ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-14444/2014

г. Вологда

20 июля 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2017 года.

В полном объёме постановление изготовлено 20 июля 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Чапаева И.А., судей Журавлева А.В. и Шумиловой Л.Ф., при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Альянс Девелопмент» директора ФИО2 (приказ от 16.05.2016 № 01/2016), от жилищно-строительного кооператива «Каргополь» ФИО2 по доверенности от 20.02.2017, от общества с ограниченной ответственностью «Бизнесстрой» ФИО3 по доверенности от 20.06.2017, от Федеральной налоговой службы в лице Управления Федеральной налоговой службы по Вологодской области ФИО4 по доверенности от 12.05.2017 № 110,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альянс Девелопмент» и жилищно-строительного кооператива «Каргополь» на определение Арбитражного суда Архангельской области от 29 апреля 2017 года по делу № А05-14444/2014 (судья Липонина М.В.),

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда Архангельской области от 15 января 2015 года принято к производству заявление о признании общества с ограниченной ответственностью «Бизнесстрой» (место нахождения: 163000, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – должник, ООО «Бизнесстрой», Общество) несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 03.03.2015 в отношении ООО «Бизнесстрой» введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), временным управляющим утверждён ФИО5.

Решением суда от 13.08.2015 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО5

Определением суда от 04.08.2015 конкурсным управляющим ООО «Бизнесстрой» утверждён ФИО6.

Конкурсный управляющий должника 03.06.2016 в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве обратился в суд с заявлением о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.

Определением суда от 29.04.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Участник строительства – общество с ограниченной ответственностью «Альянс Девелопмент» (далее – Компания) и созданный для передачи прав застройщика жилищно-строительный кооператив «Каргополь» (далее – Кооператив) с определением суда не согласились. В апелляционной жалобе просят обжалуемый судебный акт отменить и удовлетворить заявление о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства Кооперативу. Мотивируя жалобу, апеллянты указывают на необоснованность принятия судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства действительной рыночной стоимости прав застройщика отчёта от 09.02.2016 № 004/1-ПО-2016 (с учётом изменений от 27.02.2012) и отказа в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу. Апеллянты также полагают, что применительно к обстоятельствам дела соблюдение условия передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства, предусмотренного подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, не требуется.

Представитель апеллянтов доводы апелляционной жалобы поддержал.

Федеральная налоговая служба в отзыве и её представитель в судебном заседании, а также представитель конкурсного управляющего возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из положений Закона о банкротстве, банкротство застройщика имеет свои особенности, которые урегулированы параграфом 7 главы 9 названного Закона.

Так, по правилам пункта 1 статьи 201.2 Закона о банкротстве участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 данного Закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, у Общества - застройщика, в отношении которого открыто конкурсное производство, имеются в наличии объект незавершенного строительства (в собственности) и земельный участок (на праве аренды), расположенные по адресу: 

<

...>.

Порядок погашения требований участников строительства в процедуре конкурсного производства путем передачи объекта незавершенного строительства урегулирован в статье 201.10 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 названного Закона в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (передача объекта незавершенного строительства).

Согласно пункту 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, участниками строительства должника являются два юридических лица: Компания и акционерное общество «Архангельский региональный оператор по ипотечному кредитованию». Собранием участников строительства от 11.05.2016 единогласно принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства. В целях передачи участниками строительства создан Кооператив.

В материалах дела усматривается и не оспаривается сторонами, что условия предусмотренные подпунктами 2-7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в настоящем деле о банкротстве выполняются.

Вместе с тем судом первой инстанции установлено, что стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок составляет 31 836 000 руб. (отчёт от 09.02.2016 № 004/1-ПО-2016 (с учётом изменений от 27.02.2012), исполненный индивидуальными предпринимателями ФИО7 и ФИО8; (далее – Предприниматели) и превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (27 321 049 руб. 75 коп.). При этом судом первой инстанции отклонены как ненадлежащие доказательства отчёт о рыночной стоимости от 02.05.2016 № 2-58/16, исполненный государственным унитарным предприятием Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» (далее – Предприятие), в соответствии с которым стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок составила 21 503 000 руб.,  и отчёт от 12.03.2017 № 32/17-ОД, исполненный общество с ограниченной ответственностью «Архоблэкспертиза» (далее – ООО «Архоблэкспертиза»), в соответствии с которым стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок составила 23 700 000 руб.

Исследовав и оценив материалы дела, суд первой инстанции пришёл к выводу о несоблюдении условия передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства, предусмотренного подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в связи с этим отказал в удовлетворении заявленного требования.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с судом первой инстанции.

