АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А49-3996/2022

город Пенза

27 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 27 июня 2024 года.

Арбитражный суд Пензенской области  в составе судьи Займидорога М.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ореховой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием веб-конференции дело по заявлению публичного акционерного общества «Т Плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице филиала «Мордовский» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об оспаривании отказа в постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права,

третьи лица: 1) Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>);

2) Управление Федеральной службы судебных приставов по Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

3) муниципальное казенное предприятие «Теплоснабжение г. Пензы» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

4) ФИО1, 

5) администрация города Пензы, г. Пенза (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 – представителя по доверенности от 13.04.2023 (подключение по веб-конференции);

от ответчика – ФИО3 – представителя по доверенности от 15.03.2024 № 29 (подключение по веб-конференции),

установил:

публичное акционерное общество «Т Плюс» в лице филиала «Мордовский» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом изменений, принятых 30.08.2022) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – ответчик, Управление Росреества, регистрирующий орган) от 23.12.2021 № КУВД-001/2021-37351565/5 в постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права сооружения – тепловые сети, расположенного по адресу: 

<

...>, а также обязании ответчика поставить на кадастровый учет и зарегистрировать за заявителем сооружение – тепловые сети, расположенные по адресу: 

<

...>.

Определением от 19.04.2022 заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области в составе судьи Стрелковой Е.А.

Определением председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, вытекающих из административных и иных публичных правоотношений Арбитражного суда Пензенской области, ФИО4 от 27.05.2022 в связи с назначением судьи Стрелковой Е.А. на должность судьи другого суда произведена замена судьи по делу № А49-3996/2022 с судьи Стрелковой Е.А. на судью Займидорога М.В.

Определением от 30.05.2022 дело принято к производству судьи Займидорога М.В.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (далее – МТУ Росимущества), Управление Федеральной службы судебных приставов по Пензенской области (далее – УФССП России по Пензенской области) и муниципальное казенное предприятие «Теплоснабжение г. Пензы» (далее – МКП «Теплоснабжение г. Пензы»).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 23.12.2022 требования общества оставлены без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023, решение Арбитражного суда Пензенской области от 23.12.2022 отменено. Принят новый судебный акт. В удовлетворении заявленных требований ПАО «Т Плюс» отказано. При этом Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом определением от 23.06.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, администрация города Пензы.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.01.2024 решение Арбитражного суда Пензенской области от 23.12.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023 по делу № А49-3996/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Направляя дело на новое рассмотрение, кассационная инстанция указала, что рассматривая возникший спор, судебные инстанции не установили юридически значимые обстоятельства, не обеспечили надлежащую проверку доводов ПАО «Т Плюс», не дали в нарушение АПК РФ правовой оценки доказательствам, представленным ПАО «Т Плюс» в подтверждение заявленных требований о наличии права по договору купли-продажи. Оснований, по которым были отвергнуты доводы ПАО «Т Плюс» судом при вынесении судебных актов, не приведено. Приведенные ПАО «Т Плюс» доводы о создании спорного объекта в 1958 году не были рассмотрены судами, в том числе с учетом действовавшего в тот период законодательства. При этом владение землей допускалось только на правах пользования, а также нового правового регулирования впоследствии.

Определением от 01.02.2024 дело № А49-3996/2022 принято Арбитражным судом Пензенской области на новое рассмотрение.

Третьи лица в судебное заседание не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. При этом третьи лица были извещены надлежащим образом о новом рассмотрении дела, что подтверждается почтовыми уведомлениями и информацией с официального сайта АО «Почта России» из раздела «Отслеживание почтовых отправлений» (том 4 л.д. 3, 9, 12, 13, 14, 15).

От третьего лица – УФССП России по Пензенской области в материалы дела поступило ходатайство (том 4 л.д. 5) о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, в котором третье лицо оставило вынесение решения по заявлению общества на усмотрение суда.

В соответствии с положениями статей 156, 200 АПК РФ и с учетом мнения представителей участвующих в деле лиц арбитражный суд проводит судебное разбирательство в отсутствие третьих лиц.

В ходе судебного разбирательства представитель общества поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, подробно приведенным в заявлении (том 1 л.д. 2 – 4) и дополнениях к нему (том 1 л.д. 137, 138, том 2 л.д. 32 – 35, 84, 85).

