Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-30783/2016

г. Владивосток

26 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 25 июля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Изумруд», 

апелляционное производство № 05АП-4796/2017 

на решение от 16.05.2017 

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-30783/2016 Арбитражного суда Приморского края 

по иску открытого акционерного общества «Изумруд»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ГАМБРИНУС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о досрочном расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 19.10.2015, сроком действия до 19.10.2018, паспорт; 

от ответчика: О.В. Бурлак, по доверенности от 08.02.2017, сроком действия на 3 года, удостоверение.

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Изумруд» (далее – ОАО «Изумруд», истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГАМБРИНУС» (далее – ООО «Гамбринус», ответчик) о расторжении договора аренды от 30.01.2002 № 30/28, заключенного сторонами, и обязании освободить арендованные нежилые помещения общей площадью 2783,9 кв.м, расположенные в трехэтажном здании (литер 1, корпус № 9) с подвалом по адресу: 

<

...>: подвал здания - помещения №№ 1-10, 12-15 общей площадью 192,3 кв.м; первый этаж здания – помещения №№ 1-62 общей площадью 967,3 кв.м; второй этаж здания - помещения №№ 1-20, 1-27 общей площадью 963,5 кв.м; третий этаж здания - помещения №№ 1, 2, 4, 5, 28-54 общей площадью 660,8 кв.м.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.05.2017 в удовлетворении исковых требований ОАО «Изумруд» отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции апеллянт ссылается  на доказанность  нарушения ответчиком существенных условий договора, а именно, предоставления арендуемых помещений в субаренду третьим лицам. Полагает, что судом первой инстанции неправомерно отказано в принятии доказательств, датированных  после 21.04.2016. Кроме того, считает, что судом безосновательно отклонен довод о неоднократном нарушении субарендатором ИП ФИО3 требований пожарной безопасности. Полагает доказанным факт нарушения ответчиком более двух раз подряд порядка внесения арендной платы по истечении установленного договором срока платежа.

В канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ  приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе. 

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал. Решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

30.01.2002 открытым акционерным обществом «Изумруд» (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Гамбринус» (арендатором) заключен договор аренды № 30/28, в соответствии с условиями которого истец передал ответчику во временное возмездное владение и пользование следующие помещения общей площадью 2 488, 8 кв.м.: подвал – помещения с 1-10; 12; 15 – общая площадь 192,2 кв.м.; 1 этаж – помещения 1, 2, 13, 33, 34, 39, с 40-62 – общая площадь 692,3 кв.м.; 2 этаж – помещения с 1-20; с 1-27 общая площадь 943, 5 кв.м.; 3 этаж – помещения 1, 2, 4, 5, с 28-54 общая площадь 660,8 кв.м., расположенные в здании по адресу: 

<

...> (п. 1.3 договора № 30/28)

В соответствии с пунктом 2.1 договора № 30/28 помещения предназначены для использования в качестве гостиницы и точки общественного питания. 

В пункте 6.2.1 договора № 30/28 установлено, что арендатор имеет право сдавать помещения в субаренду, а также предоставлять третьим лицам право безвозмездного пользования помещениями, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия арендодателя. 

Согласно пункту 6.2.2 договора № 30/28 арендатор обязан использовать помещения в соответствии с целевым и функциональным назначением, установленным в п. 2.1 договора; производить за свой счет текущий и капитальный ремонт; не осуществлять без письменного согласия арендодателя перепланировку, перестройку, достройку арендуемого помещения; самостоятельно заключать договоры с обслуживающими организациями и оплачивать коммунальные услуги. 

Помещения переданы по акту приема-передачи от 30.01.2002.

28.06.2002 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды № 30/28, которым п. 6.2.2 договора дополнен подпунктом следующего содержания: арендатор возмещает (компенсирует, уплачивает) коммунальные платежи арендодателю по фактически потребленным арендатором ресурсам (электроэнергия, водоснабжение, теплоснабжение и т.п.) на основании счетов, выставляемых арендодателем, в соответствии с приложением № 1 в срок до 10 числа последующего месяца. 

