АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-6569/2024

03 апреля 2025 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 03 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Логиновой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Киселевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права аренды на основании договора аренды земельного участка от 07 февраля 2022 года №26, изложенного в уведомлении от 25 июля 2024 года №КУВД-001/2024-15141313/2, об обязании зарегистрировать право аренды на земельный участок с кадастровым номером 03:23:010610:27,

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1, явилась лично, обеспечивает участие в судебном заседании посредствам веб-конференции, ФИО2, представитель по доверенности от 09.12.2024, диплом о юридическом образовании,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2024 № 0002/23, диплом о юридическом образовании,

от третьего лица Администрации муниципального образования «город Северобайкальск»–  ФИО4, представитель по доверенности от 27.12.2024                   № 4466, диплом  о юридическом образовании, 

от третьего лица Правительства Республики Бурятия – ФИО5, представитель по доверенности от 10.01.2025 № 01.08-111-70/25, диплом о юридическом образовании,

от третьего лица Северобайкальской межрайонной природоохранной прокуратуры- ФИО6 по служебному удостоверению от 13.06.2023,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее- заявитель, предприниматель) обратилась в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее- ответчик, Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права аренды на основании договора аренды земельного участка от 07 февраля 2022 года №26, изложенного в уведомлении от 25 июля 2024 года №КУВД-001/2024-15141313/2, об обязании зарегистрировать право аренды на земельный участок с кадастровым номером 03:23:010610:27.

Определениями суда от 11.10.2024, 15.11.2024, 22.01.2024, 04.03.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования «город Северобайкальск», Межрайонный природоохранный прокурор Северобайкальской межрайонной природоохранной прокуратуры, Правительство Республики Бурятия, Министерство строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия.