Управление Росреестра отклонило требования заявителя, полагая законным и обоснованным оспариваемое решение. Правовая позиция ответчика приведена в письменном отзыве на заявление (том 1 л.д. 117 – 119) и дополнениях к нему (том 4 л.д. 26, 27).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 08.09.2021 общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением об одновременной постановке на кадастровый учет и регистрации права в отношении объекта недвижимости – сооружения (тепловая сеть) по адресу: 

<

...>, протяженностью 120 м, год завершения строительства – 1958.

Спорное имущество было приобретено обществом на основании договора от 19.10.2020 № 1-а купли-продажи недвижимого имущества МКП «Теплоснабжение г. Пензы», арестованного в рамках исполнительного производства.

Как видно из описи документов, представленных на государственный кадастровый учет и регистрацию права, помимо заявлений, доверенности и платежного поручения об уплате государственной пошлины в орган государственной регистрации были представлены технический план сооружения от 08.09.2021 № б/н и договор купли-продажи от 19.10.2020 № 1а/ № 7Ю0-РА041/051-002/0021-2020 (том 1 л.д. 76 – 101).

23.09.2021 Управление Росреестра уведомило ПАО «Т Плюс» о приостановлении учетно-регистрационных действий (том 1 л.д. 103, 104) в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2018 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) до 23.12.2021 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо документ, подтверждающий, что в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) на данное сооружение не требуется разрешение на ввод; документы на землю, разрешающие размещение вышеуказанного объекта на земельных участках.

21.10.2021 Управление Росреестра уведомило ПАО «Т Плюс» о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (том 1 л.д. 107, 108).

23.12.2021 по истечении срока приостановления государственной регистрации Управление Росреестра уведомлением № КУВД-001/2021-37351565/6 (том 1 л.д. 109, 110) сообщило об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ, ссылаясь на неустранение приведенных в уведомлении о приостановлении в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Заявитель не согласился с данным решением и оспаривает его в настоящем деле.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд при новом рассмотрении дела пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, ненормативный акт, действия (бездействие) государственного органа могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данные ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В силу положений пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С государственной регистрацией Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации предусмотрен также пунктом 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, которым, в частности, установлено, что такими основаниями являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее – карта-план территории); 7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 10 статьей 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Согласно части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона о регистрации № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1, 2 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1, 2 названной статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона о регистрации № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и названным Законом (часть 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ).

В силу вышеизложенных норм Закона № 218-ФЗ для осуществления государственного кадастрового учета с целью подтверждения существования объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, в регистрирующий орган представляются документы, необходимые для постановки объекта на кадастровый учет и подтверждающие создание объекта недвижимости, либо документы, позволяющие считать такой объект недвижимости ранее учтенным (правообладателем объекта недвижимости).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Порядок проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрация прав определен указанным законом, который включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

При этом понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со статьей 29 Закона № 218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Не устранение причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, указанных в статье 26 данного Закона, в течение срока приостановления служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что 08.10.2021 заявитель обратился в Управление Росреестра с заявлением об одновременной постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости – сооружения «тепловые сети».

Заявление было подано в рамках единой учетно-регистрационной процедуры, предусматривающей одновременную постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности указанного выше объекта.

К заявлению от 08.10.2021 обществом был приложен технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 08.09.2021 № б/н, доверенность и платежное поручение (том 1 л.д. 78 – 89).

Согласно представленному документу к постановке на государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности заявлено сооружение – тепловые сети от ТК-2201 4/5 пр. Металлистов, 4-10, протяженностью 120 м, год завершения строительства – 1958, по адресу: 

<

...>.

Уведомлением от 23.09.2021 № КУВД-001/2021-37351565/2 Управление Росреестра уведомило общество о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (том 1 л.д. 17 – 19) в связи с тем, что согласно пункту 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ не представлены документы, необходимые для осуществления кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо документ, подтверждающий, что в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) на данное сооружение не требуется разрешение на ввод, а также документы на землю, разрешающие размещение вышеуказанного объекта на земельных участках.

20.10.2021 общество направило в регистрационный орган заявление о представлении дополнительных документов от 20.10.2021 № МFC-0228/2021-193901-1, а именно договора купли-продажи от 19.10.2020, № 1а, акта приема-передачи от 04.12.2020 № б/н, дополнительного соглашения от 11.12.2020, доверенности (том 1 л.д. 90 – 102).