В соглашении от 15.04.2004 об изменении и дополнении договора п. 1.2 договора изложен в следующей редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующие помещения общей площадью 2 313,9 кв.м., расположенные в 3-этажном здании (литер 1, корпус № 9) с подвалом по адресу 690105, 

<

...>: подвал здания – помещения №№ 1-10; 12-15 общей площадью 192,3 кв.м.; первый этаж здания – помещения №№ 1-13, 33-62 общей площадью 838,3 кв.м.; второй этаж здания – помещения №№ 1,2,4-8, 9-13, 15-17, 18-20, 1-5, 9-27 общей площадью 777,4 кв.м.; третий этаж здания – помещения №№ 1,2, 5, 28-40, 43-54 общей площадью 505,9 кв.м. 

Срок аренды составляет по 30 апреля 2027 года (п. 4.1 договора № 30/28). 

Сторонами подписан акт приема-передачи от 16.04.2004 в отношении помещений, указанных в соглашении от этой же даты.

В соответствии с соглашением от 01.04.2006 об изменении и дополнении договора аренды № 30/28 арендодатель передает, а арендатор принимает следующие помещения общей площадью 2 735,2 кв.м., расположенные в 3-этажном здании (литер 1, корпус № 9) с подвалом по адресу 690105, 

<

...>: подвал здания – помещения №№ 1-10; 12-15 общей площадью 192,3 кв.м.; первый этаж здания – помещения №№ 1-62 общей площадью 967,3 кв.м.; второй этаж здания – помещения №№ 1-20, 1-5, 9-27 общей площадью 914,8 кв.м.; третий этаж здания – помещения №№ 1,2, 4, 5, 28-54 общей площадью 660,8 кв.м. 

Сторонами подписан акт приема-передачи от 01.04.2006 в отношении помещений, указанных в соглашении от этой же даты.

Соглашением от 28.09.2006 об изменении и дополнении договора аренды № 30/28 договор аренды дополнен пунктом 11.5 следующего содержания: в случае перехода права собственности на сданные в аренду помещения к третьим лицам в период действия настоящего договора аренды, или при досрочном его расторжении, арендодатель обязуется не позднее чем за три месяца, письменно уведомить арендатора о сложившейся ситуации возместить стоимость всех отделимых и неотделимых улучшений, произведенных арендатором в соответствии с условиями настоящего договора.

По соглашению № 1/07 от 25.10.2007 об изменении и дополнении договора аренды № 30/28 арендодатель передает, а арендатор принимает следующие помещения общей площадью 2 783,9 кв.м., расположенные в 3-этажном здании (литер 1, корпус № 9) с подвалом по адресу 690105, 

<

...>: подвал здания – помещения №№ 1-10; 12-15 общей площадью 192,3 кв.м.; первый этаж здания – помещения №№ 1-62 общей площадью 967,3 кв.м.; второй этаж здания – помещения №№ 1-20, 1-27 общей площадью 963,5 кв.м.; третий этаж здания – помещения №№ 1,2, 4, 5, 28-54 общей площадью 660,8 кв.м. 

Также пункт 5.3 договора изложен в следующей редакции: размер арендной платы может изменяться не более чем на 20 % и не чаще одного раза в год от предыдущего до истечения срока аренды. Стороны пришли к соглашению, что арендатор начинает уплачивать арендную плату, увеличенную в соответствии с настоящим пунктом, с 01 ноября каждого последующего года.

Сторонами подписан акт приема-передачи от 25.10.2007 в отношении помещений, указанных в соглашении от этой же даты.

Соглашением от 01.11.2007 договор аренды № 30/28 дополнен пунктом 11.6, согласно которому ОАО «Изумруд» компенсирует затраты в размере 5 096 721 рублей, произведенные с целью ремонта помещений и кровли здания, для улучшения арендованных площадей за три года в счет арендной платы, равномерно по месяцам.

