﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	дело № А45-13827/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  30 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 апреля 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Зиновьевой Т.А.,

судей							 Севастьяновой М.А.,

								 Сириной В.В. – 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр реабилитации» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.09.2020 (судья Полякова В.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2021 (судьи Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу № А45-13827/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр реабилитации» (630133, г. Новосибирск, ул. В. Высоцкого, д. 9, оф. 6, ОГРН 1075404001122, ИНН 5404304204) к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (630007, г. Новосибирск, пр-т Красный, д. 18, ОГРН 1035402457848, ИНН 5406214965) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР РЕАБИЛИТАЦИИ» (далее - ООО «ЦЕНТР РЕАБИЛИТАЦИИ», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным отказа департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – департамент, заинтересованное лицо) в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:20:032321:46 площадью 5 000 кв. м, изложенного в письме от 25.05.2020 № 7730-07/38.

Решением от 29.09.2020 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2021 по делу № А45-13827/2020 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с данными судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт, которым заявление удовлетворить, ссылаясь на неполное исследование доказательств по делу, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального и процессуального права.

В обоснование кассационной жалобы ее податель указывает на то, что поскольку департамент не обратился в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), то общество имеет право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства как собственник этого объекта на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); заявителем получено разрешение на строительство на основании заявления от 08.02.2019; договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером 54:20:032321:83 обществом не заключался; считает необоснованными выводы судов об отсутствии нарушений прав истца оспариваемым отказом, поскольку при отсутствии притязаний департамента на земельный участок, общество лишается права на использование объекта по своему назначению; строительство объекта завершено, в связи с чем земельный участок необходим для ввода объекта в эксплуатацию.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 06.09.2016 между ООО «ЦЕНТР РЕАБИЛИТАЦИИ» и департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области был заключен договор аренды № 3/2185орд-16 сроком действия три года для завершения строительства объекта с кадастровым номером 54:20:032321:81.

Ранее спорный земельный участок был предоставлен ООО «ЦЕНТР РЕАБИЛИТАЦИИ» для строительства реабилитационного центра на основании договора аренды от 04.03.2013 № 15 (срок действия договора с 11.03.2013 по 11.03.2016).

В период действия договора от 06.09.2016 возведенный на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032321:46 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:20:032321:81 был уничтожен полностью в результате пожара, что подтверждается актом о пожаре от 04.11.2016, постановлением о признании потерпевшим.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:20:032321:81 снят с кадастрового учета по заявлению ООО «ЦЕНТР РЕАБИЛИТАЦИИ», обществом в администрации Ордынского района Новосибирской области получено разрешение на строительство нового здания реабилитационного центра от 08.02.2018 № 54-Ru 54520308-11-2018 сроком действия до 23.08.2019.

19.08.2019 ООО «ЦЕНТР РЕАБИЛИТАЦИИ» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства – здание реабилитационного центра площадью 428 кв. м, кадастровый номер объекта 54:20:032321:83.

29.04.2020 ООО «ЦЕНТР РЕАБИЛИТАЦИИ» обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:20:032321:46 площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Ордынский район, село Красный Яр, улица Ивлева, 1а, в целях завершения строительства здания реабилитационного центра сроком на три года.

Письмом от 25.05.2020 № 7730-07/38 департамент сообщил ООО «ЦЕНТР РЕАБИЛИТАЦИИ» о невозможности предоставления земельного участка в аренду без торгов, указав на наличие договора от 06.09.2016 № 3/2185орд-16, ранее заключенного в целях завершения строительства объекта – здания реабилитационного центра.

В качестве правового обоснования отказа в предоставлении земельного участка заинтересованным лицом указана часть 1 статьи 39.16 ЗК РФ – с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Указанные обстоятельства послужили обществу основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), статьями 39.6, 39.16 ЗК РФ, пришли к выводу, что отказ департамента основан на нормах права и не нарушает права и охраняемые интересы общества.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов соответствуют нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

 Пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Основываясь на установленных по делу обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу, что к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, поскольку земельный участок с кадастровым номером 54:20:032321:46 ранее был предоставлен ООО «ЦЕНТР РЕАБИЛИТАЦИИ» в аренду для строительства реабилитационного центра на основании договора аренды от 04.03.2013 № 15.

