АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-6080/2024

06 ноября 2024 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 23 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 06 ноября 2024 года

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Святкиной Ю.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мавлюдовым Р.Р.рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

Администрации муниципального образования «Город Саратов», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Саратов

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Саратов

о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права на реконструированное здание

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области

при участии: 

от истца – ФИО2 по доверенности от 02.01.2023г.,

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 18.03.2024г., ИП ФИО1, лично, паспорт обозревался  

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов» к Индивидуальному предпринимателю ФИО1  с исковым заявлением, в котором просит суд:

«1. Признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:010301:240 - нежилое одноэтажное здание мини-магазина, литер А, площадью 69 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> б/н.

2. Возложить на ФИО1 обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить снос самовольно возведенного объекта - торгового объекта с информационной вывеской «Пивной стандарт», расположенного по адресу 

<

...> б/н, площадью 114,8 кв.м, частично находящегося на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040121:150, частично на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040121:15, а также землях государственная собственность на которые не разграничена.

3. В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок   взыскать с ФИО1   судебную   неустойку,   подлежащую начислению в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с даты вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта».

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит:

1. Признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:010301:240 - нежилое одноэтажное здание мини-магазина, литер А, площадью 69 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> б/н.

2. Возложить на ФИО1 обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить снос самовольно возведенного объекта - торгового объекта с информационной вывеской «Пивной стандарт», расположенного по адресу 

<

...> б/н, площадью 75 кв.м, частично находящегося на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040121:150,  а также землях государственная собственность на которые не разграничена.

3. В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок   взыскать с ФИО1   судебную   неустойку,   подлежащую начислению в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 31 дня с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта».

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или частично.

Ходатайство об уточнении исковых требований судом удовлетворено. 

Заявлений по статьям 24, 47, 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется. 

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как основания своих требований и возражений. 

Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддерживает исковые требования.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо отзыв на иск не представило.

Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, в отзыве ответчика на иск,  заслушав  представителей лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования не подлежащими  удовлетворению по следующим основаниям: 

Как следует из материалов дела, 19.05.2005 на основании решения Арбитражного суда Саратовской области по делу №А57-7006/05-34 за ООО «Ника» признано право собственности на объект недвижимости — нежилое одноэтажное здание мини-магазина, литер А, площадью 69 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, 

<

...> б/н.

26.10.2011 между администрацией МО «Город Саратов» и ООО «Ника» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:150, расположенного по адресу: г. Саратов, 

<

...> б/н в Ленинском районе, площадью 139 кв.м, занимаемый отдельно стоящим объектом торговли до 75 кв.м.

19.03.2019 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:010301:240 - нежилое одноэтажное здание мини-магазина, литер А, площадью 69 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> б/н.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 64:48:040121:150, площадью 139+/-4,11 кв.м, с видом разрешенного использования «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» по адресу: 

<

...> з/у 30В принадлежит на праве аренды ФИО1.

На основании Плана работы комитета муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Саратов» с 22.01.2024. по 26.01.2024, утвержденного председателем комитета муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Саратов» 19.01.2024 проведено выездное обследование объекта земельных отношений по адресу: 

<

...> з/у 30В, в результате которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040121:150 расположен торговый объект с информационной вывеской «Пивной стандарт». В результате инструментального обследования установлено, что торговый объект с информационной вывеской «Пивной стандарт» частично расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:150 (площадью 110 кв.м), частично размещен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:15 (площадью 2,7 кв.м), частично - на землях, государственная собственности на которые не разграничена (площадью 2,1 кв.м).

В соответствии с Картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, на котором находится нежилое здание, расположен в границах территории общего пользования, в связи с чем на указанном земельном участке запрещается новое строительство объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительным регламентам, и реконструкция существующих объектов капитального строительства с увеличением площади и строительного объема.

Истец указывает, что ИП ФИО1 произведено изменение параметров объекта с кадастровым номером 64:48:010301:240, а именно увеличение площади его на 6 кв.м. (с учетом уточнения исковых требований), что по его мнению,  свидетельствует о самовольной реконструкции объекта недвижимости, т.к. разрешение на реконструкцию администрацией муниципального образования «Город Саратов» не выдавалось.

Таким образом, истец считает, что объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:010301:240 - нежилое одноэтажное здание мини-магазина, литер А, площадью 69 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> б/н в настоящее время не существует. В наличии имеется иной объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040121:150, а также на землях государственная собственность на который не разграничена, с другой конфигурацией и площадью.