Министерство строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель заявителя при рассмотрении дела требование поддержал. Пояснил, что между Администрацией муниципального образования «город Северобайкальск» и ИП ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №26 от 07.02.2022, согласно которому предпринимателю передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 03:23:010610:27, расположенный по адресу: г. Северобайкальск, п. Пляжный участок №2, общей площадью 6162 кв. м., сроком на 10 лет с 07.02.2022 по 07.02.2032, вид разрешенного использования- отдых (рекреация). Согласно пункту 1.5 указанного договора на момент его подписания арендатором произведен осмотр принимаемого в пользование участка, он ознакомлен со всеми его характеристиками, в том числе недостатками, претензий по его состоянию к арендатору не имеет. 16.02.2023 сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному договору, которым пункт 1.5 договора изложен в новой редакции: «Земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории: Центральная экологическая зона Байкальской природной территории. Ограничения в использовании земельного участка в пределах указанной нормы установлены Федеральным законом от 01.05.199 №94-ФЗ «Об охране озера Байкал» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2020 №2399 «Об утверждении перечня видов деятельности, запрещенных ЦЭЗ БПТ». Арендатором произведен осмотр принимаемого в пользование земельного участка, он ознакомлен со всеми его характеристиками, претензий по его состоянию к арендодателю не имеет. На земельном участке имеются места, свободные от лесных насаждений, предназначенные для строительства. Также на участке имеется сквозная дорога. Имеется возможность технологического подключения к центральным канализационным сетям тепло- водоснабжения». В целях регистрации указанного договора от 07.02.2022 с дополнением от 16.02.2023 предприниматель 11.04.2024 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права (№КУВД-001/2024-15141313). Управлением регистрация права заявителя приостановлена до 24.07.2024 со ссылкой на часть 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее- Закона №218-ФЗ), о чем направлено уведомление от 24.04.2024 №КУВД-001/2024-15141313/1. По окончании срока приостановления Управлением вынесен отказ в государственной регистрации права со ссылкой на часть 1 статьи 24 Закона №218-ФЗ, а именно вследствие не устранения причины, препятствующей осуществлению государственного кадастрового учета (или) государственной регистрации прав. Вместе с тем, заявитель с указанным отказом не согласен. Вывод управления о несоответствии договора аренды требованиям законодательства не может быть признан подтвержденным. Так, Управление указывает, что условия договора не содержат запрет на проведение сплошных рубок лесных насаждений в ЦЭЗ БПТ. Однако факт наличия лесных насаждений на территории спорного участка не подтвержден, пересечение с землями лесного фонда и (или) городскими лесами не установлен. Кроме того, использование участка для целей «отдых (рекреация)» не противоречит требованиям ПЗЗ, режимам охраны зон с особыми условиями использования территорий (ЦЭЗ БПТ, водоохранная зона озера Байкал, приаэродромная территория аэродрома гражданской авиации Нижнеангарск, городские леса) при условии не проведения сплошных рубок. Из представленных в Управление документов, в том числе указанного договора аренды, не следует, что арендатором будет осуществляться сплошная вырубка лесных насаждений. Доводы Управления о том, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность возведения на нем объектов капитального строительства, что предполагает сплошную рубку, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на домыслах, не подтверждены документально. При этом отметил, что возведение объектов капитального строительства в границах населенных пунктов, расположенных в ЦЭЗ БПТ, законодательством не запрещено. Считает, что дополнительное соглашение от 16.02.2023 свидетельствует об осведомленности сторон о нахождении земельного участка в границах ЦЭЗ БПТ и необходимости соблюдения установленных в отношении данной территории ограничений и запретов. Вывод Управления о том, что договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку в извещении о проведении торгов отсутствовали сведения о существующих ограничениях в использовании земельного участка, также не может быть признан обоснованным, поскольку указанное не привело к нарушению прав и законных интересов участников торгов, а также публичных интересов. Торги по продаже права аренды на спорный земельный участок в установленном законом порядке не признаны недействительными. При этом государственный регистратор не наделен полномочиями по оценке действительности или ничтожности сделки. Относительно довода Управления об отнесении земельного участка к территориям общего пользования ввиду расположения на нем сквозной дороги пояснил следующее. Дорога, расположенная на спорном земельном участке, не отвечает признакам, установленным пунктом 1 статьи 3 Федерального закона №257-ФЗ, в перечни автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального, межмуниципального, муниципального значения не включена. Имеющаяся дорога представляет свободную от лесной растительности территорию земельного участка и не используется для регулярного движения транспорта неограниченного круга лиц. Кроме того, согласно статье 16 ПЗЗ, размещение автомобильных дорог общего пользования в территориальной зоне Р1 допускается при установлении основного вида разрешенного использования земельного участка «земельные участки (территории) общего пользования». Вместе с тем, вид разрешенного использования спорного земельного участка «отдых (рекреация)». При таких обстоятельствах считает, что дорога, расположенная на спорном участке, не является автомобильной дорогой общего пользования и не входит в состав территории общего пользования.      

