ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-37861/2023

Дело № А40-240079/22

г. Москва

17 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2023 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.04.2023 г. по делу № А40-240079/22 по иску Департамента городского имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью "Генеральный подрядчик- МСК" о взыскании 79 005 592 руб. 76 коп. 

при участии в судебном заседании: от истца ФИО2 (по доверенности от 08.06.2023 г.); от ответчика ФИО3 (по доверенности от 31.04.2022 г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Генеральный подрядчик-МСК" 74 885 496 руб. 70 коп. задолженности и                                      4 120 096 руб. 06 коп. неустойки за просрочку оплаты по договору аренды земельного участка № М-09-037341 от 28.05.2012 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.04.2023 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств по делу.

Ответчик против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Троицка (далее – арендодатель, истец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Генеральный подрядчик-МСК" (далее – арендатор, ответчик), в редакции дополнительных соглашений, заключен договор от 28.05.2012 г. № М-09-037341 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Черняховского, вл.19, площадью 23 639 кв.м. из 68 639 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 16.12.2015 г. № RU77-105000-009043. 

Договор заключен сроком до 13.10.2022 г.

Спорный договор вступил в силу с даты его государственной регистрации, произведенной (с учетом соглашения о переходе прав аренды к ответчику) 20.12.2019 г.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала. Пунктом 1 приложения 1 к дополнительному соглашению от 18.10.2016 г. стороны установили условие изменения годовой арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что на период с 01.10.2021 г. по 31.12.2021 г. арендная плата установлена с учетом вступившего в законную силу решения Московского городского суда от 25.08.2020 г. по делу № 3А-2116/2020, определившего кадастровую стоимость арендуемого земельного участка по состоянию на 01.01.2018 г. в размере 2 489 833 000 руб., о размере арендной платы за период начиная с 01.01.2021 г. арендатору (ответчику) направлено соответствующее уведомление.

Вместе с тем, по утверждению истца, установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не была исполнена ответчиком надлежащим образом за период с 01.10.2021 г. по 30.06.2022 г., в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате за указанный период в размере 74 885 496 руб. 70 коп.

В соответствии с условиями спорного договора, за несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца текущего квартала по день уплаты включительно.

За просрочку внесения арендных платежей истец начислил ответчику неустойку за период с 06.10.2021 г. по 30.06.2022 г. в размере 4 120 096 руб. 06 коп.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у истца правовых оснований для начисления арендной платы в заявленном размере. 

Как усматривается из материалов дела, земельный участок, имеющий адресные ориентиры: 

<

...> предоставлен ответчику для возведения на нем трех корпусов многоквартирного жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, строительство которых завершены и введены в эксплуатацию, что подтверждается: РВЭ от 18.01.2019 г. № RU77-105000-008812-2019.

Указанный жилой комплекс расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 77:09:0004006:96 (спорном) и 77:09:000406:77.

В материалы дела представлен передаточный акт и выписка из ЕГРН о государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>. 

Указанные документы подтверждают возникновение права первого собственника с 08.04.2019 г., в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно заключил арендные отношения в части земельных участков, на которых расположен жилой комплекс, введенный в эксплуатацию, прекращены в силу закона, поскольку эти земельные участки вошли в состав общего имущества и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений этого жилого комплекса. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за земельный участок 77:09:0004006:96, площадью 68 639 кв. м., а начисление Департаментом арендной платы с 08.04.2019 г. является необоснованным.

В силу ч.ч. 3 и 4 ст. 16 вводного Закона собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, при этом образование указанного в ч. 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании положений ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок. 

Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между сторонами договора аренды в отношении обозначенного земельного участка.

Вместе с тем, как усматривается из договора и проектной документации, на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004006:96 по адресу: г. Москва, ул. Черняховского, вл. 19 предусмотрено строительство социальных объектов: детского сада и школы.

Для определения площади земельных участков, необходимой для объектов социального назначения, ответчиком было проведено строительно-техническое исследование в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004006:96.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Завершено ли строительство объектов на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004006:96 площадью 68 639 м2, арендованном ООО «Генеральный подрядчик-МСК» по договору аренды от 28.05.2012 г. № М-09-037341?

2. Использует ли ООО «Генеральный подрядчик-МСК» части земельного участка, на которых располагается многоэтажный жилой комплекс и иные объекты, находящиеся в различных стадиях строительства?

