ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-17629/2019

Дело № А40-244370/17

г. Москва

27 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2019 года  

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.И. Шведко,

судей А.С. Маслова, П.А. Порывкина,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном  заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего должника - ФИО2 на определение Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2019об отказе в признании сделки недействительной (ООО «ДОМИНО»), по делу № А40-244370/17, вынесенное судьей П.А.Марковым, о признании ее несостоятельным (банкротом) ООО «Билдинг-М»,

при участии в судебном заседании:

от ООО «ДОМИНО» - ФИО3, дов. от 07.12.2018

от конкурсного управляющего должника - ФИО2 – ФИО4, дов. от 31.01.2019, ФИО5, дов. от 31.01.2019

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2018 ООО «Билдинг-М» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2 Сообщение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовано конкурсным управляющим в газете "Коммерсантъ" №40 от 07.03.2018. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2019 отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Билдинг-М» ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Не согласившись с определением суда, конкурсный управляющий должника обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить оспариваемое определение и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылался на несогласие с выводами суда, нерыночные условия договора.

В апелляционной жалобе заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу жалобы, которое апеллянт поддержал в судебном заседании. Суд считает возможным его удовлетворить.  

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО «ДОМИНО» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оспариваемое определение оставить без изменения.

От ПАО «Межтопэнергобанк» в лице к/у – ГК «АСВ» поступил отзыв, в котором общество поддержало апелляционную жалобу.

Суд протокольным определением отклонил ходатайства апеллянта о приобщении нотариальных показаний ФИО6 и вызове ее в качестве свидетелей, ввиду отсутствия правовых оснований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в силу следующих обстоятельств.

На основании статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела, конкурсный управляющий ООО «Билдинг-М» - ФИО2 просит признать недействительным договор от 20.09.2017 №БИЛ/М6-К1-АВ уступки права требования и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №БИЛ/М6-К1 то 14.04.2014, заключенный между ООО «Билдинг-М» и ООО «ДОМИНО», применить последствия недействительности сделки.

В обоснование заявления конкурсный управляющий указывает, что должнику на основании договора долевого участия №БИЛ/М6-К1 от 14.04.2014 принадлежали права требования на 47 квартир, расположенных по адресам, указанным в заявлении.

Права требования на указанные 47 квартир являлись предметом залога, обеспечивающего исполнение обязательства должника перед ПАО "Межтопэнергобанк" по кредитному договору 

<

***> от 16.04.2014.

20.09.2017 между должником и ООО "ДОМИНО" заключен договор №БИЛ/М6- К1-АВ уступки права требования и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №БИЛ/М6-К1 от 14.04.2014, в соответствии с условиями которого, должник передал ООО "ДОМИНО" права требования на 47 квартир.

В соответствии с п. 4.1 договора уступки, стоимость уступаемых по договору прав составляет 262.725.000 рублей, при этом, оплата производится в срок 14 рабочих дней с даты регистрации договора.

Пунктом 4.2 договора уступки установлено, что право залога у должника по данному договору не возникает.

Договор уступки был зарегистрирован в Управлении Росреестра 30.07.2018.

Конкурсный управляющий полагает, что договор от 20.09.2017 №БИЛ/М6-К1- АВ уступки прав требования и обязанностей является недействительным по основаниям п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, как сделка, совершенная при неравноценном исполнении, по основаниям ст. 168 ГК РФ как нарушающая требования закона.

Заявление о признании ООО «Билдинг-М» несостоятельным (банкротом) принято судом к производству 16.01.2018.

Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

С учетом разъяснений, данных в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" при определении соотношения пунктов 1 и 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве надлежит исходить из следующего. Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных п. 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Пунктом 8 Постановления N 63 разъяснено, что в соответствии с абзацем первым п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Конкурсный управляющий указывает, что заключение договора уступки причинило ущерб должнику и его кредиторам на сумму не менее 40.004.000 рублей, поскольку согласно отчету об оценке прав требования ООО "Бюро оценки бизнеса" №2018-01/512 от 22.06.2018, рыночная стоимость уступаемых прав требования на квартиры составляет 302.729.000 рублей.

Между ООО «Билдинг-М» и ООО «Домино» в период времени с 03.03.2017 по 06.04.2017 было заключено 47 договоров купли-продажи недвижимости, предметом которых являлись квартиры в микрорайоне 6А г.Реутов. 