Представитель ответчика с заявленным требованием не согласился. Пояснил, что в соответствии с пунктом 235 Административного регламента государственный регистратор прав при проведении правовой экспертизы проверяет, в том числе соблюдение установленных законодательством требований к объекту рассматриваемых правоотношений, то есть проверяет, что конкретный объект недвижимости в соответствии с законом может быть предоставлен на определенном праве лицу, в отношении которого принят рассматриваемый акт органа государственной власти (органа местного самоуправления). В данном случае предметом аренды явился земельный участок с кадастровым номером 03:23:010610:27, с видом разрешенного использования- отдых (рекреация). Указанный вид использования предусматривает, в том числе возможность размещения на земельном участке зданий и сооружений, коды 5.1- 5.5 Классификатора, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412. Вместе с тем, реализация указанного вида использования невозможна ввиду установленных запретов. Так, согласно градостроительному регламенту г.Северобайкальск в зоне Р-2, в которой согласно карте градостроительного зонирования, а также сведениям ЕГРН располагается земельный участок, запрещается размещение объектов капитального строительства. Кроме того, в силу действующего законодательства участки, покрытые лесом и расположенные в ЦЭЗ БПТ, не могут использоваться для видов деятельности, реализация которых невозможна без проведения сплошных рубок лесных насаждений. По сведениям ЕГРН спорный участок полностью покрыт лесными насаждениями и расположен в границах ЦЭЗ БПТ. Запрет на сплошную рубку, в том числе в целях осуществления рекреационной деятельности, в защитных лесах установлен часть 4 статьи 21 ЛК РФ. При этом указанный запрет не связан с отнесением земельных участков к определенной категории земель. То есть законодатель не предусмотрел исключений для данного запрета, например для земель населенных пунктов. Рубки в защитных лесах могут осуществляться только в целях обеспечения сохранения целевого назначения защитных лесов путем их воспроизводства в дальнейшем. Довод заявителя о том, что осуществление рекреационной деятельности, в том числе размещение зданий и сооружений, возможно без проведения сплошной рубки, противоречит представленным в материалы дела доказательствам и основан на неверном толковании норм права, поскольку анализ положений статьи 21 ЛК РФ свидетельствует, что в целях обеспечения строительства объектов осуществляется сплошная рубка. Таким образом, реализация цели предоставления земельного участка в аренду, в части возможности возведения на нем зданий и сооружений при осуществлении рекреационной деятельности, противоречит установленным законодательством требованиям. Также, в нарушение пункта 4 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона, по результатам которого заключен спорный договор аренды, не содержало сведений об указанных ограничениях при использовании земельного участка, что свидетельствует о заключении данного договора с нарушением норм действующего законодательства. При этом представленное дополнительное соглашение к указанному договору аренды, заключенное по истечении более 1 года с момента заключения договора аренды, не делает этот договор соответствующим закону. Дополнительно отметил, что земельный участок, который относится к территориям общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. О возможности отнесения спорного участка к территориям общего пользования свидетельствует наличие на нем сквозной автомобильной дороги, а также его расположение в границах прибрежного парка «Северное сияние Байкала». При таких обстоятельствах, государственный регистратор правомерно приостановил регистрацию договора аренды на основании пунктов 7, 13 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации. Не устранение причин, препятствующих государственной регистрации, явилось основанием для вынесения оспариваемого отказа. 

Представитель третьего лица Администрации МО «город Северобайкальск» пояснил, что ПЗЗ МО г. Северобайкальск включают в себя рекреационные зоны Р1 и Р2, обе зоны содержат в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков- рекреацию (отдых) (код 5.0). Спорный земельный участок расположен в зоне Р1. Как следует из дополнительного соглашения от 16.02.2023, на спорном земельном участке имеются места, свободные от лесных насаждений, предназначенные для строительства, также имеется сквозная дорога. Наличие мест, свободных от лесных насаждений подтверждается схемой расположения земельного участка и данными геоинформационного портала НСПД. Следовательно, размещение на спорном участке объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности, возможно, а именно на местах свободных от лесных насаждений. Указание в дополнительном соглашении сквозной дороги не свидетельствует о размещении на земельном участке объекта недвижимости- автомобильная дорога, поскольку имелось в ввиду место свободное от лесных насаждений. Спорный участок не относится к территориям общего пользования, пересечений с красными линиями не имеется. В настоящее время на территории муниципального образования отсутствуют земельные участки, которые документами градостроительного зонирования выделены в территориальную зону городских лесов. Парк «Северное сияние Байкала» как объект не создан, на кадастровом учете не стоит, не зарегистрирован. Таким образом, отнесение спорного земельного участка к территории общего пользования невозможно. Следовательно, препятствий для предоставления участка на праве аренды заявителю не имелось. При таких обстоятельствах считает, что у Управления отсутствовали основания для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка №26 от 07.02.2022.  

