ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-17861/2017

18 июля 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  11 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  18 июля 2018 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей  Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём Бака М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4200/2018) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.02.2018 по делу № А75-17861/2017 (судья Лысенко Г.П.), 

принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к закрытому акционерному обществу «Стел и К» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 2 721 419 руб. 38 коп.,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» – ФИО1 (паспорт, по доверенности от 01.02.2018 сроком действия 3 года);

от закрытого акционерного общества «Стел и К» – генеральный директор ФИО2 (паспорт, на основании приказа от 19.03.2018), представитель ФИО3 (удостоверение, по доверенности от 05.07.2018 сроком действия 1 год); 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» (далее по тексту – ООО «УК «Центр Менеджмент», истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «СТЕЛ и К» (далее по тексту – ЗАО «СТЕЛ и К», ответчик) о взыскании 2 721 419 руб. 38 коп., из которых: 

2 474 017 руб. 62 коп. задолженности, а именно: 

- 132 082 руб. 14 коп. по договору от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 264,2 кв.м за период с 01.01.2015 по 03.02.2015, 

- 2 341 935 руб. 48 коп. по договору от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 1609,8 кв.м за период с 01.01.2015 по 26.03.2015;

247 401 руб. 76 коп. пени по названным договорам за период с 10.01.2015 по 10.03.2015 с учетом применения установленного пунктом 7.1 указанных договоров ограничения размера неустойки - не более 10 % от общей суммы арендной платы.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 12.02.2018 по делу № А75-17861/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку материалами дела подтверждается надлежащее исполнение ООО «УК «Центр Менеджмент» принятых на себя обязательств по передаче в аренду имущества, у ЗАО «СТЕЛ и К» возникла обязанность по внесению арендной платы, которая ответчиком исполнена посредством зачета встречных однородных требований, в связи с чем оснований для взыскания задолженности по договорам аренды от 01.08.2012 и начисленной на нее неустойки не имеется.

Возражая против принятого судебного акта, ООО «УК «Центр Менеджмент» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 12.02.2018 по делу № А75-17861/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что поскольку с момента передачи в собственность ООО «УК «Центр Менеджмент» арендованных ответчиком помещений ремонтные работы в них последним не производились, следовательно, задолженность у истца перед ЗАО «СТЕЛ и К» за ремонт названных объектов отсутствует; стоимость произведенных ремонтных работ в нежилых помещениях была взыскана с их предыдущих собственников в пользу ЗАО «СТЕЛ и К» решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.09.2017 по делу № А75-4452/2017.

Также истец в апелляционной жалобе ссылается, что услуги по поиску инвесторов, арендаторов и покупателей не оказывались ему ответчиком, в связи с чем  у ООО «УК «Центр Менеджмент» не возникло обязанности произвести оплату за них; договор купли-продажи  недвижимого имущества от 05.03.2015 был заключен  без привлечения посредников, в связи с чем не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего оказание ЗАО «СТЕЛ и К» для истца подобного рода услуг.

ООО «УК «Центр Менеджмент» утверждает, что судом первой инстанции не была дана оценка акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2014 по 08.10.2015, из которого следует наличие задолженности у ЗАО «СТЕЛ и К» перед истцом.

 При этом, по мнению подателя жалобы,  акт сверки за 2015 год подписан со стороны ЗАО «СТЕЛ и К» неуполномоченным лицом – вместо действующего генерального директора указанной организации ФИО2, прежним генеральным директором ФИО4

