﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-126896/2018

10 июля 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     03 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 июля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Самарчук Ю.В.

при участии:  

от истца: Петтер Д.А. (доверенность от 04.02.2019)

от ответчика: Камоев М.А. Цквитария К.К. (доверенность от 01.03.2019)

от 3-го лица: 1) Крупенева Е.В. (доверенность от 26.12.2018), 2) не явился, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-10136/2019)  общества с ограниченной ответственностью фармацевтическое объединение "Аптека" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2019 по делу № А56- 126896/2018 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "КЭССИ" к обществу с ограниченной ответственностью фармацевтическое объединение "Аптека" 3-и лица: 1) Администрация муниципального образования Кузьмоловское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области; 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о взыскании, расторжении договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Кэсси" (далее – истец, ООО «Кэсси») обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фармацевтическое объединение "Аптека" (далее – ответчик, ООО «Аптека») с требованием о расторжении договора аренды. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Администрация муниципального образования Кузьмоловское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Решением от 15.02.2019 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, ООО «Аптека» обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом материалов дела и на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что договор аренды № 26-07 от 11.12.2007 заключен на срок до 31.12.2027. Наличие задолженности ответчик отрицает.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы. Третье лицо просило жалобу удовлетворить. Управление, извещённое о месте и времени рассмотрения жалобы, явку представителя не обеспечило. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, истец является собственником нежилого помещения №1, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Кузьмоловский, ул. Молодежная, д. 8, общей площадью 149,1 кв.м. (далее - помещение), что подтверждается договором купли-продажи от 13.10.2016, актом приема-передачи, государственной регистрацией права собственности от 31.10.2016. 

По договору № 26-07 аренды от 11.12.2007 (далее - договор), заключенному с первым правообладателем помещения - администрацией Кузьмоловского городского поселения Всеволожского района Ленинградской области (далее - Администрация), помещение занимает ООО ФО «Аптека» (далее - арендатор). 

После заключения договора купли-продажи истец направил 28.04.2017 арендатору (ответчику) письмо, в котором уведомил последнего о смене собственника и реквизитах для внесения арендной платы. Письмо было получено арендатором 04.05.2017. Получение письма ответчик не отрицает.

В нарушение пункта 2.2.2 договора арендатор не вносит установленную договором арендную плату с даты получения уведомления о смене собственника

03.09.2018 истец направил ответчику претензию, в которой попросил, в десятидневный срок с даты получения претензии, оплатить задолженность по арендной плате в размере 111995,73 рублей, установленные договором пени в размере 68228,73 рублей, одновременно с этим уведомил арендатора (ответчика) о расторжении договора на основании пункта 5.5.2., пункта 5.5.6., пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неисполнение ответчиком указанных требований послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу  подлежащей удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Вместе с тем с момента смены собственника арендатор должен вносить арендную плату новому собственнику.

Поскольку получение уведомления о смене собственника арендатор не отрицает, доказательств внесения в пользу истца арендной платы ответчиком не представлено, наличие задолженности документально не оспорено, суд пришел к правильному выводу, признав требование о взыскании задолженности обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Начисление пеней обусловлено п. 4.3 договора и ст. 330 ГК РФ. Расчет проверен и признан правильным. Таким образом, требование о взыскании пеней правомерно удовлетворено судом.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Согласно с пунктом 5.5.2. договор аренды может быть досрочно расторгнут при возникновении задолженности арендатора по внесению установленной договором арендной платы более двух раз. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с  пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Истцом представлена в материалы дела претензия, содержащая предложение о расторжении договора и доказательство направления этой претензии ответчику. Также судом установлено, что арендатор допустил просрочку в оплате более двух платежей, что является основанием для расторжения договора.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

С учетом того, что арендные отношения длятся с 2007, актом сверки (л.д. 81) подтверждается, что ответчик вносил арендные платежи в пользу предыдущего владельца, на иные нарушения арендатора условий договора истец не ссылался, в данном случае следует признать, что расторжение договора по заявленным истцом основаниям является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 450, 619 ГК РФ.

С учетом изложенного в удовлетворении требований о расторжении и выселении надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2019 по делу № А56-126896/2018 в части расторжения договора аренды нежилого помещения №26-07 от 11.12.2007 и выселении общества с ограниченной ответственностью фармацевтическое объединение "Аптека" из занимаемого нежилого помещения №1, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Кузьмоловский, ул. Молодежная, д.8, общей площадью 149,1 кв.м, кадастровый номер 47:07:0000000:85229, отменить. 

В указанной части в иске отказать. 

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фармацевтическое объединение "Аптека" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кэсси" 6407 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по иску. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кэсси" в пользу общества с ограниченной ответственностью фармацевтическое объединение "Аптека" 2000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

В.И. Желтянников

 

Е.В. Жиляева