Представитель третьего лица Межрайонный природоохранный прокурор Байкальской межрегиональной природоохранной прокуратуры при рассмотрении дела указал на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований. Как следует из заявления и представленных договора аренды земельного участка, соглашения о намерениях, проекта прибрежного парка, целью предоставления участка в аренду является возведение предпринимателем гостиницы, а также иных сооружений. Вместе с тем, по результатам обследования земельного участка, проведенного ответчиком, установлено, что территории, свободные от произрастания древесной и кустарниковой растительности, в границах земельного участка отсутствуют, за исключением участка дороги. Следовательно, реализация цели предоставления земельного участка невозможна без проведения сплошной рубки лесных насаждений на площади планируемой застройки. При этом отметил, что отличительным признаком сплошных и выборочных рубок является не ее интенсивность, а характер рубки и место расположения деревьев, подлежащих заготовке. При таких обстоятельствах считает, что договор аренды земельного участка,  заключен в нарушение требований Закона «Об охране озера Байкал», а также положений статьи 116 ЛК РФ, подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ. Кроме того, спорный земельный участок расположен в границах городского парка «Северное сияние», также в границах кадастрового квартала, относящегося к городским лесам, что свидетельствует о невозможности его предоставления в аренду ввиду установленного запрета на предоставление территории общего пользования в пользование конкретному лицу. В силу статьи 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противоправной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет правовые последствия, установленные статьей 167 Кодекса. В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В орган регистрации прав от ФИО1 поступило заявление и документы на регистрацию договора аренды от 07.02.2022 №22 в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:23:010610:27, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Северобайкальск, п. Пляжный, о чем внесена запись от 11.04.2024 №КУВД-001/2024-15141313. 

Государственным регистратором прав в адрес ФИО1 вынесено уведомление о приостановлении регистрационных действий от 24.04.2024 №КУВД-001/2024-15141313/1 со ссылкой на пункты 7, 13, 17 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ на срок до 24.07.2024 .

В связи с не устранением в установленный срок причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации договора, государственным регистратором в адрес ФИО1 вынесено уведомление об отказе государственной регистрации прав от 25.07.2024 №КУВД-001/2024-15141313/2. 

ИП ФИО1 не согласившись с отказом в государственной регистрации договора аренды от 07.02.2022 №22, обратилась в суд с настоящим заявлением. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

 Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Отсутствие предусмотренной статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Законом о государственной регистрации.

В силу части 3 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно статье 14 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Пунктом 235 Административного регламента установлены пределы правовой экспертизы в случае осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании акта органа государственной власти (органа местного самоуправления) в соответствии с которым государственный регистратор прав кроме обстоятельств, указанных в пунктах 221, 222 Административного регламента, проверяет:

1) соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, требований к субъектному составу рассматриваемых правоотношений, то есть проверяет, что конкретный объект недвижимости предоставлен на определенном праве лицу, которому в соответствии с законом предусмотрено предоставление такого объекта недвижимости на данном праве;

2) соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, требований к объекту рассматриваемых правоотношений, то есть проверяет, что конкретный объект недвижимости в соответствии с законом может быть предоставлен на определенном праве лицу, в отношении которого принят рассматриваемый акт органа государственной власти (органа местного самоуправления);

3) соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, условий предоставления объекта недвижимости определенному лицу, то есть проверяет, имел ли место факт проведения определенной, предусмотренной законом процедуры предоставления объекта недвижимости определенному лицу (например, проводились ли торги, была ли осуществлена процедура предварительного согласования места размещения объекта, но при этом не проверяет соблюдение порядка, в том числе сроков проведения такой процедуры).

Таким образом, по смыслу указанных норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе в случае, если:

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7);

- сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (п.13);

- сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (п.17).

При этом исходя из положений статьи 27 Закона о государственной регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, причиной приостановления государственной регистрации, а впоследствии и отказа в государственной регистрации договора аренды от 07.02.2022 №22 послужило то, что:

- представление земельного участка с кадастровым номером 03:23:010610:27 с видом разрешенного использования- Отдых (рекреация) в аренду нарушает запреты, установленные статьей 116, 119 ЛК РФ, статьей 11 Закона об охране озера Байкал, пунктом 4 Постановления №2399, поскольку реализация указанного вида разрешенного использования предусматривает, в том числе размещение на земельном участке зданий и сооружений, что невозможно без проведения сплошных рубок лесных насаждений, запрещенных в границах ЦЭЗ БПТ; 

- в представленном на регистрацию договоре аренды не отражены ограничения, связанные с расположением земельного участка в ЦЭЗ БПТ, в приаэродромной зоне аэродрома «Нижнеангарск»;

- нахождение на земельном участке с кадастровым номером 03:23:010610:27 сквозной дороги, по сути- территории общего пользования, исключает возможность предоставления его в аренду.

В соответствии с преамбулой Федерального Закона от 01.05.1999 № 94-ФЗ «Об охране озера Байкал» (далее – Закон № 94-ФЗ) озеро Байкал является объектом всемирного природного наследия. 

В состав Байкальской природной территории в силу статьи 2 Закона № 94-ФЗ входят озеро Байкал, водоохранная зона, прилегающая к озеру Байкал, его водосборная площадь в пределах территории Российской Федерации, особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал, а также прилегающая к озеру Байкал территория шириной до 200 километров на запад и северо-запад от него (пункт 1). 

При этом на Байкальской природной территории выделяется ряд экологических зон, в том числе центральная экологическая зона, которая представляет собой территорию, включающую в себя озеро Байкал с островами, прилегающую к озеру Байкал 10 водоохранную зону, а также особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал (пункт 2). 

В 1996 году Решением XX Сессии Комитета ЮНЕСКО по всемирному наследию озеро Байкал включено в Список участков всемирного природного наследия. Границы участка всемирного природного наследия «Озеро Байкал» совпадают с границами ЦЭЗ БПТ, утвержденными распоряжением Правительства РФ от 27.11.2006 № 1641-р, затрагивающими Баргузинский, Кабайский; Прибайкальский, СевероБайкальский муниципальные районы Республики Бурятия, за исключением пяти промышленно развитых территорий - городов Байкальск, Слюдянка, ФИО7, ФИО8, Северобайкальск. 

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 03:23:010610:27 расположен в границах ЦЭЗ БПТ.

На Байкальской природной территории запрещаются или ограничиваются виды деятельности, при осуществлении которых оказывается негативное воздействие на уникальную экологическую систему озера Байкал (пункт 1 статьи 6 Закона № 94-ФЗ). 

Перечень видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне, утверждается Правительством Российской Федерации (пункт 3 статьи 6 Закона № 94-ФЗ). 

На момент подписания договоров аренды и на дату принятия оспариваемого решения действовал перечень видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2020 №2399. 

Согласно пункту 4 указанного Перечня, в центральной экологической зоне Байкальской природной территории запрещается проведение сплошных рубок лесных насаждений, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 25.1 Закона № 94-ФЗ.

При этом с учетом положений статей 5, 6 ЛК РФ все леса расположенные в ЦЭЗ БПТ, как в населенных пунктах, так и в составе лесного фонда, не могут предоставляться для видов деятельности и целей, влекущих нарушение запретов, предусмотренных лесным законодательством, а также запретов, предусмотренных Постановлением № 2399. 

Суд отмечает, что отсутствие факта отнесения территории покрытой лесом, к лесному фонду, отсутствие факта проведения лесоустройства и внесении информации в государственный лесной реестр не свидетельствует об отсутствии леса. 

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок имеет следующие характеристики: категория- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- отдых (рекреация). 

При этом вид разрешенного использования - отдых (рекреация) предполагает, в том числе возможность размещения на земельном участке зданий и сооружений (коды 5.1-5.5 Классификатора, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412). 

Как указывает Управление, поскольку спорный земельный участок покрыт лесной растительностью, размещение зданий и сооружений с очевидностью будет иметь своим последствием вырубку леса.

Согласно акту обследования от 23.10.2024 №9 с приложением ситуационного плана, фототаблицы и протоколу инструментального обследования от 23.10.2023, составленных государственным инспектором по использованию и охране земель по запросам государственных регистраторов, земельный участок с кадастровым номером 03:23:010610:27 покрыт лесной растительностью (деревьями хвойных и лиственных пород, кустарником), также имеются тропинки и сквозная дорога, свободные от насаждений.

