﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-8501/2019

03 июня 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд             

в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Кротова С.М., Сотова И.В.

 

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Тутаевым В.В.

 

при участии: 

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: генеральный директор Власенков В.В. по приказу от 30.07.2018;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4620/2020) ООО «Громада» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 26.12.2019 по делу № А42-8501/2019 (судья Максимец Д.Л.), принятое по иску 

акционерного общества «Здоровье» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Громада» 

о взыскании, 

 

установил:

Акционерное общество «Здоровье» (далее - истец, АО «Здоровье») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области (далее – суд) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Громада» (далее - ответчик, ООО «Громада») о взыскании 468 130 руб. 19 коп., из которых: 68 624,91 руб. составила задолженность по оплате фиксированной части арендной платы по договору на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г. Мурманск (по адресу: ул. Щербакова, д. 9) № 19556 от 27.05.2015 за период с 01.05.2016 по 17.06.2019; пени в сумме 231 559,71 коп. с 02.05.2016 по 17.06.2019; 31 912,42 руб. по переменной части арендной платы за период с 01.02.2016 по 17.06.2019, а также пени в сумме 132 987,85 руб. за период с 01.04.2016 по 01.08.2019, 3 045,30 руб. - штраф, начисленный в соответствии с пунктом 3.3. договора № 19556 от 27.05.2015 по требованию от 15.01.2019 № 11/2.

Определением суда от 08.11.2019 к производству суда принято встречное исковое заявление ООО «Громада» к АО «Здоровье» о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости произведенных работ капитального характера в сумме 734 912 руб.

Решением суда от 26.12.2019 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требовании отказано.

ООО «Громада», обжаловав в апелляционном порядке решение, просит его отменить ввиду несоответствия выводов суда, положенных в обоснование отказа во встречном иске, фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права, неполного исследования судом обстоятельств дела. 

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом неправомерно была возложена на ООО «Громада» обязанность по представлению доказательств, которые у Общества отсутствовали и не могли иметься, а именно - договора аренды между АО (ММУП) «Здоровье» и ИП Ярмолич, при наличии у истца данного договора, при непривлечении ИП Ярмолич Т.И. к рассмотрению настоящего спора в качестве третьего лица.

Как указывает ответчик, судом не была дана надлежащая оценка доводам ответчика о фактическом принятии Арендодателем - ММУП «Здоровье» выполненные за счёт ИП Ярмолич Т.И., передавшей ответчику по договору цессии право взыскания стоимости строительных работ, в результате которых появились спорные встроенные помещения, что подтверждается производством Арендодателем обмеров здания по периметру, и, с учётом увеличившейся площади здания, внёсением изменений в технический паспорт дома 9 по ул. Щербакова, в части указания в нём вновь созданных помещений - B2/XV; B2/XVI, вступлении в права владения этими помещениями. 

Ссылаясь на отсутствие уведомления ответчика о проведении судебного заседания 19.12.2019 года, непредставление Обществом возражений на исковое заявление Истца. судом первой инстанции не были доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления арендной платы и неустойки, а также коммунальных платежей, за период с 16.04.2018 по 25.09.2018 года, поскольку сумма в размере 32 764,68 рублей образовалась в период, когда объектом аренды арендатор не мог пользоваться в результате виновных действий истца, ответственного за соблюдение требований противопожарной безопасности им самим, а также иными арендаторами в здании.

Указанные обстоятельства подтверждаются решением Октябрьского районного суда гор. Мурманска о запрете истцу эксплуатации здания по ул. Щербакова, 9, в целом.

Кроме того, решением Арбитражного суда Мурманской области по делу №А42-513/2019, вступившим в законную силу, имеющим преюдициальное значение, установлено, что ООО «Громада» не могло использовать арендуемые помещения по адресу: ул. Щербакова, д.9 по независящим от арендатора обстоятельствам, из-за несоблюдения АО «Здоровье» требований противопожарной безопасности, предъявляемых ко всему зданию в целом, был наложен запрет на эксплуатацию здания, в составе которого имеются спорные помещения.

В апелляционной жалобе ответчиком представлен расчет за период запрета эксплуатации здания, в течение которого арендатор не мог пользоваться объектом аренды, осуществлять оказание услуг гражданам, которые оплачивали эти услуги, компенсируя затраты Общества и принося доход, согласно которому арендные платежи в размере 32 764,68 (26 900,15 рублей фиксированная часть арендных платежей + 5864,53 рублей переменная часть коммунальные платежи), а также начисленная неустойка в сумме 8 6 3 05,03 рублей (50 684,43 рублей за просрочку фиксированных платежей 35 620,60 рублей за просрочку по коммунальным платежам), удовлетворению не подлежат,

Также ответчик считает, что за период с 10.05.2016 до 21.08 2016 года, в том числе за которые Арендодатель просит взыскать арендную плату и коммунальные платежи, и требования о взыскании неустойки в части сумм, возникших до 21.08.2016 года находятся за пределами сроков исковой давности.

Податель апелляционной жалобы просил принять во внимание, что ответчик не был должным образом уведомлен о судебном заседании и не смог представить возражения на исковое заявление, в силу следующих обстоятельств: Октябрьским районным судом города Мурманска 10.12. 2019 вынесено определение о принятии мер по обеспечению иска, которым приостановлена деятельность ООО «Громада» на объекте недвижимости «Здание бани №5», расположенном по адресу: г. Мурманск, ул. Щербакова, д. 9, до выполнения собственником здания АО «Здоровье» обследования строительных конструкций объекта недвижимости на предмет достаточности их несущей способности с учётом всех ранее выполненных строительных работ, таким образом хозяйственная деятельность общества была приостановлена сотрудниками ОСП Первомайского округа г.Мурманска, а доступ к документации и корреспонденции ограничен.

При этом податель апелляционной жалобы указывает на значительное превышение размера начисленной неустойки над размером возможных убытков, и в 3,5 раза превышает часть от неуплаченной суммы арендной платы за период просрочки, существенно превышение размера ключевой ставки ЦБ РФ - 7,00% на 3 квартал 2019 года. 

На основании изложенного податель апелляционной жалобы просил отменить решение, встречные исковые требования ООО «Громада» к АО «Здоровье» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 734912 рублей удовлетворить.

- в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ  в случае, если суд придёт к обоснованности исковых требований по первоначальному иску, снизить размер начисленной истцом неустойки (пеней).

- в случае, если суд придёт к обоснованности исковых требований, отказать в удовлетворении требований АО «Здоровье» в части суммы арендных платежей, начисленных период запрета эксплуатации здания в размере 32 764,68 (26 900,15 рублей фиксированная часть арендных платежей + 5864,53 рублей переменная часть коммунальные платежи), а также начисленной неустойки в сумме 8 6 3 05,03 рублей (50 684,43 рублей за просрочку фиксированных   платежей 35 620,60 рублей за просрочку по коммунальным платежам)

- в случае, если суд придёт к обоснованности исковых требований, в соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ, отказать в удовлетворении требований АО «Здоровье» в части суммы арендной платы и коммунальных платежей, находящихся за пределами сроков исковой давности в размере 11 298,25 рублей (5544,00 рублей по арендной плате, 5754,25 рублей коммунальным платежам), а также начисленных неустоек в размере 33 644,01 рублей (7 983,36 рублей по арендной плате 25 660,65 рублей по коммунальным платежам), находящихся за пределами срока исковой давности.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 25.03.2020 в 11 час. 45 мин.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2020 во исполнение постановления Президиума Верховного Cуда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 18.03.2020 № 808 дата судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы изменена на 15.04.2020 в 15 час. 45 мин.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2020 во исполнение постановления Президиума Верховного Cуда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 08.04.2020 № 821 дата судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы изменена на 27.05.2020 в 16 час. 20 мин.

В судебном заседании 27.05.2020 генеральный директор  ООО «Громада» доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

АО «Здоровье», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило, при этом направило в суд ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие  своего представителя, в котором также просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. 

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, во исполнение договора от 27.05.2015 № 19556 правопредшественник истца - Мурманское муниципальное унитарное предприятие (арендодатель) передал во временное владение и пользование ответчику (арендатор) нежилое помещение общей площадью 14,4 кв.м, расположенное в г. Мурманске, ул. Щербакова, д. 9, для использования под вход в баню.

Передача имущества оформлена актом от 01.05.2015.

Срок аренды установлен с 01.05.2015 до 09.05.2020 (пункт 1.3 договора).

В пунктах 1.2.1, 1.2.1 договора согласовано, что арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная плата на момент заключения договора составила 4 698,31 руб. в месяц с НДС, а переменная часть платы рассчитывается по показаниям приборов учета потребления электроэнергии, теплоэнергии (отопление в горячей воде), холодного и горячего водоснабжения за отчетный месяц. В случае отсутствия отдельных приборов учета, по расчетам арендодателя, на основании показаний общих приборов учета, в соответствии с официально установленными тарифами на данные услуги.

На основании пункта 2.2.19 договора Арендатор обязался в 10-ти дневный срок заключить договор страхования арендуемого помещения в пользу Арендодателя на весь срок действия договора.