В предоставленных до начала судебного заседания отзывах ЗАО «СТЕЛ и К» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ЗАО «СТЕЛ и К» поступили письменные пояснения к апелляционной жалобе, а также расчет арендной платы за март 2015 года;  ООО «УК «Центр Менеджмент» представило возражения на пояснения к апелляционной жалобе и дополнения к ним. Означенные документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «УК «Центр Менеджмент» поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе с учетом письменных пояснений  к ней, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представители ЗАО «СТЕЛ и К» с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзывах на апелляционную жалобу, возражениях на пояснения к апелляционной жалобе и дополнениях к ним, просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменные пояснения к ней, отзывы на апелляционную жалобу, возражения на письменные пояснения к апелляционной жалобе и дополнения к ним, расчет арендной  платы за март 2015 года, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО5, индивидуальным предпринимателем ФИО6 (арендодатели) и ЗАО «СТЕЛ и К»  (арендатор) заключен договор аренды  нежилого помещения от 01.08.2012, по условиям которого арендодатели передают арендатору в аренду (во временное владение и пользование) встроено-пристроенное помещение общественного назначения, назначение: объект незавершенного строительства, этаж – 1, цокольный, площадь застройки 264,2 кв.м, степень готовности 71 %, инв. № 71:136:001:001225620:0101:20004, лит. А1, А4, адрес: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> этаж, цокольный этаж 16- этажность жилого дома в осях Б1(5с) – Ап/4с(14п) – 10(7с).

В приложении № 1 к договору стороны сделки согласовали, что  ежемесячный размер арендной платы с даты официального открытия по 31.12.2012 составит 95 330 руб., с 01.01.2013 – 119 300 руб.

Также, между индивидуальным предпринимателем ФИО5, индивидуальным предпринимателем ФИО6 (арендодатели) и ЗАО «СТЕЛ и К»  (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.08.2012, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатели передают арендатору в аренду (во временное владение и пользование) встроено-пристроенное помещение общественного назначения, назначение: объект незавершенного строительства, этаж – 1, цокольный, площадь застройки 1609,8 кв.м, степень готовности 71 %, инв. № 71:136:001:001225620:0101:20003, лит. А1, А4, адрес: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> этаж, цокольный этаж 16- этажность жилого дома в осях 11(Гс) – 22п/Ап-Пп(5с).

 Дополнительным соглашением № 1 от 23.07.2014 стороны сделки изложили пункт 1.1 названного договора в следующей редакции:

«арендодатели передали арендатору, а арендатор принят от арендодателей  за плату во временное владение и пользование (аренду) следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение в осях Вс(16п)-22п/Мп(13)-Нп(Зс), назначение: нежилое, общая площадь 185 кв.м. этаж 1, цокольный, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, в осях Вс(16п)-22п/Мп(13)-Нп(Зс), кадастровый номер 86:10:0101200:11488; 

- нежилое помещение в осях Вс(16п)-22п/Нп(Зс)-Пп(5с), назначение: нежилое, общая площадь 182,8 кв.м. этаж 1, цокольный, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, в осях Вс(16п)-22п/Нп(Зс)-Пп(5с), кадастровый номер 86:10:0101200:11486; 

- нежилое помещение в осях 11(Гм)-22п/Ап-Кп(Б1), назначение: нежилое, общая площадь 597,1 кв.м. этаж 1, цокольный, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, в осях 11(Гм)-22п/Ап-Кп(Б1), кадастровый номер 86:10:0101200:11489; 

- нежилое помещение в осях 17п-Пп-22п/12-Кп(Б1), назначение: нежилое, общая площадь 221,6 кв.м. этаж 1, цокольный, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Университетская, д. 31,в осях 17п-Пп-22п/12-Кп(Б1), кадастровый номер 86:10:0101200:11485; 

- нежилое помещение в осях Вс(16п)-21п/Кп(Б1)-Мп(13), назначение: нежилое, общая площадь 318,1 кв.м. этаж 1, цокольный, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ -Югра, 

<

...>, в осях Вс(16п)-21п/Кп(Б1)-Мп(13), кадастровый номер 86:10:0101200:11487».

В приложении № 1 к договору стороны сделки согласовали, что  ежемесячный размер арендной платы с даты официального открытия по 31.12.2012 составит 600 000 руб., с 01.01.2013 – 825 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.1 данных договоров помещение передается арендодателями арендатору в аренду по акту приема-передачи на срок 10 лет с момента подписания договора аренды нежилого помещения и передаточного акта.

В силу пункта 3.11 договоров арендная плата вносится арендатором до 10 числа текущего месяца на расчетные счета согласно выставленным счетам.

Согласно пункту 7.1 договоров при нарушении сроков внесения арендной платы, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 10 % от общей суммы арендной платы.

Договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Нежилые помещения переданы ответчику на основании актов приема-передачи от 01.08.2012. 

Указанные акты подписаны представителем арендатора и арендодателями и скреплены печатями в отсутствие каких-либо замечаний и возражений.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО5, индивидуальным предпринимателем ФИО6 (продавцы) и ООО «УК «Центр Менеджмент» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2014, по условиям которого продавцы продали, а покупатель купил вышепоименованные объекты недвижимого имущества, переданные в аренду ЗАО «СТЕЛ и К» на основании договоров от 01.08.2012.

Соглашением от 03.02.2015 истец и ответчик расторгли договор от 01.08.2012 аренды недвижимого имущества площадью 264,2 кв.м, по акту приема-передачи от 03.02.2015 нежилое помещение было возвращено истцу (л.д. 53).

Между ООО «УК «Центр Менеджмент» (арендодатель), ЗАО «СТЕЛ и К» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Югра - Комплект» (новый арендатор) 19.03.2015 подписано соглашение о передаче договора от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 1609,8 кв.м и по акту приема-передачи от 19.03.2015 помещения были переданы в аренду новому арендатору (л.д. 54-57).

ООО «УК «Центр Менеджмент», ссылаясь на наличие у ЗАО «СТЕЛ и К» задолженности по внесению арендной платы по договорам от 01.08.2012 в размере 2 474 017 руб. 62 коп., направил в адрес последнего претензию от 01.09.2017 с требованием об ее уплате.

Отсутствие действий со стороны ответчика по удовлетворению претензии явилось поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

12.02.2018 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры принято обжалуемое в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенных договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Аналогичная обязанность арендатора по внесению арендной платы установлена в разделе 3 спорных договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Таким образом, в силу приведенных выше положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

Суд первой инстанции, принимая во внимание изложенные выше нормы и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что поскольку материалами дела подтверждается надлежащее исполнение ООО «УК «Центр Менеджмент» принятых на себя обязательств по передаче в аренду имущества, у ЗАО «СТЕЛ и К» возникла обязанность по внесению арендной платы, которая ответчиком исполнена посредством зачета встречных однородных требований, в связи с чем оснований для взыскания задолженности по договорам аренды от 01.08.2012 и начисленной на нее неустойки не имеется.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, поддерживает данный вывод суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно представленному истом расчету, у ответчика возникла задолженность по договору от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 264,2 кв.м за период с 01.01.2015 по 03.02.2015 в размере 132 082 руб. 14 коп. и по договору от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 1609,8 кв.м за период с 01.01.2015 по 26.03.2015 в размере 2 341 935 руб. 48 коп. 

В силу положений статей 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, приведенных в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», обязанностью суда является проверка представленного в подтверждение размера исковых требований расчета истца и ответчика на соответствие нормам материального права и условиям договора.

Необходимость проверки расчета иска на предмет его соответствия нормам законодательства, регулирующего спорные отношения, как подлежащего оценке письменного доказательства по делу, по смыслу статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации входит в стандарт всестороннего и полного исследования судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2016 № 305-ЭС16-8324, от 27.12.2016 № 310-ЭС16-12554, от 29.06.2016 № 305-ЭС16-2863).

Проверив произведенный истцом расчет задолженности, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В рамках договора от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 264,2 кв.м ежемесячный размер арендной платы составляет 119 300 руб., в связи с чем, учитывая, что данный договор расторгнут сторонами 03.02.2015 посредством подписания соответствующего соглашения, ООО «УК «Центр Менеджмент» верно произвело расчет задолженности в общей сумме 132 082 руб. 14 коп., из которых:

- 119 300 руб. за январь 2015 года,

- 12 782 руб. 14 коп. за февраль 2015 года (119 300 руб. : 28 дней х 3 дня).

В рамках договора от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 1609,8 кв.м за период с 01.01.2015 по 26.03.2015 ежемесячный размер арендной платы составляет 825 000 руб., в связи с чем истцом за январь и февраль 2015 года правомерно определена задолженность по оплате в сумме 1 650 000 руб. (825 000 руб. х 2).

 В свою очередь при определении задолженности по указанному договору за март 2015 года истцом не учтено следующее.

Как  указывалось выше, между ООО «УК «Центр Менеджмент» (арендодатель), ЗАО «СТЕЛ и К» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Югра - Комплект» (новый арендатор) 19.03.2015 подписано соглашение о передаче договора от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 1609,8 кв.м, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 1609,8 кв.м. 

В силу пункта 2 соглашения права и обязанности по договору аренды  переходят  от арендатора к новому арендатору с 27.03.2015.

Руководствуясь данным пунктом истец начисление задолженности по арендной плате ЗАО «СТЕЛ и К» за март 2015 года произвел по 26.03.2015.

Между тем существо договора аренды заключается в его реальности, для его заключения необходимо предоставление арендатору объекта аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12.

Поскольку вышеназванное помещение было передано ответчиком на основании соглашения от 19.03.2015 по акту приема-передачи от 19.03.2015 (л.д. 54-57), о чем истец дал согласие, следовательно, с указанной даты обязанность ЗАО «СТЕЛ и К» оплативать арендную плату за пользование данным помещением прекратилась.

Соответственно размер задолженности ЗАО «СТЕЛ и К» перед ООО «УК «Центр Менеджмент» за март 2015 года составит 505 645 руб. 16 коп. (825 000 руб. : 31 день х 19 дней).

При изложенных обстоятельствах общая сумма задолженности ответчика перед истцом по договору от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 1609,8 кв.м за период с 01.01.2015 по 19.03.2015 составила 2 155 645 руб. 16 коп. (825 000 руб. + 825 000 руб. + 505 645 руб. 16 коп.).

 Общий размер задолженности по обоим договорам составляет 2 287 727 руб. 30 коп. (132 082 руб. 14 коп. + 2 155 645 руб. 16 коп.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Исходя из системного толкования положений статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет является одним из способов надлежащего исполнения обязательства.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Для осуществления зачета необходимо, чтобы кредитор по одному обязательству являлся должником по другому, а должник по первому выступал кредитором по второму обязательству.

Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», для прекращения обязательства зачетом согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо не только наличие встречных однородных требований, срок исполнения которых наступил, но и заявление о зачете хотя бы одной из сторон.

Таким образом, при осуществлении зачета сторонами должны быть соблюдены правила, определенные в статьях 410, 411 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности: на момент проведения зачета требования, предъявляемые к зачету, должны реально существовать; требования должны носить встречный характер, то есть кредитор по одному требованию должен быть должником по другому; требования должны быть однородными, то есть иметь один и тот же предмет; срок реализации встречного требования, предъявляемого к зачету, должен наступить к моменту проведения зачета.

При этом, для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

Как указано ответчиком и подтверждается материалами дела, 01.01.2015 ЗАО «СТЕЛ и К» (арендатор) заключил договор субаренды с последующим выкупом № 7/2015 с индивидуальным предпринимателем ФИО7 (субарендатором), согласно которому помещение площадью 264,2 кв.м передается субарендатору с правом дальнейшего выкупа у собственника ООО «УК «Центр Менеджмент».

Согласно пункту 3.8 договора субаренды в осуществлении сделки по купле-продаже помещения общей площадью 264,2 кв.м, между субарендатором или его представителем и арендодателем ООО «Управляющая компания «Центр менеджмент» или ее представителем, арендатор ЗАО «Стел и К» выступает в качестве посредника, вознаграждение посредника определяется соглашением.

Между ЗАО «СТЕЛ и К» и ООО «УК «Центр Менеджмент» подписано соглашение о зачете встречных однородных требований от 19.03.2015, в соответствии с которым стороны прекращают взаимные обязательства, указанные в пункте 2 соглашения (путем проведения зачета встречных однородных требований, а именно:

- задолженность ЗАО «СТЕЛ и К» перед ООО «УК «Центр Менеджмент»  по договорам аренды нежилых помещений от 01.08.2012 площадью 264,2 кв.м и площадью 1609,8 кв.м.; сумма задолженности, подлежащая зачету, составляет 2 474 017 руб. 62 коп.;

- задолженность ООО «УК «Центр Менеджмент» перед ЗАО «СТЕЛ и К» за ремонт указанных помещений, а также за услуги по поиску инвесторов, арендаторов и покупателей; сумма задолженности, подлежащая зачету, составляет 2 474 017 руб. 62 коп. 

Датой зачета является 20.03.2015, после проведения зачета взаимных однородных требований по соглашению какая-либо задолженность ЗАО «СТЕЛ и К» перед ООО «УК «Центр Менеджмент» отсутствует (л.д. 67-69).

31.03.2015 между сторонами по настоящему делу подписан акт взаимозачета № 1 на вышеназванную сумму, которым  задолженность ЗАО «СТЕЛ и К» перед ООО «УК «Центр Менеджмент» по договорам от 01.08.2012 аренды нежилых помещений погашена.

Таким образом, принимая во внимание, что, вопреки доводам апелляционной жалобы, материалами дела, действительно, подтверждается наличие между сторонами денежных требований, основанных на разных договорах, учитывая, что с зачетом требований ЗАО «СТЕЛ и К» обратилось до предъявления ООО «УК «Центр Менеджмент» спорных исковых требований, апелляционный суд полагает, что в данном случае зачет заявленных истцом требований состоялся, задолженность по вышеозначенным договорам аренды погашена.

 При этом ссылка ООО «УК «Центр Менеджмент» на подписание акта взаимозачета от 31.03.2015 № 1 со стороны ответчика  неуполномоченным лицом – ФИО4, утратившей на названную дату полномочия генерального директора организации, а также на фактическое неоказание ответчиком соответствующих услуг, предъявленных к зачету, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Действительно, представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц подтверждается, что с 26.03.2015 полномочия генерального директора ЗАО «СТЕЛ и К» исполняет ФИО2

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 15.12.2009 № 9629/09 по делу № А32-21199/2008-9/310 указал, что бремя доказывания наличия или отсутствия у представителя полномочий в силу статей 8, 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит на той стороне спора (истце или ответчике), от имени которой действует этот представитель.

Следовательно, бремя доказывания наличия у ФИО4 полномочий на подписание акта взаимозачета от 31.03.2015 № 1  лежит на ответчике.

В соответствии с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно пункту 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

В силу пункта 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 123 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение. Равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Об одобрении действий ФИО4 по подписанию акта взаимозачета от 31.03.2015 № 1 свидетельствует факт подписания генеральным директором организации - ФИО2 акта сверки взаимных расчетов за 2015 год, из которого явствует отсутствие задолженности у ЗАО «Стел и К» перед ООО «УК «Центр Менеджмент»,  погашенной на основании соглашения о зачете встречных однородных требований от 19.03.2015 и вышепоименованного акта взаимозачета.

Данный акт сверки взаимных расчетов за 2015 год также скреплен печатью ЗАО «Стел и К». 

Согласно части 5 статьи 2 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» общество вправе иметь печать, штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства индивидуализации. Федеральным законом может быть предусмотрена обязанность общества использовать печать.

Требование о заверении оттиском печати подписи должностного лица содержится в Постановлении Госстандарта России от 03.03.2003 № 65-ст «О принятии и введении в действие государственного стандарта Российской Федерации», в соответствии с пунктом 3.25 которого оттиск печати заверяет подлинность подписи должностного лица на документах, удостоверяющих права лиц, фиксирующих факты, связанные с финансовыми средствами, а также на иных документах, предусматривающих заверение подлинной подписи. Документы заверяют печатью организации.

Печать является одним из способов идентификации юридического лица в гражданском обороте. Юридическое значение круглой печати ЗАО «Стел и К» в удостоверении ее оттиском подлинности подписи лица, управомоченного представлять общество во внешних отношениях, а также того факта, что соответствующий документ исходит от индивидуально определенной коммерческой организации как юридического лица, являющегося самостоятельным участником гражданского оборота.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции заключает, что, подписав акт сверки взаимных расчетов за 2015 год, генеральный директор ЗАО «Стел и К» одобрил действия ФИО4 по подписанию акта взаимозачета от 31.03.2015 № 1, а ООО «УК «Центр Менеджмент», в свою очередь, подтвердило обоснованность предъявленных к зачету со стороны ответчика требований на сумму 2 474 017 руб. 62 коп.

