АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-27064/2018

г. Краснодар

22 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения принята 16.04.2019.

Полный текст решения изготовлен 22.04.2019.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания               ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

управления имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 353440, 

<

...> (далее – истец, управление имущественных отношений)

к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерцкапитал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350040, 

<

...> (далее – ответчик, ООО «Коммерцкапитал», общество)

о расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007052 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 8 632 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 23:37:000000:1502, с видом разрешенного использования – для размещения объектов курортного назначения;

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28.10.2015 № 3700007052 по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в размере 621 013,15 рублей, пени за период с 11.01.2018 по 20.06.2018 в сумме 17 629,50 рублей

в отсутствие лиц, участвующих в деле

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ответчику о расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007052 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 8 632 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 23:37:000000:1502, с видом разрешенного использования – для размещения объектов курортного назначения; о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28.10.2015 № 3700007052 по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в размере 621 013,15 рублей, пени за период с 11.01.2018 по 20.06.2018 в сумме 17 629,50 рублей. Также истец просит указать, что данное решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка общей площадью 8 632 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 23:37:000000:1502.

Определением суда от 20.11.2018 по делу № А32-27064/2018 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А32-27616/2018.

07 декабря 2018 года по делу №А32-27616/2018 принято решение.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2018 по делу №А32-27616/2018 изменено.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2019 производство по делу №А32-27064/2018 возобновлено.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания явку представителей не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

20 ноября 2018 года в материалы дела поступило встречное исковое заявление ответчика, согласно которого последний просит обязать управление в течение 30 дней с момента вступления решения суда в силу направить в адрес общества подписанный проект дополнительного соглашения к договору о внесении изменений в договор в части вида разрешенного использования.

Рассмотрев материалы дела, суд приходит к выводу, что встречное исковое заявление необходимо возвратить по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

В соответствии с частью 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Отсутствие указанных условий является в силу части 4 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для возврата судом встречного искового заявления.

Из материалов дела следует, что в рамках настоящего дела истец заявил о расторжении договора аренды.

Встречное требование ответчика связано со спорным договором.

Однако при оценке возможности принятия встречного иска по основаниям пункта 3 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что наличие связи между исками само по себе является недостаточным для принятия встречного иска, поскольку названная норма помимо обязательного наличия взаимной связи между первоначальным и встречным исками устанавливает и другое условие принятия иска как встречного, а именно: если их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению спора.

Это следует и из судебной практики, которая допускает возможность возвращения встречного искового заявления, несмотря на взаимную связь между первоначальным и встречным исками, если в случае его принятия рассмотрение дела затянется и усложнится, что является нецелесообразным (определение ВАС РФ от 10.07.2009 № ВАС-8361/09 по делу № А10-2492/08).

Оценивая фактические обстоятельства настоящего дела, суд приходит к выводу, что принятие к производству встречного искового заявления общества не будет способствовать процессуальной экономии.

Напротив, принятие и рассмотрение встречного иска ответчика привело бы к увеличению сроков рассмотрения дела ввиду необходимости подготовки сторон с учетом вновь заявленных встречных требований.

Кроме того, встречное требование не направлено к зачету первоначального требования, удовлетворение встречного иска не исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска.

Таким образом, изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у суда оснований к принятию встречного искового заявления.

При этом возвращение встречного искового заявления не препятствует ответчика осуществить защиту своих прав, которые оно считает нарушенными, путем предъявления самостоятельного иска в общем порядке в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 19.10.2015 № 4713 управление (арендодатель) и ООО «КоммерцКапитал» (арендатор) заключили долгосрочный договор аренды от 28.10.2015 № 3700007052 (далее – договор) земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 8 632 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0000000:1502, расположенного по адресу: 

<

...> для размещения объектов курортного назначения на срок до 06.07.2060. В силу пункта 1.4 договора, он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 19.10.2015 без каких-либо иных документов по передаче имущества. В пунктах 2.1, 2.3 договора годовая арендная плата составляет 955 909,38 рублей и вносится авансовыми платежами до 10.01, 10.04, 10.07, 10.10. Пунктом 3.2.4 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае невнесения арендной платы в течение одного квартала, а также использования участка не по целевому назначению и разрешенному использованию. В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 03.12.2015, номер регистрации 23-23/026-23/026/804/2015-5432.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1502 огорожен, капитальные и некапитальные строения на участке отсутствуют, строительство не ведется.

В связи с неиспользованием спорного земельного участка по назначению, а также в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы обществу направлена претензия от 24.04.2018 № 27.05-3010 с требованием устранить в 30-дневный срок выявленные нарушения (погасить задолженность по арендной плате и пени; привести вид разрешенного использования в соответствие с условиями договора аренды). При этом управление проинформировало общество, что в случае неустранения в установленный срок выявленных нарушений, будет обращаться в суд с иском о досрочном расторжении договора.

04 июня 2018 года управление повторно направило обществу претензию от 17.05.2018 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени и предупредило о досрочном расторжении договора в судебном порядке в случае неустранения указанных нарушений.

В связи с неустранением указанных нарушений 14.06.2018 управление направило обществу уведомление от 06.06.2018 № 27.05-4279 о досрочном расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007052, приложив к уведомлению соглашение о расторжении договора.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.

Обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 за обществом числилась задолженность в размере 621 013,15 рублей.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2018 по делу № А32-11130/2018 принято к производству заявление ООО «Гермес-А» о признании ООО «КоммерцКапитал» несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 04.06.2018 по делу № А32-11130/2018 в отношении общества введена процедура банкротства - наблюдение.

Решением суда от 25.06.2018 по делу № А32-11130/2018 ООО «КоммерцКапитал» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В соответствии с пунктами 1-4 постановления Пленума ВАС РФ № 63 от 23.07.2009 согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам, срок исполнения которых наступил на дату введения наблюдения, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного данным Законом порядка предъявления требований к должнику; по ходатайству кредитора приостанавливается производство по делам, связанным с взысканием с должника денежных средств. Кредитор в этом случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

По смыслу указанной нормы Закона о банкротстве кредиторы не вправе обращаться к должнику для удовлетворения своих требований в индивидуальном порядке после даты вынесения судом определения о введении наблюдения. Такие требования подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона о банкротстве денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.

Судам при применении данной нормы необходимо учитывать, что в силу                   статьи 2 Закона о банкротстве под денежным обязательством для целей этого Закона понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному основанию, предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации (в связи с предоставлением бюджетного кредита юридическому лицу, выдачей государственной или муниципальной гарантии и т.п.).

Таким образом, в качестве текущего платежа может быть квалифицировано только то обязательство, которое предполагает использование денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» разъяснено, что по смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Как указано вше, в силу пункта 2.3 договора установлено, что арендная плата вносится авансовыми платежами до 10.01, 10.04, 10.07, 10.10.

Таким образом, требование управления в части взыскания с ответчика арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 в размере 308 791,07 рублей и пени, начисленные на задолженность за указанный период подлежат оставлению без рассмотрения на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку денежные обязательства по внесению арендной платы за период с 01.04.2018 по 30.06.2018 возникли у общества после принятия заявления о признании должника банкротом, такие требования являются текущими и подлежат рассмотрению в общем порядке.

Ответчиком в дело представлено платежное поручение от 19.10.2018 № 76 на сумму 936 666,24 рублей, в соответствии с которым ИП ФИО2 произвела погашение задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.10.2015 № 3700007052 за ООО «КоммерцКапитал».

Учитывая представленный ответчиком платежный документ, а также заявленный истцом период взыскания задолженности по арендной плате, требования истца о взыскании долга за период с 01.04.2018 по 30.06.2018 удовлетворению не подлежат.

Также истцом заявлено о взыскании пени начисленной на сумму задолженности.

Согласно платежного поручения от 19.10.2018 № 77 на сумму 27 421,89 рублей, в соответствии с которым ИП ФИО2 произвела погашение пени по договору аренды от 28.10.2015 № 3700007052 за ООО «КоммерцКапитал».

Учитывая представленный ответчиком платежный документ, а также заявленный истцом период взыскания пени, требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснена возможность заявления требования о досрочном расторжении договора аренды в разумный срок после уплаты долга арендатором. Непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

По общим положениям статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу (в рассматриваемом случае право аренды на спорный земельный участок включено в конкурсную массу) и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управляющего для удовлетворения требований кредиторов.

Содержанием договора аренды является предоставление арендатору имущества его собственником за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов пункт 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом, то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами. Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В данном случае срок действия договора аренды земельного участка установлен сторонами в пункте 7.1. договора со дня его государственной регистрации (25.12.2015) по 06.07.2060, что составляет более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет предоставлено право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, передача прав по такому договору аренды может осуществляться без согласия арендодателя при условии его уведомления и несмотря на условия договора о письменном согласии.

Спорный договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключен на срок 45 лет (до 06.07.2020), следовательно, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор вправе распорядиться имущественными правами по такому договору без согласия арендодателя (собственника).

С учетом того, что право арендатора по договору аренды земельного участка общество вправе было передать иным лицам без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, это право подлежало включению в конкурсную массу должника, за счет которой подлежат удовлетворению требования конкурсных кредиторов. В этой связи, требование о расторжении договора аренды могло быть рассмотрено исключительно в рамках дела о банкротстве, а не в общеисковом порядке.

Из дела следует, что право долгосрочной аренды (до 06.07.2060) на спорный земельный участок включено по инвентаризации в конкурсную массу банкрота, что подтверждается уведомлением № 2881551 от 20.07.2018, размещенном на официальном сайте в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) https://bankrot.fedresurs.ru.

Поскольку в отношении общества, являющегося арендатором по спорному договору, введена процедура конкурсного производства, учитывая, что с момента открытия такой процедуры происходит трансформация неденежного требования в денежное, исходя из требований статьи 126 Закона о банкротстве и пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», заявленные истцом требования о расторжении договора аренды подлежат предъявлению только в деле о банкротстве.

Аналогичный правовой подход приведен, в том числе в постановлении АС СКО от 12.11.2018 по делу N А15-6589/2017 и определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2018 N 306-ЭС17-20448, от 18.01.2018 N 306-ЭС17-20941, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21699, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21700, от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22277, от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22278, от 07.02.2018 N 306-ЭС17-22604.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Таким образом, в силу пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск о расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2015 № 3700007052 подлежит оставлению без рассмотрения.

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 49, 65, 70, 110, 123, 137, 150, 159, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Коммерцкапитал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Краснодар встречное исковое заявление.

Исковые требования управления имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Анапа, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 в размере 308 791,07 рублей и пени, начисленной на задолженность за указанный период, о расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007052, оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко