АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4043/24 

Екатеринбург

21 августа 2024 г.

 

Дело № А76-5096/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Полуяктова А. С., Гуляевой Е. И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – общество «Элемент-Трейд», общество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2023 по делу № А76-5096/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2024 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Элемент-Трейд» – ФИО1 (доверенность от 09.06.2024 № 417-24);

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2)  – ФИО3 (доверенность от 01.07.2024 № 5), ФИО4 (доверенность от 09.10.2023 б/н).

Предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу «Элемент-Трейд» о взыскании 7 702 135 руб. 90 коп. в том числе: 1 694 013 руб. 40 коп. реального ущерба в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ нежилых помещений; 1 568 122 руб. 50 коп. упущенной выгоды за период с 24.09.2020 по 30.06.2021 в размере недополученного дохода от сдачи в аренду нежилого помещения площадью 209,5 кв. м; 4 440 000 руб. упущенной выгоды за период с 01.05.2021 по 30.06.2022 в виде разницы между размером арендной платы по договору с ответчиком и арендной платы по договору с акционерным обществом «Тандер», заключенному взамен договора с ответчиком; о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме                                        350 000 руб.; о взыскании судебных расходов на подготовку заключения специалиста № 2-1638-21 от 13.05.2021 в размере 15 000 руб. (с учетом последнего уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Тандер» (далее – общество «Тандер», третье лицо). 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2023 исковые требования удовлетворены частично, с общества «Элемент-Трейд» в пользу предпринимателя ФИО2 взысканы убытки в размере 3 262 135 руб. 90 коп., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 63 530 руб. 48 коп., на оплату услуг специалиста в размере 6 353 руб. 05 коп. и по уплате государственной пошлины в размере 18 077 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано. Кроме того, с предпринимателя ФИО2 в пользу общества «ЭлементТрейд» взысканы судебные расходы на оплату судебной экспертизе в размере 43 234 руб. 76 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2024 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «Элемент-Трейд» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить в части удовлетворенных требований о взыскании убытков в сумме 3 262 135 руб. 90 коп. и направить дело в отмененной части на новое рассмотрение в суд. Податель жалобы указывает, что судами удовлетворены требования о взыскании упущенной выгоды в виде недополученного дохода от сдачи в аренду части помещения площадью 209,5 кв. м за период с 24.09.2020 по 30.06.2021 при отсутствии нарушения условий договора. При этом период взыскания не соответствует установленным по делу обстоятельствам. По мнению заявителя, период с 23.04.2021 по 30.06.2021 подлежит исключению, поскольку спорное помещение было передано в аренду без замечаний третьему лицу. Период с 09.05.2021 по 30.06.2021 подлежит исключению ввиду того, что система отопления была восстановлена силами третьего лица 08.05.2021. Период с 02.05.2021 по 30.06.2021 подлежит исключению ввиду окончания отопительного сезона, как следствие, отсутствие необходимости наличия отопления на объеме. Период с 24.09.2020 по 14.04.2021 подлежит исключению ввиду бездействия самого истца. Судами взыскан реальный ущерб в отсутствие реальных расходов истца на восстановительный ремонт помещения. Кроме того, суды не дали оценки достоверности представленного истцом договора подряда с ИП ФИО5, не оценили имеющиеся в материалах дела договоры подряда на ремонт одного и того же имущества в совокупности; представленный обществом «Тандер» по запросу суда договор подряда от 30.04.2021, который подтверждает выполнение работ силами и за счет нового арендатора, стоимость которых вменена ответчику в рамках реального ущерба, судами не был принят во внимание. Устранение допущенных ответчиком повреждений арендованного имущества в процессе подготовки спорного помещения к открытию магазина ТС «Магнит» силами и за счет общества «Тандер» на основании договора                               № ЧлФ/17576/21 от 30.04.2021 свидетельствует об отсутствии у истца реальных расходов на восстановление имущества. Соответственно, взысканная с ответчика стоимость восстановительных работ не относится к реальному ущербу согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и влечет не восстановление нарушенных прав истца, а получение истцом обогащения за счет ответчика при отсутствии фактической необходимости выполнения истцом восстановительного ремонта помещения. Также в рамках реального ущерба ответчику вменена стоимость работ в сумме 708 208 руб. 80 коп., связанных с произведенными улучшениями арендованного имущества, согласие на которые было получено. Произведенные ответчиком неотделимые улучшения по стяжке и облицовке пола керамогранитной плиткой по настоящее время используются в помещении новым арендатором. Ответчиком работы по стяжке пола были произведены в целях обеспечения единого уровня пола в арендуемой части помещений общей площадью 570,5 кв. м для обеспечения безопасности торговой площади для посещения большого потока людей и обеспечения санитарно-эпидемиологических требований, предъявляемых к торговым объектам.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО2 просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения, считая изложенные в ней доводы несостоятельными.

Как следует из материалов дела, 30.09.2019 между предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и обществом «Элемент-Трейд» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества № 24-ИЕВ, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору в аренду, а арендатор обязуется принять помещение для разрешенного использования, своевременно и надлежащим образом уплачивать арендную плату, прочие платежи и выполнять другие обязательства, предусмотренные договором, а также возвратить помещение арендодателю в срок и согласно порядку, установленному договором. Стороны подтверждают, что акт приема-передачи является единственным доказательством, подтверждающим факт приема-передачи помещения, никакие другие документы таковыми являться не могут (пункт 2.1.1 договора). 

По условиям пункта 2.1.2 договора арендатору также предоставляется право доступа к объектам, необходимым для аренды и разрешенного использования, а именно, к зданию и прилегающей территории в соответствии с условиями договора. 

Согласно пункту 2.1.5 договора стороны признают, что фактическая общая площадь помещения, указанная в статье 1, может отличаться от площади, поставленной на кадастровый учет, но должна быть не менее указанной. Площадь и технические характеристики помещения будут уточнены по результатам технической инвентаризации, произведенной соответствующей организацией технического учета, после выполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных пунктами 3.17.1-3.17.6 договора, путем подписания сторонами дополнительного соглашения об уточнении арендуемой площади. 

По условиям пункта 2.2.1 договора арендодатель обязуется не позднее 01.10.2019 передать арендатору помещение по акту допуска. 

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора арендодатель обязуется передать арендатору помещение по акту передачи в аренду в течение 5 рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения об уточнении арендуемой площади, предусмотренной п. 2.1.5 договора. 

Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор обязуется возвратить арендодателю помещение по акту возврата из аренды с учетом естественного износа в течение 5 рабочих дней с даты окончания срока аренды, если иной срок и порядок не установлены договором. 

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет арендатору помещение в аренду на срок аренды. 

Согласно пункту 2.4 договора срок аренды составляет 7 лет с даты регистрации договора. 

В соответствии с пунктом 2.6.1 договора арендатор обязуется полностью и своевременно выплачивать арендодателю арендную плату, которая составляет: с 01 по 30 день – 700 000 руб.; с 31 по 90 день – 350 000 руб.; с 91 дня – 400 000 руб.; с 10 месяца – 500 000 руб., с 15 месяца – 700 000 руб., а также сумму компенсации стоимости коммунальных услуг, размер которой определяется в порядке п. 2.7.6 договора. 

Согласно пункту 2.7.1 договора арендная плата подлежит исчислению и уплате в отношении каждого расчетного месяца с акта допуска до даты возврата помещения путем перевода денежных средств на счет арендодателя. 

На основании пункта 2.7.5 договора арендная плата подлежит уплате не позднее 10 числа календарного месяца, следующего за расчетным месяцем. Оплата за первый месяц аренды производится в течение 5 банковских дней с момента акта допуска с учетом положений пункта 2.7.2 договора. 

В силу пункта 3.1.1 договора арендодатель обязан в течение всего срока аренды обеспечивать ежедневное, круглосуточное и бесперебойное снабжение помещения электроэнергией, установленной мощностью не менее 50 кВт, а также снабжение здания электроэнергией, включая места общего пользования и служебные помещения, и прилегающей территории, включая зону погрузки/выгрузки, в объеме, необходимом для разрешенного использования. 

По условиям пункта 3.2.1 договора арендодатель обязан до заключения арендатором договоров со снабжающими организациями в течение всего срока аренды обеспечивать своими силами и за свой счет в здании круглосуточное и бесперебойное теплоснабжение в отопительный сезон; водоснабжение; функционирование канализации в объемах водопотребления; поддержание в надлежащем состоянии системы инженерно-технического обеспечения, в том числе, проведение мероприятий по подготовке внутренней системы теплоснабжения к отопительному сезону. 

Согласно пункту 3.5.1 договора арендодатель обязан в течение всего срока аренды предоставлять арендатору и его субарендаторам на прилегающей к зданию, в котором расположено помещение, территории площадку, отвечающую требованиям санитарного законодательства, для размещения контейнеров в количестве не менее 2 штук объемом 0,8 куб. м каждый, предназначенные для сбора и хранения твердых бытовых расходов деятельности арендатора. 

В силу пункта 3.18.1 договора арендодатель до 01.10.2019 обязуется завершить строительство помещения и передать его арендатору по акту допуска для производства ремонта и отделочных работ. 

Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 27.11.2019, в котором определены параметры передаваемых в аренду помещений, а также установлено, что арендная плата составляет 200 000 руб. без НДС, ежемесячно. 

Пунктом 5 дополнительного соглашения от 27.11.2019 стороны изложили п. 2.8.1 договора в следующей редакции: «Арендная плата подлежит увеличению на постоянной основе на 125 000 руб. за каждый введенный в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, расположенный в границах земельного участка с кадастровыми номерами 74:19:120003:3047, 74:19:120003:3033, 74:19:120003:3043, 74:19:120003:3037, при условии предоставления арендодателем документов, подтверждающих факт ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов на данных земельных участках». 

Договор аренды недвижимого имущества от 30.09.2019 № 24-ИЕВ зарегистрирован в установленном законом порядке 02.12.2019. 

Между сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества от 11.08.2020, согласно которому общество «Элемент-Трейд» приняло в аренду недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером 74:19:1202003:6874, площадь 465 кв. м, этаж: 1, находящееся по адресу: Челябинская область, Сосновский район, ул. Вишневая аллея (мкр. Вишневая горка), д. 5 А, помещение Б, а также часть нежилого помещения с кадастровым номером 74:19:1202003:6875, площадь 105,5 кв. м, этаж: 1, находящегося по адресу: Челябинская область, Сосновский район, ул. Вишневая аллея (мкр. Вишневая горка), д. 5 А, помещение А. 

Как указывал истец, в ходе выполнения ответчиком работ по переустройству и перепланировке помещений были допущены нарушения. 

В процессе укладки керамогранита и обшивки нижней части стен здания в период с 12.08.2020 по 20.08.2020 в неработоспособное состояние приведена система отопления здания: на главном, торцевом и дворовом фасадах здания отсутствуют фрагменты единого контура системы отопления; не осуществлено соединение демонтированной системы отопления с горизонтальной разводкой пом. № 8А и расположенным в нем индивидуальным тепловым пунктом; не выполнена обварка стыков труб отопления; демонтированы радиаторы системы отопления; не выполнены гидростатические испытания системы отопления со сдачей в теплоснабжающую организацию; на торцевом фасаде здания демонтированы и перенесены трубы профильные 120х120х5, являющиеся составной часть металлокаркаса здания; на главном и торцевом фасадах здания (помещение № 8Б) выполнен частичный демонтаж фасада и утеплителя, имеются сквозные отверстия, нарушающие целостность теплового контура здания. 

Как указывал истец, восстановительные работы по объекту выполнил ИП ФИО5 на основании договора строительного подряда № 1-04 от 15.04.2021, предметом которого было выполнение комплекса строительно-монтажных работ на объекте: «Нежилое здание по адресу: Челябинская область, Сосновский район, мкр. «Вишневая горка», ул. Вишневая аллея, д.5А», в состав которых входили: 1. Демонтаж керамогранита и полусухой стяжки до монолитной плиты с восстановлением единого уровня пола между помещениями 8А и 8Б; 2. Восстановление демонтированного вентилируемого фасада на главном и торцевом фасадах здания (помещение № 8Б) с полным восстановлением теплового контура здания в соответствии с проектами П.12.01-2019-АР и П.12.01-2019-АС1. 3. Восстановление перегородки из ГВЛ между помещениями 8А и 8Б. 4. Восстановление системы отопления здания: демонтаж частично выполненной не по проекту П.12.01-2019-ОВ.ГЧ горизонтальной разводки в помещении 8Б; монтаж новой системы отопления на главном, торцевом и дворовом в соответствии с проектом П.12.01-2019-ОВ.ГЧ; соединение новой системы отопления с горизонтальной разводкой пом. № 8А и расположенным в нем индивидуальным тепловым пунктом; обварка стыков труб отопления; монтаж радиаторов системы отопления; опрессовка системы отопления. 5. Укладка керамогранита на монолитную плиту помещений 8А и 8Б с затиркой (в том числе, демонтаж керамогранита и полусухой стяжки до монолитной плиты). 

