АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А23-2150/2018

г. Калуга

18 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления вынесена 11.02.2019.

Постановление в полном объеме изготовлено 18.02.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

В.В. Циплякова

судей 

Л.В. Леоновой

ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 28.08.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 по делу №А23-2150/2018, 

УСТАНОВИЛ:

Городская Управа города Калуги (далее – управа, истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №3» (далее – общество, ответчик) о взыскании 149 883 рублей 81 копейки, в том числе задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.09.2015 №707/15 за период с 28.08.2017 до 18.12.2017 в сумме 144 698 рублей 72 копеек, неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 03.10.2017 до 18.12.2017 в сумме 3 338 рубля 41 копейки и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.12.2017 до 21.02.2018 в размере 1 846 рублей 68 копеек. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено областное бюджетное учреждение «Фонд имущества Курской области».

Решением Арбитражного суда Калужской области от 28.08.2018 (судья О.В. Старостина), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 (судьи Е.В. Рыжова, Н.В. Заикина, Л.А. Капустина), исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу управы взыскано 127 859 рублей 70 копеек, в том числе задолженность в размере 119 559 рублей 54 копеек, пени в размере 2 758 рублей 41 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 541 рубля 75 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а так же на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, управа обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме, отменив постановление суда апелляционной инстанции.

Заявитель жалобы указывает, что расчет исковых требований от 21.02.2018 судами признан не соответствующим положениям статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) о применении сведений о кадастровой стоимости, измененной решением комиссии, с 01.01.2017 подачи в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Однако чему именно в данной норме не соответствует расчет, по мнению заявителя жалобы, не следует ни из решения, ни из постановления суда апелляционной инстанции. Напротив, в расчете исковых требований установленная решением комиссии от 13.06.2017 №186 кадастровая стоимость земельного участка в размере 29 972 000 рублей в полном соответствии с указанной нормой права применяется именно с 01.01.2017, включая заявленный период начисления аренды с 28.08.2017 до 18.12.2017.

При определении возможности применения при расчете арендной платы за 2017 год индексов потребительских цен за 2015 и 2016 годы (наряду с применяемой с 01.01.2017 кадастровой стоимостью) суд руководствовался указанием на общедоступном сайте Росреестра в качестве даты утверждения кадастровой стоимости земельного участка даты 13.06.2017.

Однако, по мнению заявителя, судом не применена статья 24.17 Закона об оценочной деятельности, согласно части 2 которой датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Калуга» Калужской области утверждены приказом Минэкономразвития Калужской области от 15.11.2013 №1375-п, вступившим в силу с 01.01.2015.

Следовательно, годовые индексы потребительских цен при расчете арендной платы за 2017 год должны применяться начиная с 01.01.2015.

Поэтому расчет исковых требований от 21.02.2018 составлен с учетом индексов потребительских цен за 2015 и 2016 годы и установленной решением комиссии кадастровой стоимостью в размере 29 972 000 рублей, что соответствует требованиям закона.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа полагает, что судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, управа (арендодатель) и общество (арендатор) 24.09.2015 заключили договор аренды №707/15 находящегося в государственной собственности земельного участка.

Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 договора, арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000103:91 площадью 18 898 кв.м в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, по адресу: 

<

...>. Вид разрешенного использования: многоквартирные дома. Цель предоставления земельного участка: для строительства многоквартирных домов.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 06.10.2015.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи.

Размер, порядок расчета и сроки оплаты аренды указаны в разделе 3 договора, приложении №2 к договору.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков, реквизитов оплаты, подписывается арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя. Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в пункте 2.2 договора и до окончания текущего года выдается при заключении договора.

Согласно пункту 3.3 договора, арендная плата за земельный участок вносится арендатором путем перечисления на расчетный счет, указываемый арендатору арендодателем в ежегодном расчете арендной платы. Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за I квартал – до 1 апреля, за II квартал – до 1 июля, за III квартал – до 1 октября, за IV квартал – до 25 декабря текущего года. В случае если договор аренды земельного участка заключен после 10 числа месяца предшествующего ближайшему сроку оплаты, срок оплаты переносится на 1 апреля последующего года.

Между ответчиком (арендатор) и ООО «Управляющая компания «Ваш уют» (новый арендатор) 27.09.2017 заключено соглашение о переуступке права и обязанностей по договору от 24.09.2015 №707/15, по условиям которого ответчик передает, а новый арендатор принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору. Данное соглашение зарегистрировано 18.12.2017.

Претензиями от 24.01.2018 №662/06-18 и от 28.02.2018 №2132/06-18 истец обратился к ответчику с требованием об оплате образовавшейся задолженности по арендной плате.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы и образование в связи с этим задолженности, которая, согласно представленному истцом в материалы дела расчету за период с 28.08.2017 до 18.12.2017 составила 144 698 рублей 72 копейки, истец обратился в арбитражный суд.