В соответствии с пунктом 1 соглашения № 1/08 от 30.07.2008 об изменении и дополнении договора аренды № 30/28 п. 11.6 договора № 30/28 изложен в следующей редакции: арендодатель возмещает затраты арендатору в сумме 5 096 721 рублей, произведенные  целью ремонта помещений и кровли здания, для улучшения арендованных площадей, за 36 календарных месяцев, начиная с 01.09.2008, равномерно по месяцам, путем перечисления на расчетный счет денежных средств в сумме 141 575 руб. 58 коп. в течение 3 банковских дней с момента поступления на расчетный счет арендодателя 100% арендной платы за месяц. 

29.07.2010 сторонами заключено соглашение об изменении и дополнении договора аренды № 30/28, в соответствии с которым арендная плата в себя включает фиксированную составляющую за 1 кв.метр помещений 2160,8 кв.м (91 рублей 53 копейки включая НДС), фиксированию составляющую часть арендной платы за 1 кв.м  вспомогательных помещений 623,1 кв.м (45 рублей 76 копеек, включая НДС), переменную составляющую, размер которой зависит от фактически потребленных ресурсов (электроэнергия, водопотребление, теплоснабжение, горячее водоснабжение) т подлежит оплате на основании счетов, выставляемых арендодателем (пункт 5.1 договора № 30/28). Фиксированная составляющая часть арендной платы и переменная составляющая часть арендной платы вносится арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 10-го числа последующего месяца согласно выставляемых арендодателем счетов (пункт 5.4 договора № 30/28). Пункт 5.9 договора № 30/28 в новой редакции предусматривает, что размер фиксированной составляющей арендной платы может изменяться с учетом НДС не более чем на 20 % от предыдущего и не чаще одного раза в год в течение всего срока аренды. Стороны пришли к соглашению, что фиксированная составляющая арендной платы в соответствии с пунктами 5.1.1, 5.1.2 остается неизменной до 01 ноября 2015 года.

Договор аренды и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

В соответствии с письмом № 1/1082 от 19.07.2006 ОАО «Изумруд» согласовало ООО «Гамбринус» перечень объектов, подлежащих сдаче в субаренду, в соответствии с техническим паспортом: подвальные помещения № 4-12, помещения первого этажа № 34, 40, 42-45, 47-49, 51-62, 3-13, 15-23, 15а, 27-32; помещения второго этажа № 1-27 (номерной фонд), 5-20; помещения третьего этажа № 2, 28-54 (номерной фонд).

Письмом №85/1780 от 06.09.2011 действие разрешения, выданного письмом от 19.07.2006 № 1/1082, отменено с 10.09.2011.

Согласно письма № 55/1785 от 03.04.2015 истец сообщил ответчику о своем возражении против передачи в субаренду арендуемых ответчиком помещений, прекращении всех ранее выданных согласий и разрешений на передачу помещений в субаренду и потребовал в срок до 30.05.2015 освободить помещения от всех субарендаторов.

01.06.2015 в отношении ФИО3, являющейся субарендатором по договору № 6-11 от 01.06.2011, заключенному с ООО «Гамбринус», вынесено постановление №195 по делу об административном правонарушении в связи с нарушением пункта 4 статьи 20.4 КоАП РФ.

Письмом № 55/10016 от 18.12.2015 истец направил в адрес ответчика акт проведенной им проверки и потребовал устранить изложенные в акте замечания, в частности, выявленное незаконное подключение силового кабеля, передачу помещений субарендатору. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.04.2016 по делу №А51-26667/2015 суд обязал ООО «Гамбринус» в месячный срок с момента вступления решения в законную силу восстановить схему электропитания здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с техническими условиями от марта 2002 №23/24 и актом об установлении границ ответственности от 15.03.2002, а именно по двум кабельным линиям, отходящим от трансформаторной подстанции гаража (кадастровый номер: 25:28:050048:0004.00/Р); демонтировать силовой кабель с заднего фасада здания, расположенного по адресу: 

<

...>, с восстановлением целостности и внешнего вида фасада.

14.10.2016 судебным приставом-исполнителем ОСП Советского района г.Владивостока УФССП по Приморскому краю вынесено постановление об окончании исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа № ФС 006593262 от 25.08.2016, выданного на основании решения Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-26667/2015.

