АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-12133/2024

город Вологда

31 марта 2025 года

 

Резолютивная часть решения объявлена «25» марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен «31» марта 2025 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Курпановой Н.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дербиным Ю.В., рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаключенным договора аренды,

при участии в судебном заседании: от истца – ИП ФИО1, ФИО3 по доверенности от 03.06.2024; от ответчика – ФИО4 по доверенности от 07.06.2024;

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Вологодская обл., с. Кичменгский городок, ул. Центральная, д. 1а от 07.02.2024.

В обоснование заявленных требований ссылается на наличие иного договора аренды, не расторгнутого сторонами, на то, что договор от 07.02.2024 не подписывал, а также на то, что указанного в договоре от 07.02.2024 предмета договора не существует.

В судебном заседании представители истца заявленные требования поддержали.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и представитель в судебном заседании заявленные требования отклонили, сославшись на заключение договора аренды путем подписания истцом данного договора своей электронной подписью.

Исследовав доказательства по делу, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения (подвал), общей площадью 313,2 кв.м, кадастровый номер: 35:17:0101010:43, расположенные по адресу: Вологодская обл., Кичменгско-Городецкий р-н, с. Кичмегский городок, ул. Центральная, д. 1а.

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) 01.01.2020 заключен договор аренды, в соответствии с которым арендатору в аренду предоставлены нежилые помещения площадью 287 кв.м (торговые площади) по адресу: по адресу: Вологодская обл., Кичменгско-Городецкий р-н, с. Кичмегский городок, ул. Центральная, д. 1а.

Согласно пункту 1.2. договора арендатор обязуется ежемесячно выплачивать арендную плату в размере 50 000 рублей (НДС не облагается) в срок до 30 числа текущего месяца. Согласно пункту 3.2. договора в стоимость арендной платы входят коммунальные услуги, э/энергия, охрана, телефон, интернет.

Срок действия договора с 01.01.2020 по 30.12.2020 (пункт 3.3. договора).

По истечении срока действия договора, арендатор продолжал занимать помещения при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор возобновил свое действие на неопределенный срок.

В дальнейшем, в июне 2024 года истец обратился к ответчику с требованием освободить помещение, либо заключить договор аренды на новых условиях, был направлен новый проект договора с установлением размера арендной платы 60 270 рублей в месяц, предложения по которому ответчиком были проигнорированы, помещения не были освобождены, в связи с чем истец обратился в полицию.

По прибытии полиции ответчиком был предоставлен договор аренды спорного нежилого помещения от 07.02.2024.

Согласно выводам, изложенным в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.09.2024, представленный письменный договор подписан не ФИО1, однако имеется иной договор от 07.02.2024, подписанный электронной подписью ФИО1

По мнению истца, данный договор является незаключенным, поскольку истцом не подписывался, его условия им не согласовывались, предмет договора не определен.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В настоящем случае гражданско-правовые отношения сторон возникли на основании договора аренды, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор от 01.01.2020 аренды нежилых помещений площадью 287 кв.м по адресу: с. Кичменгский городок, ул. Центральная, д. 1а на срок по 30.12.2020.

По истечении данного срока, арендатор продолжал занимать спорные помещения при отсутствии возражений со стороны арендодателя, связи с чем договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок. Данные обстоятельства сторонам не оспариваются.

Доказательств направления сторонами каких-либо заявлений о его прекращении, либо изменении условий договора, ответчиком не предоставлено. Истцом предоставлены письма, направленные в адрес ответчика о расторжении договора, либо изменении его условий начиная с 05.06.2024.

Таким образом, при отсутствии волеизъявления сторон на прекращение договора от 01.01.2020 либо изменении его условий со стороны ответчика, правовых оснований для направления истцом ответчику, как утверждает последний, по электронной почте договора от 07.02.2024 не имелось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 438 ГК РФ).

В период с 01.01.2020 по сентябрь 2024 года ответчик правомерно занимал спорные нежилые помещения на основании договора аренды от 01.01.2020. Обязательства сторон исполнялись в рамках данного договора.