Судами установлено, что 26.05.2017 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.02.2012 №П/44 при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, обществом в порядке статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением комиссии от 13.06.2017 №186 кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 10.09.2015 в размере его рыночной стоимости – 29 972 000 рублей, отраженной в отчете об оценке от 26.04.2017 №КД- 8919/0317-1.

Согласно сведениям общедоступного сайта https://rosreestr.net/kadastr кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 29 972 000 рублей, дата утверждения стоимости – 13.06.2017; дата внесения стоимости в базу – 22.06.2017.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), исходил из того, что представленный истцом расчет исковых требований не соответствует положениям статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, поскольку для целей расчета арендной платы спорного земельного участка за период с 28.08.2017 до 18.12.2017 подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 29 972 000 рублей.

В связи с тем, что комиссия решением от 13.06.2017 №186 на основании указанного отчета об оценке определила кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 29 972 000 рублей, суды сочли, что применение истцом при расчете арендной платы за заявленный период индексов потребительских цен за 2015 – 2016 годы является неправомерным. Таким образом, по мнению суда, датой утверждения кадастровой стоимости спорного земельного участка для целей расчета арендной платы за заявленный период является 13.06.2017, т.е. дата утверждения данной стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции, указав, что доказательств, подтверждающих оспаривание решения комиссии от 13.06.2017, истцом в материалы дела не представлено.

Проверив расчет арендной платы, суды пришли к выводу, что расчет задолженности по арендной плате за 2017 год необходимо осуществлять без применения индексов потребительских цен за 2015 – 2016 годы, в связи с чем  заявленные требования удовлетворили частично в сумме 119 559 рублей 54 копеек.

Вместе с тем, суд округа находит указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций необоснованными, основанными на неправильном применении норм материального права.

На территории Калужской области порядок определения размера арендной платы урегулирован Законом Калужской области от 06.02.2008                №402-03 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков», действовавшим до 27.04.2015, и постановлением Правительства Калужской области от 18.03.2015 №146 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калужской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Порядок от 18.03.2015), действие которого распространяется на правоотношения, возникшие с 01.03.2015.

Пункт 1 Порядка от 18.03.2015 устанавливает формулу расчета размера арендной платы за указанные земельные участки, как произведение процентной ставки от размера кадастровой стоимости земельного участка, а также поправочного коэффициента и индексов потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель. Также в Порядке определены особенности учета в вышеназванной формуле индекса потребительских цен (пункт 4).

Из материалов дела следует, что тождественный порядок расчета арендной платы за землю стороны предусмотрели в договоре аренды земельного участка от 24.09.2015 №707/15, согласно которому годовые индексы потребительских цен определяются ежегодно и применяются в расчетах, включая индекс, сложившийся за год, в котором были утверждены соответствующие результаты кадастровой оценки земель.

В соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности датой утверждения результатов кадастровой оценки считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой оценки и соответствующей нормы такого акта.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В этой связи в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Калуга» Калужской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по городскому округу «Город Калуга» Калужской области утверждены Приказом Минэкономразвития Калужской области от 15.11.2013 №1375-п, вступившим в силу с 01.01.2015.

Как следует из материалов дела, на основании заявления общества от 26.05.2017 решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Калужской области от 13.06.2017                 №186, кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 10.09.2015 в размере его рыночной стоимости – 29 972 000 рублей.  

Таким образом, по мнению судебной коллегии, в рассматриваемом случае изменение кадастровой стоимости земельного участка произведено индивидуально на основании положений статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности в порядке оспаривания ранее утвержденной кадастровой стоимости этого участка с определением его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости участка по состоянию на 01.01.2015. Новая кадастровая стоимость спорного земельного участка в порядке, установленном пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, статьями 24.11 и 24.17 Закона об оценочной деятельности (то есть методом массовой оценки), не определялась.

С учетом того, что изменение (корректировка) в индивидуальном порядке утвержденной нормативным правовым актом кадастровой стоимости земельного участка производится на основании его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, по смыслу пункта 1 Порядка от 18.03.2015, такое изменение (корректировка) кадастровой стоимости, вопреки выводам судов, не исключает возможности применения в год корректировки индексов потребительских цен за предыдущие  периоды, прошедшие с даты утверждения кадастровой стоимости земли. В противном случае расчет арендной платы будет производиться на основании кадастровой стоимости земельного участка, установленной исходя из прежнего уровня цен, без учета повышения общего уровня цен в экономике по состоянию на текущий период, что поставит арендатора в более выгодное положение по сравнению с иными лицами (арендаторами) в схожих обстоятельствах.

При таких обстоятельствах, выводы судов первой и апелляционной инстанций о недопустимости применения при расчете арендной платы за 2017 год индексов потребительских цен за 2015 – 2016 годы являются неверными, ввиду чего расчет задолженности и штрафных санкций, произведенный арбитражным судом, является ошибочным. В связи с изложенным в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1, 2 статьи 288 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть вышеизложенные обстоятельства, принять законный и обоснованный судебный акт по делу.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 28.08.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 по делу №А23-2150/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                 В.В. Ципляков

Судьи                                                                                        Л.В. Леонова

ФИО1