Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-2184/2022

11 июля 2022 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 11 июля 2022 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании после объявленного 28.06.2022 перерыва дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Альгис» 

к Комитету по управлению имуществом Курской области 

об обязании заключить договор купли-продажи на условиях истца. 

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области

В  судебном заседании  приняли участие представители:

от истца – ФИО2 по доверенности от 01.09.2021;

от ответчика – ФИО3 по доверенности 30.07.2021 № 05.6-01.01-19/10439.

от третьего лица – не явился, уведомлен (до перерыва), ФИО4 по доверенности от 30.12.2021 №3-СК (после перерыва).

Общество с ограниченной ответственностью «Альгис», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «Альгис», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Курской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, об обязании заключить договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества, с кадастровым номером 46:29:101050:681, площадью 8462 кв.м., по адресу: 

<

...>, на условиях истца.

Определением суда от 01.06.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

В судебном заедании 28.06.2022 представитель истца поддержал заявленные исковые требования, 22.06.2022 через канцелярию суда представил ходатайство о приобщении дополнительных документов (доказательства отправки искового заявления в адрес привлеченного третьего лица), которое было удовлетворено судом.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, полагала, что в следующем судебном заседании необходимо присутствие представителя третьего лица.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, 28.06.2022 посредством системы подачи документов в электронном виде направил письменное мнение по делу с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя управления.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для явки представителя третьего лица в судебном заседании, назначенном на 28.06.2022 на 15 час. 15 мин., был объявлен перерыв до 04.07.2022 до 14 час. 15 мин.

После объявленного перерыва представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица оставила вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда, дала устные пояснения сторонам и суду.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области зарегистрирован в качестве юридического лица 29.10.2002, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 305002, г. Курск, Красная площадь, Дом Советов.

ООО «Альгис» зарегистрировано в качестве юридического лица 09.01.2008, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 305022, 

<

...>.

На основании договора купли-продажи нежилого здания №1 от 23.05.2008 и акта приема-передачи недвижимого имущества от 26.05.2008 ООО «Альгис» приобрело в собственность ООО «Альгис» складское нежилое здание, площадью 3933,4 кв.м., кадастровый номер 46:29:101050:188 (запись о регистрации права собственности внесена 02.07.2008).

27.05.2019 ООО «Альгис» обратилось в адрес Комитета с заявлением на приобретение в собственность земельного участка площадью 8462 кв.м. с кадастровым номером 46:29:101050:681, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «Деловое управление; Склады», без проведения торгов.

Решением от 26.06.2019 № 01.7-01-20/7746 ООО «Альгис» Комитетом отказано в выкупе земельного участка по причине того, что указанный в заявлении вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию (пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

Посчитав указанный отказ незаконным и нарушающим права, ООО «Альгис» обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом Курской области о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 26.06.2019 № 01.7-01-20/7746; об обязании Комитета по управлению имуществом Курской области направить в адрес ООО «Альгис» подписанный проект договора купли-продажи, предусматривающий передачу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:681 площадью 8462 кв.м. с видом разрешенного использования «Деловое управление. Склады» по адресу: 

<

...>, в течение 10 рабочих дней после вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Курской области от 03.09.2021 по делу №А35-9068/2019 решение Комитета по управлению имуществом Курской области от 26.06.2019 № 01.7-01-20/7746 было признано незаконным; суд обязал Комитет по управлению имуществом Курской области направить в адрес ООО «Альгис» подписанный проект договора купли-продажи, предусматривающий передачу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:681 площадью 8462 кв.м. с видом разрешенного использования «Деловое управление. Склады» по адресу: 

<

...>, в течение 10 рабочих дней после вступления решения в законную силу. 

Комитетом по управлению имуществом Курской области был подготовлен проект договора №857-18с купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества, от б/д, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность за плату, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из категории земель населённых пунктов с кадастровым №46:29:101050:681, находящийся по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования земельного участка «Деловое управление. Склады», в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, общей площадью 8462 кв.м.

При этом в силу пункта 2.1 проекта договора  выкупная цена участка по договору составляет 6 236 500 руб. 00 коп.