С учетом данных обстоятельств, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая на заявленные исковые требования, ответчик указывает на то, что ФИО1  на праве  собственности  принадлежит  объект недвижимости - нежилое одноэтажное здание площадью 69 кв.м., кадастровый номер 64:48:010301:240, расположенное по адресу: 

<

...> б/н.

Земельный участок площадью 139+/-4Д1 кв.м. под указанным объектом недвижимости имеет кадастровый номер 64:48:040121:150, предоставлен ответчику в аренду сроком до 26.10.2060г.

26 января 2024г. главным специалистом отдела муниципального земельного контроля комитета муниципального контроля администрации МО «Город Саратов» ФИО4 проведено выездное обследование земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> з/у 30В. В результате обследования было установлено, что торговый объект с вывеской «Пивной стандарт» частично расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:150 (площадью 110 кв.м.), частично размещен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:15 (площадью 2,7 кв.м.), частично — на землях, государственная собственность на которые не разграничена (площадью 2,1 кв.м.).

На основании указанного обследования земельного участка истцом был сделан вывод о проведении реконструкции объекта и увеличении его площади на 45,8 кв.м.

 Согласно п. 4 Приказа Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011г. №531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный). Площадь этажа следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола. 

Однако, как утверждает ответчик, обследование конструкций здания, измерение площади его помещений, наличие фундамента под ним (в том числе под «реконструированной» частью) специалистом в этой области (кадастровым инженером) не проводилось.

Таким образом, ответчик считает, что истцом неправомерно сделан вывод о проведении реконструкции объекта недвижимости, документы, подтверждающие наличие реконструкции принадлежащего ФИО1 на праве собственности объекта недвижимости, не представлены. Кроме того, в самом акте обследования специалист отдела муниципального контроля указывает, что суммарная площадь самовольно занимаемого земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, соответствует допустимой погрешности, указанной в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, а фактическая площадь, занимаемая зданием, составляет 110 кв. м. С учетом данных обстоятельств, ответчик считает, что весь объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:150 и не выходит за его пределы.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, считает заявленные исковые требования  не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновения права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой (пункт 1).

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Определением от 14.08.2024г. судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ППК «РОСКАДАСТР».

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Определить фактическую площадь объекта с кадастровым номером 64:48:010301:240 - нежилое одноэтажное здание мини-магазина, литер А, площадью 69 кв.м, расположенное но адресу: 

<

...> б/н. Является ли указанный объект капитальным и степени его капитальности?

2.  Соответствует ли существующий объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040121:150, основным сведениям об объекте с кадастровым номером 64:48:010301:240, содержащимся в ЕГРН, в случае отрицательного вывода определить, в чем заключается несоответствие? Проводилась ли реконструкция объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010301:240, если проводилась, то какие именно части данного объекта подверглись реконструкции?

3. Соответствует ли существующий объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040121:150, градостроительным, санитарно- гигиеническим, экологическим, противопожарным нормам и Правилам благоустройства территории муниципального образования «Город Саратов»? Соблюдены ли при размещении спорного объекта требования, предъявляемые к охранным зонам? Если нет, установить указанные несоответствия?

4. Если нежилое здание с кадастровым номером 64:48:010301:240 содержит признаки реконструкции и создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, угрозу причинения вреда кому-либо, нарушает права и интересы третьих лиц, технически возможно привести его в соответствие с данными, содержащимися в ЕГРН? какие работы необходимо произвести (демонтаж части нежилых помещений, замена отдельных элементов конструкции и т.д.)?

5. Расположен ли объект с кадастровым номером 64:48:010301:240 -нежилое одноэтажное здание мини-магазина, литер А, площадью 69 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> б/н, в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:150 или нет? Если нет, определить площадь, на которую объект выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:150.

6.Имеется ли техническая возможность демонтажа (сноса) объекта с кадастровым номером 64:48:010301:240 -нежилое здание, используемое под мини-магазин, расположенного по адресу: нежилое одноэтажное здание мини-магазина, литер А, площадью 69 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> б/н в части выходящей за пределы земельного участка без нарушения его свойств, как объекта?