Ссылка ООО «УК «Центр Менеджмент» на акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2014 по 08.10.2015 отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку из данного документа не следует, что в нем отражена именно задолженность по спорным договорам. Более того, содержание названного акта не исключает доказательственную силу иных вышепоименованных документов, представленных в материалы дела.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требования ООО «УК «Центр Менеджмент» о взыскании с ЗАО «Стел и К» задолженности по договорам аренды нежилых помещений от 01.08.2012, размер которой определен судом апелляционной инстанции в сумме 2 287 727 руб. 30 коп., ввиду ее погашения ответчиком посредством зачета встречных однородных требований на сумму 2 474 017 руб. 62 коп.

В части требования о взыскании 247 401 руб. 76 коп. пени по названным договорам суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 7.1 договоров при нарушении сроков внесения арендной платы, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 10 % от общей суммы арендной платы.

В силу пункта 3.11 договоров арендная плата вносится арендатором до 10 числа текущего месяца на расчетные счета согласно выставленным счетам.

Руководствуясь данным пунктом, истец произвел начисление неустойки, начиная с 10 числа каждого месяца.

 Между тем в соответствии со статьей 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

В данном случае 10.01.2015 и 10.03.2015 являлись нерабочими днями; первыми рабочими днями, следующими за ними, являются 13.01.2015 и 11.03.2015, соответственно начисление неустойки за просрочку оплаты арендных платежей в указанные месяцы правомерно производить, начиная с 13.01.2015 и с 11.03.2015.

При этом, как указывалось выше, договор от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 264,2 кв.м расторгнут 03.02.2015.

По общему правилу, расторжение договора, в том числе по соглашению сторон, влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора. Неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора, что следует из пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Следовательно, неустойка в рассматриваемом случае по договору от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 264,2 кв.м подлежит взысканию по 03.02.2015.

В свою очередь, по договору от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 1609,8 кв.м обязательства  за ЗАО «СТЕЛ и К» сохранялись до 26.03.2015, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает правомерным начисление пени по день фактической оплаты долга – по день зачета 20.03.2015.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание приведенную выше корректировку сумм задолженности по арендной плате, расчет неустойки произведен судом апелляционной инстанции следующим образом:

1. по договору от 01.08.2012 аренды нежимого помещения площадью 264,2 кв.м в сумме 1312 руб. 30 коп. за просрочку внесения арендной платы в январе 2015 года за период с 13.01.2015 по 03.02.2015 (119 300 руб. задолженности х 22 дня просрочки х 0,05%);

2. по договору от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 1609,8 кв.м в сумме 46 253 руб. 22 коп., из которых:

- 27 637 руб. 50 коп. за просрочку внесения арендной платы в январе 2015 года за период с 13.01.2015 по 20.03.2015 (825 000 руб. х 67 дней просрочки х 0,05%),

- 16 087 руб. 50 коп. за просрочку внесения арендной платы в феврале 2015 года за период с 10.02.2015 по 20.03.2015 (825 000 руб. х 39 дней просрочки х 0,05%),

- 2528 руб. 22 коп. за просрочку внесения арендной платы в марте 2015 года за период с 11.03.2015 по 20.03.2015 (505 645 руб. 16 коп. задолженности х 10 дней просрочки х 0,05%).

Общая  сумма  неустойки  составляет  47  565  руб.  52  коп.  (1312  руб.  30  коп. + 46 253 руб. 22 коп.).

Поскольку, как указывалось выше, ЗАО «СТЕЛ и К» к зачету предъявлено требование на сумму 2 474 017 руб. 62 коп., в то время как задолженность по арендной плате составляла 2 287 727 руб. 30 коп., следовательно, обязательство ответчика по оплате суммы пени также погашено посредством названного зачета, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.02.2018 по делу № А75-17861/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.Е. Иванова

Судьи

 

Е.П. Кливер

О.Ю. Рыжиков