В Расчёте выкупной цены земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (Приложение №1 к договору) установлено, что: кадастровая стоимость земельного участка (КС) – 12 473 000.00 руб. (пункт 2), % КС - 50, согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-ПА, стоимость продаваемого земельного участка рассчитана по формуле КСх50 % согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015  № 97-ПА и составляет 6 236 500 руб. 00 коп.

Не согласившись с условиями договора купли-продажи №857-18с, ООО «Альгис» составило протокол разногласий от 28.12.2021, в котором предложили пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 311 825 руб. 00 коп.; пункты 3 Приложения в следующей редакции: «% КС - 2,5, согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-ПА»; пункт 4 Приложения в следующей редакции: «стоимость продаваемого земельного Участка рассчитана по формуле КС*2,5% согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-ПА»».

Письмом от б/д ООО «Альгис» представили протокол разногласий в Комитет по управлению имущества Курской области, предложив в срок до 28.01.2022 известить о принятии договора в редакции покупателя по спорным пунктам (21 договора, 3,4 Приложения к договору) либо отклонении предложения. Указанное письмо было зарегистрировано как входящая корреспонденция 28.12.2021.

В ответном письме от 21.01.2022 №03.1-01.01.-19/618 Комитет по управлению имуществом Курской области отклонил протокол разногласий, сославшись на отсутствие у Комитета правовых оснований на продажу земельного участка по цене, предложенной покупателем, и отклонении  протокола разногласий.

Ссылаясь на неурегулированные с Комитетом по управлению имуществом Курской области в добровольном порядке разногласия относительно выкупной стоимости земельного участка, ООО «Альгис» обратились в арбитражный суд с настоящим иском в порядке статьей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную деятельность.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. 

Пункт 1 части 1 статьи 8 ГК РФ называет договоры и иные сделки в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей.

При этом в силу части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Направление оферты, которая в силу статьи 435 ГК РФ должна содержать существенные условия договора, должно предшествовать разрешению преддоговорного спора судом.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1 статьи 433 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (часть 2 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Альгис» принадлежит на праве собственности нежилое здание, количество этажей 2, кадастровый номер 46:29:101050:188, расположенное по адресу: 

<

...>.

27.05.2019 ООО «Альгис» обратилось в адрес Комитета с заявлением на приобретение в собственность земельного участка площадью 8462 кв.м. с кадастровым номером 46:29:101050:681, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «Деловое управление; Склады», без проведения торгов.

Во исполнение решения Арбитражного суда Курской области от 03.09.2021 по делу №А35-9068/2019, которым суд обязал Комитет по управлению имуществом Курской области направить в адрес ООО «Альгис» подписанный проект договора купли-продажи, предусматривающий передачу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:681, Комитетом по управлению имуществом Курской области был подготовлен проект договора №857-18с купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества, от б/д, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность за плату, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из категории земель населённых пунктов с кадастровым №46:29:101050:681, находящийся по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования земельного участка «Деловое управление. Склады», в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, общей площадью 8462 кв.м.

При этом в силу пункта 2.1 проекта договора  выкупная цена участка по договору составляет 6 236 500 руб. 00 коп.

В Расчёте выкупной цены земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (Приложение №1 к договору) установлено, что: кадастровая стоимость земельного участка (КС) – 12 473 000.00 руб. (пункт 2), % КС - 50, согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-ПА, стоимость продаваемого земельного участка рассчитана по формуле КСх50 % согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015  № 97-ПА и составляет 6 236 500 руб. 00 коп.

Не согласившись с условиями договора купли-продажи №857-18с, ООО «Альгис» составили протокол разногласий от 28.12.2021, в котором предложили пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 311 825 руб. 00 коп.; пункт 3 Приложения в следующей редакции: «% КС - 2,5, согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-ПА»; пункт 4 Приложения в следующей редакции: «стоимость продаваемого земельного Участка рассчитана по формуле КС*2,5% согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-ПА»».