Согласно экспертному заключению по делу №А57-6080/2024, фактическая площадь объекта с кадастровым номером 64:48:010301:240 - нежилое одноэтажное здание мини-магазина, литер А, расположенного адресу: 

<

...> б/н составляет 75,0 кв.м. Нежилое одноэтажное здание мини-магазина, литер А, расположенное адресу: 

<

...> б/н относится к объектам капитального строительства согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и является объектом капитального строительства (ОКС), степень капитальности объекта вторая.

Существующий объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040121:150, не соответствует основным сведениям об объекте с кадастровым номером 64:48:010301:240, содержащимися в ЕГРН. Несоответствие сведениям об объекте с кадастровым номером 64:48:010301:240 содержащимися в ЕГРН заключается в том, что площадь нежилого здания мини-магазина, литер А, расположенного адресу: 

<

...> б/н увеличилась на 6,0 кв.м. Проводилась реконструкция, облицовка стен нежилого здания композитными панелями алюкобонд и перепланировки внутри нежилого здания с кадастровым номером 64:48:010301:240 расположенного по адресу: 

<

...> б/н, площадь после реконструкции составляет 75,0 кв.м. (до реконструкции 69,0 кв.м.).

Существующий объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040121:150 в реконструированном состоянии, соответствует требованиям надежности и безопасности,  установленной ч.2 ст. 5,7,8 и 10 Федерального Закона М384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", не противоречит противопожарным, строительно-техническим, градостроительным, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным нормам и правилам. При размещении спорного объекта, требования предъявляемые к охранным зонам соблюдены. Максимальная отметка верха нежилого здания в Балтийской системе высот 1977 г. не превышает максимальную допустимую абсолютную отметку (ограничительная высота 290,0 м-295,0 м) согласно приказу №57 от 02.02.2023 г. нежилое здание попадает в подзону 4 приаэродромной территории аэродрома Саратов (ФИО5).

Здание (мини-магазина) с кадастровым номером 64:48:010301:240, находящееся по адресу: 

<

...> б/н, в реконструированном виде, не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, угрозу причинения вреда кому-либо, не нарушает права и интересы третьих лиц, техническая возможность привести его в соответствие с данными содержащимися в ЕГРН имеется (возможно произвести демонтаж части композитных панелей «алюкобонд» (АКП) - композитный материал, который используется для создания фасадов зданий, рекламных щитов и других конструкций. Он состоит из двух алюминиевых листов, между которыми находится пластиковый слой.

Объект с кадастровым номером 64:48:010301:240 - нежилое одноэтажное здание мини-магазина, расположенное по адресу: 

<

...> б/н, не полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:150. Нежилое здание мини-магазина площадью 0,8 кв.м. расположено на землях общего пользования. Суммарная площадь земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, соответствует допустимой погрешности, указанной в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости (согласно выписке из ЕГРН, площадь земельного участка 139 +/- 4,11 кв.м.)

Техническая возможность демонтажа (сноса) объекта с кадастровым номером 64:48:010301:240 - нежилое здание, используемое под мини-магазин, расположенного по адресу: 

<

...> б/н в части, выходящей за пределы земельного участка без нарушения его свойств как объекта, является не целесообразной, так как суммарная площадь пересечения земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с объектом составляет 0.8 кв.м., что соответствует допустимой погрешности, указанной в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости (согласно выписке из ЕГРН, площадь земельного участка 139 +/- 4,11 кв.м.). Указанное наложение возможно устранить путем демонтажа части композитных панелей «алюкобонд» или исправлением реестровой ошибки, которая также могла быть причиной пересечения объекта с землями общего пользования (вопрос наличия реестровой ошибки экспертами не исследовался, т.к. данный вопрос перед экспертами не ставился).

В судебное заседание был вызван эксперт ФИО6, которая ответила на вопросы суда и сторон по проведенной ею судебной экспертизе.

В судебном заседании эксперт ФИО6 пояснила, что фактически собственником нежилого здания мини-магазина, литер А, расположенного адресу: 

<

...> б/н была произведена не реконструкция данного здания, а перепланировка и переустройство. При этом периметр здания не изменился, что подтверждается анализом технического паспорта объекта градостроительной деятельности от 18.10.2004г. (л.д. 100, т.1) и технического паспорта от 28.05.2024г. (л.д. 6, т.2) на спорное нежилое здание. Эксперт пояснила, изменение площади объекта на 6 кв. м. произошло только за счет перепланировки (в том числе сноса внутренних стен в помещении и точности измерений в настоящем моменте) и облицовки объекта композитными панелями. Также эксперт ФИО6 пояснила, что в мае 2018 изменилась система координат на 64, в результате чего возможно произошла реестровая ошибка.

