ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-5994/2020

25 ноября 2020 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2020 года      

Постановление изготовлено в полном объеме  25 ноября 2020 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фроловой С.В.,

судей  Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12158/2020) индивидуального предпринимателя Вахониной Евгении Степановны на решение от 16.09.2020 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-5994/2020 (судья Макаров С.Л.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «ИТН-Консалт» (ИНН: 8602223633, ОГРН: 1028600620850) к индивидуальному предпринимателю Вахониной Евгении Степановне (ИНН: 720323244221, ОГРНИП: 317723200082915) о взыскании 63 898 руб. 03 коп., 

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ИТН-Консалт» о взыскании 52 544 руб. 31 коп., третьи лица: товарищество собственников жилья «Уютный», индивидуальный предприниматель ФИО3,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ИТН-Консалт» (далее – ООО «ИТН-Консалт», общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее –ФИО2, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 13.07.2019 № 1Т/19 (далее – договор аренды) в размере 13 225 руб. 81 коп. за период с октября по декабрь 2019 года, 1 093 руб. 42 коп. пени за период с сентября 2019 по декабрь 2019, 42 800 руб. задолженности по оплате коммунальных услуг, 1 777 руб. 94 коп. пени за просрочку оплаты коммунальных услуг, 5 000 руб. неустойки за несоблюдение срока уведомления о расторжении договора, 2 556 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Определением от 27.07.2020 Арбитражного суда Тюменской области принято встречное исковое заявление ФИО2 о взыскании с ООО «ИТН-Консалт» переплаты по договору в размере 52 544 руб. 31 коп.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья «Уютный» (далее – ТСЖ «Уютный»), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ФИО3).

Решением от 16.09.2020 Арбитражного суда Тюменской области первоначальный иск удовлетворен. С ФИО2 в пользу ООО «ИТН-Консалт» взыскано 13 225 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате, 42 800 руб. задолженности по коммунальным услугам, 2 871 руб. 36 коп. пени, 5 000 руб. неустойки за несоблюдение срока уведомления о расторжении договора, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 556 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель приводит следующие доводы: работы по устранению протечки крыши являются капитальным ремонтом и в соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) их проведение относится к обязанностям арендодателя; общество передало предпринимателю нежилое помещение 13.07.2019, а 27.08.2019 зафиксирован недостаток переданного в аренду нежилого помещения - протечка кровли, указанные недостатки невозможно было обнаружить при приемке нежилого помещения; судом первой инстанции не приняты положения статьи 450.1 ГК РФ; последним днем аренды является дата получения обществом уведомления о расторжении договора – 21.10.2019; суд первой инстанции не учел пояснения третьего лица об уклонении общества от подписания акта возврата помещения.

Предпринимателем в апелляционной жалобе приведен контррасчет арендной платы в размере 14 516 руб. 13 коп. и пени в размере 6 971 руб. 82 коп. за период с 22.10.2019 по 31.10.2020, с указанием на неправомерные начисления в период с 22.10.2019 по 02.12.2019.

Также предприниматель полагает, что ему подлежит возврату обеспечительный платеж в размере 45 000 руб., в связи с чем задолженность общества составит 52 544 руб. 31 коп. из расчета 7 544 руб. 31 коп. (14 516 руб. 13 коп. – 6 971 руб. 82 коп.) + 45 000 руб. 

В письменном отзыве общество просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ).

В обоснование своих возражений обществом указано следующее: работы по устранению протечки кровли являются текущим ремонтом и являются обязанностью предпринимателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ); ссылка предпринимателя на положения жилищного законодательства неправомерна, поскольку правоотношения по договору регулируются главой 34 ГК РФ; ссылка на приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», далее – ВСН 58-88 (р)) подтверждает, что ремонтные работы по устранению протечки кровли являются текущим ремонтом; предприниматель принял в аренду нежилое помещение в состоянии, удовлетворяющем последнего, в соответствии с условиями договора.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку своих представителей не обеспечили.