В соответствии с актом проверки от 22.11.2016 силовой кабель демонтирован, техническое отверстие в фасаде заложено.

Письмом от 14.10.2015 № 55/8520 истец предложил ответчику согласовать и направить подписанное дополнительное соглашение о повышении арендной платы, ранее направленное в адрес ответчика письмом от 06.08.2015 № 55/7010, в ответ на которой ответчик направил истцу дополнительное соглашение о повышении арендной платы на 6 %.

Письмом от 21.04.2016 № 55/2517 истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора №30/28, указав, что отклоняет предложение ответчика о выкупе арендуемых помещений, полагает, что причиной досрочного расторжения являются систематические нарушения арендатором условий договора, включая существенные.

Письмом от 06.06.2016 № 45/3610 истец указал ответчику на имеющиеся с его стороны систематические нарушения сроков внесения арендной платы.

Письмами №01-05/16 от 18.05.2016, 26.10.2016 ответчик выразил свое несогласие с начислением арендной платы по договору аренды в большем размере.

Согласно письму истца в адрес ответчика от 12.01.2017 № 55/90  при производстве работ на земельном участке ОА «Изумруд» по ул. Русская, 71, специалистами истца обнаружен еще один электрический кабель, ведущий от трансформаторной подстанции к здания корпуса №9, в связи с чем истец потребовал от ответчика прекратить нарушение электробезопасности здания и впредь воздержаться от подобных действий.

Как следует из представленной истцом служебной записки от 09.03.2017 № 7 комиссией под председательством главного инженера были проведены осмотры подвального помещения корпуса № 9, в результате чего обнаружена течь канализационного стояка в районе электрической щитовой, из-за чего фекальные воды вытекают на пол помещения, на прилегающей территории производится парковка личных автомобилей с нарушением требований противопожарных и санитарных норм и правил, в результате чего повреждена обечайка канализационного колодца и выломан канализационный люк. К указанной служебной записке приложены акты осмотра №№ 3, 4, 5.

Письмом от 22.02.2017 № 30/1096 истец потребовал от ответчика представить утвержденный руководителем перечень электрооборудования, допущенного к эксплуатации на арендуемых площадях. 

Письмом от 22.02.2017 № 30/1097 истец потребовал от ответчика устранить допущенные нарушения и в срок до 24 февраля устранить течь в подвале корпуса № 9 и произвести ремонт канализационного колодца. 

Письмом от 22.02.2017 № 30/1098 истец потребовал от ответчика устранить допущенные нарушения и в срок до 25 февраля восстановить сломанный люк и убрать автотранспорт с территории земельного участка. 

Как следует из представленной истцом служебной записки от 04.04.2017 № 10, главным инженером был проведен осмотр подвального помещения корпуса № 9, в результате чего обнаружена засор системы водоотведения, фекальные воды вытекают в подвальное помещение, отсутствует крышка канализационного колодца.

Согласно служебной записке от 24.04.2017 № 10 в присутствии генерального директора АО «Изумруд» произведен осмотр подвального помещения корпуса № 9, в результате которого установлено наличие засора системы водоотведения, фекальные воды вытекают в подвальное помещение, крышка канализационного люка восстановлена, в связи с чем истец направил в адрес ответчика письмо от 25.04.2017 № 30/3086 с требованием об устранении течи в срок до 26.04.2017.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по договору аренды №30/28, неисполнением требований, содержащихся в письмах, неподписанием соглашения о расторжении договора аренды №30/28 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском. 

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и в отзыве на неё, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. 

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 65 АПК РФ бремя доказывания указанного  обстоятельства возложено на истца.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем  сведения соответствуют действительности (часть 3).

Проанализировав по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя не имеется. 

Апеллянт указывает, что арендатор в нарушение п.п. 6.2.1, 6.2 договора №30/28 передавал помещения в субаренду без получения согласия истца. 

Статьей 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.

Согласно пункту 15 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66, если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Пунктом 6.2.1 договора №30/28 предусмотрено право арендатора сдавать помещения в субаренду, а также предоставлять третьим лицам право безвозмездного пользования помещениями, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя.

