ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-1660/2021

Дело № А41-46993/19

16 марта 2021 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 марта 2021 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Марченковой Н.В.,

судей  Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО «ВЕНИСА» – ФИО2 по доверенности от 02.10.2020 года.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 46939/19 года по делу № А41-46993/19, 

по иску Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО «ВЕНИСА» о взыскании, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ВЕНИСА" (далее – ответчик, общество) с требованиями о расторжении договора аренды от 22.05.2012 № ЮА-164 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010301:93. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.08.2019 по делу № А41- 46993/19, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2019, в удовлетворении заявленных истцом требований отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2020 решение Арбитражного суда Московской области от 26.08.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2020 года по делу № А41-46993/19 /20 в исковых требованиях отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчик возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Администрации извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ООО "Вениса" (арендатором) заключен договор аренды от 22.05.2012 № ЮА-164, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010301:93, общей площадью 395 кв.м., по адресу: Московская область, г. Хикми, в районе Международного шоссе, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение автомоечного комплекса и кафе. 

Пунктом 1.3 договора установлено, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества. 

Срок аренды участка составляет 49 лет с момента передачи участка по акту приемапередачи (пункт 2.1 договора).

 В соответствии с пунктом 4.4.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора. 

На основании пункта 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. 

Настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя или по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством (пункт 5.4.5 договора). 

Согласно выписке из ЕГРН договор аренды земельного участка от 22.05.2012 № ЮА-164 зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010301:93 передан арендатору по акту приема-передачи.

Истцом 08.09.2019, 05.10.2020 проведен осмотр указанного земельного участка на предмет соблюдения условий договора и соответствия виду разрешенного использования, в результате чего зафиксировано, что участок не огорожен, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, частично заасфальтирована. 

Претензией от 20.04.2019 администрация предложила обществу досрочно расторгнуть договор в связи с неиспользованием земельного участка. 

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции верно указал следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

 В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

 Как установлено судом первой инстанции, претензией от 20.04.2019 администрация предложила ООО "Вениса" досрочно расторгнуть договор аренды от 22.05.2012 № ЮА-164. 

Данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации в качестве юридического лица, следовательно, претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества

Согласно пункту 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: 

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса; 

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; 

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; 

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса; 

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

 7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 

В обоснование требования о расторжении договора аренды от 22.05.2012 № ЮА-164 истцом представлены акты осмотра т 08.04.2019 и от 05.10.2020 земельного участка ос кадастровым номером 50:10:0010301:93, которым установлено, что территория участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, частично заасфальтирована.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". 

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений. 

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). 

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее. Поскольку в данном случае земельный участок предоставлен ООО "Вениса" под размещение автомоечного комплекса и кафе, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

Материалами дела подтверждается, что по заданию ООО "Вениса" изготовлен Проект предприятия автомоечного комплекса и кафе, предназначенного для размещения на арендуемом земельном участке, арендатором принимаются меры по осуществлению технологического присоединения к электрическим сетям, по подключению к городской системе дождевой канализации для проектирования и строительства объекта, подготовлен бизнес-план автомойки "Вениса", заключен инвестиционный договор на строительство от 23.11.2017 № ВР11/17, договор на выполнение проектных работ от 22.05.2017, получен градостроительный план земельного участка № RU50301000-MSK019873, в котором определены границы зон для расположения здания; эскизный проект здания автомойки по адресу: Московская область, г.о. Химки, земельный участок с кадастровыми номерами 50:10:0010301:93; также на основании договора от 11.07.2019 № 817, заключенного с МП "АПУ-Химки", подготовлено заключение кадастрового инженера на спорный земельный участок, согласно которому на земельном участке просел грунт, проведен кабель и установлен колодец и световой фонарь; в соответствии с письмом МУП "Химводосток" от 28.09.2020 исх. № 2020/303 городские сети ливневой канализации вблизи земельного участка отсутствуют; ООО "ЦИТЭО" в письме от 13.11.2020 № 298 сообщило о наличии технической возможности присоединения к сетям водоснабжения и водоотведения (10 куб.м. в сутки); ООО "Энергостандарт" в письме от 13.11.2020 № 257 сообщило о наличии технической возможности присоединения к электрическим сетям.

Кроме того, согласно представленной в материалы дела проектной документации в границах спорного участка ответчиком планируется строительство объекта как легковозводимой конструкции, по своим технических характеристикам не относящейся к объектам, для строительства которых требуется получение разрешения на строительство.

 Иных доказательств неиспользования земельного участка для целей строительств истцом в материалы дела не представлено, судом не установлено.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается принятие ответчиком мер, направленных на использование земельного участка по целевому назначению, требования Администрации городского округа Химки Московской области являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны приводимым в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.12.2020 по делу  № А41-46993/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.     Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий cудья 

 

Н.В. Марченкова 

Судьи 

 

С.А.Коновалов Л.В. Пивоварова