ООО «ИТН-Консалт» уведомило о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частями 2, 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей участников арбитражного процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ФИО3 и ООО «ИТН- Консалт» (принципал) заключен агентский договор от 08.04.2019 № 21 (далее – агентский договор), согласно пункту 1.1 которого принципал поручил, а агент взял обязательство осуществить поиск потенциальных арендаторов или покупателей на принадлежащий принципалу объект недвижимости с целью заключения принципалом договора аренды (субаренды) объекта или договора купли-продажи объекта с потенциальным арендатором или покупателем, найденным агентом, а принципал обязался оказать содействие и выплатить агенту вознаграждение в порядке и на условиях предусмотренных договором. 

Объект расположен по адресу: 

<

...> (далее – объект), площадь объекта составляет 193,4 кв.м. (пункты 1.2 агентского договора). 

Вознаграждение агента в связи с подписанием предварительного или основного договора аренды (субаренды) составляет 40 000 руб. (пункты 3.1.2 агентского договора).

Между ООО «ИТН-Консалт» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору, а арендатор принял в аренду (временное возмездное пользование) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - помещение), общей площадью 19,4 кв.м.м для размещения магазина разливных напитков, спиртного бара. 

В силу пункта 1.2 договора помещение предоставляется арендатору с центральным отоплением, электрооборудованием, водоснабжением, канализацией и иными коммуникациями.

Пунктом 2.2.1 договора аренды установлена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Из пункта 2.2.4 договора аренды усматривается обязанность арендатора содержать помещение и его оборудование в исправном и нормальном санитарном состоянии, соблюдать требования пожарной безопасности, нести ответственность за сохранность собственных товарно-материальных ценностей, находящихся в арендуемом помещении, а также риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, находящегося в арендуемом помещении. 

Пунктом 2.2.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора устранять за свой счет последствия неполадок, аварий коммуникаций, пожаров, произошедших по вине арендатора, используя соответствующие эксплуатационные службы, а также за свой счет возмещать ущерб от неполадок, аварий, пожаров, причиненным помещению и третьим лицам по вине арендатора.

Срок аренды и арендная плата определены сторонами в разделе 3 договора аренды.

Согласно пункту 3.1 договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания. 

Срок аренды установлен с 15.07.2019 по 01.08.2022 (пункт 3.2 договора). 

Ежемесячный размер арендной платы устанавливается из двух частей: основной в размере 50 000 руб. в месяц; компенсационной, размер которой равен стоимости расходов по оплате коммунальных услуг. Оплата основной части арендной платы производится до 1-го числа каждого отчетного месяца. Первый платеж арендной платы перечисляется на расчетный счет арендодателя в течение 7 дней с даты подписания договора. Период с 15.07.2019 по 30.07.2019 является арендными каникулами (пункт 3.3.1 договора аренды).

Далее основная часть арендной платы уплачивается ежемесячно путем 100% предоплаты до последнего числа текущего месяца включительно, предшествующего расчетному месяцу (пункт 3.6.1 договора аренды).

Оплата компенсационной части арендной платы за второй и последующие месяцы аренды производится до 5-го числа месяца, следующего за отчетным на основании счета арендодателя путем безналичного внесения денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 3.6.2 договора аренды).

Датой оплаты является дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

Пунктом 4.1 договора аренды стороны предусмотрели в качестве исполнения обязательств по договору перечисление арендатором на расчетный счет арендодателя обеспечительного платежа, сумма которого установлена в размере одной месячной арендной платы, установленной в пункте 3.3.1 договора. Перечисление обеспечительного платежа производится равными платежами в размере 12 500 руб. с 01.08.2019 по 01.11.2019 одновременно с текущей арендной платой не позднее 5-го числа месяца.

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды в случае неисполнения арендодателем условий договора сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды.

Пунктом 5.2.2 договора аренды установлено право арендодателя досрочно расторгнуть договор, уведомив арендодателя не позднее, чем за два месяца до даты расторжения. Если указанный срок уведомления не будет соблюден арендатором, он обязывается уплатить арендодателю неустойку в размере месячной арендной платы.

