АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А54-2064/2016

город Калуга

24  апреля  2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена  17.04.2017.

Постановление изготовлено в полном объёме   24.04.2017.

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего

Леоновой Л.В.

 судей

Сорокиной И.В.

ФИО1

при участии в заседании:

от истца:

Администрация города Рязани 

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

ФИО2 - представитель по доверенности №03/1/1-44-102 от 16.12.2016;

от ответчика:

Общество с ограниченной ответственностью "Авиаль" 

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

от третьих лиц:

ФИО3 

ФИО4 

ФИО5

ФИО6

ФИО7

Общество с ограниченной ответственностью "Оценка и Экспертиза"

ФИО8 - директор (решение учредителя от 19.12.2016);

ФИО9 - представитель по доверенности от 18.08.2016;

не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом;

не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом;

не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом;

не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом;

не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом;

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.10.2016  и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2017 по делу № А54-2064/2016, 

                                              УСТАНОВИЛ:

Администрация города Рязани (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль" (далее - ответчик, общество) о взыскании денежных средств по договору о развитии застроенной территории от 28.02.2013 N 20/1-12-05 в сумме 9 852 150 рублей 69 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом области были привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и общество с ограниченной ответственностью "Оценка и Экспертиза".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 12.10.2016 (судья  Митяева Л.И.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого  арбитражного апелляционного суда  от 16.01.2017 (судьи Волкова Ю.А., Афанасьева Е.И., Сентюрина И.Г.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Авиаль" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой  просит состоявшиеся судебные  акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Третьи лица,  извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте  Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц, на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты.

Как следует из материалов дела, 28.02.2013 между администрацией города Рязани (администрация) и ООО "Авиаль" (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории N 20/1-12-05, предметом которого является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,23 га, расположенной в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 01.08.2012 N 4025 "О развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 746, в Советском районе города Рязани" (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 N 5361 (пункт 1.1 договора).

Из пункта 1.2 договора следует, что на территории, подлежащей развитию, находится многоквартирный жилой дом, подлежащий сносу или реконструкции и расположенный по адресу: ул. Свободы, д. 74б.

В соответствии с пунктом 3.1 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3.1.2 - 3.1.8.

Застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.3 договора, не позднее окончания срока действия договора (п.3.1.4. договора).

Администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территорий, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность, на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2 - 3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

Договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором, но не более 4 лет. Исполнение сторонами обязательств и условий договора оформляется соответствующим актом (пункт 5.1 договора).

В связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, аварийным и подлежащим сносу, администрацией города Рязани принято постановление от 13.08.2015 N 3737 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786 и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, для муниципальных нужд, приложением N 1 к постановлению определен перечень изымаемых объектов недвижимого имущества, в том числе, квартиры N 1, N 2, N 5, N 6.

На основании задания заказчика - управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани области ООО "Экспертиза и оценка"  подготовлены отчеты об определении рыночной и выкупной стоимости квартир N 1, N 2, N 5 и N 6, расположенных по адресу: Рязанская область, 

<

...>, и доли в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры) на земельный участок, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома, площадью 921 кв. м, кадастровый номер: 62:29:0080043:786, адрес: 

<

...> (Советский район).

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани сообщило ООО "Авиаль", что размер возмещения за изымаемое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> составляет: по квартире N 1-2 040 282 рубля 07 копеек, по квартире N 2-3 126 231 рубль 96 копеек, по квартире N 5-3 228 303 рубля 78 копеек по квартире N 6-2 521 827 рублей 87 копеек.

28.12.2015 Между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО4 (сторона 2 - собственник квартиры N 1) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд N 03/1/1-14-165 (далее - соглашение 1), согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани от 13.08.2015 N 3737 сторона 1 изымает 22/46 жилого помещения: 2-комнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 46,1 кв. м, этаж 1, по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 62:29:0080043:352) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. м (т. 1, л.д. 17).

Согласно пункту 5 соглашения 1, размер возмещения за изымаемые доли помещения и земельного участка определен на основании отчета от 20.10.2015 N 10-15/07р и составляет 975 787 рублей 08 копеек.

Между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО6 (сторона 2, собственник квартиры N 6) 16.03.2016  подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд N 03/1/1-18-02 (далее - соглашение 2), согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани от 13.08.2015 N 3737 сторона 1 изымает жилое помещение и на основании отчета от 20.10.2015 N 10-15/13р  о размере возмещения изымаемого помещения уплачивает 2 521 827 рублей 87 копеек.

22.03.2016 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО5 (сторона 2, собственник квартиры N 2) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд N 03/1/1-18-05 (далее - соглашение 3), согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани от 13.08.2015 N 3737 сторона 1 изымает жилое помещение и на основании отчета от 20.10.2015 N 10-15/08р о размере возмещения изымаемого помещения уплачивает 3 126 231 рубль 96 копеек.

Между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО7 (сторона 2, собственник квартиры N 5) 04.04.2016  подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд N 03/1/1-18-06 (далее - соглашение 4), согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани N 3737 от 13.08.2015 сторона 1 изымает жилое помещение и на основании отчета от 20.10.2015 N 10-15/12р  о размере возмещения изымаемого помещения уплачивает 3 228 303 рубля 78 копеек.

Муниципальное образование - городской округ город Рязань, согласно пунктам 6 соглашений 1, 2, 3, 4, обязуется возместить вышеуказанным лицам, изъятие помещения и земельного участка, в соответствии с пунктом 5 настоящего соглашения путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения на лицевой счет для отражения операций со средствами, поступающими во временное распоряжение администрации города Рязани, лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет.

Постановлением администрации города Рязани от 26.10.2015 N 4939 утвержден порядок уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В соответствии с пунктом 4 постановления администрации города Рязани от 26.10.2015 N 4939 лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, перечисляет денежные средства, вносимые в качестве возмещения, в течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления о заключении соглашения или о вступлении в законную силу решения суда.