Уведомлением от 21.10.2021 № КУВД-001/2021-37351565/3 Управление Росреестра в связи с представлением заявления и документов от 20.10.2021 уведомило общество о неустранении причин приостановления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав (том 1 л.д. 107 – 108), в связи с тем, что согласно пункту 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ не представлены документы, необходимые для осуществления кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо документ, подтверждающий, что в соответствии с частью 17 статьи 51 ГрК РФ на данное сооружение не требуется разрешение на ввод; документы на землю, разрешающие размещение вышеуказанного объекта на земельных участках.

23.12.2021 по истечении срока приостановления государственной регистрации Управление Росреестра уведомлением № КУВД КУВД-001/2021-37351565/6 (том 1 л.д. 109, 110) сообщило об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ, ссылаясь на неустранение приведенных в уведомлении о приостановлении в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Заявитель же полагает, что для кадастрового учета и регистрации права им были представлены все необходимые документы, в связи с чем отказ регистрирующего органа является незаконным. В частности заявитель указывает, что положения пункта 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ не могут применяться к рассматриваемому случаю, поскольку спорный объект недвижимости, заявленный к регистрации и постановке на кадастровый учет, является не вновь созданным объектом (год завершения строительства – 1958), следовательно, не требуется предъявление разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на земельные участки. Также заявитель полагает, что в рассматриваемом случае регистрирующим органом должны были быть применены положения части 2 статьи 14, а также части 6.2 статьи 70 Закона № 218-ФЗ. Кроме того, заявитель обращает внимание, что дополнительно приведенные в отзыве доводы регистрирующего органа о несоответствии договора купли-продажи требованиям статьи 554 ГК РФ, а также об отсутствии государственной регистрации права собственности продавца на спорный объект не указаны в качестве оснований для отказа в государственной регистрации прав и постановке на кадастровый учет.

Суд находит указанные доводы заявителя обоснованными, а также полагает, что Управлением Росреестра не учтено следующее.

В рамках регистрационных действий заявитель направил в Управление Росреестра совместно с заявлением об одновременной постановке на кадастровый учет и регистрации права в отношении объекта:

1) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 08.09.2021 № б/н, отражающий описание объекта;

2) договор купли-продажи тепловых сетей № 1а/ № 71_00- ЕА041/031-002/0021-2020 от 19.10.2020.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации № 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона о регистрации № 122-ФЗ, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Имущество, заявленное на регистрацию, принадлежало должнику – МКП «Теплоснабжение г. Пензы», на основании Реестра муниципальной собственности г. Пензы.

В рамках сводного исполнительного производства МТУ Росимущества через торги реализовано 91 единица арестованного имущества должника приставом исполнителем. 

По результатам торгов ПАО «Т Плюс» заключило договор купли-продажи от 19.10.2020 № 1а/ № 7Ю0-ЕА041/051-002/0021-2020 на 79 объектов, год завершения строительства представленного на регистрацию сооружения (тепловые сети) по документам – 1958.

Теплоснабжение города Пенза осуществляется по указанным сетям, которые в гражданский оборот введены с 1958 года.

Согласно статье 21 Гражданского кодекса РСФСР, введенного в действие постановлением Всероссийского центрального исполнительного комитета от 11.11.1922, владение землей допускалось только на правах пользования.

В соответствии с примечанием 2 к пункту 15 «Положения о земельных распорядках в городах», утвержденного Декретом ВЦИК и СНК РСФСР от 13.04.1925, при переходе в законном порядке от одних лиц к другим арендных прав (перенаем и т.п.) на муниципализированные строения или права собственности на строения частновладельческие, все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, тем самым переходят к новым арендаторам и владельцам.

Статья 22 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года (в последующих редакциях 1926 и 1930 гг.) прямо называла «промышленные, транспортные и иные предприятия в целом», а также «промышленные заведения, фабрики, заводы, рудники и пр.» являются «государственными имуществами».

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года относил государственную (общенародную) собственность, колхозно-кооперативную собственность и собственность профсоюзных и иных общественных организаций к формам социалистической собственности.

В соответствии со статьей 95 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года в собственности государства находились земля, ее недра, воды, леса, заводы, фабрики, шахты, рудники, электростанции, железнодорожный, водный, воздушный и автомобильный транспорт, банки, средства связи, организованные государством сельскохозяйственные, торговые, коммунальные и иные предприятия, а также другое имущество, необходимое для осуществления задач государства.

