АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-5159/2017

17 апреля 2018 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 17 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Белоглазовой Е.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании представителя истца, акционерного общества «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» - ФИО2 (доверенность от 19.09.2017 № 43),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Жилстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о внесении изменения в пункт 2.1 договора субаренды земельного участка № 23 от 30.07.2015,

установил:

акционерное общество «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» (далее – АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Жилстрой» (далее – ООО «ИК Жилстрой», ответчик)  о внесении изменения в пункт 2.1 договора субаренды земельного участка № 23 от 30.07.2015, путём изложения его в следующей редакции:

«2.1 размер ежемесячной субарендной платы по настоящему договору с 01.01.2017 устанавливается в размере 70 710 рублей 32 копеек, с учётом НДС 18%.

В случае изменения арендной платы по договору № 117 аренды земельного участка, заключенного между арендатором и комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ, стоимость ежемесячной субарендной платы также меняется, исходя из новой арендной платы, увеличенной на сумму НДС 18%».

Исковые требования основаны на статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным изменением обстоятельств, выразившемся в увеличении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости. Истец в обоснование иска указал, что 30 июля 2015 года между истцом и ответчиком заключен договор № 23 субаренды земельного участка, который принадлежит истцу на праве аренды согласно заключенному  между истцом и комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ (далее – комитет) договору аренды от 30 июля 2017 года № 117. Существенным изменением обстоятельств является, по мнению истца,  изменение кадастровой стоимости земельного участка, повлекшее значительное увеличение арендной платы по договору аренды (почти в четыре раза). Об изменении кадастровой стоимости и, как следствие, арендной платы, истец на дату заключения договора субаренды не предполагал. Между истцом и комитетом было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому размер арендной платы  увеличен с 15 290 рублей 83 копеек до 59 924 рублей в месяц. Затраты истца по внесению арендной платы не компенсируются субарендной платой, что, по мнению истца, влечет для него убытки.  Земельный участок  фактически находится во владении и пользовании ответчика, осуществляющего на нём строительство многоквартирного жилого дома. Истец никакой хозяйственной деятельности на указанном земельном участке не осуществляет. Истец неоднократно  обращался к ответчику с просьбой подписать дополнительное соглашение, изменяющее с 01.01.2017 года размер субарендной платы, исходя из новой стоимости, увеличенной на сумму НДС 18%,  однако до настоящего времени дополнительное соглашение со стороны ответчика не подписано,  что  послужило основанием для обращения в суд.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, письменный отзыв по иску со ссылкой на законы и иные нормативные акты не представил, извещён о начавшемся судебном разбирательстве надлежащим образом. Копия определения о принятии искового заявления к производству направлена по юридическому адресу ответчика (возврат заказного письма с уведомлением № 67000815865738 с отметкой «истёк срок хранения»). Также в адрес ответчика направлялись определения об отложении судебных заседаний (возврат заказных писем с уведомлениями №67000818884736, № 67000820859982 с отметками «истёк срок хранения»).

Присутствующий в предварительном судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал в полном объёме, ходатайствовал об отложении судебного заседания для представления отзыва, однако в последующем отзыв на иск в материалы дела не представил; извещён о судебном заседании распиской от 05.10.2017 (л.д. 50).

Информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания, размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Бурятия в сети Интернет http://buryatia.arbitr.ru, а также в информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru.

В соответствии со статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал в полном объёме, изложил свои доводы по делу.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с письменными доказательствами, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 30.07.2015 между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ  (далее – арендодатель) и  акционерным обществом «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» (далее – арендатор) заключен договор  аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 117 (далее – договор аренды), согласно условиям которого  арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участки из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Калашникова, площадью 2817 кв.м.  и 5429 кв.м. на срок с 30.07.2015 по 29.07.2018 (п. 1.1 договора). Целевое использование  земельных участков – для строительства многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой. Участки предоставляются однократно для завершения строительства многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой. Кадастровые номера земельных участков: 03:24:031806:438 и 03:24:031806:369. Участки обременены  правами третьих лиц – участников долевого строительства (п. 1.3, п. 1.4, п. 1.5, п. 1.6 договора).

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендного платежа составляет 281 964 рублей 13 копеек за год, в том числе ежемесячно – 23 497 рублей 01 копейка.

Арендная плата исчисляется с 30.07.2015 (п. 2.1 договора).

Согласно пункту 2.8 договора стороны считают размер арендной платы измененным со дня опубликования актов органов государственной власти или органов местного самоуправления об изменении порядка расчета арендной платы и об изменении коэффициента кадастровой стоимости земельного участка.