Стоимость выполнения работ по договору подряда согласована сторонами в размере 2 100 000 руб. 

Работы выполнены ИП ФИО5 по акту № 1 от 30.06.2021 на сумму 2 100 000 руб.

Указанные работы истцом оплачены на общую сумму 1 870 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 87 от 15.04.2021, № 124 от 21.06.2021, № 126 от 22.06.2021, № 127 от 23.06.2021, № 129 от 24.06.2021. 

Как указывал истец, в связи с повреждением объекта аренды размер упущенной выгоды, возникшей связи с невозможностью сдавать в аренду часть нежилого помещения площадью 315 кв. м с кадастровым номером 74:19:1202003:6875, составляет 1 568 122 руб. 50 коп., в том числе: 

- в отношении части нежилого помещения 8А площадью 315 кв. м с кадастровым номером 74:19:1202003:6875, площадь которой составляет 209,5 кв. м: 

- с 24.09.2020 по 30.09.2020 – 41 550 руб. 83 коп.; 

- с 01.10.2020 по 31.10.2020 – 178 075 руб.;

- с 01.11.2020 по 30.11.2020 – 178 075 руб.; 

- с 01.12.2020 по 31.12.2020 – 178 075 руб.; 

- с 01.01.2021 по 31.01.2021 – 178 075 руб.; 

- с 01.02.2021 по 28.02.2021 – 178 075 руб.; 

- с 01.03.2021 по 31.03.2021 – 178 075 руб.; 

- с 01.04.2021 по 22.04.2021 – 130 588 руб. 33 коп. 

- в отношении части нежилого помещения 8А площадью 315 кв. м с кадастровым номером 74:19:1202003:6875, площадь которой составляет 170 кв. м: 

- с 23.04.2021 по 30.04.2021 – 38 533 руб. 33 коп.; 

- с 01.05.2021 по 31.05.2021 – 144 500 руб.; 

- с 01.06.2021 по 30.06.2021 – 144 500 руб. 

В обоснование убытков в виде упущенной выгоды в связи с невозможностью сдавать в аренду нежилое помещение истцом представлены уведомления, полученные от потенциальных арендаторов ООО «ПИВиКо» от 01.10.2020, ООО «ДИВА» от 02.10.2020, ИП ФИО6 от 10.10.2020, договор аренды от 20.01.2020 с ООО «ОГОНЬВОДА»), договор аренды с ИП ФИО7 от 20.01.2020, договор аренды от 01.02.2020 с ИП ФИО8, договор аренды от 12.07.2020 с ИП ФИО9, договор аренды от 31.07.2020 с ИП ФИО10, договор аренды от 10.08.2020 с ООО «Прогрессивные медицинские технологии-Лаборатория», договор аренды от 07.10.2020 с ООО «ПИВиКо», договор аренды от 01.02.2021 с ИП ФИО11, объявления о сдаче в аренды помещений в мкр. «Вишневая горка». 

Согласно заключению № 305-23/ГП от 15.08.2023, выполненному обществом «Оценочная компания «Гуд Прайс», величина среднерыночной арендной платы за квадратный метр торгового помещения по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Западный, мкр. Вишневая горка, ул. Вишневая аллея, д. 5 А, в период с 24.09.2020 по 30.06.2021 составила                             850 руб. 00 коп. 

Изложенные выше обстоятельствам также повлекли упущенную выгоду за период с 01.05.2021 до 30.06.2022 в размере 4 440 000 руб., которая рассчитана истцом в виде разницы между ценой арендной платы по договору с ответчиком и ценой по договору аренды с обществом «Тандер». 

Истцом представлен договор аренды с обществом «Тандер» от 02.04.2021 № ЧлФ/42832/20, по которому предприниматель ФИО2 обязалась передать в аренду обществу «Тандер» нежилое помещение с кадастровым номером 74:19:1202003:6874, площадью 465 кв. м (помещение Б), а также часть нежилого помещения площадью 315 кв. м с кадастровым номером 74:19:1202003:6875 (помещения А), площадь которой составляет 145 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, пос. Западный, Сосновский район, ул. Вишневая аллея (мкр. Вишневая горка), д. 5А. 