В данном случае судом не установлено противоречий в выводах эксперта, сомнения в обоснованности заключения эксперта также отсутствуют.

Истец не опроверг изложенные в экспертном заключении по настоящему делу выводы, не представил соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы, вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, которому поручено проведение экспертизы, обязано по вызову арбитражного суда явиться в суд и дать объективное заключение по поставленным вопросам.

Оценив имеющееся в материалах дела экспертное заключение, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает экспертное заключение достаточно ясным, не вызывающим сомнений в его обоснованности и составленным в соответствии с требованиями статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Все возникшие вопросы были устранены в ходе допроса эксперта в судебном заседании, что предусмотрено процессуальным законодательством.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что судебная экспертиза по делу №А57-6080/2024 проведена с соблюдением с соблюдением порядка, предусмотренного действующим законодательством.

У суда отсутствуют объективные основания не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, поскольку оно мотивировано, дано специалистом, обладающим специальными познаниями. Несогласие заявителя с выводами эксперта в настоящее время не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) экспертизы.

Кроме того, суд обращает внимание на разъяснения, данные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно которым, исходя из положений части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов являются одним из доказательств по делу, не имеют заранее установленной силы и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Представленное экспертное заключение отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является одним из доказательств по делу, не содержит противоречивых выводов, не требует дополнений или разъяснений, эксперт дал полные и ясные ответы на все поставленные судом вопросы.

Изучив материалы дела, доводы сторон, заключение судебной экспертизы по делу №А57-6080/2024, пояснения эксперта ФИО6, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44) признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

В пункте 2 постановления N 44 указаны признаки, в соответствии с которыми постройка признается самовольной:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума ВС РФ N 44, правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями (пункт 19 Пленума N 44).

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВС РФ N 44 постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Из смысла статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что снос самовольной постройки является исключительной мерой, направленной на защиту нарушенных или нарушаемых прав заявителя, а также в случае создания объекта, создающего угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из признаков самовольной постройки и самостоятельным основанием для ее сноса является создание такой постройки без получения на это необходимых разрешений.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П и от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Согласно пункту 26 Постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Таким образом, отсутствие разрешительной документации на возводимый объект, к получению которой застройщик не предпринимал должных мер, является достаточным основанием для признания такой постройки самовольной и предъявления соответствующего иска о ее сносе.

Обращаясь с требованием о сносе самовольной постройки, истец должен доказать, в чем выражается нарушение его прав и законных интересов в результате самовольно возведенного объекта недвижимости.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Вместе с тем, в рамках настоящего дела судом установлено, что согласно акту выездного обследования от 26.01.2024 г. суммарная площадь самовольно занимаемого участка, государственная собственность на который не разграничена,  соответствуетдопустимой погрешности, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Таким образом, выводы, изложенные в акте выездной проверки полностью подтверждаются выводами экспертизы. Следовательно, спорный объект недвижимости, с учетом допускаемой погрешности, находится в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:150.

Согласно акту выездного обследования от 26.01.2024 г., на земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 64:48:010301:240 площадь которого составляет 69 кв.м. Фактическая площадь, занимаемая указанным зданием составляет 110 кв.м..

Указанный акт выездного обследования содержит протокол осмотра, фототаблицу и протокол инструментального обследования.

Согласно схематическому чертежу, приложенному к протоколу инструментального обследования, площадь спорного здания в размере 110 кв.м. - это площадь по наружному обмеру, к тому же включающая в себя остановочный павильон.

В момент выездного обследования остановочный павильон был огорожен, с целью устранить возможность проникновения туда асоциальных элементов. Наличие ограждения и входной двери в остановочный павильон привело к тому, что его площадь по наружному обмеру была ошибочно включена в площадь здания мини-магазина, которая по данным измерения составила 110 кв.м.

Данный остановочный павильон не используется по назначению, т. к. остановка перенесена администрацией города в другое место. В настоящий момент ограждение остановочного павильона демонтировано. Это подтверждается экспертным заключением (фототаблица стр. 19 экспертного заключения).

Тот факт, что в акте выездного обследования речь идет о площади, установленной в результате наружного обмера, подтверждается и самой формулировкой в акте «Фактическая площадь, занимаемая указанным зданием составляет 110 кв.м.». 