3. Осуществляется ли эксплуатация собственниками помещений многоквартирного жилого комплекса и иных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004006:96 площадью 68 639 м2, арендованном ООО «Генеральный подрядчик-МСК» по договору аренды от 28.05.2012 г. № М-09-037341?

4. Осуществляются ли в полном объеме права ООО «Генеральный подрядчик-МСК» как арендатора земельного участка, на котором располагается многоэтажный жилой комплекс и иные объекты, находящиеся в различных стадиях строительства?

5. Определить, возможно ли использование части земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004006:96, предназначенного для строительства школы и ДОУ, без использования части земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004006:77?

6. Определить, какой частью (какой площадью) земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004006:96 фактически пользуется ООО «Генеральный подрядчик-МСК».

Экспертами установлено, что жилой комплекс используется исключительно собственниками (жильцами) квартир, расположенных в жилом комплексе.

Также экспертной организацией установлено, что ответчиком фактически используется часть земельного участка, предназначенная для строительства социальных объектов, площадью 22 247,97 кв.м. 

При таких обстоятельствах начисление арендной платы за весь земельный участок, площадью 23 639 кв.м., необоснованно.

В силу положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, то есть даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, то есть под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок. Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при этапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекты и которая необходима для их эксплуатации.

Вместе с тем, согласно разъяснениям п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В соответствии с ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления. 

Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под строительным объектом.

Порядок и размер внесения арендной платы установлен п. 4.12. договора, в редакции дополнительного соглашения от 18.10.2016 г., арендная плата по договору аренды земельного участка ...за третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка; за четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком за период с 1 квартала 2019 г. по 1 квартал 2020 г. оплачено арендных платежей на общую сумму 196 608 799 руб. 02 коп.

Вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что на дату подачи искового заявления сумма задолженность отсутствует, поскольку по состоянию на 01.10.2021 г. сумма переплаты составляла 70 157 202 руб. 41 коп.

С учетом первой регистрации права собственности в жилом комплексе сумма платежей, подлежащих оплате, составляла 75 623 782 руб. 09 коп., с учетом переплаты ответчиком внесено 5 466 579 руб. 79 коп., что подтверждается платежным поручением № 9053 от 21.06.2022 г.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы относительно внесенных платежей не соответствуют действительности так, согласно представленным в материалы дела платежным документам и выписке из ФЛС по состоянию на 01.01.2019 г. у ответчика имелась переплата в размере 17 261269 руб. 32 коп. Данное обстоятельство Департаментом не оспаривается. 

Кроме того, ответчиком были внесены денежные средства:

14 828 635 руб. 19 коп. по платежному поручению № 173 от 28.03.2019 г. назначение платежа «Оплата арендной платы за 1 квартал 2019»;

32 089 905 руб. 51 коп. по платежному поручению № 188 от 05.04.2019 г., назначение платежа «Оплата арендной платы за 2 квартал 2019»;

32 089 904 руб. 51 коп. по платежному поручению № 650 от 05.07.2019 г., назначение платежа «Оплата арендной платы за 3 квартал 2019»;

46 855 911 руб. 30 коп. по платежному поручению № 1113 от 07.10.2019 г., назначение платежа «Оплата арендной платы за 4 квартал 2019»;

53 483 174 руб. 19 коп. по платежному поручению № 2 от 09.01.2020 г., назначение платежа «Оплата арендной платы за 1 квартал 2020».

По состоянию на 09.01.2020 г. по договору внесено денежных средств на общую сумму 196 608 799 руб. 02 коп.

Перечисленные в апелляционной жалобе платежи не являются арендными, а представляют собой плату за изменение ВРИ.

Департаментом произведен расчет из неверной площади земельного участка, так экспертной организацией установлено, что ответчиком фактически используется часть земельного участка, предназначенная для строительства социальных объектов, площадью 22 247, 97 кв.м. 

В свою очередь, истцом произведен расчет исходя из площади 23 639 кв.м., что не соответствует действительности и противоречит представленным в дело доказательствам. При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что исковые требования были заявлены истцом исходя из всей площади в 68 639 кв.м.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2023 г. по делу № А40-240079/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина 

 

Судьи:                                                                                                          Н.И. Левченко 

 

                                                                                                                      Е.А. Мезрина