Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-10835/2023

г. Петрозаводск

25 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен   25 ноября 2024 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Дементьева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Мельниковой О.С., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску  индивидуального предпринимателя ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 767 890 руб. 31 коп., о расторжении договора, (с учетом уточнений исковых требований от 13.05.2024),

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс», 

при участии представителей:

истца - ФИО3, по доверенности от 21.11.2023,

ответчика - ФИО4, по доверенности от 14.05.2024 № 2/2024, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) о взыскании 589 220 руб. 81 коп., о расторжении договора.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал на отсутствие задолженности по арендной плате, полагает расчет истца, основанным на неверном произведенном расчете; возражает по требованию о взыскании в порядке регресса денежных средств, взысканных с истца в пользу Пряжинского КУМИ, поскольку ответчик не уведомлен об установке счетчика, указанный счетчик при заключении договора аренды помещения ответчику в составе коммуникаций не передавался; полагает отсутствующей задолженность по компенсации оплаченных коммунальных услуг, указывает на отсутствие выставленных счетов на оплату, приложенные к иску платежные поручения не свидетельствуют об оплате электрической энергии в отношении только арендуемого ответчиком помещения; в отсутствие оснований для расторжения договора полагает требование о его расторжении необоснованным.

Третье лицо извещено надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило.

По ходатайству истца к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты требования в уточенной редакции о взыскании с ответчика 837 299 руб. 91 коп., в том числе: 15 451 руб. задолженности по арендной плате, 579 342 руб. убытков, 173 096 руб. 70 коп. компенсации за коммунальные услуги, 69 409 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 18.09.2024, процентов до даты фактического исполнения обязательства по оплате основного долга; расторжении договора.

В судебном заседании представители сторон поддержали правовые позиции.

Заслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

29.04.2021 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано свободное от неоговоренных в договоре обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество общей площадью 303,8 кв.м., расположенное на первом этаже по адресу: 186120, Республика Карелия, Пряжинский муниципальный район, Пряжинское городское поселение, пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 12.

Срок действия договора 10 лет с момента его подписания сторонами.

Ключи от помещения переданы арендатору 03.05.2021.

За пользование помещением установлена арендная плата в размере 500 руб. в месяц, начиная с первого по шестидесятый календарный день срока аренды; начиная с 61 календарного дня срока аренды размер арендной платы составляет 120 000 руб. в месяц. Величина арендной платы включает в себя стоимость услуг по обеспечению помещения электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением и водоотведением, вывозом мусора и ТКО. В случае превышения для арендодателя установленного договором ежемесячного лимита суммы для оплаты коммунальных услуг в размере 37 000 руб., арендатор в течение 10 рабочих дней с момента получения  на электронный адрес возмещает арендодателю разницу на основании выставленного счета и предъявленных счетов для оплаты электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вывоз мусора и ТКО, копий документов, подтверждающих произведенные арендодателем расходы по оплате счетов ресурсоснабжающих организаций.

В целях обеспечения переданного в аренду помещения холодным водоснабжением между МУП «Пряжинская компания по управлению муниципальным имуществом» и ФИО1 09.06.2021 заключен договор холодного водоснабжения № 37/2021.

Согласно п. 1.3  Договора место исполнения обязательств по Договору здание расположенное по адресу: 

<

...>. здание оборудовано узлом учета холодной воды, прибор учета опломбирован и введен предприятием в эксплуатацию 09.06.2021.

01.04.2022 сотрудниками истца проведен осмотр индивидуального прибора учета, а именно ИПУ № 4000031184, составлен акт, в соответствии с которым, на водомере установленном на водопроводном вводе ДУ 20 мм. нарушена пломба. Данные обстоятельства послужили основанием для расчета задолженности за период с 09.06.2021 по 01.04.2022 по пропускной способности на основании пункта 16 Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.2013 № 776.

Решением суда от 26.02.2023 по делу №А26-4295/2022 с ФИО1 в пользу Пряжинская КУМИ взыскано 579 342 руб. стоимости безучетного потребления.

