Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А40-38114/19-60-129

21 июня 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 21 июня 2019 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зайцевой Н.С.,

в заседании приняли участие:

от ответчика – ФИО1 – представитель, по доверенности от 25.02.2019г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «МВР Груп» (ОГРН 1057748491900, ИНН 7717541831, 119311, Москва, ул. Крупской, д.5, офис 2624, дата регистрации 05.10.2005г.) о взыскании 240.058руб. 18коп., о расторжении договора аренды от 15.06.2004г., выселении из нежилых помещений

Установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к ООО «МВР Груп» о взыскании 240.058руб. 18коп., в том числе: 223.478руб. 49коп. долга по арендой плате за период с 01.10.2016г. по 31.10.2018г., 16.579руб. 69коп. пени за период с 06.10.2016г. по 31.10.2018г., о расторжении договора аренды от 15.06.2004г., выселении из нежилых помещений в соответствии со ст.ст.307, 309, 310, 314, 330, 450, 452, 606, 614, 619, 622 ГК РФ.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 15.06.2004г. №07-00303/04.

Истец, извещенный о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск и дополнениям к нему.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителя ответчика, исследовав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителя ответчика, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы, арендодатель) и ООО "МВР ГРУП" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 15.06.2004 №07-00303/04 площадью 33,20кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, сроком действия с 01.12.2002 по 30.06.2025 (в редакции Дополнительного соглашения от 18.12.2015).

Согласно п.6.1 Договора аренды от 15.06.2004 №07-00303/04 ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го текущего месяца.

В соответствии с п.7.1 договора аренды от 15.06.2004 №07-00303/04 при уплате арендатором арендных платежей в установленные сроки, начисляются ни в размере одной трехсотой (1/300) ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки.

Как указывает истец, установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы за период с 01.10.2016 по 31.10.2018 ответчиком не исполнена, в результате чего у него сформировалась задолженность в размере 223.478руб. 49коп.

Претензиями от 25.10.2018 №33-6-211358/18-(0)-1, №33-6-211358/18-(0)-2 ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месячного срока с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет Департамента, а также предлагалось досрочно расторгнуть Договор на аренду нежилого помещения, освободить занимаемое в соответствии с Договором помещение и передать его по акту приема-передачи.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по уплате арендных платежей за период с 01.102016г. по 31.10.2018г., в размере 223.478руб. 49коп. Департамент просит взыскать с ответчика данную сумму задолженности, с начисленными на нее пени за период с 06.10.2016г. по 31.10.2018г. в сумме 16.579руб. 69коп., а также расторгнуть договор и выселить ответчика из занимаемых помещений.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.314 ГК РФ, если в обязательстве предусмотрен срок исполнения, оно должно быть исполнено в обусловленный договором срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, часть 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно п.5.1.4 Договора арендодатель ежегодно производить корректировку арендной платы на основании постановлений Правительства Москвы и (или) распоряжений Департамента имущества города Москвы в связи с изменением официально установленного уровня инфляции, с изменением рыночной стоимости 1кв.м. объекта арены, с изменением методики расчёта арендной платы, с изменением базовой стоимости 1кв.м. строительства, с изменением коэффициента доходности, с изменением коэффициента реновации, с изменением инвентаризационной стоимости объекта, при переуступке прав и обязанностей по договору аренды. Арендодатель обязан уведомить арендаторов о произведённой корректировке арендной платы пул направления в адрес арендатора соответствующего уведомления (п.5.2.4 Договора).

Арендатор обязан в течение месяца с даты отправки арендодателем заказного уведомления об изменении условий договора или изменения величины и порядка начисления арендной платы обратиться за переоформлением настоящего Договора.

Согласно п.6 Договора размер арендной платы определяется расчётом размер арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. В случае изменения условий оплаты аренды объекта к Договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью.

Пунктом 6.6 Договора установлено, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается изменённой в одностороннем порядке. В этом случае Департамент заказным письмом извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным Сторонами через месяце момента направления такого извещения.

При этом, Ответчик является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается в том числе перепиской между Истцом и Ответчиком.

В соответствии со ст.17 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», оказание финансовой поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, может осуществляться в соответствии с законодательством РФ за счет средств бюджетов субъектов РФ, средств местных бюджетов путем предоставления субсидий, бюджетных инвестиций, государственных и муниципальных гарантий по обязательствам субъектов малого и среднего предпринимательства и организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как следует из ст.18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с государственными программами (подпрограммами) РФ, государственными программами (подпрограммами) субъектов РФ, муниципальными программами (подпрограммами).

Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Оказание субъектам малого предпринимательства имущественной поддержки определяется нормативным правовым актом Правительства РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.

Таким образом, Ответчик имеет право на финансовую и имущественную поддержку, установленную законодательством г. Москвы.

В силу пп.1 п.1 ст.18 Закона города Москвы от 26 ноября 2008 года №60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в г. Москве», поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в том числе, и в форме имущественной поддержки.

Согласно п.1 ст.19 Закона города Москвы от 26 ноября 2008 года №60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в г. Москве», имущественная поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется органами исполнительной власти г. Москвы в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного имущества г. Москвы, в том числе земельных   участков,   зданий,   строений,   сооружений,   нежилых   помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе (в том числе на льготных условиях).