В собственности государства могло находиться и любое иное имущество. Земля, ее недра, воды и леса, являясь исключительной собственностью государства, могли предоставляться только в пользование.

Согласно статье 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 года на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью. При переходе права собственности на строение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения земельный участок переходит в общее пользование собственников строения.

Статьей 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 года было закреплено, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

В соответствии со статьей 93.1 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года имущество, закрепленное за государственными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, в соответствии с целями их деятельности и назначением имущества, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Исходя из анализа гражданского законодательства, понятие «хозяйственное ведение» введено положениями Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 № 2211-1.

В соответствии со статьей 47 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик предприятие, за которым имущество закреплено собственником этого имущества на праве полного хозяйственного ведения, является юридическим лицом и осуществляет в отношении этого имущества права и обязанности собственника, поскольку законодательными актами не предусмотрено иное.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не содержал такого понятия, как «право хозяйственного ведения».

В то же время до момента разграничения государственной собственности в силу статьи 94 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года единым собственником всего государственного имущества являлось государство, а в силу статьи 93.1 указанного Кодекса (введена Указом ПВС РСФСР от 24.02.1987), имущество, закрепленное за государственными, межколхозными, государственно-колхозными и иными государственно-кооперативными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, в соответствии с целями их деятельности, плановыми заданиями и назначением имущества права владения.

Согласно пункту 6 статьи 6 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и пункту 8 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.1995 № 2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» начиная с 08.12.1994 созданные ранее государственные и муниципальные предприятия обладают имуществом на праве хозяйственного ведения.

Согласно пункту 2 статьи 113 ГК РФ имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Субъектами права федеральной, государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, соответствующие субъекты Российской Федерации, муниципальные образования на переданное в их собственность имущество в порядке, установленном Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Согласно пункту 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» к муниципальной собственности отнесены объекты инженерной инфраструктуры городов, за исключением входящих в состав имущества предприятий.

В соответствии с пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 22.12.1993 № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность, в соответствии с Приложением № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1.

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.1997 № 15 «Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий» разъяснено, что объекты, указанные в Приложении № 3 к Постановлению № 3020-1, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона и должны рассматриваться как объекты муниципальной собственности независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке.

Таким образом, поскольку право собственности и право хозяйственного ведения на объекты возникли до введения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, они признаются действительными и при отсутствии государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 6 Закона о регистрации № 122-ФЗ, части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» предусмотрено, что имущество унитарного предприятия формируется за счет имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества.

Для осуществления деятельности по теплоснабжения города и обслуживанию теплосетей на базе указанного имущества создавались муниципальные предприятия.

При этом право на находившееся на балансе предприятия имущество возникает в силу закона.

Указанная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2018 № 308-ЭС17-23749.

Таким образом, сооружение инженерной инфраструктуры (тепловая сеть) в силу закона являются муниципальной собственностью.

Спорное сооружение (тепловая сеть) входит в реестр объектов муниципальной собственности (том 2 л.д. 65 об. сторона) на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и имеет реестровый номер (№ 847).

Год завершения строительства спорного сооружения – тепловой сети указан в разделе технического плана «Характеристики объекта недвижимости»: кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположено сооружение – 58:29:3004002:43, 58:29:3004002:58, 58:29:3004002:69, 58:29:3004002:67, 58:29:3004002:68, 58:29:3004002:22; номер кадастрового квартала (кадастровых кварталов), в пределах которого (которых) расположено сооружение – 58:29:3004002; назначение сооружения – иное сооружение (тепловые сети); наименование сооружения – тепловые сети от ТК-2201 4/5 пр. Металлистов, 4, 10; год завершения строительства сооружения – 1958; основная характеристика сооружения – протяженность 120 м (том 1 л.д. 34).

Данные сведения также отражены в декларации об объекте недвижимости (том 1                         л.д. 39 – 41).

Представленный на регистрацию технический план сооружения также содержит заключение кадастрового инженера (том 1 л.д. 36), согласно которому технический план подготовлен в целях осуществления государственного кадастрового учета и регистрации права в отношении сооружения – тепловые сети от ТК-2201 4/5 пр. Металлистов, 4, 10, протяженностью – 120 м, год завершения строительства – 1958. Также в нем отражено, что в связи с отсутствием у общества документов: проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также технического паспорта изготовленного до 01.01.2013, были подготовлены и направлены запросы в уполномоченный орган по хранению ранее учтенных документов ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», а также Государственный архив Пензенской области. Согласно, полученным ответам (от 24.08.2021 № 1242-К, 02.09.2021 № 4844) техническая и разрешительная документация в отношении спорного сооружения отсутствует. В связи с чем технически план подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости, подготовленной и подписанной собственником данного сооружения (пункт 20 Требований к подготовке технического плана и состав, содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений от 18.12.2015 № 2015).

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорная тепловая сеть не является вновь созданным объектом недвижимости, построена в 1958 году, право собственности на нее является ранее возникшим, принята в муниципальную собственность г. Пензы на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», создана до дня вступления в силу Закона о регистрации № 122-ФЗ.

Подпунктом 7 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что одним из документов, необходимым для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав объекта недвижимого имущества, является технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Требования к подготовке технического плана, в том числе документы, на основании которых технический план может быть подготовлен, установлены статьей 24 Закона № 218-ФЗ.

В части 1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ определено, что технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости. При отсутствии на момент выполнения кадастровых работ возможности визуального осмотра подземных конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства для осуществления измерений, необходимых для определения местоположения соответствующего объекта недвижимости на земельном участке (контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства), допускается использование исполнительной документации, ведение которой предусмотрено частью 6 статьи 52 ГрК РФ (часть 8 статьи 24 Закона № 218-ФЗ).

Документом, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав сооружения является технический план этого сооружения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 71 Закона № 218-ФЗ в случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимого имущества сведения о здании или сооружении (за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимого имущества на земельном участке и об их площади, площади застройки) указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 01.01.2013.

Декларация об объекте недвижимости составляется по форме и в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

Таким образом, законодательством предусмотрена возможность постановки на кадастровый учет объекта недвижимости, на основании представленного органу кадастрового учета технического плана.

В отношении объектов недвижимости, строительство которых осуществлено до введения в действие ГрК РФ, разрешительная и (или) проектная документация о которых безвозвратно утеряна, возможно оформление технического плана на основании декларации об объекте недвижимости при условии обоснования подготовки технического плана на основании декларации в разделе «Заключение кадастрового инженера». 

Поскольку по смыслу и содержанию Закона № 218-ФЗ государственная регистрация осуществляется на основании документов, поступивших в установленном порядке в регистрирующий орган, ответственность за подлинность документов, полноту и достоверность сведений в них содержащихся, а также за соответствие требованиям действующего законодательства (юридическую силу) лежит на лицах их предоставивших в регистрирующий орган, либо выдавших данные документы. 

Представленный на регистрацию технический план сооружений, содержит заключение кадастрового инженера (том 1 л.д. 36).

Технический план на сооружение содержат сведения о годе завершения строительства объекта (том 1 л.д. 34 об. сторона).

Возражений относительно представленного технического плана Управлением Росреестра не заявлено, в оспариваемом отказе не указано.

Между тем разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок являются основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав только на вновь созданные сооружения, что следует из содержания части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ. Положения статей 51-55 ГрК РФ и постановления Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816 также распространяются на вновь созданные объекты.

Учитывая вышеизложенное, поскольку представленный на регистрацию объект недвижимости – сооружение (тепловая сеть), не является вновь созданным объектом, соответственно, требования части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ о предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и правоустанавливающих документов на земельные участки не подлежат применению.

Кром того, суд учитывает, что действующее законодательство предусматривает переход права на здание, строение, сооружение без оформления/переоформления правоустанавливающих документов на землю (статья 35 ЗК РФ).

При продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.

Таким образом, законодательством предусмотрен переход права на здание, строение, сооружение без переоформления правоустанавливающих документов на землю.

Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (подпункты 1, 2 статьи 287.3 ГК РФ).

Исходя из специфики объекта недвижимости (тепловая сеть) и его расположения, собственник тепловой сети может использовать земельный участок, по которому проходит теплосеть, лишь для обслуживания или ремонта теплосети. При этом такое использование не связано с отчуждением имущества у собственника земельного участка и не лишает его права владения и пользования земельным участком.

Судом установлено, что тепловые сети, построены и введены в эксплуатацию в 1958 году – задолго до формирования земельных участков в том виде, как они существуют на настоящий момент, до введения в действие ЗК РФ и ГрК РФ.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные документы отвечают требованиям статей 21 Закона № 218-ФЗ и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами.

