АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-35376/2018

г. Краснодар

29 января 2019 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 10 января 2019 года

Решение суда в полном объеме изготовлено 29 января 2019 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вороновой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

Истец: ТСЖ Ассоль, г. Геленджик

Ответчик: 

ИП ФИО1, г. Геленджик (1)

ООО «Троя» (2)

Третьи лица: Администрация МО г. Геленджик, г. Геленджик

ООО «Р-ТЭК», г. Геленджик

Признать недействительным в силу ничтожности договор уступки прав от 30.10.2014 г. заключенный между ООО «Троя» и ИП ФИО1 в отношении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93 № 4000001861 от 22.03.2010 г. 

В  судебном заседании участвуют представители:

от истца: представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт

от ответчика 1,2: представитель по доверенности ФИО3, доверенность, паспорт

от третьего лица: представитель не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

ТСЖ Ассоль обратилось в суд с заявлением о признании недействительным в силу ничтожности договор уступки прав от 30.10.2014 г. заключенный между ООО «Троя» и ИП ФИО1 в отношении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93 № 4000001861 от 22.03.2010 г. 

Истец в заседании поддержал заявленное требование.

Ответчик 1 и 2 высказал возражения.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее. 

Постановлением администрации от 10.09.2004 № 1217 оформлено решение о предоставлении ООО «Р-ТЭК» в аренду земельного участка площадью 3964 кв. м (кадастровый номер 23:40:0403034:20), расположенного по адресу: 4 А32-12361/2017 город-курорт Геленджик, ул. Революционная, 21 – угол ул. Курзальной, предназначенного для завершения строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

 На основании постановления администрации от 31.05.2005 №744 ООО «Р-ТЭК» разрешен ввод в эксплуатацию жилого дома (34 квартиры) площадью 6311,2 кв. м, построенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0403034:20.

Для управления названным многоквартирным жилым домом собственниками помещений создано товарищество ТСЖ Ассоль. 

Постановлением администрации от 22.12.2009 № 1246 предписано разделить земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:20 на 3 участка: площадью 2 375 кв. м (кадастровый номер 23:40:0403043:92), площадью 1 302 кв. м (кадастровый номер 23:40:0403043:93); площадью 247 кв. м (кадастровый номер 23:40:0403043:94). 

Администрация (арендодатель) и ООО «Р-ТЭК» (арендатор) заключили договор от 19.01.2010 № 4000001861 аренды земельного участка площадью 1302 кв. м (кадастровый номер 23:40:0403043:93), расположенного по адресу: город-курорт Геленджик, ул. Революционная – угол ул. Курзальной, в целях завершения строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

 22 марта 2010 года ООО «Р-ТЭК» и ООО «Троя» заключили договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды 19.01.2010 № 4000001861.

 На основании дополнительного соглашения от 04.06.2012, заключенного администрацией и ООО «Троя», изменено назначение земельного участка – для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

 30 октября 2014 года ООО «Троя» и предприниматель ФИО1 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды 19.01.2010 № 4000001861. 

На основании соглашения от 21.03.2016 договор от 19.01.2010 № 4000001861 расторгнут. 

Товарищество, полагая, что договор уступки прав от 30.10.2014 г. заключенный между ООО «Троя» и ИП ФИО1 в отношении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93 № 4000001861 от 22.03.2010 г. заключен с нарушением норм действующего законодательства, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пункте 1 статьи 166 и статье 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в период заключения оспариваемого договора) закреплено, что сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

В пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. 

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, а предъявленный им иск выступает средством защиты нарушенного права и законных интересов такого лица. 

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

На основании пункта 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П указал, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется. 

С учетом проведенных норм на момент принятия администрацией решения о разделе и заключении договора аренды от 19.01.2010 исходный земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:20 принадлежал на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. 

Согласно техническому заключению от 10.02.2017 № 17044Т3-2 для эксплуатации взведенного многоквартирного дома необходим земельный участок площадью 4 280 кв. м. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановления Пленумов № 10/22), публично-правовое образование не вправе распоряжаться земельным участком в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. 

В силу норм части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется с учетом его естественных границ, площадь такого участка определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели. При возникновении у третьих лиц права на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права (пункт 68 постановления Пленумов № 10/22). 

По делу N А32-12361/2017 товарищество собственников жилья "Ассоль" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Р-ТЭК", обществу с ограниченной ответственностью "Троя", индивидуальному предпринимателю ФИО1, администрации муниципального образовании город-курорт Геленджик, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 со следующими требованиями:

признать договор аренды N 4000001861 от 19.01.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, расположенного по адресу: 

<

...> - угол ул. Курзальной, заключенный между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО "Р-ТЭК", дополнительное соглашение к договору аренды N 4000001861 от 19.01.2010 от 04.06.2012 недействительными;

признать право аренды ООО "Троя" на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:93, расположенный по адресу: 

<

...> - угол ул. Курзальной, отсутствующим;

признать право ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> - угол ул. Курзальной, с кадастровым номером 23:40:0403034:93 отсутствующим;

обязать ФИО1 не чинить препятствия в пользовании частью земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93 и осуществить за свой счет снос самовольно возведенного объекта недвижимости, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по адресу: 

<

...>, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:20;

в случае невыполнения решения суда обязанности по сносу самовольно возведенного объекта недвижимости ФИО1 в течение 30 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, истец вправе самостоятельно осуществить снос самовольно возведенного объекта с правом взыскания стоимости демонтажных работ со ФИО1

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.201 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018 по делу № А32-12361/2017 в части отказа в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды от 19.01.2010 № 4000001861 отменены. В отмененной части принят новый судебный акт. Признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 19.01.2010 № 4000001861, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, в редакции дополнительного соглашения к нему от 04.06.2012.

Кассационной инстанцией по делу №А32-12361/2017 установлено, что у администрации отсутствовали полномочия на раздел земельного участка, находившегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме , изменение вида его разрешенного использования и передачу в аренду части этого участка ООО «Р-ТЭК», в связи с чем, указано, что договор аренды от 19.01.2010 № 4000001861 (в редакции дополнительных соглашений) является недействительной (ничтожной) сделкой (статьи 168, 209, 608 Гражданского кодекса). 

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).

На основании части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Учитывая вышеизложенное, выводы судебной инстанции по делу №А32-12361/2017 о недействительности (ничтожности) договор аренды от 19.01.2010 № 4000001861 (в редакции дополнительных соглашений) являются преюдициальными применительно к настоящему спору.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) требование, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке.

По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статьи 384 ГК РФ)

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При таких обстоятельствах, поскольку заключенный договор аренды от 19.01.2010 № 4000001861 является ничтожным, договор уступки прав от 30.10.2014 г. заключенный между ООО «Троя» и ИП ФИО1, также является недействительной ничтожной сделкой.

Доказательств, опровергающих указанные выводы, ответчики суду не представили.

Таким образом, требования подлежат удовлетворению. 

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь ст. 120 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 27, 29, 65, 101, 102, 104, 110, 112, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным (ничтожным) договор уступки прав от 30.10.2014 г. заключенный между ООО «Троя» и ИП ФИО1 в отношении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93 №4000001861 от 22.03.2010 г. 

Взыскать с ООО «Троя» и ИП ФИО1 в пользу ТСЖ «Ассоль»  расходы по оплате государственной пошлины по 3000 рублей с каждого (всего 6000 рублей).

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                         А.М. Боровик