Полагая, что у ответчика имеется задолженность по оплате арендных платежей в размере 15 451 руб. 61 коп., превышение лимита суммы для оплаты коммунальных услуг в размере 173 096 руб. 70 коп., истец с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора обратился в суд с настоящим иском. Кроме того, в порядке регресса просит взыскать с ответчика 579 342 руб. убытков, 69 409 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 07.12.2023 по 18.09.2024 на сумму убытков и размера компенсации коммунальных услуг (368672,5+173096,7), а также расторгнуть договор по причине невнесения ответчиком в установленные сроки арендных платежей.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что обязанность по оплате арендной платы является встречной по отношению к обязанности предоставить имущество. 

Возражая против требования о взыскании 15 451 руб. 61 коп. ответчик указывает, что акт приема-передачи помещения подписан сторонами 25.05.2021, именно с этой даты следует исчислять срок действия договора, следовательно, и срок оплаты.

По общему правилу, договор аренды как консенсуальная сделка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.

Передача имущества арендатору является этапом исполнения договора и обязательством арендодателя, которое в силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ при аренде зданий, сооружений, помещений считается исполненным путем предоставления его во владение или пользование арендатору и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт передачи ключей от помещения 03.05.2021 не оспаривается.

Возражения сторон сводятся к моменту возникновения обязанности арендатора по внесению арендной платы.

Пунктом 6.2 договора установлено, что арендная плата начисляется и подлежит оплате с момента подписания сторонами передаточного акта помещения.

Оценив доводы сторон, суд полагает, что акт приема-передачи, являющийся неотъемлемой частью договора аренды от 29.04.2021, не мог быть подписан позднее даты государственной регистрации указанного договора (19.05.2021), в связи с чем началом срока внесения арендных платежей признает 13.05.2021.

Следовательно, требование о взыскании задолженности  в размере 15 451 руб. 61 коп. является обоснованным.

Относительно требования о взыскании 173 096 руб. 70 коп. компенсации суд пришел к следующим выводам.

В случае превышения для арендодателя установленного договором ежемесячного лимита суммы для оплаты коммунальных услуг в размере 37 000 руб., арендатор в течение 10 рабочих дней с момента получения  на электронный адрес возмещает арендодателю разницу на основании выставленного счета и предъявленных счетов для оплаты электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вывоз мусора и ТКО, копий документов, подтверждающих произведенные арендодателем расходы по оплате счетов ресурсоснабжающих организаций.

Факт превышения суммы коммунальных платежей в части потребления электроэнергии за период октябрь – декабрь 2021 года, январь – март 2022 года  относительно суммы, установленной договором, ответчиком не опровергнут. В отсутствие доказательств оплаты суммы превышения, суд полагает требование обоснованным. При этом не направление счета на оплату до момента его предъявления в суд не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по уплате арендной платы. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков необходимо установление фактов наступления вреда, его размера, противоправности поведения причинителя вреда, его вины, а также причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями. При этом факт возникновения убытков зависит от установления наличия или отсутствия всей совокупности указанных выше условий наступления гражданско-правовой ответственности.

Юридически значимые обстоятельства, порядок распределения бремени доказывания, а также законодательные презумпции в отношении требований о взыскании убытков разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7).

Как разъяснено в пункте 5 Постановления № 7, по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из того, что стороны находятся в обязательственных правоотношениях, исполнение ими обязательств должно быть оценено с учетом распределения между ними обязанностей по содержанию и эксплуатации арендованного имущества.

Поскольку отдельно в договоре не прописаны какие-либо обязательства в отношении измерительного оборудования (прибора учета), суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из договора, в котором определены обязательства арендатора по отношению к объекту аренды в целом, в том числе прибор учета.

В соответствии с условиями договора именно арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние объекта аренды, принимать меры пожарной безопасности, обеспечивать надлежащую эксплуатацию инженерных сетей, расположенных на объекте.

Сам факт повреждения пломбы и, соответственно, безучетного потребления и расчет истца ответчиком по сути не опровергнут и не оспорен. Обстоятельства, установленные решением по делу №А26-4295/2022, имеют преюдициальное значение для данного дела в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В рамках настоящего дела юридически значимым обстоятельством, является вопрос об обеспечении арендатором сохранности переданного ему в пользование имущества, в том числе электрических сетей, включающих ВРУ.

Учитывая, что факт безучетного потребления коммунального ресурса установлен в период нахождения помещения в аренде у ответчика, то наличие причинно-следственной связи между возникшим у арендодателя ущербом и действиями арендатора предполагается. Обратное, а именно отсутствие пломбы вследствие действий иных лиц, ответчиком не доказано, как не доказано и наличие оснований для освобождения от гражданско-правовой ответственности (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая недоказанность ответчиком своей невиновности в отношении отсутствия пломбы, переданного в пользование вместе с помещением, приняв во внимание, что факт безучетного потребления коммунального ресурса выявлен в период действия договора аренды, истец оплатил сумму/должен будет оплатить, начисленную за безучетное потребление, суд приходит к выводу о том, что ответчик в силу договора аренды является лицом, ответственным за убытки, в связи с чем удовлетворяет требование в данной части.

Относительно требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.12.2023 по 18.09.2024 суд приходит к следующим выводам. 

Согласно статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Как следует из расчета, проценты за пользование чужими денежными средствами начислены за период с 07.12.2023 по 18.09.2024 на сумму оплаченной по решению суда по делу №А26-4295/2022 задолженности и размера компенсации коммунальных услуг (368672,5+173096,7).

Возражений по расчету не заявлено. Возражая против требования, ответчик указывает на отсутствие обязанности оплаты как арендных платежей, так и убытков.

Проверив расчет истца, суд полагает его обоснованным в части начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму 368 673 руб. 50 коп. по расчету суда размер процентов составляет 47 233 руб. 04 коп.

В оставшейся части суд полагает требование необоснованным, поскольку договором предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные статьей 395 ГК РФ проценты не подлежат взысканию. В данной части суд отказывает в удовлетворении требования. 

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком денежных обязательств подтвержден материалами дела.

Вместе с тем, по смыслу совокупности положений статей 452, 619 АПК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора, если допущенные арендатором нарушения настолько существенны, что лишают экономического смысла для арендодателя продолжение арендных отношений, и не устранены после предупреждения арендодателя.

Кроме того, по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В качестве обоснования требований о досрочном расторжении договора аренды истец ссылается на наличие установленной судом задолженности ответчика по внесению арендной платы.

Таким образом, в данном случае, исходя из необходимости обеспечения баланса интересов сторон, того, что имущественные потери истца, обусловленные просрочкой исполнения денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором санкций, суд признает, что при установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельствах, расторжение договора будет несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства.

Оснований для применения к ответчику такой крайней меры ответственности, как расторжение договора, влекущей прекращение арендных отношений и оправданной в случае, когда все другие меры воздействия исчерпаны и сохранение арендных отношений становится очевидно невыгодным и нецелесообразным для другой стороны, что в свою очередь не имеет места в рассматриваемом случае, не имеется. Также суд учитывает, что до момента обращения в суд счета на оплату арендной платы в части превышения лимита потребления коммунальных ресурсов в адрес ответчика не направлялись, как и претензия о наличии задолженности.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении требования о расторжении договора.

Расходы по государственной пошлине суд относит на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1.            Иск удовлетворить частично.

2.            Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 815 123 руб. 35 коп., в том числе: 188 548 руб. 31 коп. задолженность по договору аренды от 29.04.2024,  579 342 руб. убытки, 47 233 руб. 04 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 18.09.2024, проценты, начисляемые с 19.09.2024  на сумму основного долга (368 672 руб. 50 коп.) и до даты фактического исполнения обязательства, а также 14 635 руб. расходов по государственной пошлине. В остальной части иска отказать.

3.            Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 523 руб. государственной пошлины.

4.            Взыскать с  индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 4 588 руб. государственной пошлины.

5.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Дементьева А.В.