Таким образом, поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка у сторон возникли разногласия в отношении стоимости выкупаемого земельного участка, что является существенным условием для данного вида гражданско-правового договора, между сторонами имеется преддоговорный спор, нуждающийся в судебном урегулировании.

В силу статьи 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (пункт 1); органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 2); органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3).

Согласно пункту 4 Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов, утвержденного Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па, продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется по цене, определяемой в размере 50 процентов от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Между тем, частью 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закона № 137-ФЗ) до 01.07.2012 в соответствии с данным пунктом осуществляется продажа земельных участков, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. 

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу Закона №137-ФЗ до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем данном пункта.

В пункте 6 Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов, утвержденного Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-па, также предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся на праве аренды, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, осуществляется по цене, определяемой в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, в случаях если: в период со дня вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в подпункте 1 настоящего пункта.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, постановлениями Администрации г. Курска № 10 от 21.06.1999 и № 420 от 06.09.1999 ПО «Мурыновское» и ПО «Коопзаготпромторг» был предоставлен земельный участок уточненной площадью 83188 м. кв. по ул. Станционная, 42 в г.Курске (кадастровый номер 46:29:101050:0001) в постоянное (бессрочное) пользование для производственно-хозяйственной деятельности, а именно: ПО «Мурыновское» - земельный участок площадью 1,5806 га (0,19 долей от площади 8,3188 га), ПО «Коопзаготпромторг»-  земельный участок площадью 6, 7382 га (0,81 долей от площади 8,3188 га). 27.06.2001 ПО «Мурыновское» зарегистрировало право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 15806 кв. м. (номер объекта 46:29:03:00:00:042:0:000) по адресу: г. Курск, ул. Станционная, 42, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 46 АВ № 023401. 

В результате изъятия части земельного участка часть площади земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:0001 (0,2737 га и 2,4830 га) у потребительских обществ остался земельный участок общей площадью 5,5621 га, из которого по результатам межевания было сформировано 4 земельных участка: площадью 31013 кв.м (поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 46:29:101050:51), площадью 22336 кв.м (поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 46:29:101050:50), площадью 1995 кв.м (поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 46:29:101050:50:52),  площадью 277 кв.м. (поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 46:29:101050:53).

Постановлением Администрации г. Курска №1195 от 27.05.2004 (в редакции Постановлений от 21.08.2007 №2320 и от 22.10.2007 №2995) были  внесены изменения в адреса земельных участков («ул. Станционная, 42» дополнено также словами «ул. Республиканская, 1В») и утверждены площади земельных участков с определением площадей для каждого землепользователя (ПО «Мурыновское» - 0,6050 га, ПО «Коопзаготпромторг» -  1,6286 га).

На основании договора купли-продажи нежилого здания №1 от 23.05.2008 и акта приема-передачи недвижимого имущества от 26.05.2008 ПО «Мурыновское» передало в собственность ООО «Альгис» складское нежилое здание, площадью 3933,4 кв.м., кадастровый номер 46:29:101050:188 (запись о регистрации права собственности внесена 02.07.2008). 

В соответствии частью 1 статьи 35 ЗК РФ, части 3 статьи 559 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вместе с тем, частью 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривалось, что юридические лица, за исключением указанных в части 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

26.06.2012 между ПО «Мурыновское», ООО «Ника», ООО «Альгис», ООО «Риэлт-У» ФИО5, ФИО5 было заключено соглашение о порядке владения и пользования общим земельным участком с кадастровым номером 46:29:101050:50, в соответствии с которым стороны дали согласие на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в размере для ООО «Альгис» - 9443 кв.м.

29.06.2012 ПО «Мурыновское», ООО «Ника», ООО «Альгис», ООО «Риэлт-У», индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО5 обратились в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым №46:29:101050:50 площадью 22336 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>,   на право аренды.

Комитетом принято решение № 01-19/1676а от 29.06.2012 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>», которым: 1) прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ПО «Мурыновское» земельным участком с кадастровым номером 46:29:101050:50 площадью 22 336 кв.м.; 2) неделимый земельный участок из категории земель населенных пунктов по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 46:29:101050:50 предоставлен заявителям в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 364 дня для торговой деятельности; 3) для начисления арендной платы решено считать площадь земельного участка ПО «Мурыновское» - 8 173 кв.м., ООО «Альгис» - 9 443 кв.м., ООО «Ника» - 2596 кв.м., ФИО6 – 756 кв.м., ООО «Риэлт-У» - 1064 кв.м., ФИО5, ФИО5 – 304 кв.м.; 4) установлены обременения земельного участка правом ограниченного пользования охранными зонами электрокабеля, водопровода.

Вместе с тем, поскольку Комитет в одностороннем порядке изменил вид разрешённого использования земельного участка с «для хозяйственной деятельности» на «для торговой деятельности», заявители обратились в суд с заявлением о признании незаконным пункта 2 решения от 29.06.2012 № 01-19/1676а, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка площадью 22336 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 46:29:101050:50, и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителей в части вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Курской области от 18.09.2013 по делу №А35-13314/2012, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2014,  пункт 2 решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 29.06.2012 № 01-19/1676а, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:50, был признан незаконным. При этом суд установил, что право аренды у заявителей возникло в результате переоформления права постоянного бессрочного пользования.

Решениями Комитета по управлению имуществом Курской области от 09.04.2014 №01-19/684 и 29.06.2014 №01-9/1362 в решение № 01-19/1676а от 29.06.2012 были внесены изменения в части исключения слов «для торговой деятельности» и предоставления неделимого земельного участка из категории земель населенных пунктов по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 46:29:101050:50 заявителям в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 3 года для эксплуатации объектов складского и административно-офисного назначения.

На основании указанных решений Комитетом по управлению имуществом Курской области был подготовлен проект договора № 4276-12ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 07.10.2014, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель  населенных пунктов с кадастровым № 46:29:101050:50, находящийся по адресу: 

<

...>, для эксплуатации объектов складского и административно-офисного назначения, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 22336 кв.м., на срок с  29.06.2012 по 28.06.2015.

Письмом от 10.11.2014 ПО «Мурыновское» направило в адрес Комитета по управлению имуществом Курской области протокол разногласий к проекту договора №4276-12ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 07.10.2014 (подписан в том числе ООО «Альгис»).

Письмом от 28.11.2014 №02.2-01-20/13892 Комитет по управлению имуществом Курской области отклонил протокол разногласий и предложил подписать договор №4276-12ю в ранее предложенной редакции.

В ходе рассмотрения дела №А35-4909/2018 в материалы дела представлен договор №4276-12ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 07.10.2014 подписанный как со стороны арендодателя – Комитета по управлению имуществом Курской области, так и со стороны арендатора – ООО «Альгис». К указанному договору приложен акт приема-передачи земельного участка от 07.10.2014 (приложение 2 к договору), также подписанный сторонами. 

Решением Комитета по управлению имуществом Курской области от 18.03.2016 №01-19/419а (в редакции решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 14.04.2016 №01-19/650) была утверждена схема расположения земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:50, на кадастровом плане территории. В результате чего 06.05.2016 на кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:681, площадью 8462 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

В статье 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает, соответственно, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки. В этом случае принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

23.06.2016 между Комитетом по управлению имуществом Курской области как арендодателем и ООО «Альгис» как арендатором был заключен договор №01-27/123-№5512-16ю, в соответствии с которым арендодатель предоставлял, а арендатор принимал в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46629:101050:681, находящийся по адресу: 

<

...>, для эксплуатации объектов складского и административно-офисного назначения, площадью 8462 кв.м., сроком с 16.06.2016 по 14.06.2017.

По окончании срока действия названного договора между комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО «Альгис» был заключен договор №01-27/49-5686-17ю аренды от 20.06.2017 земельного участка, находящегося в государственной  собственности  и расположенного  на территории города Курска (с учетом соглашения от 04.10.2017), сроком действия с 15.06.2017 по 13.06.2018.

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.06.2019 по делу №А35-4909/2018, которым было отказано в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Курской области о взыскании с ООО «Альгис» неосновательного обогащения, установлено, что нежилое здание с кадастровым номером 46:29:101050:188 было приобретено ООО «Альгис» на основании договора купли-продажи нежилого здания №1 от 23.05.2008, заключенного с ПО «Мурыновское», владеющим земельным участком с кадастровым номером 46:29:101050:50, на котором расположено указанное здание, на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем к ООО «Альгис» как покупателю здания также перешло право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:50; ООО «Альгис» реализовало свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования частью исходного земельного участка на право аренды в установленный законом срок, в связи с чем последующие действия сторон, в том числе направление Комитетом в адрес заявителей соответствующего проекта договора аренды, являются реализацией специального механизма, предусмотренного статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Возражая против наличия у истца права на приобретение указанного земельного участка по льготной цене, Комитет по управлению имуществом ссылался на то обстоятельство, что договор аренды земельного участка №01-27/49-5686-17ю от 20.06.2017 прекратил свое действие 14.06.2018, поскольку Комитетом по управлению имуществом Курской области в адрес ООО «Альгис» был направлено уведомление о необходимости возврата земельного участка в трехдневный срок со дня окончания договора, в связи с чем заявление на приобретение указанного участка в собственность было подано ООО «Альгис» не в рамках действия договора аренды (27.05.2019), а после его истечения.

Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в Определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503, от 18.01.2021 N 306-ЭС20-21074 по делу N А49-11484/2019 и др., для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Законом №137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. Ограничительное толкование положений части 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ привело бы - в нарушение закрепленного в статьи 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении.

При таких обстоятельствах, выкупная цена спорного земельного участка должна определяться по правилам, установленным пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, на основании пункта 6 Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов, утвержденного Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-па, и составляет два с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что на момент рассмотрения дела земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:681 снят с кадастрового учета 18.03.2022.

Согласно письменному мнению Управления Росреестра по Курской области от 28.06.2022, земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:681 был поставлен на государственный кадастровый учет 06.05.2016 в связи с образованием 5 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:50 с присвоением ему статуса «временный» на основании части 4 статьи 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ и был снят с государственного кадастрового учета 18.03.2022 на основании части 7 статьи 72 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ в связи с тем, что государственная регистрация вещных прав, государственная регистрация аренды, безвозмездного пользования в отношении указанного участка не была осуществлена до 01.03.2022. 

Согласно части 7 статьи 72 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей до 01.01.2017), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, безвозмездного пользования, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 01.03.2022. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер (за исключением сведений о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в отношении которых до 01.01.2017 года была осуществлена государственная регистрация безвозмездного пользования), исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Между тем, учитывая, что на момент подачи ООО «Альгис» заявления о приобретении земельного участка (27.05.2019) земельный участок состоял на кадастровом учете, а изменение срока заключения договора купли-продажи земельного участка произошло в результате незаконных действий ответчика по отказу в предоставлении в собственность земельного участка в установленный законом срок, что подтверждается решением Арбитражного суда Курской области от 03.09.2021 по делу №А35-9068/2019, негативные последствия поведения уполномоченного органа не могут быть возложены на заявителя, в связи с чем снятие земельного участка с кадастрового учета по вышеприведенным мотивам не может являться основанием для освобождения комитета от исполнения ранее возникшей обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка и отказа в урегулировании ранее возникших разногласий относительно условий его выкупа.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает возможным изложить спорные условия договора в редакции, предложенной истцом.

В соответствии с абзацем 4 пункта 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 112, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Альгис» и  Комитетом по управлению имуществом Курской области при заключении договора №857-18с купли-продажи находящегося в государственной собственности   земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:681,   изложив:

 - пункт 2.1  договора в  следующей редакции:

 «Выкупная цена участка по настоящему договору составляет  311 825 (триста одиннадцать  тысяч  восемьсот двадцать пять) руб. 00 коп.».

- пункт 3 Приложения к договору в  следующей редакции:

«% КС – 2,5, согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-ПА»,

- пункт 4 Приложения к договору в  следующей редакции:

«Стоимость продаваемого земельного участка рассчитана по формуле КС х 2,5%, согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-ПА».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альгис» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. 00 коп.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                    Н.Н. Белых