Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-464/2020

город Псков

29 июля 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 22 июля 2020 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Васильевой О.Г., при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области (адрес: 180007, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Трест лидер» (адрес: 180016, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Техно-Инвест-Сервис» (адрес: 180000, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

3-е лицо: Администрация города Пскова

о признании недействительной сделки, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2,  представитель по доверенности;

от ответчиков: ООО «Трест лидер»: не явились, извещены;

ООО «Техно-Инвест-Сервис»: ФИО3,  представитель по доверенности;

от 3-его лица: не явились, извещены;

установил:

Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью «Трест лидер» (далее – ООО «Трест лидер», Ответчик-1) и обществу с ограниченной ответственностью «Техно-Инвест-Сервис» (далее – ООО «Техно-Инвест-Сервис», Ответчик-2) о признании недействительной сделкой соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.11.2017 о применении последствий недействительности сделки путем погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии права аренды ООО «Техно-Инвест-Сервис» на земельный участок.

К участию в деле в качестве 3-его лица привлечена Администрация города Пскова.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в части признания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительной сделкой. В части применения последствий недействительной сделки пояснил, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии права аренды ООО «Техно-Инвест-Сервис» на земельный участок погашена, в связи с чем на день рассмотрения спора права истца не нарушены и не заявил о применении последствий. Уточнение исковых требований в части применения последствий принято судом.

Представитель ООО «Техно-Инвест-Сервис» исковые требования не признал, поддержал позицию по основаниям, изложенным в отзыве. Считает, что норма пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к данным правоотношениям не применима, договор исполнен, объект построен, арендная плата оплачивается в полном объеме. Права истца не нарушены, неблагоприятные последствия для него не наступили. Правоотношения, связанные с исполнение договора, прекратились и спор не имеет предмета, производство по делу подлежит прекращению. Поведение истца считает недобросовестным, в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о признании сделки недействительной не имеет правового значения, сделка не может быть признана недействительной в силу принципа эстоппель. Истцом не доказано нарушение публичных интересов. Поскольку сделка оспоримая, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной истек в соответствии с частью 2 статьи 181 ГК РФ. Просит в иске отказать.

Исследовав представленные в дело доказательства, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Законом Псковской области от 26.12.2014 №1469-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Псковской области и органами государственной власти Псковской области» установлено, что распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Пскове осуществляется Администрацией области или уполномоченным ею органом исполнительной власти. Таким органом является Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области, действующий на основании Положения о Комитете, утвержденного постановлением Администрации Псковской области от 17.08.2009 №306.

В соответствии с протоколом № 49 о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от 16.10.2017 между Комитетом и ООО «Авентин-Псков. Центр недвижимости» (реорганизовано в ООО «Трест Лидер») 20.11.2017 был заключен договор №285 аренды земельного участка с кадастровым номером 60:27:0060306:3819, площадью 1700 кв.м, местоположением 

<

...> с видом разрешенного использования: для строительства объекта автосервисного обслуживания и мойки автомобилей, сроком до 20.05.2019. 27.11.2017 договор прошел государственную регистрацию.

26.10.2017 постановлением Администрации города Пскова №2098 земельному участку с КН60:27:0060306:3819 присвоен адрес: 

<

...>. Постановлением №1414 от 04.09.2018 адрес объекта и земельного участка изменен на: ул.Инженерная, д.103.

ООО «Авентин-Псков. Центр недвижимости» и ООО «Техно-Инвест-Сервис» 28.11.2017 подписали соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в пределах срока аренды, по которому согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор передал, а новый арендатор принял права и обязанности, возникшие по договору аренды земельного участка № 285 от 20.11.2017 в отношении земельного участка с КН60:27:0060306:3819, площадью 1700 кв.м, местоположением 

<

...> с видом разрешенного использования: для строительства объекта автосервисного обслуживания и мойки автомобилей, сроком до 20.05.2019. 15.01.2018 о состоявшейся уступке ООО «Техно-Инвест-Сервис» уведомило Государственный Комитет Псковской области по имущественным отношениям.

