АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 19

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А11-2278/2023

г. Владимир

18 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 04.03.2024.

Полный текст решения изготовлен 18.03.2024.   

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области (601501, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (

<

...> ОГРНИП 316332800110711) об обязании устранить недостатки; третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "РТЭК+" (600033, 

<

...>, эт.2, помещ.7); при участии: от истца ФИО3- по доверенности от 15.02.2024 № 731/01-16 (сроком действия на 1 год), от ответчика не явились, от третьего лица не явились (в судебном заседании 28.02.2024 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10 час.40 мин. 04.03.2024), установил.

Администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить недостатки, обнаруженные после приемки в течение гарантийного срока: проседания грунта и асфальтной отмостки под балконом кв.47; множественные проседания участков отмостки по периметру многоквартирного дома; отслоение утеплителя цоколя под кв.27; проседания грунта и асфальтной отмостки под балконом кв.5; наличие нитевидных трещин по фасаду, разрушение штукатурного слоя на лестнице входной группы подъезда № 1 и № 2; разрушение отделки цоколя по периметру многоквартирного дома; частичное разрушение кладки цоколя на площади 0,5 кв.м слева от входа в подъезд.

В обоснование заявленных требований истец сослался на статью 309 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал на наличие у ответчика как подрядчика по контракту от 14.01.2021 № 552 обязательства по гарантийному ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Истец пояснил, что в процессе эксплуатации квартир и относящегося к ним общего имущества дома выявлены указанные выше недостатки общего имущества: данные недостатки подтверждены актами осмотра, ответчиком не оспорены и  являются существенным нарушением требований к качеству приобретенных жилых помещений (квартир) и относящегося к ним общего имущества.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил, требования истца не оспорил.

В ходатайстве от 22.02.2024 ответчик просил отложить судебное заседание в связи с решением вопроса по заключению мирового соглашения.

Представитель истца пояснил, что сторонами не ведутся переговоры относительно заключения мирового соглашения, возразил против отложения судебного заседания.

Арбитражный суд, рассмотрев ходатайство ответчика, руководствуясь статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отказе в его удовлетворении в связи с необоснованностью, а также с учетом возражений истца и срока рассмотрения дела в суде.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "РТЭК+", которое заключение по иску не представило.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

14.01.2021 между администрацией МО город Гусь-Хрустальный (покупатель) и ФИО2 (продавец) на основании протокола рассмотрения единственной заявки на участие в электронном аукционе № 0128300005320000190 от 23.12.2020 заключен контракт № 552 на приобретение 11 жилых помещений, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает с собственность МО город Гусь-Хрустальный 11 жилых помещений (квартир) общей площадью 314,1 кв.м согласно приложению № 1 к настоящему контракту (спецификация), а покупатель обязуется принять товар и оплатить его.

Пунктом 1.2 контракта установлено, что продавец гарантирует, что на момент заключения контракта квартиры находятся в новом многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>. Квартиры передаются покупателю пригодными для заселения и постоянного проживания граждан, не требуют капитального и текущего ремонта; показатели качества, технические, функциональные характеристики квартир приведены в приложении № 1 к контракту (спецификация) (пункт 1.3 контракта).

В соответствии с пунктом 2.1 контракта его цена устанавливается в соответствии с протоколом рассмотрение единственной заявки на участие в электронном аукционе от 23.12.2020 № 0128300005320000190, включает в себя стоимость квартиры с учетом всех расходов.

Согласно пункту 3.1 контракта передача квартир покупателю осуществляется продавцом в установленные контрактом сроки путем подписания акта приемки-передачи (приложение № 2 к контракту) или универсального передаточного документа, в том числе, корректировочных документов к ним. Продавец обязан в момент передачи квартир, расположенных по адресу: 

<

...>, передать покупателю оригиналы следующих документов: техническую документацию (кадастровые паспорта на квартиры); выписки из ЕГРН на передаваемые квартиры; паспорта на установленное в жилом помещении оборудование; документы, подтверждающие отсутствие задолженности по передаваемым квартирам за коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 3.3 контракта комиссия, утвержденная распоряжением администрации муниципального образования город Гусь-Хрустальный, в течение 10 рабочих дней осуществляет приемку квартир, после письменного уведомления продавцом о готовности квартир для передачи. Комиссия проверяет соответствие квартир по качеству требованиям, установленным контрактом; при необходимости запрашивает у продавца недостающие документы и материалы, а также получает разъяснения по представленным документам и материалам; при выявлении несоответствий или недостатков квартир незамедлительно оформляет акт, перечисляющий недостатки и устанавливающий сроки их устранения, при устранении недостатков оформляет акт устранения недостатков; осуществляет иные действия для всесторонней оценки (проверки) соответствия квартир условиям контракта и требованиям законодательства Российской Федерации; по результатам приемки квартир оформляется акт приема-передачи квартир или универсальный передаточный документ в течение 7 рабочих дней.