Таким образом, требование о предоставлении правоустанавливающих документов на земельный участок для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав также не соответствует пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 2 статьи 271, статье 287.3, пункту 3 статьи 552 ГК РФ, и противоречит статье 14, пункту 5 статье 18 Закона № 218-ФЗ.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что у управления отсутствовали основания для отказа заявителю в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости и его государственной регистрации.

Более того, суд находит обоснованным довод заявителя о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра в проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении спорного объекта не отвечает требованиям пункта 71 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, поскольку из его содержания невозможно понять, какие именно недостатки содержат представленные на регистрацию документы, в чем их несоответствие предъявляемым требованиям или каким образом заявителю исправить допущенные ошибки.

Довод Управления Росреестра относительно невозможности применения к рассматриваемой ситуации положений части 6.2. статьи 70 Закона о регистрации, согласно которым в срок до 01.01.2025 в отношении объектов недвижимости, созданных до дня вступления в силу Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и не указанных в части 6.1 настоящей статьи, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании выписки из реестра государственного или муниципального имущества, поскольку обществом на регистрацию выписка из Реестра муниципального имущества на спорный объект недвижимости не представлялась, критически оценивается судом, поскольку соответствующий документ с учетом представленного на регистрацию технического плана, в котором отражен год завершения строительства спорного объекта, и действующего законодательства того периода, предусматривающую муниципальную собственность, у заявителя не запрашивался, запрос в орган местного самоуправления в рамках взаимодействия регистрирующим органом также не направлялся.

Вместе с тем, учитывая период создания спорного сооружения и действующее законодательство того периода, предусматривающую государственную собственность, суд полагает, что представленных заявителем на регистрацию документов достаточно для проведения регистрации права и постановке на кадастровый учет спорного сооружения.

Дополнительный довод ответчика о том, что в рассматриваемом случае право собственности продавца (МКП «Теплоснабжение г. Пензы») на передаваемое имущество не было зарегистрировано в ЕГРН, следовательно, отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект является препятствием для осуществления учетно-регистрационных действий, отклоняется судом ввиду следующего.

Как указывалось выше, согласно части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона о регистрации № 122-ФЗ признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Ранее аналогичные положения содержались в статье 6 Закона о регистрации № 122-ФЗ.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанные Законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации № 122-ФЗ или совершенной после введения в действие настоящего Закона № 218-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ, часть 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ).

Исходя из действительности ранее возникших прав, Закон о регистрации № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом. Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Судом установлено, что спорный объект не является вновь созданным (введен в эксплуатацию в 1958 году), на кадастровый учет прежним собственником поставлен не был, что само по себе не является препятствием к оформлению прав добросовестного приобретателя; постановка объектов на государственный кадастровый учет в данном случае осуществляется не для целей оформления прав на вновь созданный объект, а для целей оформления перехода права собственности.

При этом приобретение тепловых сетей заявителем состоялось по результатам торгов, проведенных МТУ Росимуществом в рамках исполнительного производства № 3199/18/580124-СД в отношении МКП «Теплоснабжение г. Пензы».

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у МКП «Теплоснабжение г. Пензы» на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав.

Данная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А57-3068/2016.

Также и дополнительно приведенный в судебном заседании довод ответчика относительно того, что договора купли-продажи не соответствует требованиям статьи 554 ГК РФ, не принимается судом во внимание.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (статья 554 ГК РФ), в том числе сведения о местонахождении недвижимости.

Договор купли-продажи от 19.10.2020 № 1а/ № 7Ю0-РА041/051-002/0021-2020 определяет объекты недвижимого имущества, подлежащие продаже, содержит адресные ориентиры объектов, инвентарные номера и функциональное назначение.

Следовательно, указанные в договоре идентификационные признаки передаваемых объектов, в частности спорной тепловой сети, позволяют определить имущество, переданное заявителю по договору.

Отсутствие в договоре купли-продажи объектов недвижимости сведений о земельном участке, на котором находятся данные объекты, не свидетельствует о несогласованности условия о предмете, если договор позволяет однозначно идентифицировать такую недвижимость, и земельный участок не является собственностью продавца.

Кроме того, суд учитывает, что при заключении договора МТУ Росимущества провело правовую оценку условий договора и приложений к нему и подтвердило согласование сторонами всех существенных условий договора. МТУ Росимущества подтвердило эту позицию в отзыве от 25.10.2022 № 13/14506 (том 2 л.д. 24).

