АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ     

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-47674/2020

г. Краснодар

13 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 8 июля 2021 года. Полный текст решения изготовлен 13 августа 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципальногообразования Ейского городского поселения Ейского района (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новинка» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>)

о взыскании 467 895 рублей 10 копеек,

при участии в заседании представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация Ейского городского поселения Ейского района (далее – администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новинка» (далее – общество, ООО «Эпсилон») о взыскании 467 895 рублей 10 копеек, из которых 428 013 рублей 47 копеек основного долга, 39 881 рубль 63 копейки неустойки.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды за период с октября 2019 года по сентябрь 2020 года.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 08.07.2021 до 09.35 часов. После перерыва судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как следует из материалов дела, 13.08.2008 между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Ейский район (арендодатель) и ООО «Новинка» (арендатор) заключен сроком на 49 лет договор аренды земельного участка от 13.08.2008 №  № 4200005441 (л/с 

<

***>) (далее – договор), предметом договора аренды является  часть земельного участка площадью 2 053 кв. м, с учетным кадастровым номером 23:42:0204001:61/4 от общей площади земельного участка 200 342 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0204001:61 из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – парк культуры и отдыха, летние кафе, кафе-бар, здание эстрады с кинопроекционным и зрительным комплексом. 

Дополнительным соглашением от 01.08.2011 в договор аренды внесены изменения, в соответствии с которыми права арендодателя по договору перешли к администрации.

В связи с  ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендных платежей со стороны арендатора, письмом от 26.08.2020 за № 1075 администрация уведомила общество о необходимости погашения образовавшейся задолженности, которая составляла 464 438 рублей 89 копеек, в том числе основная сумма долга – 428 013 рублей 47 копеек, неустойка – 39 881 рубль 63 копейки.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 26.08.2021 № 1075 с требованием об оплате существующей задолженности, которая оставлена последним без исполнения.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса) (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. 

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной. 

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Постановлением администрации от 16.10.2019 № 883 внесено изменение в постановление администрации от 14.02.2017 № 91 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Ейского городского поселения Ейского района, предоставленные в аренду без торгов», согласно которому  пункт 5 приложения  дополнен подпунктом 5.3 следующего содержания: «5.3. Арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, устанавливается в размере, равном земельному налогу, установленному в отношении предназначенного для использования в сходных целях и занимаемого зданиями, сооружениями земельного участка, для которого указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, за исключением случаев, указанных в пункте 3.1, подпунктах 3.3.2, 3.3.4 пункта 3.3, пункте 6.2 Порядка, а также за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства». Данное постановление вступило в силу с 01.01.2020.

Вместе с тем, исходя из пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» Постановлением Правительства Российской Федерации №531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582», вступившим в законную силу с 12.08.2017, основные принципы определения арендной платы дополнены ещё одним принципом № 7.

Данный принцип предусматривает, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу №АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу №АПЛ18- 523, разъяснил, что данные положения (принцип №7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте. Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями. 

Данная правовая позиция сформулирована также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018. 

Арендатору на праве собственности принадлежит здание летнего кафе «Новинка» с пристройкой литер А, а, площадью 109,4 кв. м,  и здание шашлычной литер Б, площадью 12,3 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...> (свидетельства о государственной регистрации права от 10.05.2006 серии 23 АА №№ 755082, 755083).

Согласно сведениям публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером 23:42:0204001:61 поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования: общественное питание, парки культуры и отдыха, земельные участки (территории) общего пользования.

Согласно письму главы Ейского городского поселения  Ейского района от 06.05.2019 № 01-2347/19-17 арендуемая обществом часть земельного участка входит в границы территории парка культуры и отдыха им. И.М. Поддубного.  

В соответствии с письмом управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования земельный участок с кадастровым номером 23:42:0204001:61 расположен в территориальной зоне «Р1. Зеленые насаждения общего пользования».

Таким образом, арендуемый земельный участок располагается на территории общего пользования. Поэтому право на приобретение в собственность указанного земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации (пункт 8 статьи 27 и пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В период с 2019 года по 2020 год общество неоднократно обращалось в администрацию с заявлениями о перерасчете арендной платы, исходя из ставки, равной земельному налогу, так как земельный участок ограничен в обороте.

В ответ на данные обращения администрация письмами от 11.08.2020 № 01949/20-11, от 28.02.2020 № 01-267/20-11, от 18.02.2020 № 01-953/2037, от 20.06.2019 № 01-1087/19-11 отказывала в перерасчете арендной платы.

Ввиду того, что договор аренды заключен между истцом и ответчиком после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право на который принадлежит публично-правовому образованию, то арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению согласно принципу № 7 с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте.

Согласно пункту 11 Решения Совета Ейского городского поселения Ейского района от 29.11.2012 № 50/4 «Об установлении земельного налога на территории Ейского городского поселения Ейского района» (в ред. Решений Совета Ейского городского поселения Ейского района от 12.03.2013 № 54/3, от 26.11.2013 № 61/5, от 27.11.2014, № 4/5, от 29.01.2015 № 6/2, от 18.06.2015 № 12/2, от 29.02.2016 № 20/4, от 24.11.2016 № 33/3, от 26.01.2017 № 36/3, от 29.09.2017 № 44/8, от 22.12.2017 № 47/4) налоговая ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка предназначенного для размещения объекта общественного питания, установлена в размере 1,4292%.

Следовательно, верным является представленный ответчиком расчет арендной платы за период с 12.08.2017, исходя из 1,4292% от кадастровой стоимости земельного участка. 

Исходя из вышеизложенного, с 12.08.2017 общество имеет право уплачивать арендную плату в размере, равном земельному налогу в размере 1,4292%. 

Вместе с тем, у администрации с данной даты отсутствовали основания для применения в расчете размера годовой арендной платы 2,5% размера кадастровой стоимости земельного участка. 

Таким образом, с 12.08.2017 годовой размер арендной платы должен составлять: 14 596 597рублей 72 копейки (кадастровая стоимость) * 1,4292% = 208 614 рублей 57 копеек.

Как следует из представленного истцом акта сверки платежей по состоянию на август 2017 года у общества задолженность по арендной плате отсутствовала.

Из представленного истцом акта сверки арендных платежей следует, что за период с августа 2017 года по сентябрь 2020 года общество оплатило арендную плату в размере 723 468 рублей.

Вместе с тем, за указанный период надлежало оплатить всего 627 843 рубля 71 копейку, в том числе: за IV квартал 2017 года – 54 153 рубля 64 копейки, за 2018 год – 208 614 рублей 57 копейки, за 2019 год – 208 614 рублей 57 копейки, I – III кв. 2020 года – 156 460 рублей 93 копейки.

С учетом применения данного расчета, в спорном периоде с 01.10.2019 по 30.09.2020 на стороне ответчика образовалась переплата в размере 95 624 рублей 29 копеек.

Иных документов, подтверждающих изменение обстоятельств за период задолженности, указанный в исковом заявлении, в материалы дела не представлено.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки в сумме 39 881 рубля 63 копеек за период с 01.08.2011 по 26.10.2020. 

Разрешая требование истца о взыскании неустойки, суд исходит из следующего. 

Частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

В случае невнесения арендной платы в установленном порядке арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

То есть, основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.

Поскольку в ходе судебного разбирательства указанные обстоятельства не нашли своего подтверждения, основания для взыскания заявленной неустойки также отсутствуют.

Учитывая названные обстоятельства правовых оснований для удовлетворения исковых требований, суд не усматривает.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований и освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 156, 163,170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов