128/2024-11089(1) 

 

 ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001  E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-11528/2023

г. Вологда

12 марта 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2024 года.  В полном объеме постановление изготовлено 12 марта 2024 года.  

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе  председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и  

ФИО1 при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2, 

при участии от муниципального образования городского округа «Город  Вологда» в лице администрации города Вологды представителя  

ФИО3 по доверенности от 02.02.2022, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  муниципального образования городского округа «Город Вологда» в лице  администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской  области от 23 января 2024 года по делу № А13-11528/2023,  

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Надежда» (адрес: 160019,  

<

...>; ОГРН 

<

***>,  

ИНН 

<

***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд  Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к  муниципальному образованию городского округа «Город Вологда» в лице  администрации города Вологды (адрес: 160035, Вологодская обл., г. Вологда,  Каменный мост, д. 4; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее –  Администрация) о взыскании 798 006 руб. 40 коп. в возмещение убытков в виде  уплаченной в период с 22.09.2021 по 01.11.2022 арендной платы.  

Решением суда от 23 января 2024 года исковые требования  удовлетворены в полном объеме, кроме того с ответчика в пользу истца  взыскано 18 960 руб. в возмещение расходов по уплате государственной  пошлины; Обществу из федерального бюджета возвращено 400 руб.  государственной пошлины.  

Ответчик с решением суда не согласился, обратился с апелляционной  жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об  отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы ссылается на то, что  решение суда не содержит основанные на правовых нормах выводы о том, в  чем заключается противоправность действий Администрации при реализации  Обществом преимущественного права выкупа, какие именно допущенные  нарушения привели к возникновению причинно-следственной связи между  данными нарушениями и возникшими у Общества убытками. Указывает, что  нарушения норм Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в  государственной или в муниципальной собственности и субъектами малого и  среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные  законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) со  стороны Администрации отсутствуют. По мнению апеллянта, действия  Администрации, связанные с подписанием договора купли-продажи после  урегулирования возникших разногласий, не могут являться результатом ее  недобросовестного поведения, поскольку разногласия относительно  договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, возникшие между  субъектом предпринимательства и уполномоченным органон публично-правового образования, могут быть урегулированы в судебном порядке, и  течение срока заключения договора купли-продажи в данной ситуации  приостанавливается. Полагает, что судом первой инстанции не приняты во  внимание доводы Администрации о том, что в рамках дела № А13-12013/2021  рассматривались разногласия сторон не только по стоимости имущества, но и  по другим заявленным истцом условиям, а именно по пункту 2.2 договора  купли-продажи, касающемуся увеличения срока рассрочки платежа до 10 лет.  Податель жалобы считает, что арендатор, перечислявший арендную плату во  исполнение своего обязательства, основанного на действующем договоре  аренды, не вправе требовать от арендодателя ее возврата в счет возмещения  убытков, а перечисленная арендатором арендная плата не может считаться его  убытками в виде расходов, произведенных для восстановления нарушенного  права. В жалобе также отмечает, что Общество не представило в материалы  дела объективные и достаточные доказательства, бесспорно  свидетельствующие об умышленном и виновном уклонении ответчика от  заключения договора купли-продажи арендуемого помещения, намеренного  затягивания сроков выполнения необходимых действий.  

Представитель апеллянта в судебном заседании поддержал доводы  жалобы в полном объеме.  

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 

АПК РФ в отсутствие представителя Общества, надлежащим образом  извещенного о времени и месте рассмотрения жалобы.  

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав доказательства  по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта,  апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной  жалобы и отмены или изменения решения суда.  

Как видно из материалов дела, Общество являлось арендатором нежилого  здания фабрики сувениров, площадью 806 кв. м, с кадастровым номером  35:24:0304003:135 и земельного участка, площадью 1557 кв. м, с кадастровым  номером 35:24:0304003:129, относящихся к собственности муниципального  образования «Город Вологда», расположенных по адресу: г. Вологда,  

ул. Энгельса, 52. 

Общество 07.04.2021 обратилось в Администрацию с заявлением о  продаже ему используемых объектов в порядке, установленном Законом  

 № 159-ФЗ. 

Администрация произвела оценку рыночной стоимости указанных выше  объектов и приняла постановление от 03.06.2021 № 758 «Об условиях  приватизации нежилого здания с земельным участком по адресу: г. Вологда,  

ул. Энгельса, д. 52», согласно которому цена продажи составила 12 024 000 руб.  и направила в адрес Общества проект договора купли-продажи.  

Общество не согласилось с установленной Администрацией ценой  имущества, подлежащего выкупу, и 15.07.2021 направило протокол  разногласий к договору купли-продажи, согласно которому выкупная цена  составила 3 000 000 руб.  

Отказ Администрации от заключения договора по цене, предложенной  Обществом, явился основанием для передачи разногласий сторон на  разрешение арбитражного суда в рамках дела № А13-12013/2021, которым  урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи указанных объектов недвижимости; спорный пункт договора изложен  в следующей редакции: «2.1. цена имущества составляет 4 981 250 рублей  (НДС не облагается)».  

Посчитав, что оценка, по результатам которой стоимость здания и  участка определена в размере 12 024 000 руб., проведена с нарушением  требований законодательства, Общество направило в Администрацию  претензию, в которой потребовало возместить убытки в виде внесенных в  период с 15.07.2021 по 01.11.2022 арендных платежей.  

Неисполнение Администрацией изложенных в претензии требований в  добровольном порядке послужило поводом для обращения Общества в  арбитражный суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции признал исковые требования правомерными в  полном объеме.  

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены  или изменения решения суда.  

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки,  причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.  

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы,  которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести  для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его  имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо  

получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право  не было нарушено (упущенная выгода).  

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых  положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской  Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что  ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник  ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие  убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). К числу обстоятельств, подлежащих  доказыванию по спорам о возмещении убытков, относится также их размер,  который должен быть установлен с разумной степенью достоверности.  

При этом отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых  для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в  удовлетворении иска.  

В данном случае под убытками Общество понимает расходы по арендной  плате, внесенной за период, когда арендная плата за объекты аренды могла бы  им не уплачиваться в связи с реализацией преимущественного права на  приобретение такого имущества.  

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 6  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в тех  случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном  Законом № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5  названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего  предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не  допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное  соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем  (арендатором) арендной платы после его заключения.  

Процедура выкупа имущества, находящегося в публичной собственности,  субъектами малого и среднего предпринимательства регламентирована  Законом № 159-ФЗ, в том числе предусмотрена обязанность уполномоченного  органа обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной  стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном названным  Законом, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение  об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с  даты принятия отчета о его оценке; обеспечить заключение договора купли-продажи путем направления заявителю в десятидневный срок с даты принятия  решения об условиях приватизации проекта договора купли-продажи  арендуемого имущества, включающего цену, определенную на основании  независимой оценки рыночной стоимости имущества.  

Апелляционная коллегия поддерживает позицию суда первой инстанции  о том, что в случае осуществления Администрацией всех предусмотренных  действий, направленных на реализацию преимущественного права Общества на  приобретение арендуемого имущества, обязательство по внесению арендных  

платежей подлежало бы прекращению ввиду заключения договора купли-продажи.  

Направив заявление о реализации преимущественного права выкупа  арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект  предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным  

статьей 3 Закона № 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы  публичного образования исполняет возложенные на них законом обязанности,  связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен  предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами  публичного образования ненадлежащим образом.  

Довод Администрации об отсутствии вины и о том, что действия  Администрации не признаны незаконными, рассматривался судом первой  инстанции и правомерно отклонен по мотивам, изложенным в решении со  ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 4 информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  31.05.2011 № 145 «Обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел о  возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами  местного самоуправления, а также их должностными лицами» (далее –  Информационное письмо № 145).  

Судом также верно отмечено, что само по себе возникновение между  субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия,  касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения  убытков, поскольку признаваемый Федеральным законом от 29.07.1998  

 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3)  вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает  возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении  несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по  причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности  оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного  Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).  

Вместе с тем согласно правовой позиции, изложенной в определении  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605 (далее – Определение  

 № 304-ЭС23-9605), существенное расхождение между ценой, указанной в  проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом  субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной  решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при  заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает,  что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту  предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не  могли быть приняты разумным участником оборота.  

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об  урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- 

продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит  вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.  

При рассмотрении дела № А13-12013/2021 по иску Общества к  Администрации об урегулировании разногласий суд установил, что ответчик  направил истцу проект договора купли-продажи объекта недвижимости,  согласно которому выкупная цена составила 12 024 000 руб. Данная цена  определена Администрацией на основании отчета об оценке от 23.05.2025  

 № 3443/05/2021-2, составленного оценщиком ФИО4  по заявке Администрации.  

Не согласившись с данным условием договора, истец направил ответчику  протокол разногласий с указанием цены 3 000 000 руб., в последующем на  основании отчета об оценке, проведенной Обществом, цена выкупаемого  объекта составила 5 200 000 руб.  

Учитывая заключение судебной экспертизы, проведенной в рамках дела   № А13-12013/2021, рыночная стоимость объекта выкупа составила  

4 981 250 руб., в связи с этим суд в целях урегулирования разногласий между  сторонами по договору купли-продажи установил стоимость выкупаемого  имущества в указанном размере.  

Таким образом, поскольку изначально предложенная Администрацией  цена выкупа арендуемого имущества в 2,5 раза превысила рыночную стоимость  имущества, ссылка ответчика на отсутствие оснований для возложения на  публичное образование гражданско-правовой ответственности в форме  возмещения убытков, как верно указал суд, не может быть правомерной.  

Выводы суда в данной части согласуются с правовой позицией,  содержащейся в Определении № 304-ЭС23-9605.  

По уточненному расчету истца, размер убытков за период с 22.09.2021 по  01.11.2022 составил 798 006 руб. 40 коп.  

Расчет убытков ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен. 

При таких обстоятельствах ввиду доказанности совокупности  обстоятельств для взыскания убытков в виде расходов по арендной плате,  внесенной за период, когда арендная плата за объекты аренды могла не  уплачиваться Обществом в связи с реализацией преимущественного права на  приобретение такого имущества, исковые требования обоснованно  удовлетворены судом в заявленном в иске размере.  

С учетом положений статей 16, 125, 1069, 1071 ГК РФ, статьи 158  Бюджетного кодекса Российской Федерации, пункта 1 Информационного  письма № 145, суд также правомерно указал, что требование о взыскании  убытков подлежит удовлетворению за счет средств казны муниципального  образования «Город Вологда».  

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд  не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.  

Доводы, приведенные Администрацией, не опровергают законность и  обоснованность обжалуемого судебного акта, фактически направлены на  переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и  представленных доказательств.  

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы  материального права применены судом правильно, нарушений норм  процессуального права, которые привели или могли привести к принятию  неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.  

В свете изложенного апелляционная жалоба Администрации  удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный  суд  

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 23 января 

2024 года по делу № А13-11528/2023 оставить без изменения, апелляционную  жалобу муниципального образования городской округ город Вологда в лице  администрации города Вологды – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Н.В. Чередина 

Судьи А.Я. Зайцева 

О.Б. Ралько