В силу пункта 5.5 договора аренды в случае невнесения платежей в установленные сроки арендатор несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,1% от подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы задолженности.

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору аренды общество передало предпринимателю помещение по передаточному акту от 13.07.2019 с мебелью и оборудованием согласно соответствующему перечню (том 1 л.д 21-22).

В соответствии с представленными обществом в материалы дела актами от 31.07.2019 № 59, от 31.08.2019 № 60, от 31.08.2019 № 61, от 30.09.2019 № 63, от 30.09.2019 № 64, от 31.10.2019 № 65, от 31.10.2019 № 66, от 30.11.2019 № 67, от 30.11.2019 № 68, от 02.12.2019 № 69, от 02.12.2019 № 70, счетам от 16.07.2019 № 50, от 27.08.2019 № 59, от 02.09.2019 № 60, от 05.09.2019 № 62, от 30.09.2019 № 65, от 07.10.2019 № 66, от 29.10.2019 № 69, от 06.12.2019 № 79, от 09.12.2019 № 80, от 24.12.2019 № 82 (том 1 л.д. 26-46, 90,92,94) ответчику выставлена на оплату основная часть арендной платы за период с августа 2019 года по декабрь 2019 года в размере 200 225 руб. 81 коп., компенсационная части арендной платы за июль 2019 года по декабрь 2019 года – 79 925 руб. 17 коп.

Вместе с тем ответчик обязательства по оплате исполнил ненадлежащим образом.

Платежными поручениями от 22.07.2019 № 122, от 03.09.2019 № 164, от 04.10.2019 № 230, 31.10.2019 № 268 произведены оплаты в счет основных арендных платежей за август - ноябрь 2019 года и обеспечительного платежа.

В связи с изложенным у предпринимателя перед обществом образовалась задолженность по арендной плате за период с октября 2019 года по декабрь 2019 года в размере 13 225 руб. 81 коп.

Кроме того, из расчета задолженности истца следует, что оплаты компенсационной части арендной платы произведены предпринимателем частично за июль-сентябрь 2019 года, в связи с чем у последнего образовалась задолженность по указанным платежам за октябрь-декабрь 2019 года в размере 42 800 руб. 86 коп.

Из материалов дела усматривается, что 21.10.2019 предприниматель направил обществу уведомление о досрочном расторжении договора (том 1 л.д. 47).

Помещение возвращено предпринимателем обществу по акту приема-передачи от 02.12.2019.

В связи с чем общество направило предпринимателю уведомление об удержании внесенного обеспечительного платежа (45 000 руб.) в счет погашения части неустойки за несоблюдение срока уведомления о расторжении договора (50 000 руб.), предусмотренной пунктом 5.2.2 договора аренды, и сообщило о задолженности по уплате указанной неустойки в размере 5 000 руб.

В целях досудебного урегулирования спора общество направило предпринимателю претензию от 24.12.2019 № 97 о необходимости оплаты задолженности по договору аренды и пени (том 1 л.д. 50).

В ответ на указанную претензию от предпринимателя поступило уведомление от 02.12.2019, в котором последний не признал сумму задолженности, просил вернуть обеспечительный платеж за вычетом компенсационной части арендной платы в размере 18 736 руб. 26 коп. (том 1 л.д. 106-107).

Поскольку требования общества в установленный срок предпринимателем не исполнены, ООО «ИТН-Консалт» обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

ФИО2 в свою очередь, ссылаясь на уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с выявлением в ходе эксплуатации помещения недостатков, заявила встречные исковые требования.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьям 15, 309, 310, 329, 330, 393, 606, 607, 612, 614, 616 ГК РФ, Правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила № 170), ВСН 58-88(р), Ведомственными строительными нормами ВСН 53-86(р) 2Правила оценки физического износа жилых зданий», утвержденными приказом Госстроя СССР от 24.12.1986 № 446 (далее — ВСН 53-86(р), Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденным Госстроем России (далее — МДК 2-04.2004), установив факт неоплаты арендных и коммунальных платежей, а также нарушение срока расторжения договора аренды, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендным платежам, коммунальным услугам и привлечения предпринимателя к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки (пени) за просрочку их оплаты и за несоблюдение срока уведомления о расторжении договора аренды, не усмотрев оснований для возврата уплаченных по договору аренды денежных средств.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, не установил оснований для иных выводов в связи со следующим.