30.07.2015  земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи.

Из содержания  пункта 3.4 договора аренды следует, что арендатор вправе с согласия арендодателя  передавать земельный участок во временное пользование в субаренду третьим лицам.

30.07.2015 между  АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» (далее – арендатор) и ООО «ИК Жилстрой» (далее – субарендатор)  заключен договор субаренды земельного участка № 23 (далее – договор субаренды).

Согласно пункту 1.1 договора субаренды арендатор сдает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды земельный участок, общей площадью 5 249 кв.м. с кадастровым номером 03:24:031806:369, находящийся по адресу г.Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Калашникова на срок  с 30.07.2015 по 29.07.2018. Участок предоставляется для строительства многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой (п. 1.2 договора субаренды).

В силу пункта 2.1 величина арендной платы по договору субаренды составляет 18 043 рублей 18 копеек, в том числе НДС – 18%.

10.05.2017 арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение  № 121 к договору аренды земельного участка от 30.07.2015 № 117, согласно которому арендная плата с 01.01.2017 года начисляется с учетом изменения кадастровой стоимости  земельного участка на основании Постановления Правительства Республики Бурятия от 13.01.2016 № 2 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов в Республике Бурятия», Постановления Правительства Республики Бурятия от 30.01.2015 № 37 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы…», решения Комиссии от 12.04.2017 по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:24:031806:369 и составляет 719 088 рублей в год, в том числе ежемесячно: 59 924 рубля.

В целях заключения дополнительного соглашения к договору субаренды № 23 земельного участка, устанавливающего увеличение размера арендной платы ввиду изменения кадастровой стоимости земельного участка, АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» направило в адрес ООО «ИК Жилстрой» письма от 19 апреля 2017 № 3-6-206,  от 15 мая 2017 года № 3-6-235,  от 21 июля 2017 года № 3-6-290  с просьбой подписать дополнительное соглашение, оплатить сумму неосновательного обогащения, согласовать дату подачи заявления в Управление Росреестра по Республике Бурятия для регистрации дополнительного соглашения. К письмам прилагалось само дополнительное соглашение.

В связи с неподписанием субарендатором  дополнительного соглашения к договору субаренды, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным иском о внесении изменения в пункт 2.1 договора субаренды земельного участка № 23 от 30.07.2015, устанавливающий размер арендной платы.

Как усматривается из материалов дела, правоотношения сторон возникли из договора субаренды земельного участка и регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доводы истца о наличии оснований для внесения изменений в договор субаренды ввиду существенного увеличения размера арендной платы за земельный участок в связи с  изменением его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, установленных пунктом 2 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации, для внесения изменения в договор субаренды.

Из статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что арендная плата за публичные земли  является регулируемой. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка является одной из составляющих расчета арендной платы (пункт 2.5 договора аренды земельного участка от 30.07.2015 № 117).

Учитывая, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности,  является регулируемой ценой, стороны, в том числе истец, при заключении договора субаренды могли и должны были разумно предвидеть возможность повышения арендной платы, в том числе в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, само по себе увеличение арендной платы вследствие повышения кадастровой стоимости земельного участка нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли разумно предвидеть, являющееся основанием для изменения договора в соответствии со статьёй 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Действуя по своему усмотрению и в своём интересе, стороны согласовали условия договора в части размера платы по договору субаренды земельного участка № 23 от 30.07.2015 (пункт 2.1 договора).

С учётом вышеизложенного суд не усматривает наличия совокупности условий, установленных пунктом 2 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации, необходимой для внесения изменения в договор субаренды.

Приведённые истцом доводы в обоснование заявленных требований проверены судом в полном объёме, однако не подтверждают наличие обстоятельств, предусмотренных статьёй 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение которых может служить основанием для изменения договора в судебном порядке на основании данной  статьи.

Ссылка истца на согласие ответчика с заявленными исковыми  требованиями ввиду представленного ООО «ИК Жилстрой» гарантийного письма от 12.12.2017 № 12-2017, содержащего обязательство в срок до 15.01.2018 погасить денежный долг по договору субаренды земельного участка от 30.07.2015, не может быть принята во внимание судом, поскольку указанное обстоятельство не свидетельствует  о признании ответчиком требований истца о внесении изменений в договор субаренды.

При таких условиях основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На  основании   статьи   110   Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р  Е  Ш  И Л:

В удовлетворении иска отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Бурятия.

 

Судья                                                                                                Белоглазова Е.В.