 Таким образом, с учетом позиции заявителя о намерении и возможности использовать участок с соблюдением установленного запрета на проведение сплошных рубок, принимая во внимание наличие свободных от леса мест, суд признает не доказанным довод ответчика, что использование земельного участка в целях осуществления рекреационной деятельности с очевидностью свидетельствует о необходимости сплошной вырубки лесных насаждений и нарушения уникальной экосистемы Байкальской природной территории.

При этом доводы ответчика о том, что целью использования земельного участка, является строительство капитальных объектов, а именно гостиницы с рестораном площадью 450 кв.м., гостевого дома площадью 150 кв.м., кофейни площадью 100 кв.м., судом отклоняются, как неподтвержденные. 

Действительно, заявителем в материалы дела представлен проект прибрежного парка на берегу озера Байкал «Северное сияние Байкала» и соглашение о намерениях от 19.12.2020, заключенное между МО «город Северобайкальск» и ИП ФИО1 Однако обстоятельств, свидетельствующих о том, что договор аренды от 07.02.2022 №22 заключен во исполнение указанного соглашения о намерениях от 19.12.2020, судом не установлено. Как указал заявитель при рассмотрении дела, представленный проект прибрежного парка не является обязательным к исполнению, носит информативный характер и использовался для участия в конкурсе лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях 2020 года. Отметил, что  договор аренды от 07.02.2022 №22 заключен по результатам аукциона в порядке статьи 39.12 ЗК РФ. 

При таких обстоятельствах суд признает, что указанные документы не могут однозначно свидетельствовать о цели использования земельного участка с кадастровым номером 03:23:010610:27- строительство капитальных объектов. Дополнительное соглашение к договору аренды от 16.02.2023 указанные выводы также не опровергает. 

При этом суд исходит из того, что содержание вида разрешенного использования- Отдых (рекреация) -  включает в себя обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности, создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них, реализация которых возможна без проведения сплошной рубки лесных насаждений. 

Приходя к указанному выводу, суд отмечает, что в соответствии со статьей 16 Правил землепользования и застройки МО «город Северобайкальск», утвержденных решением Северобайкальского городского Совета депутатов №119 от 24.09.2020, зона Р1- особо охраняемая лесопарковая территория, которая предназначена для пассивных рекреационных функций и включает в себя леса, лугопарк, водоемы, охраняемые уникальные природные объекты, охраняемые ландшафты, предусматривает вид разрешенного использования отдых (рекреация) код вида 5.0 без указания на включение видов использования с кодами 5.1-5.5, то есть расположение спорного участка в зоне Р1 исключает возможность возведения на нем зданий и сооружений в рамках реализации видов использования с кодами 5.1-5.5.

Следовательно, отказ в государственной регистрации прав от 25.07.2024 №КУВД-001/2024-15141313/2 по основанию того, что представление земельного участка с кадастровым номером 03:23:010610:27 с видом разрешенного использования- Отдых (рекреация) в аренду нарушает запреты, установленные статьей 116, 119 ЛК РФ, статьей 11 Закона об охране озера Байкал, пунктом 4 Постановления №2399, поскольку реализация указанного вида разрешенного использования предусматривает, в том числе размещение на земельном участке зданий и сооружений, что невозможно без проведения сплошных рубок лесных насаждений, запрещенных в границах ЦЭЗ БПТ, не соответствует требованиям действующего законодательства.

В части не отражения в представленном на регистрацию договоре аренды от 07.02.2022 №22 ограничений, связанных с расположением земельного участка в ЦЭЗ БПТ, в приаэродромной зоне аэродрома «Нижнеангарск», суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 6 статьи 56 ЗК РФ ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Статьей 105 ЗК РФ предусмотрена возможность установления ограничений использования земельных участков путем установления зоны с особыми условиями использования территорий.

Частью 4 статьи 106 ЗК РФ предусмотрено, что зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, если какие-либо ограничения использования, препятствующие государственной регистрации, имеются в отношении земельного участка, то такие ограничения непосредственно будут отражены в сведениях ЕГРН.