По условиям пункта 5.2.1 указанного договора размер арендной платы с первого по четырнадцатый месяц составлял 130 000 руб., исходя из размера                        213 руб. 11 коп. за 1 кв. м в месяц. 

По условиям пункта 2.4 договора № 24-ИЕВ от 30.09.2019, заключенного с ответчиком, срок аренды составлял 7 лет с даты государственной регистрации, то есть с учетом того, что запись о государственной регистрации договора аренды была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 02.12.2019, срок аренды истекает 02.12.2027. 

В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения от 11.08.2020 к договору № 24-ИЕВ от 30.09.2019 размер арендной платы, согласованный сторонами с 01.04.2021, должен был составлять не менее 450 000 руб. в месяц (не менее 788 руб. 78 коп. за один квадратный метр арендуемой площади в месяц). 

Истец с целью минимизации последствий досрочного расторжения договора с ответчиком, связанного с необходимостью получения хоть какого-то возможного дохода от сдачи в аренду, при условии того, что ответчиком ранее нарушались обязательства по договору аренды, несвоевременно вносилась арендная плата; помещения были возвращены истцу в ненадлежащем состоянии, не соответствующем первоначальному, в котором помещения передавались ответчику на основании акта от 11.08.2020, была вынужден заключить договор аренды, замещающий расторгнутый по вине ответчика договор аренды от 02.04.2021 № ЧлФ/42832/20 с обществом «Тандер», согласовав стоимость арендной платы c 1 по 14 месяц аренды – 130 000 руб. без НДС, в месяц; с 15 месяца аренды – 280 000 руб. без НДС, в месяц. 

Претензиями от 09.09.2020, от 20.10.2020, 12.01.2021 предприниматель ФИО2 обращалась к обществу «Элемент-Трейд» с требованием устранить недостатки в арендуемом помещении, возместить убытки. 

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензиях, послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды исходили из доказанности факта причинения истцу убытков вследствие несоответствия условиям договора аренды и проектной документации выполненных ответчиком работ в нежилом помещении № 8А, № 8Б, в связи с чем пришли к верному выводу о наличии у ответчика обязанности компенсировать стоимость ремонтно-восстановительных работ нежилых помещений в сумме 1 694 013 руб. 40 коп. Суды, учитывая то, что факт причинения истцу убытков вследствие виновных действий ответчика, а также причинно-следственная связь между действиями ответчика и наступившим вредом подтверждены материалами дела, пришли выводу о доказанности факта возникновения у истца убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 568 122 руб. 50 коп, вызванной невозможностью сдать в аренду нежилое помещение в период с 24.09.2020 по 30.06.2021 в связи с его ненадлежащим состоянием после нахождения в аренде у ответчика. Судами не установлены правовые основания для удовлетворения исковых требований о взыскании упущенной выгоды, возникшей в связи с недополученной истцом арендной платой, рассчитанной как разница между размером арендной платы, установленной договором № 24-ИЕВ от 30.09.2019, заключенным с ответчиком, составляющей 450 000 руб. в месяц, и размером арендной платы, установленной договором от 02.04.2021 № ЧлФ/42832/20, заключенным с обществом «Тандер», составляющей 130 000 руб. в месяц, всего разница составляет 4 440 000 руб. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает. Поскольку кассационная жалоба не содержит доводов относительно выводов судов в части отказа в удовлетворении иска, а также в части разрешения вопроса о судебных расходах на оплату стоимости услуг специалиста и расходов на оплату услуг представителя, выводы судов в указанной части заявителем не обжалуется, законность указанных выводов судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды недвижимого имущества № 24-ИЕВ от 30.09.2019, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу положений статьей 611, 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. 

В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 названного Кодекса). 

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, предприниматель ФИО2 указала, что в рамках договора аренды недвижимого имущества № 24-ИЕВ от 30.09.2019 обществу «Элемент-Трейд» по акту приема-передачи от 11.08.2020 в аренду переданы: 

- помещение-1: нежилое помещение с кадастровым номером 74:19:1202003:6874, площадь 465 кв. м, этаж: 1, находящееся по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Западный, ул. Вишневая аллея (мкр. Вишневая горка), д. 5А, помещение Б. 