Спорные правоотношения между сторонами возникли вследствие неисполнения договора аренды и подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац первый статьи 622 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац второй статьи 622 ГК РФ).

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Факты заключения договора аренды, передачи помещения во временное владение предпринимателя подтверждены материалами дела и последним не оспариваются.

Как указано выше 21.10.2019 предприниматель уведомил о досрочном расторжении договора аренды (том 1 л.д. 47).

Факты направления указанного уведомления и его получения обществом подтверждаются материалами дела (копия электронной переписки сторон) и не оспариваются последним.

По сути, в рассматриваемой ситуации между странами возник спор относительно порядка одностороннего расторжения договора аренды, срока аренды спорного помещения, и, как следствие, правомерности начисления обществом арендных и коммунальных платежей.

Предпринимателем отрицается факт наличия арендных отношений в связи с односторонним расторжением договора аренды в порядке пункта 5.2.1 указанного договора с момента получения соответствующего уведомления обществом - 21.10.2019.

Истец же настаивает на одностороннем расторжении договора аренды в порядке пункта 5.2.2 и прекращении арендных отношений с момента возврата помещения предпринимателем по акту приема-передачи от 02.12.2019.

Таким образом, в предмет исследования суда входит установление порядка одностороннего расторжения спорного договора аренды со стороны предпринимателя в целях установления момента прекращения обязанности последнего по уплате арендных платежей.

В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, если обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из условий пункта 5.2.1 договора аренды, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор, если помещение не по вине арендатора окажется в состоянии, непригодном для использования по назначению.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 1.1 договора аренды стороны согласовали, что помещение будет использоваться для размещения магазина разливных напитков, спортивного бара.

Пунктом 2.1.1 договора аренды установлено, что арендодатель принимает на себя обязательства по передаче арендатору помещения в состоянии, пригодном для использования и в течение всего срока действия договора, предоставления возможности полноценного использования помещения арендатором по назначению, указанному в пункте 1.1 договора аренды при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из изложенных положений статьи 612 ГК РФ следует, что недостатки объекта должны существовать на момент передачи арендодателю.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Обязанность доказывания наличия недостатков в объекте аренды, полностью или частично препятствующих пользованию им лежит на арендаторе, а арендодатель обязан доказать, что недостатки сданного в аренду имущества, были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Любое из указанных правомочий реализуется арендатором при доказанности наличия в арендованном имуществе недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им.

Согласно передаточному акту от 13.07.2019 помещение передано обществом предпринимателю для размещения магазина разливных напитков, спортивного бара в состоянии, удовлетворяющем арендатора и соответствующем условиям договора, пригодно доя использования по назначению.

Из акта приема-передачи от 02.12.2019 также усматривается возвращение помещения предпринимателем обществу в состоянии, пригодном для использования по назначению.

В обоснование доводов о невозможности использования предоставленного в помещения предприниматель ссылается на обнаружение в ходе его эксплуатации недостатков в виде протечки кровли с 27.08.2019, нарушения работы канализационного колодца, наличия в помещении мышей и тараканов.

Указанное следует из представленной предпринимателем в материалы дела переписки с ФИО3 (том 1 л.д. 134-142), которая в судебном заседании суда первой инстанции пояснила, что имелась протечка кровли в помещении, ФИО2 сделан косметический ремонт, в счет возмещения понесенных предпринимателем расходов, на который ООО «ИТН-Консалт» снизило размер ежемесячной арендной платы на следующий расчетный период и обращалось в товарищество собственников жилья «Уютный» (далее – ТСЖ «Уютный») для составления акта осмотра и причины залива.

Согласно копии электронной переписки сторон за сентябрь 2019 года общество в счет арендной платы за сентябрь 2019 года учло стоимость ремонта кровли в размере 3 000 руб. (том 1 л.д. 134).