Указанные соглашения направлены истцом ответчику письмами от 08.04.2016 N 05/3-13-140/исх, от 12.04.2016 N 05/3-13-147/исх, от 13.04.2016 N 05/3-13-1503/исх, от 12.04.2016 N 05/3-13-1468/исх, с указанием на необходимость перечислить денежные средства, указанные в соглашениях.

Поскольку, ответчик не оплатил выкупную стоимость изымаемых объектов недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из факта неисполнения обществом, предусмотренной пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, обязанности уплатить выкупную цену за изымаемые жилые и земельные участки на общую сумму 9 852 150 рублей 61 копейка. Кроме того, суд указал на отсутствие возможности общества обжаловать стоимость имущества, отраженной в отчетах об оценке, поскольку она может быть оспорена только заинтересованным лицом, коим ответчик в данном случае не является.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда первой и апелляционной инстанции, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 28.02.2013 между администрацией города Рязани (администрация) и обществом с ограниченной ответственностью "Авиаль" (застройщик) был заключен договор о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 (т. 1, л.д. 12-16), предметом которого является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,23 га, расположенной в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 01.08.2012 N 4025 "О развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 746, в Советском районе города Рязани" (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 N 5361 (пункт 1.1 договора).

Деятельность по развитию застроенной территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из анализа статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории сторонами в договоре могут быть предусмотрены и иные обязательства сторон помимо существенных условий, перечисленных в кодексе, в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013 N 20/1-12-05 стороны установили обязанность застройщика (общество с ограниченной ответственностью "Авиаль") уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее окончания срока действия договора.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Согласно части 7 данной нормы закона при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Частью 1 статьи 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно части 2 данной нормы закона в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п.6 соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, Муниципальное образование-городской округ город Рязань Рязанской области обязуется возместить гражданам изъятие доли помещения и земельного участка в соответствии с п.5 настоящего соглашения путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения на лицевой счет для отражения операций со средствами, поступающими во временное распоряжение администрации города Рязани, лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течении пяти банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет.

В соответствии с договором о развитии застроенной территории №20/1-12-05 от 28.02.2013, лицо, заключившее данный договор с Муниципальным образованием -городской округ город Рязань Рязанской области , является ООО "Авиаль".

Пунктом 5 соглашений установлен размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок, определенный на основании отчетов ООО "Оценка и экспертиза" и составляют: 975 787 руб. 08 коп., 2 521 827 руб. 87 коп., 3 126 231 руб. 96 коп., 3 228 303 руб. 78 коп.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце восьмом пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно которому, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Поскольку в соглашениях об изъятии недвижимости для муниципальных нужд имеется ссылка на лицо,  заключившее договор с Муниципальным образованием -городской округ город Рязань Рязанской области (коим является ООО "Авиаль"), то при таких обстоятельствах общество является заинтересованным лицом и вправе оспаривать выкупную стоимость имущества отраженную  в отчетах. 

В материалы дела ответчиком представлены отчеты по определению рыночной стоимости для консультирования о возможной стоимости спорных квартир и земельного участка, на котором они расположены, подготовленные оценщиком ИП ФИО10, в соответствии с которыми стоимость квартир и земельного участка значительно ниже, чем в отчетах представленных администрацией.

Таким образом, для проверки достоверности и подлинности отчетов оценщика, определение выкупной стоимости за изымаемые в муниципальную собственность спорных квартир и земельного участка при наличии существенной разницы в отчетах, суд с согласия участвующих в деле лиц вправе был решить вопрос о назначении судебной экспертизы.

 Однако в нарушение положений ч.1 ст. 82 АПК РФ суды обеих инстанций при рассмотрении настоящего спора не рассмотрели вопрос о проведении судебной экспертизы для определения действительной выкупной стоимости за изымаемое имущество. 

Вместе тем, общество выражало свое несогласие  с величиной  стоимости объектов оценки, указанной в отчетах независимого оценщика - ООО "Оценка и экспертиза", и заявило ходатайство о проведении независимой экспертизы с целью определения действительной выкупной стоимости вышеуказанных помещений.

Кроме того, необходимо учесть, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения  должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого  помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно ч.2 ст.37 ЖК РФ  доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка  при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей гражданам доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

Таким образом, поскольку судами не учтены вышеуказанные обстоятельства, нормы процессуального и материального права применены неправильно, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Кроме того, суду необходимо учесть, что в соответствии с п. 5.4. договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013 N 20/1-12-05, в случае досрочного прекращения действия договора расходы, понесенные одной стороной в рамках исполнения условий договора, другой стороной не возмещается, а договоры аренды на земельные участки, предоставленные застройщику в соответствии с п.3.3.4 вышеуказанного договора, расторгаются.

Вместе с тем, в настоящее время, договор о развитии застроенной территории от 28.02.2013 N 20/1-12-05 прекратил своё действие, в связи с истечением срока его исполнения.

Вопрос о продлении вышеуказанного договора аренды в настоящее время рассматривается в Арбитражном суде Рязанской области в рамках арбитражного дела №А54-911/2017.

В этой связи при взыскании денежных средств в сумме 9852150 руб. 69 коп. при истечении срока договора, будет нарушен баланс интересов сторон договора.

При новом рассмотрении дела судам необходимо учесть вышеизложенные обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам сторон, представленным в материалы дела, и правильно применив нормы действующего в спорных правоотношениях законодательства, разрешить спор по существу, приняв законное и обоснованное решение.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст.288, ст. 289  АПК РФ, 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.10.2016  и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2017 по делу № А54-2064/2016, отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий               Л.В.  Леонова

Судьи               И.В. Сорокина

                      ФИО1