Истец в письме от 19.07.2006 №1/1082 согласовал передачу в субаренду помещений согласно п. 6.2.1 договора №30/28, перечень объектов, подлежащих сдаче в субаренду, в соответствии с техническим паспортом здания, расположенного по адресу: 

<

...>: подвальные помещения №4-12, помещения 1 этажа № 34, 40, 42-45, 47-49, 51-62, 3-13, 15-23, 15а, 27-32, помещения 2 этажа № 1-27, 5-20, помещения 3 этажа № 2, 28-54. 

Письмом от 06.09.2011 истец отменил с 10.09.2011 разрешение от 19.06.2006 №1/1082 на сдачу в субаренду помещений, указав сведения, которые необходимо сообщать арендодателю в дальнейшем для получения разрешений на передачу помещений в субаренду. 

В обоснование доводов искового заявления, апелляционной жалобы истцом представлены первые страницы выписок из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «АВЕСТ ДВ» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 03.04.2013), ООО «АЗИМУТ» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 07.04.2010), ООО «АУДИТ-2000» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 06.06.2007), ООО «БАРС-М» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 17.08.2006), ООО «БЕЙРА» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 28.08.2007), ООО «БИЗНЕС-ПРОЕКТ» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 25.12.2006), ООО «ВОСТОК-МАСТЕР» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 24.05.2011), ООО «ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ МАРКЕТИНГ» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 09.03.2011), ООО «ДИВА» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 13.02.2003), ООО «ЛАЗАРЕТ» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 30.09.2002), ООО «ПРОМАКСТ» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано по адресу: 

<

...>, 12.12.2006).

При этом, доказательств того, что указанные юридические лица зарегистрированы по спорному адресу на основании заключенных с ответчиком договоров субаренды, истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил.

Как верно указал суд первой инстанции, положения статьи 17 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» дополнены положениями о том, что к заявлению о внесении в единый государственный реестр юридических лиц сведений об изменении адреса юридического лица, при котором изменяется место нахождения юридического лица, должны быть приложены также документы, подтверждающие наличие у юридического лица или лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица, либо участника общества с ограниченной ответственностью, владеющего не менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего количества голосов участников данного общества, права пользования в отношении объекта недвижимости или его части, расположенных по новому адресу юридического лица, введены в действие лишь с 01.01.2016, в связи с чем факт государственной регистрации указанных юридических лиц по адресу: 

<

...>, не является доказательством заключения договоров субаренды между ООО «Гамбринус» и данными юридическими лицами.

На основании изложенного коллегия поддерживает вывод Арбитражного суда Приморского края о недоказанности того, что ответчик предоставлял третьим лицам право регистрировать юридический адрес по месту нахождения арендуемого имущества. 

Также истец ссылается на договор субаренды № 1-12/16 от 01.12.2016, заключенный между ООО «Гамбринус» (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) в отношении помещения площадью 35 кв.м в здании по адресу: 

<

...>.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца по основанию статьи 450 ГК РФ о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущено существенное нарушение условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Однако, как правильно отметил суд первой инстанции, договор субаренды №1-12/16 между ООО «Гамбринус» (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) датирован 01.12.2016, то есть после направления письма от 21.04.2016 №55/2517 с предложением о расторжении договора, следовательно, предполагаемый факт заключения договора субаренды с ФИО4 не мог выступить тем нарушением условий договора аренды №30/28, которое было положено в основу требования истца о расторжении договора аренды №30/28 в связи с существенными нарушениями его условий. Кроме того, доказательств, подтверждающих исполнение договора субаренды между ООО «Гамбринус» и ФИО4 в  нарушение статьи 65 АПК РФ истцом в материалы не представлено.

Также истец полагает, что при проведении проверок, право на которые предусмотрено пунктом 6.1.1 договора аренды №30/28, ответчик препятствовал их проведению, в доказательство чего истец представил акты проверки от 11.12.2015, 16.03.2016, 07.06.2016, 22.11.2016, актом от 17.05.2016, составленным совместно с представителем независимой оценочной компании Ассоциации «Клуб Профессионал».