Указание ответчика на отсутствие акта приемки-передачи помещений по договору от 01.01.2020, а также длительное не предъявление истцом претензий по оплате аренды правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют, так как факт занятия помещений в период с 01.01.2020 ответчиком не оспаривается.

При этом, ответчик не расторгая данный договор без согласования действительной воли арендодателя, по своему усмотрению распорядился правами на арендуемое имущество, предоставил подписанный электронными подписями сторон новый договор аренды от 07.02.2024.

В материалы дела предоставлен данный договор, подписанный электронной подписью ИП ФИО1 21.02.2024, а 22.02.2024 на основании заявления ФИО1 действие сертификата ключа проверки электронной подписью было прекращено по заявлению ИП ФИО1 в связи с компроментацией ключа. Данное обстоятельство было вызвано нахождением данного ключа в свободном доступе к нему иных лиц.

Действительно, истец, как владелец, несет ответственность за подписание документов выданной на его имя ЭЦП, а также все возможные риски и негативные последствия, связанные с ее использованием.

Однако, согласно пункту 6 Обзора Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 08.07.2020 разъяснено, что при наличии сомнений в реальности существования обязательства по сделке в ситуации, когда стороны либо одна сторона спора заинтересованы в сокрытии действительной цели сделки, суд не лишен права исследовать вопрос о несовпадении воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, в том числе, оценивая согласованность представленных доказательств, их соответствие сложившейся практике хозяйственных взаимоотношений, наличие или отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п. При этом разъяснено право суда по своей инициативе проверять названные обстоятельства при рассмотрении дел по существу.

В рассматриваемом случае, предприниматель настаивает, что не подписывал договор аренды от 07.02.2024 и не уполномочивал для этого иных лиц, при этом доступ к носителю информации сертификата (флеш-карте) имели третьи лица по месту нахождения истца, в связи с чем носитель электронно-цифровой подписи ИП ФИО1 был скомпрометирован, что послужило основанием для обращения его с заявлением о прекращении действия сертификата ключа электронной подписи.

Истец полагает, что подписью в интересах ответчика воспользовался один из его сотрудников в целях обеспечения для ответчика материально выгодного преимущества, а не в целях подтверждения факта заключения нового договора аренды.

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, в то же время исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

В данном случае, между сторонами уже имели место арендные отношения.

При этом, при наличии не расторгнутого действующего договора аренды, именно поведение ответчика, представившего договор от 07.02.2024 (у истца данного договора не имелось), является противоречивым и непоследовательным (принцип эстоппель), что лишает последнего права ссылаться на какие-либо факты, оспаривать или отрицать их ввиду ранее сложившихся отношений, с учетом позиции, занятой в рамках дела № А13-4386/2024 о взыскании истцом с ответчика арендной платы по договору аренды от 01.01.2020, не представление ответчиком в материалы указанного выше дела спорного договора в ущерб противоположной стороне в процессе судебного/арбитражного разбирательства, что имеет место в настоящем случае.

Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Кроме того, статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ указано, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Данная позиция также отражена в пункте 1 информационного письма от 25.02.2014 № 165 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

В данном случае, в качестве предмета аренды в договоре от 07.02.2024 указано на передачу арендатору в аренду 394 кв.м торговой площади, по адресу: с. Кичменгский городок, ул. Центральная , д. 1а.

При этом, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в собственности истца по указанному адресу находится нежилое помещение площадью 313,2 кв.м. Предметом договора аренды от 01.01.2020 являлись нежилые помещения по указанному адресу общей площадью 287 кв.м. Как пояснили представители истца в аренду были переданы не все помещения по спорному адресу.

Как следствие, из условий договора аренды от 07.02.2024 не усматривается наличие сведений о достижении сторонами существенных условий договора - объекта аренды с учетом отсутствия в собственности арендодателя нежилого помещения с указанной в договоре аренды от 07.02.2024 площадью.

Ссылка ответчика на наличие технической ошибки в указании площади судом не может быть принята, так как арендатор действительно мог ошибиться с указанием площади при составлении спорного договора, однако арендодатель как собственник помещения не мог целенаправленно подписать такой договор с площадью превышающей его собственность и на 100 кв.м больше, чем была передана изначально ответчику по договору аренды от 01.01.2020.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановления № 49) разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункта 3 статьи 432 ГК РФ).

Из пункта 6 постановления № 49 следует, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 13 постановления № 49 акцепт, в частности, может быть выражен путем совершения конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта. В этом случае договор считается заключенным с момента, когда оферент узнал о совершении соответствующих действий, если иной момент заключения договора не указан в оферте и не установлен обычаем или практикой взаимоотношений сторон (пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 438 ГК РФ). По смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

В рассматриваемом случае, ответчиком не предоставлено доказательств наличия волеизъявления обеих сторон на заключение договора от 07.02.2024 в предоставленной ответчиком редакции, в котором указана несуществующая площадь, превышающая ранее переданную в аренду на 100 кв.м. При этом, размер арендной платы был уменьшен до 39 400 рублей.

В свете инфляционных процессов, экономической целесообразности передавать в аренду большую площадь с пониженной по сравнению с 2020 годом ставкой аренды у арендодателя не имелось.

Доказательств совершения арендодателем каких-либо иных действий, позволяющих квалифицировать их как принятие истцом условий заключенной сделки (акцепт) не осуществлялось.

Представленные ответчиком платежные поручения по оплате обществу с ограниченной ответственностью «Северная сбытовая компания» денежных средств за полученную электрическую энергию таким доказательством не являются.

Общество с ограниченной ответственностью «Северная сбытовая компания» не является стороной в арендных отношениях, поэтому указание ответчиком в платежных документах в одностороннем порядке на договора аренды от 07.02.2024 доказательством конклюдентных действий истца по признанию договора аренды от 07.02.2024 не является (в данном случае ответчик мог сделать ссылку на любой договор, поскольку для общества с ограниченной ответственностью «Северная сбытовая компания» важен был факт оплаты, а не номер договора аренды).

Кроме того, платежные поручения противоречат положениям предоставленного договора от 07.02.2024, поскольку пунктом 3.2. данного договора предусмотрено, что оплата электроэнергии входит в размер арендной платы. Как следствие, оснований для проведения данных платежей по условиям договора от 07.02.2024 не имелось. При этом, суд отмечает, что оплата электроэнергии проводилась ответчиком с августа по декабрь 2024 года, после получения от истца уведомления о прекращении действия договора аренды от 01.01.2020. 

Акт приема-передачи помещений из аренды от 31.12.2024 также не может быть принят судом в качестве одобрения (исполнения) истцом договора аренды от 07.02.2024, поскольку из его содержания (статья 431 ГК РФ) в отсутствие иных доказательств (статьи 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не следует вывода о согласовании сторонами всех существенных условий для договора аренды от 07.02.2024 применительно к статье 607 ГК РФ, с учетом что иных доказательств совершения истцом действий, направленных на заключение указанного договора путем согласования существенных условий (статья 432 ГК РФ), не представлено.

При этом, данный акт содержит указание на иную площадь, принимаемого из аренды имущества, нежели указанную в договоре от 07.02.2024. Указание в шапке данного акта на спорный договор также судом не принимается, поскольку данная форма предпринимателем не подписана. После подписи ответчика, истцом предоставлена своя форма акта приема имущества из аренды, которая соответствует площади имеющегося у него в собственности помещения и не содержащая ссылок на договор аренды от 07.02.2024.

Ссылка ответчика на решение по делу № А13-4936/2024 судом не принята, поскольку решение по данному делу не вступило в законную силу. Кроме того, обстоятельства рассматриваемого дела не тождественны с обстоятельствами, исследуемыми в рамках дела № А13-4936/2024.

С учетом изложенного, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением требований, уплаченная истцом государственная пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на ответчика. Кроме того, истцу надлежит возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

признать незаключенным договор аренды от 07.02.2024 нежилого помещения, расположенного по адресу: Вологодская обл., с. Кичменгский городок, ул. Центральная, д. 1а от 07.02.2024 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 15 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 35 000 рублей, уплаченную по квитанции акционерного общества «Севергазбанк» № 5358023 (подлинная квитанция подлежит выдаче из материалов дела).

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья

Н.Ю. Курпанова