Договоры от имени продавца заключались ООО «Альфа-строй», который действовал в интересах ООО «Билдинг-М» на основании агентского договора №БИЛДМ/Реут-МКР6А от 10.01.2017 и доверенности ООО «Билдинг-М» от 10.01.2017. Согласно п.2.2 агентского договора и полномочий в доверенности, ООО «АльфаСтрой» имеет право заключение от своего имени договоров, получает оплату от покупателей, организовывает подачу и регистрацию договоров в Управлении Росреестра. 

Договоры купли-продажи недвижимого имущества по своей правовой природе являлись договорами купли-продажи будущей вещи (вещи, право на которое возникнет в будущем). 

В рамках заключенных договоров продавцом (должником) была определена цена недвижимого имущества. 

Согласно условиям договоров купли-продажи ООО «Домино», как покупатель обязано было оплатить имущество на условиях 100% предоплаты. 

По согласованию с ООО "Альфа-Строй", действующего в интересах должника, стороны согласовали оплату по договорам купли-продажи квартир путем передачи простых процентных векселей. 

ООО «Домино» в период с 10.04.2017 по 18.07.2017 передало в адрес ООО «Альфа-Строй», действующего в интересах должника, по актам приема-передачи векселя ПАО «Сбербанк» (серии А155600-А155609, А156758-А156759, А159763, А157847-А157849) и векселя ПАО «ВТБ» (серии ВГ) на сумму 266.000.000 рублей в качестве оплаты по договорам купли-продажи недвижимого имущества. 

После получения ООО «Альфа-Строй» оплаты по договорам купли-продажи квартир имущество подлежало передаче ООО "Домино" в срок до 17.08.2018.

Ввиду того, что ввод многоквартирного дома в эксплуатацию был задержан застройщиком ООО «НИКО» , указанные сроки договора выполнены не были, в связи с чем, ООО «Альфа-Строй» было предложено решение, предусмотренное п.4.2.4 договоров купли-продажи, а именно, перевод прав на недвижимое имущество на покупателя. В рамках реализации указанного пункта и обязанности ООО «Альфа-Строй», действующего от имени и в интересах ООО «Билдинг-М», был заключен договор от 20.09.2017 №БИЛ/М6/К1-АВ уступки права требования и обязанностей по договору участия в долевом строительстве ИЛ/М6-К1 от 14.04.2014. 

Фактически в материальных правоотношениях сделка в отношении недвижимого имущества между ООО «Домино» и ООО «Билдинг-М» в лице ООО «Альфа-строй» была заключена путем подписания договоров купли-продажи недвижимого имущества и оплаты по ним, а заключение оспариваемого договора уступки прав требования по договору долевого участия, фактически являлось частью единой сделки, направленной на достижение единого результата.

Оценка совокупности действий и сделок сторон в соответствии с их действительным экономическим смыслом, позволяет их квалифицировать, как договор купли-продажи будущей вещи.

Конкурсный управляющий не доказал факт причинения ущерба должнику заключением оспариваемой сделки с ООО «Домино» с учетом вышеуказанных обстоятельств наличия договоров купли-продажи недвижимого имущества, которые были оплачены ответчиком.

Доводы о том, что цена договора уступки прав требований занижена по сравнению рыночной стоимостью квартир являются не обоснованным в связи с тем, что с момента заключения договоров купли – продажи квартир как будущей вещи  (март-апрель 2017 года) и получения оплаты по ним от ответчика до даты оценки прошло более года, с даты заключения оспариваемого договора уступки прав требования от 20.09.2017 до даты оценки прошло более 6 месяцев, в связи с чем, указанный отчет об оценке не может применяться для определения рыночной цены на дату сделки. 

Кроме того, разница в цене составила 14 %. что укладывается в размер стандартной для рынка скидки на торг при совершении аналогичных сделок, с учетом того, что предметом являлась не одна квартира, а срок ввода объекта в эксплуатацию был задержан застройщиком.

Как следует из представленного в материалы дела конкурсным управляющим должника отчета об оценке рыночной стоимости права требования 47 квартир, рыночная стоимость единого объекта недвижимости определялась как результат осреднения скорректированных цен объектов-аналогов, однако, из отчета невозможно установить, объектом оценки являлись права во введенных в эксплуатацию многоквартирных жилых домах или нет, а также, учитывалось ли оценщиком соблюдение сроков строительства в отношении использованных при сравнительном методе аналогов; ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости объектов конкурсным управляющим должника также не заявлялось.