23.05.2018 ООО «Техно-Инвест-Сервис» получено разрешение на строительство № 60-RU60302000-22-2018 на строительство объекта капитального строительства – здания автосервиса. Градостроительный план земельного участка утвержден Постановлением Администрации города Пскова от 14.03.2018 № 306.

20.05.2019 ООО «Техно-Инвест-Сервис» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 60-RU60302000-11-2019 здание автосервиса, расположенное по адресу: Российская Федерация, Псковская область, ул.Инженерная, стр. 103.

09.01.2020 Комитет и ООО «Техно-Инвест-Сервис» подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 285 от 20.11.2017. Прекращение договора 21.02.2020 зарегистрировано, номер регистрации 60:27:0060306:3819-60/033/2020-8.

Считая соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в пределах срока аренды не соответствующим пункту 7 статьи 448 ГК РФ, Комитет просит признать сделку недействительной (ничтожной) в соответствии со ст.ст.130,131,166,167,168 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных названным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса).

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены нормами Земельного кодекса, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них: если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Договор аренды от 02.10.2017 N 4200009615 заключен по результатам проведения аукциона и после вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), следовательно, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно пункту 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Для правильного разрешения настоящего спора судом подлежал разрешению вопрос о законности приобретения лицами, участвующими в деле, прав на спорный земельный участок, добросовестности всех участников правоотношений и разумности их действий.

Нарушение императивной нормы правы, запрещающей передачу прав и обязанностей (за исключением требований по денежному обязательству) по заключенным на торгах договорам аренды, влечет недействительность (ничтожность) соответствующих сделок.

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Требование о применении последствий недействительности сделки не заявлено истцом в рамках настоящего дела вследствие погашения записи о регистрации договора аренды. Истец заявил об отсутствии нарушения его прав. Основания для удовлетворения иска о признании сделки недействительной в условиях, когда не заявлено о применении последствий, нарушении прав истца, защита которых должна быть осуществлена в судебном порядке при рассмотрении настоящего иска, отсутствуют. В иске следует отказать.

Возражения ответчика не могут быть приняты судом. 

Как указано в пункте 9 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

          Ответчик указывает, что к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 5 статьи 166 ГКРФ, закрепляющий принцип эстоппеля. В соответствии с принципом эстоппель сторона, подтвердившая действие договора (сделки), не может отрицать его действие. Последующее после указанных фактических обстоятельств изменение Комитетом своего поведения на прямо противоположное является противоречивым и влечет, по мнению ответчика, отказ в иске в соответствии со статьей 10, пунктом 5 статьи 166 ГК РФ. 

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Таким образом, названные нормы права требуют от участников гражданского оборота придерживаться определенного стандарта поведения. Это необходимо для достижения в гражданском обороте стабильности и правовой определенности.

Эстоппель является одним из средств достижения правовой определенности, препятствует недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения, отношение к определенным юридическим фактам и тем самым вносит определенную конкретность в правоотношения.

Правило "эстоппель" вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (Обзор судебной практики ВС РФ N 4(2017), утвержденный Президиумом ВС РФ 15.11.2017).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 70 Постановления N 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Рассматриваемое соглашение ничтожно, поскольку нарушает требования закона и лица, подписавши соглашение, должны были знать о ее недействительности.

Ответчиком также заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьями 195, 196 и 197 ГК РФ лицо, право которого нарушено, вправе реализовать свое право на его защиту путем предъявления иска в пределах общего или специального сроков исковой давности.

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. В рассматриваемой ситуации как следует из материалов дела, истец узнал о совершении оспариваемой сделки в январе 2018 года (письмо от 15.01.2018), следовательно, срок исковой давности для предъявления настоящего требования, не истек.

Производство по делу не подлежит прекращению, поскольку исполнение сделки не препятствует обращению в суд с иском о признании ее недействительной (ничтожной), применении последствий недействительности сделки.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяО.Г. Васильева