﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-48120/2019

Дело № А49-5499/2018

г. Казань

04 июля 2019 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭШ»

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 07.11.2018 (судья Алексина Г.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019

по делу № А49-5499/2018

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860) к обществу с ограниченной ответственностью «ЭШ» (ОГРН 1155835003774, ИНН 5835113998) о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭШ» (далее – ответчик, общество «ЭШ», общество) о взыскании по договору аренды земельного участка от 18.05.2005 № 177 задолженности по арендной плате за период с 10.11.2016 по 31.12.2017 в сумме 1 194 106 руб. 16коп. и пени в сумме 204 701 руб. 13 коп.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 07.11.2018 исковые требования удовлетворены; с общества взыскано в доход муниципального бюджета города Саратова 1 398 807 руб. 29 коп., в том числе: долг в сумме 1 194 106 руб. 16 коп. и неустойка в сумме 204 701 руб. 13 коп., а также в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 26 988 руб.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. 

Не согласившись с судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельства дела. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании 02.07.2019 объявлен перерыв до 04.07.2019 11 часов 00 минут, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов и установлено судами, 18.05.2005 между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью КТФ «Рейс» (далее – общество  КТФ «Рейс») (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 177 (далее – договор аренды от 18.05.2005) сроком на 25 лет, по условиям которого арендодатель передает арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 64:48:000000:0109, площадью 5 859 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира: г. Саратов, пересечение ул. Валовой и Набережной Космонавтов, расположенный за пределами участка, для строительства развлекательного комплекса в границах, указанных в кадастровом плане участка от 16.03.2005 № 48/05-1932. Указанный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 18.05.2005. 

По условиям договора арендная плата за пользование участком составила 221 118 руб. 66 коп. в год (приложение № 1); арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями от указанной в приложении № 1 суммы не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября расчетного года (пункт 3.2.); арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке: ежегодно, с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, а также в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова (пункт 3.5.). 

В последующем, 30.09.2016 между обществом КТФ «Рейс» и обществом «ЭШ» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.05.2005 № 176, в соответствии с которым права и обязанности по договору аренды от 18.05.2005 перешли обществу. 

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.11.2016, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В связи с возникшей задолженностью по внесению арендных платежей истцом в адрес ответчика направлена претензия от 06.12.2017 № 1304/29567 с требованием о погашении задолженности по договору аренды от 18.05.2005 в сумме 1 194 106 руб. 16 коп., которая была оставлена последним без ответа.

Ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы в добровольном порядке послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском. 

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). 

Таким образом, заключая договор на определенных условиях, стороны должны следовать им при исполнении договора.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73) даны следующие разъяснения при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Судами установлено, что договор аренды от 18.05.2005 заключен после введения в действие ЗК РФ (пункт 3 статьи 65), предусматривающего необходимость регулирования порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Таким образом, поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее – постановление от 27.11.2007 № 412-П). 

Согласно вышеуказанному постановлению размер арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц, установлен 2 %. 

Согласно постановлению от 27.11.2007 № 412-П годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: Аг = УПК х S х К (%), где: Аг - размер арендной платы за год; УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка; S - площадь земельного участка; К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель. 

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р был утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:109 – 8 558 руб. 51 коп. 

Суды установили, что с 01.01.2014 размер годовой арендной платы с учетом положений постановления от 27.11.2007 № 412-П составил: 8 558,51 * 5 859 * 2 % = 1 002 886 руб. 20 коп.

Решением Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов»» установлен коэффициент для расчета арендной платы в размере 3% за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. 

Суды установили, что с 01.01.2017 размер годовой арендной платы составил: 5 982,93 * 5 859 * 3%= 1 051 619 руб. 61 коп. 

При определении размера арендной платы с 01.01.2017 истцом также был использован иной показатель УПКС, равный 5 982,93 руб. в связи с установлением Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19.01.2017 размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:109, равной его рыночной стоимости – 35 054 000 руб. 

Суды первой и апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, установив наличие у общества «ЭШ» задолженности по внесению арендной платы, проверив правильность исчисленного истцом размера арендной платы, правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали задолженность в сумме 1 194 106 руб. 16 коп.

Установив факт наличия задолженности общества «ЭШ» по арендной плате, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 ГК РФ, положениями пункта 6.2. договора о возможности взыскания пени в размере 0,1% за просрочку уплаты арендной платы, принимая во внимание отсутствие заявления ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ и доказательств, обосновывающих несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, суды пришли к обоснованному выводу о том, что с общества также подлежит взысканию 204 701 руб. 13 коп. 54 410 руб.90 коп. пени. 

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в результате противоправных действий администрации, общество было лишено права пользования спорным земельным участком, были предметом оценки судов первой и апелляционной инстанции и правомерно признаны необоснованными. 

Представитель ответчика, заявляя возражения относительно заявленных исковых требований, указал, что после заключения ответчиком договора о передаче прав по договору аренды, он обратился в администрацию г. Саратова с запросом от 06.12.2016 исх. № 18, в котором просил сообщить о возможности строительства в границах земельного участка следующих объектов: мини-футбольного поля площадью 60 х 30 м, технических и подсобных помещений (раздевалок), трибун, гостиничного комплекса для участников соревнований.

На указанное обращение администрация г. Саратова письмом от 09.01.2017 сообщила, что в соответствии с Постановлением администрации г. Саратова от 18.12.2012 № 2885 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной улицами Малой Горной, им. Чернышевского Н.Г., Валовой, им. Лермонтова М.Ю., Первомайской и берегом Волгоградского водохранилища в Волжском районе гор. Саратова» земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:109 полностью расположен в красных линиях ул. Набережная Космонавтов в пределах территории общего пользования. Использование земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов» осуществляется в соответствии с Положением «Об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов»», утвержденным решением Саратовской городской Думы от 27.05.2010 № 51-606, в редакции решения от 06.02.2014. Перечень объектов, допустимых к размещению в границах территорий общего пользования регламентирован пунктом 1.7. указанного Положения. 

Суды правомерно отметили, что пунктом 1.7. вышеуказанного Положения такие виды разрешенного использования земельного участка как «физкультурно-оздоровительные сооружения открытого типа с местами для зрителей до 500 мест», а также «размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них» не предусмотрены. 

Ответчик полагает, что поскольку он не мог использовать арендованный земельный участок в соответствии с условиями договора аренды от 18.05.2005 (для строительства указанных в его письме объектов) по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, данное обстоятельство полностью освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы. 

В судебном заседании 23.10.2018 представитель ответчика пояснил, что за получением разрешения на строительство на спорном земельном участке ответчик в порядке, предусмотренном положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в администрацию г. Саратова не обращался, отказа в выдаче разрешения на строительство не получал. Кроме этого, представитель ответчика пояснил, что после получения 09.01.2017 письма администрации г. Саратова ответчик каких-либо действий, направленных на изменение условий договора аренды либо на его расторжение не предпринимал, договор аренды от 18.05.2005 продолжает действовать между сторонами по настоящее время.

Судами установлено, постановление администрации г. Саратова от 18.12.2012 № 2885 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной улицами Малой Горной, им. Чернышевского Н.Г., Валовой, им. Лермонтова М.Ю., Первомайской и берегом Волгоградского водохранилища в Волжском районе гор. Саратова», а также решение Саратовской городской Думы от 27.05.2010 № 51-606 (в редакции решения от 06.02.2014), которым было утверждено Положение «Об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов»» были изданы после заключения договора аренды от 18.05.2005, но до заключения ответчиком и обществом КТФ «Рейс» договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды. 

На момент перехода прав от прежнего арендатора к новому арендатору Постановлением администрации г. Саратова от 18.12.2012 № 2885 уже был утвержден проект планировки территории, в соответствии с которым спорный земельный участок полностью расположен в пределах красных линий на территории общего пользования, в границах которой возможно размещение объектов, перечисленных в пункте 1.7. Положения «Об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов»», утвержденного решением Саратовской городской Думы от 27.05.2010 № 51-606 (в редакции решения от 06.02.2014).

В соответствии с пунктом 5 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. 

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства совершения арендодателем противоправных действий, направленных на лишение ответчика возможности использования земельного участка. 

Суды первой и апелляционной инстанции, принимая во внимание, что ответчик является коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, правомерно исходили из того, что при заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды ответчик действовал по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договор. Кроме этого, до 2012 г. (утверждения проекта планировки территории), на арендуемом земельном участке, предоставленном в целях строительства, арендатором ничего не построено, в результате принятых нормативных актов на спорном земельном участке строительство недопустимо, следовательно, договор аренды не может использоваться по назначению, может считаться прекращенным, однако земельный участок находится во владении ответчика, который каких-либо действий по возврату земельного участка он не предпринимает, что не исключает его обязанность арендатора по внесению арендной платы. При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что не исключается возможность арендатора обратиться к администрации с иском о взыскании убытков за время пользования.

Таким образом, доводы заявителя жалобы направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, не представлено.

Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.

Поскольку определением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.06.2018 обществу «ЭШ» была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы по существу, с него в соответствии с нормами статей 102, 110 АПК РФ за рассмотрение кассационной жалобы подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 3000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 07.11.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019 по делу № А49-5499/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭШ» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Поручить Арбитражному суду Пензенской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     Ф.В. Хайруллина

 

Судьи								     В.А. Петрушкин

 

А.Ф. Фатхутдинова