Действительно за сентябрь 2019 года обществом выставлен счет от 30.09.2019 № 63 на сумму 47 000 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 2.2.4 договора аренды на арендаторе лежит обязанность содержать помещение и его оборудование в исправном состоянии и нормальном санитарном состоянии.

Пунктом 2.2.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора устранять за свой счет последствия неполадок, аварий коммуникаций, пожаров, произошедших по вине арендатора, используя соответствующие эксплуатационные службы, а также за свой счет возмещать ущерб от неполадок, аварий, пожаров, причиненных помещению и третьих лицам по вине арендатора. 

При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом арендодателю (пункт 2.2.8. договора аренды).

Из материалов дела следует, что при выявлении протечки кровли в помещении ответчиком проведены ремонтные работы, а именно установлена боковая планка на кровле.

Доводы предпринимателя относительно отнесения ремонтных работ кровли к капитальному ремонту, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены.

Понятия текущего и капитального ремонтов содержатся в пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (общие понятия), ВСН 58-88 (р) и приложениях № 7 и № 8 Правил № 170.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Критерии отнесения ремонтных работ к капитальному или текущему ремонту содержатся в Правилах № 170 и ВСН 58-88 (р).

Как верно отмечено в обжалуемом решении, текущий ремонт, в отличие от капитального, включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) отдельных элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (раздел II Правил № 170, приложение № 1 ВСН 58-88(р)). 

Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в приложении № 7 ВСН 58-88(р), приложении № 7 Правил № 170, приложении № 2 МДК 2-04.2004, в который, в частности, входят все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая узлы примыкания к конструкциям покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и прочие места проходов через кровлю, стояков, стоек и т.д. (пункт 3 «Крыши» приложения № 7 ВСН 58-88(р)), а также работы по частичной замене рулонного ковра и замене (восстановлению) отдельных участков безрулонных кровель (подпункты 5 и 6 «Крыши» приложения № 7 ВСН 58-88(р).

В связи с изложенным, работы по устранению неисправностей кровели, ремонту гидроизоляции относятся к работам, производимым при текущем ремонте.

Пунктом 4.1 ВСН 58-88(р) установлено, что текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта. При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.

При этом текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей (приложение № 1 к ВСН 58-88 (р). Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Таким образом, выполненные предпринимателем работы по устранению протечки кровли относятся текущему ремонту, который в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ производится за счет арендатора.

Относительно указанных предпринимателем недостатков в виде нарушения работы канализационного колодца суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В материалы дела представлено письмо ТСЖ «Уютный» от 24.12.2019 № 24/АИТНК (том 1 л.д. 105), в котором указано на проблемы работы системы канализации и о выполнении работ по прочистке канализационного колодца.

Указанное письмо не подтверждает ни факта затопления помещения, ни непригодность помещения для использования по назначению.

Кроме того, канализационные колодцы относятся к внешним городским сетям, не являются коммуникациями, находящимися или относящимися к арендуемому помещению.

Соответственно, обозначенные доводы не принимаются апелляционным судом во внимание.

Как указано выше, на предпринимателя возложена обязанность по обеспечению сохранности помещения и соблюдения санитарно – гигиенических норм и правил (пункт 2.2.4 договора аренды).

Апелляционный суд отмечает, что при соблюдении предпринимателем мер по обеспечению порядка в арендуемом помещении в части соблюдения санитарно-гигиенических норм появление в нем грызунов и тараканов исключено.

Доказательств несоблюдения в отношении территории многоквартирного дома, в котором расположено спорное помещение, мер по обеспечению правил норм экологической безопасности, норм санитарно-эпидемиологической безопасности, что имело бы значение для установления причин появления в помещении грызунов и тараканов не зависимо от вины сторон, материалы дела не содержат.