- помещение-2: нежилое помещение с кадастровым номером 74:19:1202003:6875, площадь 105,5 кв. м, этаж: 1, находящееся по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Западный, ул. Вишневая аллея (мкр. Вишневая горка), д. 5А, помещение А. 

В соответствии с пунктом 2.12 акта приема-передачи на момент передачи помещения проведение текущего ремонта требуется. 

С 12.08.2020 ответчик приступил к выполнению ремонтных и отделочных работ в помещении. 

Актом осмотра нежилого помещения от 22.12.2020, составленным комиссией в составе представителя арендодателя ФИО3 и представителей арендатора ФИО12 и ФИО13 установлено, что: 

- стены и их наружная отделка: по технологии сэндвич-панелей; металлокассеты, частично демонтированы со стороны главного и торцевого фасада в процессе производства арендатором работ; тепловой контур здания не герметичен (п. 2); 

- санитарное и электротехническое оборудование: отопление: радиаторы системы отопления отсутствуют, горизонтальная разводка системы отопления частично демонтирована со стороны главного, торцевого и дворового фасадов в процессе производства арендатором работ, в результате чего система отопления находится в нерабочем состоянии (пункт 8). 

Комиссией в составе арендодателя ФИО2, управляющего ООО «АвенюИнвест» ФИО14, ИП ФИО5, инженера по качеству водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и вентиляции 1 категории ООО «СтройКонтрольЭфекс» ФИО15, главного инженера ООО «Стройлекс» ФИО16 11.01.2021 составлен акт комиссионного осмотра помещений № 8А, 8Б, расположенных по адресу: п. Западный, мкр. Вишневая горка, ул. Вишневая аллея, д. 5А.

Согласно пункту 1 указанного акта представители арендатора общества «Элемент-Трейд» на комиссионный осмотр технического состояний нежилых помещений № 8А, 8Б в здании по адресу: п. Западный, мкр. Вишневая горка, ул. Вишневая аллея, д. 5А, назначенный на 11.01.2021 в 9-00, не явились; извещены направленной 21.12.2020 претензией № 4 (РПО № 45499370651425). 

Согласно пункту 2 указанного акта на торцевом фасаде здания демонтированы и перенесены трубы профильные 120х120х5, являющиеся составной частью металлокаркаса здания. 

Согласно пункту 3 указанного акта на главном и торцевом фасадах здания (помещение № 8Б) выполнен частичный демонтаж фасада и утеплителя, имеются сквозные отверстия, нарушающие целостность теплового контура здания. 

Согласно пункту 4 указанного акта перегородка между сданной в аренду обществу «Элемент-Трейд» частью нежилого помещения № 8А и оставшейся частью помещения отсутствует. 

Согласно пункту 5 указанного акта функционировавшая на момент ввода здания в эксплуатацию система отопления находится в неработоспособном состоянии: на главном, торцевом и дворовом фасадах здания отсутствуют фрагменты единого контура системы отопления; не осуществлено соединение демонтированной системы отопления с горизонтальной разводкой пом.№ 8А и расположенным в нем индивидуальным тепловым пунктом; не выполнена обварка стыков труб отопления; демонтированы радиаторы системы отопления.

Согласно пункту 7 указанного акта температура воздуха внутри здания на момент составления акта составляет -18 градусов по Цельсию. Эксплуатация нежилых помещений № 8А и 8Б (в том числе не сданной в аренду обществу «Элемент-Трйд» части помещения № 8А) в соответствии с их целевым назначением возможна только после: - восстановления системы отопления здания; - опрессовки системы отопления здания; - восстановления теплового контура здания; - подачи воды на водомерный узел здания, расположенный в помещении № 8Б (после достижения положительной температуры в здании). 

Предприниматель с целью: определения состояния нежилых помещений 8А и 8Б, расположенных по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Западный, ул. Вишневая аллея (мкр. Вишневая горка), д. 5А, на момент возврата 23.04.2021 помещений из аренды по договору № 24-ИЕВ от 30.09.2019; определения соответствия состояния возвращаемых нежилых помещений 8А и 8Б договору № 24-ИЕВ от 30.09.2019, проектной документации и требованиям строительных норм и правил; определения стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных недостатков нежилых помещений 8А и 8Б в рамках обследования согласно целям № 1 и 2, обратилась в экспертную организацию – общество с ограниченной ответственностью «Техническая экспертиза и оценка». 

