема Юрьевича  1 489 894 руб. 49 коп., в том числе 1 153 098 руб. 05 коп. арендной платы и 336 796 руб. 44 коп. неустоек, а также 16 698 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                                                      О.А. Березова