Материалами дела подтверждается, и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что в представленном на регистрацию договоре аренды от 07.02.2022 №26 его предметом является земельный участок, имеющий ограничения, связанные с расположением земельного участка в ЦЭЗ БПТ, в приаэродромной зоне аэродрома «Нижнеангарск».

Вместе с тем, в тексте договора аренды от 07.02.2022 №26 в редакции дополнительного соглашения от 16.02.2023 ограничения, связанные с расположением земельного участка в приаэродромной зоне аэродрома «Нижнеангарск» не отражены, то есть по своему содержанию договор не соответствует требованиям действующего законодательства. 

Таким образом, вывод Управления о наличии оснований отказа регистрации договора по основанию пункта 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, является правомерным.

В части вывода Управления о ничтожности договора аренды от 07.02.2022 №22, как сделки, заключенной с нарушением запрета на предоставление в аренду территорий общего пользования, суд установил следующее.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с подпунктом 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

В соответствии с пунктом 12 статьи 82 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с частью 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В силу части 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Как указывает Управление, о возможности отнесения спорного участка к территориям общего пользования свидетельствует наличие на нем сквозной автомобильной дороги, а также его расположение в границах прибрежного парка «Северное сияние Байкала».

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что земельный участок в соответствии с генпланом МО город Северобайкальск находится в подзоне Р-1  особо охраняемая лесопарковая территория, предназначенная для пассивных рекреационных функций. Данная подзона относится к рекреационной зоне, предназначенной для организации отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом и включающей леса, лугопарк, водоемы, охраняемые природные объекты, охраняемые ландшафты.

В силу положений части 1 статьи 18 и части 3 статьи 23 ГрК РФ генеральный план городского округа является документом территориального планирования и содержит среди прочего карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа и карту функциональных зон поселения или городского округа.

Таким образом, генеральный план является документом, определяющим градостроительные регламенты территориального планирования в целях обеспечения устойчивого развития градостроительных элементов, и является документом перспективного развития территорий, поскольку носит долгосрочный характер. 

Кроме того, в материалы дела представлены документы, связанные с благоустройством прибрежного парка на берегу озера Байкал в г.Северобайкальск  «Северное сияние Байкала», направленные на развитие концепции общественной территории в г.Северобайкальск, в рамках реализации плана комплексного социально-экономического развития города Северобайкальск, утвержденного распоряжением Правительства РФ от 31.07.2023 №2058-р, согласно которым спорный земельный участок расположен в границах территории указанного прибрежного парка (в эл. виде 21.03.2025, 01.04.2025). 

При этом довод заявителя и третьего лица Администрации МО город Северобайкальск о том, границы парка «Северное сияние Байкала» определяются границами земельных участков, являющихся смежными по отношению к спорному земельному участку, судом отклоняется, как противоречащий представленным в материалы дела доказательствам. Обстоятельств, свидетельствующих о том, что парк «Северное сияние Байкала» имеет внутренний периметр, судом не установлено. 

Следовательно, спорный земельный участок относится к землям общего пользования и не мог быть предметом аукциона по продаже права аренды. 

Приходя к указанному выводу, суд отмечает, что территории общего пользования являются самостоятельными элементами планировочной структуры, объективно существующими независимо от установления красных линий, и правовой режим определяется исключительно в силу факта их объективного существования.

В данном случае, исследование порядка утверждения красных линий в составе документации территориального планирования либо иной градостроительной документации, вопреки доводам заявителя, не имеет правового значения при доказанности факта расположения испрашиваемого земельного участка в границах территорий общего пользования- прибрежный парк «Северное сияние Байкала».

По правилам пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, воспрепятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории, возможность единоличного использования земельного участка арендатором противоречит правовому режиму территории общего пользования.

Следовательно, Управление Росреестра правомерно оценило представленный на регистрацию договор аренды как ничтожный и приняло обоснованное решение об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды.

 В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования. 

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленного требования отказать. 

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                                                                Н.А. Логинова