Однако, акты от 11.12.2015, 16.03.2016, 07.06.2016, 22.11.2016 составлены истцом в одностороннем порядке, иными доказательствами обстоятельства, изложенные в актах, не подтверждаются, в связи с чем не могут являться надлежащими доказательствами, с достоверностью подтверждающими указанные в них обстоятельства.   

Доказательств обращения истца к ответчику с требованиями о предоставлении доступа в помещения истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил. Кроме того, акты 17.05.2016, 07.06.2016, 22.11.2016 составлены позднее направления требования о расторжении договора.

Также истец ссылается на нарушение ответчиком абзаца 8 пункта 6.2.2 договора аренды № 30/28, которым предусмотрено, что арендатор обязан содержать помещение в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, что, по мнению истца, выражается в многочисленных нарушениях требований пожарной безопасности ИП ФИО3, непредоставлении ответчиком перечня электрооборудования, допущенного к эксплуатации на арендуемых площадях, актов опломбировки и ввода в эксплуатацию электросчетчиков, установленных ответчиком 29.12.2014 после аварийного выхода из строя в РЩ электрощитовой. Истец ссылается на нарушение ответчиком и его субарендаторами требований Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных приказом Минэнерго России от 13.01.2003 № 6, что выразилось в незаконной прокладке кабельной линии по воздуху, что подтверждается решением Арбитражного суда Приморского края от 26.04.2016 по делу № А51-26667/2015.

При этом, как следует из материалов дела, решение Арбитражного суда Приморского края от 26.04.2016 по делу № А51-26667/2015 ответчиком было исполнено, что подтверждается постановлением 14.10.2016 производства судебным приставом-исполнителем ОСП Советского района г. Владивостока УФССП по Приморскому краю об окончании исполнительного производства, а также актом проверки от 22.11.2016, составленным ответчиком в одностороннем порядке.

Изложенные в письме истца в адрес ответчика от 12.01.2017 № 55/90 доводы об обнаружении еще одного электрического кабеля, как верно отметил суд первой инстанции, в данном случае правового значения не имеют, поскольку выявлены позднее направления истцом требования о расторжении договора, ранее выявленные нарушения были устранены ответчиком. 

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы истца о нарушении субарендатором ИП ФИО3 требований пожарной безопасности, поскольку, как следует из письма Главного управления МЧС России по Приморскому краю от 18.01.2016 № 285-2, в соответствии с условиями договора субаренды между ответчиком и ИП ФИО3, ответственность за обеспечение пожарной безопасности возложена на ИП ФИО3, в связи с чем она дважды привлечена к административной ответственности по части 1 статьи 20.4 КоАП РФ и части 4 статьи 20.4 КоАП РФ. Доказательств повторного привлечения по указанным статьям ИП ФИО3 истец не представил.

Также истец ссылается на нарушение ответчиком срока внесения арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Невнесение более двух раз подряд является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (статьи 619 ГК РФ).

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, представил сведения о сроках нарушения обязательств по внесению арендной платы за период с ноября 2015 года по февраль 2017. 

При этом, судом оценивается только порядок внесения арендной платы до 21.04.2016, то есть до даты направления требования о расторжении договора, так как возможные допущенные ответчиком нарушения не могли быть основанием для требования истца о расторжении договора.

Так, согласно сведениям истца просрочка оплаты за ноябрь 2015 года допущена не была (акт, счет, выставление которых предусмотрены условиями договора аренды № 30/28, направлены 03.12.2015, оплата произведена 10.12.2015), за декабрь 2015 года просрочка оплаты составила 3 дня (акт, счет направлены 30.12.2015, оплата произведена 13.01.2015), за январь 2016 просрочка составила 1 день (акт, счет направлены 09.02.2016, оплата 11.02.2016, за февраль оплата произведена в срок (акт, счет направлены 16.03.2016, оплата 17.03.2016), просрочка оплаты за март 2016 составила 4 дня (акт, счет направлены 05.04.2016, оплата 14.04.2016). Срок оплаты за апрель наступил после направления требования о расторжении договора.