            Согласно пункту 4.1 контракта продавец несет гарантийные обязательства на жилые помещения (квартиры) и относящееся к ним общее имущество дома сроком – 5 лет с момента подписания акта приема-передачи квартир или универсального передаточного документа; объем предоставления гарантии качества 100 % в течение гарантийного срока. Гарантийный срок в соответствии со сроками, установленными производителями на используемые материалы, установленное оборудование, а именно на: газоиспользующее оборудование, в том числе газовая плита, газовый котел; сантехническое оборудование, в том числе, раковина, ванная, смесители, унитаз-компакт с сиденьем; приборы учета поставляемых ресурсов, в том числе, счетчики, вентиляционное оборудование. Гарантийные сроки на товар, материалы и оборудование исчисляются с момента начала эксплуатации собственником жилого помещения (квартиры). Гарантийные обязательства не распространяются на случаи, не относящиеся к гарантии, а именно: нарушение правил эксплуатации жилищного фонда, в том числе, инженерных систем, бесхозность, либо действия третьих лиц, либо события непреодолимого характера, а также на комплектующие, которые подвержены нормальному износу в процессе эксплуатации, и другие комплектующие, на которые в соответствии с обязательными требованиями ГОСТ гарантия не предоставляется. Если в период гарантийного срока обнаружатся недостатки или дефекты, то продавец (в случае, если он не докажет отсутствие своей вины в их возникновении) обязан устранить их за свой счет в сроки, согласованные сторонами и зафиксированные в акте с перечнем выявленных недостатков и сроком их устранения. Гарантийный срок в этом случае продлевается на период устранения дефектов. Все произведенные работы и используемые материалы должны соответствовать техническим и специальным требованиям качества (нормативно-техническим документам, ГОСТ, СНиП).

Согласно пункту 4.3 контракта при обнаружении в течении гарантийного срока недостатков, дефектов в товаре, в также таких свойств товара, которые препятствуют его нормальному использованию для предусмотренных настоящим контрактом целей, покупатель в течение 2 рабочих дней с момента обнаружения вышеназванных недостатков сообщает об этом продавцу. Если иное прямо не предусмотрено законодательством, продавец обязан в срок не более 10 календарных дней с момента получения соответствующего сообщения за свой счет устранить обнаруженные недостатки.

            Пунктом 10.2 контракта установлено, что он вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и действует до полного исполнения сторонами обязательств по контракту.

В спецификации (приложение № 1) стороны согласовали площадь каждой квартиры, количество комнат, этаж, требования к квартирам, несущим ограждающим конструкциям дома, указано, что квартиры должны соответствовать требованиям, установленным контрактом, техническими регламентами, пригодны для проживания; установили гарантийный срок 5 лет. 

Дополнительным соглашением от 17.06.2021 № 1 стороны внесли изменения в сведения о банковских реквизитах покупателя; дополнительным соглашением от 17.06.2021 № 2 – изложили приложение № 1 (спецификация) в новой редакции.

            Квартиры и техническая документация переданы ответчиком истцу, что подтверждается актами приема-передачи квартир от 18.06.2021: приняты квартиры,  расположенные по адресу: 

<

...>: двухкомнатная квартира № 12 площадью 65,2 кв.м на 3 этаже; однокомнатная квартира № 19 площадью 31,4 кв.м на 4 этаже; двухкомнатная квартира № 22 площадью 50,8 кв.м на 5 этаже; однокомнатная квартира № 23 площадью 30,0 кв.м на 5 этаже; двухкомнатная квартира № 30 площадью 45,7 кв.м на 2 этаже; трехкомнатная квартира № 37 площадью 58,4 кв.м на 3 этаже; трехкомнатная квартира № 41 площадью 58,4 кв.м на 4 этаже; однокомнатная квартира № 43 площадью 38,5 кв.м на 5 этаже; двухкомнатная квартира № 44 площадью 45,2 кв.м на 5 этаже; однокомнатная квартира № 47 площадью 30,1 кв.м на 1 этаже; однокомнатная квартира № 65 площадью 37,7 кв.м на 5 этаже. 

Оплата за квартиры произведена истцом платежными поручениями от 04.02.2021 № 227126, от 04.02.2021 № 227120, от 04.02.2021 № 227124, от 04.02.2021 № 227122, от 09.07.2021 № 52679, от 09.07.2021 № 52680, от 09.07.2021 № 52681, от 09.07.2021     № 52682.

15.06.2022 сотрудниками МКУ "СЕЗ" и ООО "РТЭК" составлен акт осмотра общего имущества МКД № 21 по ул.Старых Большевиков г.Гусь-Зрустальный, в котором отражены следующие выявленные недостатки: наличие грунтовых вод в приямке входа в подвальное помещение МКД, сильный запах неочищенных сточных вод; проседания грунта и асфальтовой отмостки под балконом кв.47, множественные участки проседания отмостки по периметру МКД; наличие нитевидных трещин по фасаду, разрушение штукатурного слоя на левой стороне входной группы подъезда № 2 МКД; разрушение отделки и теплоизоляции цоколя по периметру МКД; намокание фасада в результате протечек в месте примыкания козырька над входной группой 3 подъезда. К акту приложена фототаблица.

В адрес ответчика направлена претензия от 04.08.2022 № 4482/01-09 о необходимости устранить недостатки, указанные в акте осмотра от 15.06.2022.

10.10.2022 сотрудниками МКУ "СЕЗ" и ООО "РТЭК" произведен повторный осмотр жилого дома, в результате которого составлен акт с отражением следующих недостатков: проседание грунта и асфальтовой отмостки под балконом кв.47, множественные проседания участков отмостки по периметру МКД; отслоение утеплителя цоколя под кв.27; проседания грунта и асфальтовой отмостки под балконом кв.5; наличие нитевидных трещин по фасаду, разрушение штукатурного слоя на лестнице входной группы подъезда № 1 и № 2 МКД; разрушение отделки и теплоизоляции цоколя по периметру МКД; частичное разрушение кладки цоколя на площади 0,5 кв.м слева от входа в подъезд № 3. К акту приложена фототаблица.

Полагая, что выявленные недостатки возникли в период гарантийного срока, являются существенным нарушением требований к качеству приобретенных квартир и относящегося в ним общего имущества, не могли быть выявлены при приемке квартир, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, исходя из положений статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации являются объект договора и его цена.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В пункте 3 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455  Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Вместе с тем согласно разъяснениям, приведенным в абзаце первом пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

В соответствии с пунктом 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Пунктом 2 названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, проанализировав условия контракта от 14.01.2021 № 552, суд приходит к выводу, что по своей правовой природе он является договором строительного подряда, соответственно к правоотношениям сторон, связанным с исполнением контракта, подлежат применению нормы главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 754 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

В пункте 1 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

В силу пункта 2 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Условиями пункта 4.1 контракта от 14.01.2021 № 522  предусмотрено, что гарантийный срок на квартиры и относящееся к ним общее имущество  дома   -   5   лет  с   момента   подписания   акта   приема-передачи   квартир.   Объем предоставляемой гарантии качества - 100% в течение гарантийного срока. 

Условиями пункта 4.3 контракта от 14.01.2021 № 522  предусмотрено, что при обнаружении в течении гарантийного срока недостатков, дефектов в товаре, в также таких свойств товара, которые препятствуют его нормальному использованию для предусмотренных настоящим контрактом целей, покупатель в течение 2 рабочих дней с момента обнаружения вышеназванных недостатков сообщает об этом продавцу. Если иное прямо не предусмотрено законодательством, продавец обязан в срок не более 10 календарных дней с момента получения соответствующего сообщения за свой счет устранить обнаруженные недостатки.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.01.2007 № 12354/06, предельный срок обнаружения дефектов по договорам строительного подряда в силу статьи 756 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет пять лет и возможность его уменьшения законом не предусмотрена.

В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

В ходе рассмотрения дела установлено, что переданные по контракту от 14.01.2021 № 522  жилые   помещения   имеют   существенные недостатки, которые подлежат устранению ответчиком.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе, контракт, акты осмотра), суд признает доказанным факт передачи ответчиком истцу жилых помещений. Установив, что недостатки обнаружены истцом в пределах гарантийного срока, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца к ответчику о безвозмездном устранении недостатков.

Ответчик  возражений относительно существа заявленных требований не представил, доказательства отсутствия выявленных недостатков либо выполнения обязанности по исправлению недостатков в материалы дела не представил.

Доказательств того, что недостатки товара в период гарантийного срока произошли по вине покупателя, в результате нарушения им правил эксплуатации в материалы дела также не представлено.

При указанных обстоятельствах требования истца о безвозмездном устранении недостатков подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 206 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При установлении указанного срока суд учитывает возможности ответчика по его исполнению и иные заслуживающие внимания обстоятельства. В любом случае срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено должен соотноситься с периодом времени, необходимым и достаточным для выполнения обязанных действий.

В связи с изложенным суд устанавливает срок для устранения недостатков – 30 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. взыскиваются с ответчика в доход федерального бюджета, так как истец в соответствии подпунктом 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить недостатки по контракту от 14.01.2021 № 522 по адресу: проседания грунта и асфальтной отмостки под балконом кв.47; множественные проседания участков отмостки по периметру многоквартирного дома; отслоение утеплителя цоколя под кв.27; проседания грунта и асфальтной отмостки под балконом кв.5; наличие нитевидных трещин по фасаду, разрушение штукатурного слоя на лестнице входной группы подъезда № 1 и № 2; разрушение отделки цоколя по периметру многоквартирного дома; частичное разрушение кладки цоколя на площади 0,5 кв.м слева от входа в подъезд.

Выдача исполнительного листа осуществляется после вступления решения в законную силу по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Индивидуальному предпринимателю ФИО2 в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 6 000 руб. в порядке, установленном статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд.

Выдать исполнительный лист в случае непредставления доказательств уплаты.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                        В.В.Романова