При этом, учитывая обязанность текущего содержания помещения предпринимателем, проведение текущего ремонтов кровли, канализационного колодца, дератизации крыс и тараканов со стороны общества не возможно, соответственно вины последнего в выявленных недостатках не имеется.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, ни один из указанных недостатков не подтвержден составленными сторонами в двустороннем порядке документами.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания права предпринимателя на односторонний отказ от договора аренды в порядке пункта 5.2.1 договора и прекращении его действия с момента получения уведомления обществом - 21.10.2019 в порядке статьи 450.1 ГК РФ.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации подлежит применению порядок, предусматривающий одностороннее расторжение договора аренды со стороны предпринимателя с предварительным уведомлением об этом общества за два месяца (пункт 5.2.2 договора аренды).

Учитывая получение уведомление о досрочном расторжении договора - 21.10.2019, обществом правомерно определен срок окончания действия договора аренды.

Также суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что из представленной в материалы дела электронной переписки сторон на 15.11.2019 и на 20.11.2019 усматривается нахождение предпринимателя в спорном помещении, при этом доказательств того, что с момента уведомления о расторжении договора с 21.10.2019 предприниматель прекратил использовать арендованное помещение, в материалах дела не содержится.

Помещение по договору передано предпринимателем обществу по акту приема-передачи от 02.12.2019.

Указанные действия предпринимателя противоречат условиям договора аренды, а именно пункту 5.2.2, согласно которому стороны добровольно согласовали двухмесячный срок предупреждения арендодателя о расторжении договора аренды.

Обязанность арендатора уведомить арендодателя за два месяца является гарантией того, что права арендодателя не будут нарушены и он будет иметь возможность для поиска новых арендаторов, что исключит простой помещений и финансовые потери (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2020 № 310-ЭС20-12742).

В силу части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

Пунктом 5.2.2 договора аренды установлена ответственность предпринимателя в виде неустойки в размере месячной арендной платы в случае не соблюдения установленного данным пунктом срока уведомления об одностороннем расторжении договора аренды.

Поскольку в рассматриваемой ситуации обстоятельства нарушения срока уведомления об одностороннем расторжении договора аренды установлены, неустойка за соответствующее нарушение предусмотрена договором, то правомерно обществом  заявлены требования о взыскании указанной неустойки.

В соответствии с частью 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором части 1 статьи 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (часть 2 статьи 381.1 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что лицо, получившее обеспечительный платеж, вправе использовать его в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения другой стороной своих обязательств для возмещения убытков или в счет уплаты неустойки.

Таким образом, неустойка за нарушение срока уведомления о расторжении договора аренды верно определена обществом в размере 5 000 руб. в соответствии с зачетом уплаченного обеспечительного платежа на сумму 45 000 руб., как части подлежащей выплате предпринимателем неустойки. Ходатайства о применении статьи 333 ГК РФ предпринимателем не заявлено.

Поскольку материалами дела подтверждены задолженности по арендной плате в сумме 13 225 руб. 81 коп., а также по оплате коммунальных платежей в сумме 42 800 руб., размеры которых ответчиком по существу не оспорены, суд первой инстанции обоснованно взыскал их с предпринимателя в заявленных размерах.

Пунктом 5.5 договора аренды установлено, что в случае невнесения платежей в установленные сроки арендатор несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,1% от подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы задолженности.

Поскольку неустойка предусмотрена договором, факт просрочки оплаты арендных и коммунальных платежей, установлен судом и подтверждается материалами дела, требование общества о взыскании с предпринимателя договорной неустойки является обоснованным.

По расчету общества за просрочку внесения арендных платежей размер неустойки составил 1 093 руб. 42 коп. за период с 13.07.2019 по 24.12.2019, за просрочку оплаты коммунальных услуг - 1 777 руб. 94 коп. за период с 13.07.2019 по 24.12.2019.

Расчет неустойки судом апелляционной инстанции, признан произведенным арифметически верно, не оспоренным ответчиком.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования общества в части взыскания неустойки в размере 2 871 руб. 36 коп.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречных исковых требований признан судом апелляционной инстанции правомерным, поскольку указанное в настоящем постановлении исключает наличие оснований для их удовлетворения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.09.2020 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-5994/2020оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

С.В. Фролова

Судьи

А.С. Грязникова

О.А. Сидоренко