Однако, при расчете период просрочки истец не учел положения статьи 193 ГК РФ, в связи с чем последний день оплаты за январь 2016 приходится на 11.01.2016, соответственно, просрочка оплаты составила 2 дня.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исходя из изложенных правовых позиций, погашение долга по арендной плате до вынесения судом решения по иску о расторжении договора в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей в целом не является препятствием к удовлетворению исковых требований о расторжении договора. Вместе с тем в таком случае суду необходимо установить наличие иных обстоятельств, свидетельствующих о том, что допущенное арендатором нарушение сроков оплаты является существенным, влекущим безусловное прекращение договорных отношений. Применительно к рассматриваемому спору обстоятельствами, свидетельствующими о существенном нарушении арендатором условий договора, может являться срок, в течение которого задолженность была погашена.

Апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что устранение ответчиком допущенных нарушений по своевременному внесению арендной платы в течение нескольких дней свидетельствуют об отсутствии существенных нарушений спорного договора аренды со стороны арендатора применительно к статьям 450, 619 ГК РФ, а также о его заинтересованности в сохранении арендных отношений. Доказательств, позволяющих суду квалифицировать поведение арендатора как злостное (систематическое) уклонение от обязанности по своевременному внесению арендных платежей, что является критерием существенного нарушения условий договора аренды, материалы дела не содержат. Более того, предъявление рассматриваемого требования по истечении девяти месяцев с момента устранения арендатором допущенных нарушений не может быть признано разумным с учетом разъяснений вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73. В этой связи оснований для досрочного расторжения договора аренды вследствие существенных нарушений его условий арендатором у суда первой инстанции не имелось.

Довод апеллянта о том, что судом первой инстанции не оценено наличие задолженности ответчика по арендным платежам, которая на момент подачи искового заявления составляла 1 078 726 рублей 28 копеек, отклоняется апелляционной коллегией с учетом следующих обстоятельств.

 29.07.2010 сторонами заключено соглашение об изменении и дополнении договора аренды № 30/28, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о том, что фиксированная составляющая арендной платы в соответствии с пунктами 5.1.1, 5.1.2 остается неизменной до 01.11.2015.

На предложение истца об увеличении фиксированной составляющей арендной платы на 20%  письмом №55\7010 от 06.08.2015 ООО «Гамбринус» направило истцу проект дополнительного соглашения от 01.10.2015 об увеличении с 01.11.2015 арендной платы на 6%. Указанное дополнительное соглашение полученное истцом 15.10.2015, не было  подписано. Ответчик же, в свою очередь, не подписывал дополнительное соглашение о повышении фиксированной части арендной платы на 20% с 01.11.2015.

Таким образом, истец в одностороннем порядке увеличил фиксированную часть арендной платы на 20%, полагая, что ответчик согласился с повышением фиксированной части арендной платы на 20% с ноября 2015 года, поскольку возражений на ежемесячные акты и счета не представлял.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 5.9 договора аренды № 30/28 изменение размера арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрено. 

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Следовательно, в данном случае при отсутствии соглашения сторон не имеется правовых оснований считать арендную плату увеличенной. Поскольку материалами дела подтверждается внесение ответчиком арендной платы в полном объеме, то оснований для квалификации указанной истцом суммы как задолженности ответчика по спорному договору аренды у суда не имеется.

Выявленные истцом неисправности системы канализации, порядка стоянки автомобилей правомерно отклонены судом первой инстанции ввиду того, что указанные нарушения допущены позднее направления требования о расторжении договора.

При данных обстоятельствах, с учетом того, что истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены достаточные и достоверные доказательства наличия приведенных истцом существенных нарушений ответчиком условий заключенного сторонами договора № 30/28, предъявленные обоснованно счел исковые требования не подлежащими удовлетворению. 

Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют содержание искового заявление, не содержат каких-либо обстоятельств не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на нормы права и обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела. Таким образом, изложенные в апелляционной жалобе обстоятельства не опровергают по существу выводы суда, а сводятся к выражению несогласия с ними, что не может быть положено в основу отмены судебного акта.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат возложению на заявителя в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.05.2017  по делу №А51-30783/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына