АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

кассационной инстанции по проверке законности  

и обоснованности судебных актов арбитражных судов, 

вступивших в законную силу

Дело № А84-7303/2022

г. Калуга

25 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18.07.2023  Постановление изготовлено в полном объеме 25.07.2023  

Арбитражный суд Центрального округа в составе:  

председательствующего судьи Шульгиной А.Н.  судей Серокуровой У.В.  

 ФИО1  

при участии в заседании  

от истца:  

общества с ограниченной не явились, извещены надлежаще;  

ответственностью «ССВ»  

от ответчика:  Департамента по имущественным и не явились, извещены надлежаще;  

земельным отношениям города  Севастополя  

от третьего лица: 

Государственного унитарного не явились, извещены надлежаще;  предприятия Севастополя «Управляющая  

компания «Инкерман» 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества  с ограниченной ответственностью «ССВ» на решение Арбитражного суда города  Севастополя от 27.12.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного  апелляционного суда от 10.03.2023 по делу № А84-7303/2022,  

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ССВ» (далее - истец,  Общество, ООО «ССВ», заявитель жалобы) обратилось в суд с иском к  Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя  

(далее - ответчик, Департамент, ДИЗО) о признании недействительной сделки по  одностороннему отказу от договора аренды недвижимого имущества № 03-17 от  25.05.2017, находящегося в собственности города Севастополя, оформленную  требованием № АИ-21/22 от 29.07.2022, а также о признании договора аренды  действующим.  

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечено  Государственное унитарное предприятие Севастополя «Управляющая компания  «Инкерман».  

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27.12.2022,  оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного  апелляционного суда от 10.03.2023, в удовлетворении иска отказано.  

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу  вышеуказанных решения и постановления, истец обратился в суд округа с  кассационной жалобой, в которой просит их отменить.  

В обоснование жалобы заявитель указывает на неверное применение норм  материального права, полагает, что действия Департамента по отказу от договора  аренды, при наличии нерассмотренного заявления о выкупе в порядке  предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, являются злоупотреблением  правом.  

В судебном заседании 04.07.2023 представитель истца поддержал доводы  жалобы. Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о  времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд  округа не направили.  

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 04.07.2023  судебное заседание откладывалось на 18.07.2023.  

В судебное заседание 18.07.2023 лица, участвующие в деле, надлежащим  образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих  представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие  представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК  РФ.  

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность  применения судами норм материального и процессуального права, соответствие  выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу  обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов,  содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа  пришел к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и  постановления апелляционного суда по настоящему делу исходя из следующего.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, недвижимое  имущество (нежилое здание лит «А» и здание сторожки лит. «Б») по адресу: 

<

...> (далее - имущество) находится во владении и  пользовании ООО «ССВ» с 04.07.2007 на основании заключенных договора аренды  от 04.07.2007, договора о продлении действия договора от 04.07.2012 на срок до  04.07.2017, последующего договора аренды № 03-17 имущества, находящегося в  собственности города Севастополя от 25.05.2017 (далее - Договор) сроком  действия до 24.05.2022.  

После 24.05.2022 (по истечении срока действия Договора) Департамент, как  

арендодатель, не произвел действий, связанных с истребованием имущества,  переданного по Договору, а также не произвел административных действий,  связанных с принятием решения о возобновлении арендных отношений, в связи с  чем, Общество продолжало пользоваться объектом аренды.  

Как указывает истец, при наличии неисполненного судебного акта по делу №  А84-7225/2021 об обязании Департамента рассмотреть по существу с принятием  соответствующего решения заявление Общества от 20.07.2021 о реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, последующий  судебный спор по делу № А84-3240/2022 по иску ООО «ССВ» к Департаменту о  признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на  приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, выраженного  в письменном сообщении № 2819/01-10-04-13/02/22 от 25.02.2022, возник  вследствие действий Департамента по закреплению арендуемого Обществом  имущества на праве хозяйственного ведения за ГУПС «Управляющая компания  «Инкерман», с целью, как полагает ООО «ССВ», лишить его возможности  реализовать право на выкуп арендуемого имущества в порядке, предусмотренном  частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях  отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства,  и о внесении изменений в отдельные законодательству акты Российской  Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).  

05.08.2022 Департамент направил в адрес ООО «ССВ» требование об  освобождении и возврате объекта аренды.  

По мнению истца, действия Департамента, направленные на прекращение  ранее заключенного Договора аренды и истребование арендуемого Обществом  имущества, фактически препятствуют в реализации истцом права на приобретение  в собственность нежилых зданий.  

Указанные обстоятельства стали основанием для обращения Общества в суд  с настоящим иском.  

Суды, руководствуясь положениями статей 10, 166-168, 450.1, 610, 621  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального  закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», принимая во внимание  разъяснения, приведенные в Постановлениях Пленума Верховного Суда РФ от  23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации», от 22.11.2016 № 54 «О  некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса  Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» пришли к выводу, что  арендатор после окончания срока действия договора аренды № 03-17 имущества,  находящегося в собственности города Севастополя от 25.05.2017, при отсутствии  возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендуемым  имуществом, в связи с чем спорный договор аренды был возобновлен на  неопределенный срок. Департамент реализовал свое право на односторонний отказ  от исполнения договора. Поскольку Департаментом принято решение об ином  порядке использования имущества - распоряжением Департамента арендованный  истцом объект передан на праве хозяйственного ведения ГУПС «УК «Инкерман»,  то в силу действующего законодательства ответчик правомерно не перезаключил  договор аренды имущества на новый срок. Право арендодателя отказаться от  

договора, продленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от  правовой оценки отказа арендодателя в перезаключении Договора на новый срок.  

Однако судебная коллегия не может согласиться с выводами судов,  положенными в обоснование отказа в удовлетворении иска по следующим  основаниям.  

Из материалов дела усматривается, что 20.07.2021 ООО «ССВ» обратилось в  Департамент с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на  приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ.  

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от  07.06.2021 по делу № А84-7225/2021 признано незаконным бездействие  Департамента, выразившееся в несовершении в установленные сроки действий,  предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, по заявлению ООО «ССВ»  20.07.2021 в отношении спорных объектов, суд также обязал Департамент  рассмотреть по существу с принятием соответствующего решения заявление  Общества от 20.07.2021 о реализации преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества.  

Также вступившим в законную силу судебным актом по делу № А843240/2022 установлено, что после принятия судебного акта по делу № А847225/2021, обязывающего Департамент рассмотреть по существу заявление  общества о выкупе, последний распоряжениями от 30.08.2021 № 4154-РДИ и от  11.10.2021 № 4959-РДИ закрепил спорное имущество за ГУПС «Управляющая  компания «Инкерман» на праве хозяйственного ведения, при этом заявление о  выкупе так и не рассмотрел, а направил Общество для разрешения вопроса о  возможности приобретения арендуемого имущества уже к ГУПС «Управляющая  компания «Инкерман».  

При этом распоряжения полностью не реализованы, право хозяйственного  ведения не зарегистрировано, соответствующая запись в ЕГРН не внесена.  

Суд в деле № А84-3240/2022 установил, что закрепление арендуемого ООО  «ССВ» имущества на праве хозяйственного ведения за ГУПС «Управляющая  компания «Инкерман» не является основанием для отказа в реализации права  заявителя на преимущественное приобретение арендуемого имущества, так как  распоряжения приняты после получения заявления ООО «ССВ» от 20.07.2021.  Кроме того, закрепление данного имущества за ГУПС «Управляющая компания  «Инкерман» не вызвано действительной необходимостью использования  предприятием в своей деятельности, фактически имущество продолжает  находиться во владении и пользовании Общества.  

Отсылая ООО «ССВ» за решением вопроса о реализации им  преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого  недвижимого имущества, Департамент по состоянию на 25.02.2022 фактически  уклоняется от совершения действий, установленных ст. 9 Закона № 159-ФЗ по  заявлению общества от 20.07.2021 и принятия соответствующего решения.  

Поскольку письменное сообщение от 25.02.2022 № 2819/01-10-04-13/02/22  создает правовую неопределенность для Общества в отношении лица,  уполномоченного рассматривать заявление о реализации ООО «ССВ»  преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого  недвижимого имуществ, что приводит к дополнительным препятствиям  реализации имеющегося у общества права приобретения арендуемого имущества,  а, следовательно, нарушению прав ООО «ССВ», суд признал незаконным  

оформленное письмом от 25.02.2022 № 2819/01-10-04-13/02/22 решение  Департамента о необходимости обращения Общества с заявлением о намерении  реализовать преимущественное право приобретения арендуемого имущества в  ГУП города Севастополя «Инкерман».  

Как указал истец, до настоящего времени судебный акт по делу № А847225/2021 Департаментом не исполнен, заявление Общества от 20.07.2021 о выкупе  имущества не рассмотрено.  

Из материалов дела также следует, что Общество 07.04.2022 за исх. № 144  обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора аренды на новый  срок, на которое Департамент указал на необходимость подачи такого заявления  через ГКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и  муниципальных услуг» для предоставления государственной услуги «Заключение  договоров аренды на новый срок с арендатором, надлежащим образом  исполнявшим свои обязательства, в отношении недвижимого имущества,  находящегося в государственной собственности города Севастополя, по истечении  срока договоров аренды».  

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о правомерности  отказа Департамента в перезаключении договора аренды по причине принятия  решения об ином порядке использования имущества, путем принятия  распоряжений о передаче спорного имущества на праве хозяйственного ведения  ГУПС «УК «Инкерман», не соответствуют имеющимся в материалах дела  доказательствам, поскольку такого отказа Департамент не принимал, что прямо  следует из ответа от 22.04.2022 (л.д. 35 том 1).  

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №  134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях  отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,  и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской  Федерации» сформулирован правовой подход, в силу которого по смыслу статьи 3  Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать  наличие у арендатора нарушенного права в случае, когда договор аренды был  прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим  исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на  приобретение.  

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и  защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники  гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.  

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из  своего незаконного или недобросовестного поведения.  

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников  гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не  доказано иное.  

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от  23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон  как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения,  ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и  

законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении  необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано  недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника  гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено  недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств  дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите  принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры,  обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от  недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).  

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что субъект малого  или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при  условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого  имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный  срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о  приватизации данного имущества.  

Учитывая, что до момента подачи Обществом заявления о выкупе  имущества Департамент мер к расторжению договора не предпринимал, а заявляя о  расторжении договора в установленном законом порядке по существу заявление  общества от 20.07.2021 о выкупе имущества не рассмотрел, тем самым длительное  время не исполняет вступивший в законную силу судебный акт по делу № А847225/2021, судам следовало дать оценку поведению Департамента на предмет  добросовестности, не направлены ли такие действия по расторжению договора на  исключение возможности реализации арендатором права на выкуп имущества.  

Судами не дано надлежащей оценки и проверки доводам истца о том, что  принятие решения по заявлению от 20.07.2021 о выкупе в установленные Законом   № 159-ФЗ и вступившим в законную силу судебным актом по делу № А847225/2021 сроки, зависит лишь от воли Департамента, при этом направление  ответчиком в течении длительного времени промежуточных ответов, не  рассмотрение заявление по существу и последующий отказ от договора привел к  ситуации не разрешения вопроса о выкупе.  

Судам следует выяснить насколько добросовестным является поведение  Департамента, не рассмотревшего заявление о выкупе начиная с июля 2021 года и  заявившего об отказе от договора в августе 2022 года, дать оценку на соответствие  такого отказа положениям пункта 4 статьи 1 ГК РФ, подлежит ли в  рассматриваемом случае право истца защите с учетом положений статьи 10 того же  Кодекса и разъяснений, приведенных в пункте 5 Информационного письма  Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134.  

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного  решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных  действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда  кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело  на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеизложенное, установить  обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом  установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы  материального и процессуального права.  

Нарушений норм процессуального права, в силу ч. 4 ст. 288 АПК РФ  являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.  

Согласно ч. 3 ст. 289 АПК РФ, при отмене судебного акта с передачей дела  на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается  арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.  

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 288, 289 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.12.2022 и  постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2023  по делу № А84-7303/2022 отменить, направить дело на новое рассмотрение в  Арбитражный суд города Севастополя.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья А.Н. Шульгина  

Судьи У.В. Серокурова 

ФИО1