Согласно пункту 3.1 договора ответчик обязался перечислять фиксированную часть арендной платы в безналичной форме, или вносить ее в кассу истца до 1 -го числа текущего месяца (за месяц вперед).

В соответствии с пунктом 3.2 договора ответчик обязался перечислять переменную часть арендной платы в безналичной форме, или вносить ее в кассу истца до 1 -го числа месяца, следующего за текущим месяцем. Основанием для переселения (внесения) переменной платы служит счет.

В пункте 3.6 договора стороны предусмотрели возможность ежегодного одностороннего увеличения размера фиксированной части арендной платы.

В результате изменения суммы фиксированной платы арендной платы, ее индексации, размер платы за пользование имуществом с 01.01.2017 составил 5 843 руб., а с 01.01.2018 составил 5 075,50 руб.

По инициативе арендодателя договор аренды был расторгнут с 18.06.2019.

Ссылаясь на нарушение условий договора и не перечисление ответчиком арендной платы за пользование нежилым помещением за период с 01.05.2016 по 17.06.2019 в сумме 68 624,91 руб., а также задолженность в сумме31 912,42 руб. по переменной части арендной платы, состоящей из коммунальных и эксплуатационных затрат на арендуемое имущество за период с 01.02.2016 по 17.06.2019, с учетом частичных отплат, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями о взыскании задолженности. 

Требования о взыскании пени, предусмотренной пунктом 3.4 договора, заявлены за просрочку внесения фиксированной части арендной платы в сумме 231 559,71 коп. с 02.05.2016 по 17.06.2019, пени в сумме 132 987,85 руб. - за период с 01.04.2016 по 01.08.2019 за просрочку оплаты переменной части арендной платы.

В связи с нарушением ответчиком пункта 2.2.1 и 2.2.19 истец на основании пункта 3.3 и по требованию от 15.01.2019 № 11/2 начисли штраф в сумме 3 045,30 руб.

Заслушав пояснения стороны, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд считает требования по первоначальному иску подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Полагая, что АО «Здоровье» неосновательно сберегло денежные средства в сумме 734 912 руб. в виде стоимости произведенных работ капитального характера, ответчик обратился со встречным иском, основывая свои требования на договоре уступки от 30.11.2016 б/н, которым индивидуальный предприниматель Ярмолич Т.И. уступила ООО «Громада» право требования к собственнику на возмещение стоимости произведенных работ капитального характера, произведенных предпринимателем за счет собственных средств, в результате которых возникли помещения помещений B2/XV; B2/XVI, по адресу: г. Мурманске, ул. Щербакова, д. 9, площадью 14,4 кв.м.

В материалы дела ответчиком представлено заключение эксперта № 7-1.2019 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости; копия ведомости объемов работ № 18; договор на выполнение строительных работ № 06-31; акт о приемке выполненных работ № 1 от 30.06.2016; справка о стоимости работ.

Судом первой инстанции требования по первоначальному иску признаны обоснованными.

В удовлетворении встречных исковых требований отказано ввиду неподтверждения представленными ответчиком документов согласования  истцом  и Комитетом  имущественных отношений г. Мурманска капитального ремонта арендованного имущества, так как составлены до заключения договора аренды, не содержат информации о необходимости проведения данных работ, а также несения затрат заказчиком, а поэтому, как следует из решения, не являются планом проведения капитального ремонта в рамках договора аренды.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения генерального директора ООО «Громада», проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

В обоснование возражений на исковые требования Арендодателя Арендатор ссылался на отсутствие оснований для начисления арендной платы за период с 16.04.2018 по 25.09.2018 в связи с запретом пользования арендуемым помещением на основании наложенных обеспечительных мер, выводы, изложенные в решении Арбитражного суда Мурманской области от 13.06.2019 по делу № А42-513/2019 по спору между теми же сторонами по договору аренды в том же здании, но по другому помещению, согласно которому в связи с наложением запрета в период с апреля по сентябрь 2018 года на эксплуатацию здания судом отказано в удовлетворении требований о взыскании задолженности по фиксированной арендной плате за период с 01.04.2018 по 25.09.2018. 

Однако суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для оценки данных обстоятельств,  как имеющих преюдициальный характер, поскольку исковые требовании заявлены на исполнении обязательств по другому договору.

Кроме того, из решения по делу № А42-513/2019 не усматривается представление Арендодателем доказательств в обоснование фактического пользования ООО «Громада» в указанный период помещениями в здании,  что имело место в рамках данного дела и  подтверждается актами проверок (л.д. 47 -61, том 2), актами от 13.07.2018 и от 17.07.2018, подписанными ММУП «Здоровье» и ООО «Громада» (л.д. 62, 63, том 2) об осуществлении ООО «Громада» своей основной деятельности, в том числе с указанием в Акте от 17.07.2018 осуществлении ООО «Громада» деятельности в нарушение требований ММ УП «Здоровье» о запрете деятельности.

При этом судом апелляционной инстанции не установлено уважительных причин, воспрепятствовавшим представлению ответчиком к материалам дела приложенного в апелляционной жалобе дополнительного документа – копии Определения Октябрьского районного суда г. Мурманска от 10.12.2019 о принятии мер по обеспечению иска.

О времени и месте рассмотрения дела как в предварительном, так и в основном судебном разбирательстве ответчик был извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями (л.д. 91, 105, том 2). 

При взыскании пени судом первой инстанции проверен расчет истца. 

В пункте 3.4 договора содержится условие об уплате ответчиком пеней за не перечисление платежей, установленных договором, в размере 1% с просроченной суммы, за каждый день просрочки.

О пропуске срока исковой давности при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик не заявлял, как и заявлений о применении судом норм статьи 333 ГК РФ в части несоразмерности заявленных истцом пени последствиям неисполнения обязательств.

Выводы суда об отсутствии законных оснований для удовлетворения встречных исковых требований являются обоснованными.

Дополнительным соглашением к договору № 634/01/ от 12.03.2003 «О закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения» от 25.01.2006 года № 1000/01-1 Комитет имущественных отношений города Мурманска передал ММУП «Здоровье» недвижимое имущество - нежилое отдельно стоящее здание, расположенное по адресу г. Мурманск, ул. Щербакова, д.9 общей площадью 7623,4 кв.м.

Дополнительным соглашением к договору № 634/01/ от 12.03.2003 «О закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения» от 29.03.2006 года № 1124/01 общая площадь объекта была увеличена до 7646,9 кв.м. за счет пристроек площадью 24,5 кв.м.

Техническим паспортом объекта от 11.02.2002 и экспликацией от 20.02.2002 года доказано существование спорной пристройки площадью 14,4 кв. м. до даты заключения Договора аренды с ООО «Громада».

Ссылка на выполненные бывшим арендатором капитальные работ, которые повлекли за собой изменение здания в целом, доказывает нарушение арендатором требований договора аренды, которыми выполнение работ по перепланировке, переоборудованию арендуемого помещения, вызываемого потребностями Арендатора без письменного согласования с Арендодателем (АО «Здоровье») запрещено.

ООО «Громада» не представило в суд доказательств наличия согласования между ИП Ярмолич Т.И. и ММУП «Здоровье» указанных капитальных работ, утвержденного в установленном порядке проекта пристройки, разрешения на строительство, согласованной с арендодателем сметы расходов и документов на ввод объекта в эксплуатацию.

В материалы дела ответчиком представлено заключение эксперта № 7-1.2019 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости; копия ведомости объемов работ № 18; договор на выполнение строительных работ № 06-31; акт о приемке выполненных работ № 1 от 30.06.2016; справка о стоимости работ.

Указанные документы не подтверждают согласования с  истцом  и Комитетом  имущественных отношений г. Мурманска, капитального ремонта арендованного имущества, так как составлены до заключения договора аренды, не содержат информации о необходимости проведения данных работ, а также несения затрат заказчиком, а потому не являются планом проведения капитального ремонта в рамках договора аренды.

Правильная оценка дана судом и представленному ответчиком экспертному заключению, как не содержащему указанной информации, в частности, необходимости капитальных работ. 

По условиям договора аренды № 19556 от 27.05.2015 (пункт 2.2.5 договора) арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями арендатора, без письменного согласия с Арендодателем.

При отсутствии согласия арендодателя на проведение капитального ремонта имущества по видам и сумме выполненных истцом работ, без получения соответствующих разрешительных документов (согласованных смет), суд первой инстанции пришел в обоснованному выводу о выполнении бывшим арендатором ремонта за счет собственных средств по собственной воле, вопреки требованиям статьи 616 ГК РФ, и что исключает возможность взыскания стоимости ремонта с истца по договору, заключенному между ИП Ярмолич Т.И. и 000 «Громада».

При этом апелляционный довод о непривлечении ИП Ярмолич Т.И. к рассмотрению настоящего спора в качестве третьего лица не основан на нормах процессуального права, поскольку на момент рассмотрения спора деятельность ИП Ярмолич Т.И. прекращена.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 26.12.2019 по делу № А42-8501/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.Б. Слобожанина

Судьи

 

С.М. Кротов

 И.В. Сотов