В материалы дела представлен акт об исполнении обязательств от 04.10.2017, согласно которому обязательства нового участника долевого строительства по оплате цены договора №БИЛ/М6-К1-АВ от 20.09.2017 исполнены в полном объеме на сумму 262.725.000 рублей, в части оплаты новым участником строительства цены договора стороны друг к другу претензий не имеют.

ООО «Билдинг-М» получило от ООО «Домино» встречное исполнение по сделке путем передачи векселей на сумму 257.470.500 рублей. ООО «Альфа-Строй», которое действовало в интересах ООО «Билдинг-М» на основании агентского договора,  было удержано агентское вознаграждение в размере 5.254.500 рублей.

При этом 01.08.2017 между ООО «Билдинг-М», как принципалом и ООО «Альфа-Строй», как агентом, было заключено соглашение о новации обязательства агента из агентского договора по передаче принципалу денежных средств, полученных по совершенной в интересах принципала сделке на заемное обязательство. Согласно новому заемному обязательству ООО «Альфа-Строй» получило в займ от ООО «Билдинг-М» денежные средства в сумме 257.470.500 рублей на срок до 01.08.2019 с уплатой процентов в размере 18 % годовых единовременно при возврате основного долга. Указанный займ являлся целевым для приобретения ООО «Альфа-Строй» недвижимого имущества коммерческого назначения с его последующим залогом в пользу ООО «Билдинг-М» и продлением срока действия договора займа.

Доводы о совершении регистрации перехода права по договору долевого участия неуполномоченным лицом не могут быть основанием для признания сделки недействительной, поскольку на момент заключения оспариваемой цессии, а также  с учетом конструкции сделок через ранее заключенные договоры купли-продажи недвижимости, конкурсное производство в отношении должника еще не было введено, доверенности конкурсным управляющим не могли быть отозваны.

В пунктах 60 и 61 совместного Постановления № 10/22 от 29.04.2010 Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указали, что  пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При таких обстоятельствах ответчик, ООО «Домино», получил права на недвижимость в материальных правоотношениях и имел право понуждения продавца передать недвижимую вещь с требованием о регистрации перехода права собственности, также ООО «Домино» является добросовестной стороной и не может нести ответственность за действия ООО «Билдинг-М» и ООО «Альфа-Строй», доказательства обратного в материалы дела не представлены. 

Договоры купли-продажи и оплата по ним была произведена в марте-июле 2017 года, оспариваемый договор уступки был заключен 20.09.2017, действиям от имени ООО «Билдинг-М» по осуществлению регистрационных дейтсвий в Управлении Росреестра осуществлялись ООО «Альфа-Строй» в соответствии с условиями агентского договора. 

Как ООО "Альфа-Строй", так и Управление Росреестра не были уведомлены о введении в отношении ООО «Билдинг-М» процедуры конкурсного производства и об отзыве доверенности. 

Отсутствие согласия залогового кредитора ПАО «Межтопэнергобанк» на совершение сделки в силу наличия ранее зарегистрированного договора залога №ДЗ-5088/1 от 04.04.2017 не может являться основанием для признания сделки недействительной, ввиду его заключения после заключения договоров купли-продажи недвижимости с ООО «Домино».

Ссылка апеллянта на необходимость привлечения Росфинмониторинга отклонена, как необоснованная. 

Для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо установить, что такая сделка направлена на нарушение прав и законных интересов кредиторов. Следовательно, для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что оспариваемая сделка заключена должником с целью реализовать какой-либо противоправный интерес.

Между тем, доказательства совершения оспариваемой сделки исключительно с намерением причинить вред, то есть злоупотребление правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлены.

Ссылка апеллянта на необходимость привлечения временного управляющего ФИО7 не обоснована и в суде первой инстанции не заявлена. 

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом апелляционной инстанции рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу судебного акта первой инстанции, и не могут служить основанием для отмены или изменения определения Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2019 и удовлетворения апелляционной жалобы.

Иное толкование положений закона заявителем жалобы не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает определение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Судебные расходы распределяются судом апелляционной инстанции в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 27.02.2019 по делу № А40-244370/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего должника - ФИО2  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:О.И. Шведко

Судьи:А.С. Маслов

П.А. Порывкин