Доводам апеллянтов о недействительности выводов оценщиков, изложенных в отчёте от 09.02.2016 № 004/1-ПО-2016 (с учётом изменений от 27.02.2012), судом первой инстанции уже дана надлежащая правовая оценка.

Вопреки указанию апеллянтов на то, что не обладающий специальными познаниями в области оценочной деятельности суд не вправе вторгаться в компетенцию оценщиков, суд обязан при наличии возражений проверить представленные отчёты на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) и Федеральным стандартам оценки.

Апелляционная коллегия полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о невозможности принятия в качестве надлежащего доказательства отчёта ООО «Архоблэкспертиза» от 12.03.2017 № 32/17-ОД, поскольку при его составлении нарушены требования подпункта «а» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 (далее – ФСО № 7). Обосновывая в качестве единственно возможного и применяя сравнительный подход для определения цены жилого дома и земельного участка, оценщик в данном случае использует ненадлежащие объекты-аналоги (квартиры) и не оценивает стоимость права аренды земельного участка.

Отчёты о рыночной стоимости, исполненные Предпринимателями и Предприятием, подробно мотивируют выбор единственно возможного метода оценки – затратного подхода, с одновременным отказом от применения сравнительного подхода (отсутствие аналогов) и доходного подхода (невозможность определить уровень арендных ставок для объекта оценки).

Отчёты Предпринимателей и Предприятия при определении рыночной стоимости жилого дома и права аренды земельного участка, исполненные с использованием затратного метода, устанавливают практически одинаковую цену единого объекта: 32 069 000 руб. - Предприниматели и 31 286 569 руб. 85 коп. – Предприятие (30 834 569,85 (жилой дом) + 452 000 руб. (право аренды земельного участка)).

Вместе с тем при определении окончательной рыночной стоимости из итоговой суммы единого объекта оценщиками вычтена разная стоимость работ, необходимых для устранения недостатков, являющихся препятствием для ввода дома в эксплуатацию (260 000 руб. Предпринимателями и 9 783 649 руб. 85 коп. Предприятием). При этом минусуемая из рыночной стоимости объекта оценки Предприятием сумма (9 783 649 руб. 85 коп.) представляет собой исключительно стоимость работ по благоустройству территории (том 3, лист 67), которая не учитывалась при определении стоимости здания затратным методом и, следовательно, не могла быть вычтена из определённой затратным методом стоимости здания (нарушение оценщиком подпунктов «г»-«и» пункта 24 ФСО № 7).

Довод апеллянтов о нарушении Предпринимателями пунктов 5 и 11 ФСО № 7 противоречит материалам дела. Оценка проведена с осмотром объекта (том 1, листы 156-157); допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком, изложены в отчёте (том 1, лист 111); анализ рынка выполнен в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 7 (том 1, листы 125-135).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно принял в качестве надлежащего доказательства по делу отчёт от 09.02.2016№ 004/1-ПО-2016 (с учётом изменений от 27.02.2012), исполненный Предпринимателями, как соответствующий требованиям Закона № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

При наличии надлежащего доказательства (отчёта об оценке), в связи с отсутствием необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, оснований для проведения судебной экспертизы не имелось (часть 1 статьи 82 АПК РФ).

Несогласие апеллянтов с выводами оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства, изложенными в отчёте от 09.02.2016 № 004/1-ПО-2016 (с учётом изменений от 27.02.2012), само по себе не влечёт признание данного доказательства ненадлежащим (статья 64 АПК РФ), а содержащейся в отчете информации недостоверной. Доводы о недостоверности сведений в отчёте носят предположительный характер, доказательства, объективно подтверждающие недостоверность проведенной оценки объектов незавершенного строительства, в материалы дела не представлены. Результаты оценки стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства не оспорены в установленном порядке.

Мнение апеллянтов о том, что соблюдение императивного условия передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства, предусмотренного подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела не требуется, основано на неправильном толковании правовой нормы и мотивированно отклонено судом первой инстанции.

Доводы заявителя не могут повлечь отмены обжалуемого судебного акта, поскольку по существу сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных по делу обстоятельств и имеющихся доказательств. Между тем иная оценка указанных обстоятельств не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.

В свете изложенного оснований для отмены определения от 29.04.2017 не имеется. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, при рассмотрении заявления кредитора не допущено. При таких обстоятельствах апелляционные жалобы по приведенным в них доводам удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

п о с т а н о в и л :

определение Арбитражного суда Архангельской области от 29 апреля 2017 года по делу № А05-14444/2014  оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альянс Девелопмент» и жилищно-строительного кооператива «Каргополь» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Чапаев

Судьи

А.В. Журавлев

Л.Ф. Шумилова