В заключении специалиста № 2-1638-21, подготовленного обществом «Техническая экспертиза и оценка» указано следующее: 

1. Система отопления: в результате осмотра установлено, что система отопления демонтирована, в том числе, в части нежилого помещения № 8А, не передаваемой по договору аренды недвижимого имущества № 24-ИЕВ; смонтированный участок магистральных трубопроводов системы отопления и подводки к отопительным приборам не соответствуют проектной документации (шифр П.12.01-2019-ОВ) (высотная отметка трубопроводов не соответствует проектной, магистральные трубопроводы проложены открытым способом над уровнем пола, крепление осуществлено при помощи сварки к несущим конструкциям здания, смонтированный участок соответствует вертикальной системе отопления). 

2. Пол: в ходе выполненных работ произошло изменение высоты помещений, а также образовался перепад уровня пола 8 см в помещении № 8А, что влияет на безопасность людей при передвижении и противоречит условиям договора аренды недвижимого имущества № 24-ИЕВ. 

3. Фасад Д-А: в результате осмотра установлено, что на поверхности фасада проделаны круглые сквозные отверстия в количестве 5 штук, при проведении работ по замене дверей и ворот образовавшийся проем был заложен пеноблоком, что не соответствует требованиям проекта о применяемых материалах ограждающих конструкций, облицовка фасада металлокассетами не восстановлена, отверстия вокруг смонтированных конструкций не утеплены и не облицованы отделочным фасадным материалом. В связи со всеми вышеперечисленными работами нарушен тепловой контур здания и общий внешний облик здания. 

4. Фасад 1-8: в результате осмотра установлено, что на поверхности фасада отсутствуют облицовочные фасадные металлокассеты, демонтированные в ходе монтажа крыльца, в соответствии с Согласием на проведение перепланировки и переустройства от 11.08.2020. В связи с этим нарушен общий внешний облик здания. 

5. Дебаркадер зоны разгрузки товара: в результате осмотра установлено, что в ходе монтажа дебаркадера не смонтирован лист настила из рифленой стали, не доделана система организованного водостока с козырька дебаркадера. Таким образом, данные недостатки в выполненной работе влияют на безопасность, что нарушает условия договора аренды. 

Специалист указал, что возвращаемые арендатором нежилые помещения № 8А, № 8Б, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Западный, улица Вишневая аллея (мкр. Вишневая горка), дом 5А, не пригодны для использования по функциональному назначению без проведения работ по устранению выявленных несоответствий. Сметная стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для устранения несоответствий условиям договора аренды недвижимого имущества № 24-ИЕВ и проектной документации в нежилом помещении, расположенном по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Западный, улица Вишневая аллея (мкр. Вишневая горка), дом 5А, на дату исследования с учетом необходимого округления составляет: 1 537 279 руб. 

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. 

В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Согласно правовой позицией, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. 

В целях разрешения разногласий между сторонами относительно размера убытков судом первой инстанции по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, которая поручена экспертам общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «ОБиКон» ФИО17 и ФИО18

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению № ЭС-1069/07-2022 общая стоимость работ и материалов, определенных в заключении специалиста № 2-1638-21 от 13.05.2021, подготовленном обществом «Техническая экспертиза и оценка», в том числе, с учетом таблицы № 6, составляет 1 712 953 руб. Работы и материалы, определенные в таблице № 6 заключения специалиста № 2-1638-21 от 13.05.2021, подготовленного ООО «Техническая экспертиза и оценка», взаимосвязаны с проведением ремонтно-восстановительных работ нежилых помещений, являвшихся предметом договора аренды недвижимого имущества № 24-ИЕВ от 30.09.2019. 

Проанализировав экспертное заключение № ЭС-1069/07-2022, суды установили о том, что оно соответствует требованиям статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, в связи с чем указанное заключение правомерно признано судом надлежащим доказательством по делу (статьи 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Ответчиком ходатайства о назначении дополнительной или повторной экспертизы в суде первой инстанции не заявлено (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав заключение эксперта № ЭС-1069/07-2022, суды признали доказанным факт причинения истцу убытков вследствие несоответствия условиям договора аренды и проектной документации выполненных ответчиком работ в нежилом помещении № 8А, № 8Б, наличия причинно-следственной связи в результате возврата арендатором нежилые помещения не пригодном виде для использования по функциональному назначению без проведения работ по устранению выявленных несоответствий и возникшими у истца убытками. 