В соответствии с п.1 Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 года №800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне г. Москвы» (в редакции Постановления Правительства Москвы от 02.12.2016 N 812-ПП), с 01 января 2017 года установлена ставка арендной платы в размере 3 500 рублей за один кв. м. в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м., находящиеся в имущественной казне г. Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

При этом, дополнительным соглашением от 18.12.2009г. к Договору установлено, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы Стороны пришли к соглашению, что ставка считается измененной в одностороннем порядке. Арендодатель сообщает арендатору заказным письмом с уведомлением с указанием размеров и сроков платежа. Данное изменение считается согласованным через один месяц с момента отправления такого уведомления.

Дополнительным соглашением от 18.12.2015г. срок Договора продлен до 30.06.2025г., ставка арендной платы за 1 кв.м. в год установлена в размере 9 157,00 рублей (без НДС). Данная стоимость определена на основании Отчета об оценке №812г-335 от 07.10.2015г.

После 2015г. дополнительные соглашения об изменениях условий Договора не заключались.

При этом, со стороны Истца в адрес Ответчика уведомлений либо отчета оценщика после 2015г., на основании которого подлежит установлению размер арендной платы, не направлялось.

Письмо, имеющиеся в материалах дела, №33-6-188040/17-(0)-1 от 01.08.2017, не подтверждает изменение размера арендной платы в установленном договором и приведенными нормативно-правовыми актами порядке в спорный период.

То есть, изменения размера арендной платы с 01.01.2017г. произошло не вследствие централизованного изменения арендной ставки, где уведомительного порядка достаточно, а в связи с установлением рыночной ставки арендной платы на основании проведенной оценки.

Данные действия не могут быть расценены в качестве централизованного изменения арендной ставки и по условиям договора требуют заключения дополнительного соглашения.

Таким образом, сторонами не изменен размер арендной платы после заключения дополнительного соглашения от 18.12.2015г., в связи с чем Ответчиком производились оплаты в размере, установленные дополнительным соглашением.

Уведомлений об изменении арендной ставки в адрес Ответчика не поступало.

Пунктом 1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне г. Москвы» с 2013 года установлена минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне г. Москвы, в размере 3500 рублей за 1кв.м. в год, что с учетом площади арендуемого ответчиком помещения составляет 9 683,39 рублей в месяц.

В соответствии с п.3 ст.1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В пункте  1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского 4 кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, истец не заключил дополнительное соглашение с ответчиком о вносимых изменениях, об изменении арендной платы ответчик узнал только из ответа Ответчика от 02.10.2017г. №ДГИ-200762/17-(0)-1. 

Также судом установлено, что Уведомлением от 18.07.2016 №33-6-32371/16-(0)-0  было установлено действие льготной ставки в отношении Ответчика, как субъекта малого бизнеса, в размере 3 500руб. за 1 кв.м.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. В соответствии с пунктом 1, пунктом 1.1 Постановления с 01.01.2017 устанавливается ставка арендной платы в размере 4 500руб. за 1кв.м. в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов. Данная ставка действует и на сегодняшний день (Постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2012 года №800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне г. Москвы» в редакции Постановления Правительства Москвы от 18.12.2018 N 1580-ПП).

Абз. 2 пункта 1.1, устанавливающий обязательный порядок обращения в Межведомственную комиссию, утратил силу, следовательно, с 01.01.2017г. нет обязательного порядка обращения в Межведомственную комиссию за льготой, в связи с чем Ответчик вправе рассчитывать на установление льготной ставки арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 №800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы».

Таким образом, Ответчик обладает правом на применение льготной ставки исходя из размера 4 500руб. в год за 1кв.м. в период с 01.01.2017 по сегодняшний день. Однако, истцом данное право учтено не было.

В связи с тем, что оплата по Договору аренды с 01.01.2017г. по сегодняшний день (с учетом того, что ответчик является объектом малого бизнеса, и площадь аренды составляет 33.20 кв.м.), должна составлять 12 450,00руб. в месяц, на сегодняшний день переплата со стороны Ответчика по договору составила: переплата по ежемесячным арендным платежам в  сумме 475 526,89руб.;  переплата по пеням составляет 25.419,69руб.

Данные обстоятельства истцом не оспорены и аргументированные контрдоводы не представлены.

Кроме того, со стороны ответчика после получения Претензии произведены платежи платежные поручения №752 от 26.11.2018г., №730 от 26.11.2018г., №768 от 10.12.2018г., №63 от 07.03.2019г., №69 от 12.03.2019г., №70 от 12.03.2019г., №82 от 27.03.2019г.

Таким образом, на дату рассмотрения настоящего спора в суде, задолженность ответчика по Договору аренды №07-00303/04 от 15.06.2004г. полностью отсутствует, в связи с чем, требования в части взыскания с Ответчика долга и пени удовлетворению не подлежит.

С учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание, что права истца восстановлены, имущественные интересы истца, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства в 2017г., компенсированы начисленной и оплаченной неустойкой, требования истца о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений удовлетворению не подлежат.

Данные меры, влекущие такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, являются крайними, исходя из принципа стабильности гражданско-правовых отношений, сама по себе реализация права на односторонний отказ возможна в исключительных случаях, непосредственно связанных с необходимостью защиты слабой стороны в договоре: в данном случае ответчик относится к субъекту малого предпринимательства и, соответственно, слабой стороной по данному договору аренды

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что арендатор задолженность по арендной плате и договорной неустойке погасил в полном объеме, является субъектом малого предпринимательства, имеет льготную ставку в оплате аренды, что не было учтено истцом при расчете заявленного им долга. Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными. При этом истец не доказал, что он в значительной степени лишился того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора аренды нежилого помещения, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении требований о расторжении договора и выселении ответчика из арендуемых помещений.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом с учетом ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 450, 452, 614, 619, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 101-103, 110, 112, 123, 131, 156, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья  О.П. Бунина