Договор исполнен сторонами в полном объеме, не признан в установленном порядке незаключенным или недействительным ни одной из сторон сделки, а также иными заинтересованными лицами. 

Имущество передано по акту приема-передачи от МТУ Росимущества покупателю и на данный момент эксплуатируется покупателем по его функциональному назначению (осуществление подачи теплоснабжения и ГВС на объекты г. Пензы).

При этом следует учесть, что никто иной, кроме ПАО «Т Плюс» не претендует на спорное имущество, оно свободно от прав третьих лиц, судебного спора также не существует. 

Кроме того, проводя правовую экспертизу представленного договора купли-продажи, регистрирующий орган проверяет соответствие его требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание соответствующих сделок, а также наличие полномочий у лиц, подписавших договор. 

В рамках проведения правовой экспертизы документов регистрирующим органом не подлежит установлению вопрос о действительности (либо недействительности) договора. 

Регистрирующий орган не вправе подменять судебные органы в решении вопросов о юридической силе сделки купли-продажи с точки зрения ее оспоримости или ничтожности, и о правовой квалификации такой сделки.

Более того, суд учитывает, что в нарушение указанных выше требований Закона № 218-ФЗ и Административного регламента оспариваемое уведомление регистрирующего органа не содержат выводов об оценке представленного обществом на регистрацию договора купли-продажи, о необходимости в рассматриваемом случае представления документов, подтверждающих ранее возникшее право МКП «Теплоснабжение г. Пензы» на спорный объект.

Кроме того, судом установлено, что оспариваемый отказ Управления Росреестра в проведении кадастрового учета и государственной регистрации права нарушает права и законные интересы общества, поскольку препятствует оформлению права обществом на объект (тепловые сети) в установленном законом порядке, а также создает правовую неопределенность в отношении городских сетей и угрожает стабильности теплоснабжения в городе, а также способствуют возникновению коллизий в тарифном регулировании, поскольку используются теплосети города, при отсутствии регистрации права на спорные объекты, не способствует повышению ответственности за надлежащую эксплуатацию опасного объекта.

Учитывая вышеизложенное, оспариваемое уведомление Управления Росреестра от 23.12.2021 № КУВД-001/2021-37351565/5 не соответствует требования закона, нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении экономической деятельности.

С учетом названных норм права, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным оспариваемого уведомления.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество (пункт 1 статьи 556 ГК РФ). 

Вопросы применения указанных норм права разъяснены в пунктах 60 - 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случаях, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. В случае, когда по сделке купли-продажи отсутствует продавец покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 АПК РФ (абзац третий пункта 62 указанного выше Постановления № 10/22).

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62).

Пункт 3 части 4 статьи 201 АПК РФ предусматривает, что в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. 

В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, суд обязывает Управление Росреестра осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрации права собственности за ПАО «Т Плюс» на объект недвижимого имущества – сооружение: тепловые сети, расположенные по адресу: 

<

...>.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело. 

В счет оплаты государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы заявитель оплатил 3000 руб. по платежному поручению от 07.12.2023 № 27036. В счет оплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы заявитель оплатил 6000 руб. по платежным поручениям от 17.01.2023 № 242 и от 06.03.2023 № 4347. В счет оплаты государственной пошлины за рассмотрение первоначального заявления заявитель оплатил 3000 руб. по платежному поручению от 08.04.2022 № 6424

На ответчика относятся и подлежат взысканию в пользу заявителя расходы за рассмотрение первоначального заявления, а также за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб всего в сумме 6000 руб., 3000 руб. за рассмотрение первоначального заявления, 1500 руб. – апелляционной жалобы и 1500 руб. – кассационной жалобы.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1500 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным уведомление Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 23.12.2021 № КУВД-001/2021-37351565/5.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов публичного акционерного общества «Т Плюс» путем проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на сооружение – тепловые сети, расположенные по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в пользу публичного акционерного общества «Т Плюс» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Возвратить публичному акционерному обществу «Т Плюс» из федерльного бюджета государственную пошлину в сумме 1500 руб., уплаченную по платежному поручению от 07.12.2023 № 27036.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения путем подачи жалобы через Арбитражный суд Пензенской области.

СудьяМ.В. Займидорога