Согласно заключению судебной экспертизы фактическая площадь объекта с кадастровым номером 64:48:010301:240 - нежилое одноэтажное здание мини-магазина, литер А, расположенного адресу: 

<

...> б/н составляет 75,0 кв.м. 

Существующий объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040121:150, не соответствует основным сведениям об объекте с кадастровым номером 64:48:010301:240, содержащимися в ЕГРН. Несоответствие сведениям об объекте с кадастровым номером 64:48:010301:240 содержащимися в ЕГРН заключается в том, что площадь нежилого здания мини-магазина, литер А, расположенного адресу: 

<

...> б/н увеличилась на 6,0 кв.м. 

Согласно пояснениям эксперта ФИО6, ответчиком фактически производилась переплапланировка и переустройство (облицовка стен нежилого здания композитными панелями алюкобонд и перепланировка внутри нежилого здания с кадастровым номером 64:48:010301:240 расположенного по адресу: 

<

...> б/н), в результате  площадь после реконструкции составляет 75,0 кв.м (до внутренней перепланировки 69,0 кв.м). При этом периметр здания не изменился, что подтверждается анализом технического паспорта объекта градостроительной деятельности от 18.10.2004г. (л.д. 100, т.1) и технического паспорта от 28.05.2024г. (л.д. 6, т.2) на спорное нежилое здание. Эксперт пояснила, что изменение площади объекта произошло только за счет перепланировки и внутреннего переустройства объекта.

При этом согласно заключению судебной экспертизы, существующий объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040121:150, соответствует требованиям надежности и безопасности,  установленной ч.2 ст. 5,7,8 и 10 Федерального Закона М384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", не противоречит противопожарным, строительно-техническим, градостроительным, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным нормам и правилам. 

Здание (мини-магазина) с кадастровым номером 64:48:010301:240, находящееся по адресу: 

<

...> б/н, в существующем виде, не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, угрозу причинения вреда кому-либо, не нарушает права и интересы третьих лиц.

Объект с кадастровым номером 64:48:010301:240 - нежилое одноэтажное здание мини-магазина, расположенное по адресу: 

<

...> б/н, не полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040121:150. Нежилое здание мини-магазина площадью 0,8 кв.м. расположено на землях общего пользования. При этом сммарная площадь земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, соответствует допустимой погрешности, указанной в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости (согласно выписке из ЕГРН, площадь земельного участка 139 +/- 4,11 кв.м.).

Таким образом, суд первой инстанции, приходит к выводу о том, что указанное изменение площади объекта, не является самовольной реконструкцией объекта, поскольку увеличение площади произошло в связи с внутренней перепланировкой здания и облицовкой объекта композитными панелями. Произведенные работы по переустройству и (или) перепланировке указанного нежилого здания выполнены в соответствии с требованиями пункта 4, части 17 статьи 51 Закона N 190-ФЗ от 29.12.2004 и  не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Демонтаж (снос) объекта с кадастровым номером 64:48:010301:240 - нежилое здание, используемое под мини-магазин, расположенного по адресу: 

<

...> б/н в части, выходящей за пределы земельного участка, также является нецелесообразным, так как суммарная площадь пересечения земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с объектом составляет 0.8 кв.м., что соответствует допустимой погрешности, указанной в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости (согласно выписке из ЕГРН, площадь земельного участка 139 +/- 4,11 кв.м.). 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом Верховного суда РФ 16.10.2022 г., снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. Суд может признать допущенное нарушение незначительным и не препятствующим возможности сохранения Объекта.

Между тем, в предмет исследования по настоящему делу подлежит выяснение следующих обстоятельств: какие права и законные интересы администрации нарушает сохранение спорной постройки, с учетом нахождения земельного участка на праве аренды у ответчика, соблюдения им вида разрешенного использования, а также отсутствия в материалах дела доказательств несоответствия спорного объекта строительным и градостроительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, а также доказательств самовольной реконструкции объекта.

Суд считает, что истцом в рамках настоящего дела не представлено доказательств, подтверждающих основания для удовлетворения заявленным им исковых требований.

С учетом вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования «Город Саратов», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Саратов - отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Город Саратов», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Саратов в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Саратов судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30014 руб. 96 коп..

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке статей 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения. 

 

Судья                                                                                                                Ю.С.Святкина