Анализируя сложившиеся между сторонами отношения, суды пришли к верному выводу, что стороны заключили договор от 06.09.2016 № 3/2185орд-16 сроком действия три года для завершения строительства реабилитационного центра. Указанный договор аренды заключен без проведения торгов с собственником находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции применил правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, согласно которой только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что заявителем право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства реализовано посредством заключения договора аренды № 3/2185орд-16 от 06.09.2016,  строительство объекта недвижимости не завершено, срок действия договора аренды для завершения строительства истек, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления общества.

Настаивая в кассационной жалобе на наличии у него права на получение в аренду спорного земельного участка, заявитель ссылается на положения подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и тот факт, что администрация по истечении шестимесячного срока не обратилась в суд с иском об изъятии незавершенного строительством объекта в порядке статьи 239.1 ГК РФ. 

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Для лиц, ставших собственниками  объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, предоставленном до 01.03.2015, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Анализ перечисленных норм права позволяет сделать вывод о том, что собственникам объектов незавершенного строительства принадлежит право лишь на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства. Указанное право предусмотрено для арендаторов, заключивших договор аренды до 01.03.2015, пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, а для арендаторов, заключивших договор аренды после 01.03.2015 – подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ при наличии условий, перечисленных в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Действующим земельным законодательством, равно как и законодательством, регулирующим переходные положения, возможность повторного однократного предоставления земельного участка без торгов для завершения строительства не предусмотрена.

При таких обстоятельствах, положения  подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, на которые ссылается податель жалобы, к правоотношениям сторон настоящего спора применению не подлежат. 

Соответственно, тот факт, что департамент в пределах шестимесячного срока после окончания договора аренды земельного участка не обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, не имеет правового значения для рассмотрения спора.

Следовательно, ООО «ЦЕНТР РЕАБИЛИТАЦИИ», заключив однократно договор аренды без проведения торгов для завершения строительства, утратило право на повторное заключение аналогичного договора.

Тот факт, что объект недвижимости с кадастровым номером  54:20:032321:81 был уничтожен в результате пожара и договор аренды от 06.09.2016 заключен для завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером 54:20:032321:83, на что ссылается податель жалобы, не предоставляет каких-либо льгот арендатору, поскольку инициированная им и соблюденная заинтересованным лицом процедура предоставления земельных участков регулировалась положениями пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и основывалась на заявлении общества о необходимости завершения строительства незавершенного строительством объекта – реабилитационного центра. Земельный участок для строительства нового объекта недвижимости заявителю не предоставлялся.

Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных норм земельного законодательства, арендатор, однажды заключивший договор аренды земельного участка для завершения строительства незавершенного строительством объекта, теряет возможность на получение данного земельного участка без проведения торгов.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что  цель предоставления земельного участка, указанная обществом в заявлении от 29.04.2020, не соответствует фактической цели, для которой заявитель просил предоставить спорный земельный участок.

Поскольку, как указывает податель жалобы и не оспаривает заинтересованное лицо, объект недвижимости, расположенный на спорной земельном участке, строительством завершен на 100%, правовым интересом, в защиту которого обратился заявитель, является не завершение строительства, а ввод объекта в эксплуатацию.

  	Между тем, права застройщиков, срок действия правоустанавливающих документов на земельный участок которых на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истек, подлежат защите иным способом,  поскольку истечение срока действия правоустанавливающих документов на земельный участок на момент обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство (реконструкцию).

	При таких обстоятельствах суды обоснованно не усмотрели оснований для признания недействительным отказа департамента в предоставлении в аренду земельного участка, изложенного в письме от 25.05.2020 № 7730-07/38.

Несогласие заявителя с выводами судов, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятых судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.09.2020и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2021 по делу № А45-13827/2020 оставить без изменения, кассационнуюжалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 						Т.А. Зиновьева

Судьи										М.А. Севастьянова

											В.В. Сирина