Факт несения истцом расходов на ремонтно-восстановительные работы, восстановление теплоснабжения помещения, а также их размера в сумме 2 100 000 руб. подтвержден представленными в материалы дела договором строительного подряда № 1-04 от 15.04.2021, актом выполненных работ № 1 от 30.06.2021, платежными поручениями № 87 от 15.04.2021, № 124 от 21.06.2021, № 126 от 22.06.2021, № 127 от 23.06.2021, № 129 от 24.06.2021. 

Несмотря на то, что согласно заключению эксперта № ЭС-1069/07-2022 общая стоимость работ и материалов, определенных в заключении специалиста № 2-1638-21 от 13.05.2021, подготовленном обществом «Техническая экспертиза и оценка», в том числе с учетом таблицы № 6, составляет 1 712 953 руб., предприниматель ФИО2 приняла решение уменьшить заявленные требования на стоимость работ по демонтажу дебаркадера, рассчитанную экспертом в казанном заключении в размере 18 939 руб. 60 коп. 

Таким образом, суды пришли к верному выводу о наличии у ответчика обязанности компенсировать стоимость ремонтно-восстановительных работ нежилых помещений в сумме 1 694 013 руб. 40 коп., отклонив доводы ответчика о задвоении состава и объемов работ.

Истцом также заявлено требование о взыскании убытков в виде неполученных доходов в размере 1 568 122 руб. 50 коп., мотивированное невозможностью сдачи помещения площадью 209,5 кв. м в аренду в период с 24.09.2020 по 30.06.2021 ввиду его ненадлежащего состояния после нахождения в аренде у ответчика и проведения последним ремонтных работ. 

Как следует из материалов дела, истец неоднократно обращался к ответчику с претензиями от 06.09.2020 № 1, от 20.10.2020 № 2, от 20.12.2020                      № 4, от 27.12.2020 № 5, от 12.01.2021 № 6, с требованием восстановить систему отопления и теплового контура здания. В данных претензиях было указано на невозможность эксплуатации части помещения 8А площадью 209,5 кв. м без системы отопления. 

Общество «Элемент-Трейд» ни на одну из направленных в его адрес претензий не ответило. 

Возможность сдачи спорной части помещения в аренды, наличие спроса на помещение и готовность принятия имущества в аренду при условии восстановления системы теплоснабжения подтверждены истцом документально. 

Каких-либо работ в помещении арендодателю (до момента нарушения ответчиком теплового контура здания) проводить не требовалось, так как здание введено в эксплуатацию, инженерные системы здания находились в исправном состоянии, а внутренние отделочные работы арендаторы выполняют самостоятельно (по аналогии с ответчиком). 

Ввиду того, что демонтированные ответчиком части единой системы отопления здания и нарушенный тепловой контур здания находятся в переданном в аренду по договору № 24-ИЕВ части здания, истец не имел возможности (прав) восстановить систему отопления самостоятельно. 

Система отопления здания была смонтирована застройщиком ООО «АвенюИнвест» на основании проектной документации, разработанной в соответствии с действующим законодательством. Каких-либо оснований у истца проектировать и монтировать альтернативную систему отопления здания не имелось, в том числе установки тепловых систем. 

В силу пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление № 7) упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. 

Аналогичный подход к определению упущенной выгоды содержится в пункте 14 постановления № 25. При этом отмечено, что поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. 

Из пункта 3 постановления № 7 следует, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. 

В пункте 5 постановления № 7 указано, что при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. 

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить, были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны ли необходимые для этой цели приготовления. 

Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только нарушение обязательств ответчиком стало единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль. 

Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статьи 404 ГК РФ). 

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 АПК РФ). 

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Согласно заключению № 305-23/ГП от 15.08.2023, выполненному обществом «Оценочная компания «Гуд Прайс», величина среднерыночной арендной платы за квадратный метр торгового помещения по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Западный, мкр. Вишневая горка, ул. Вишневая аллея, д. 5 «а», в период с 24.09.2020 по 30.06.2021 составляет 850 руб. 

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, в частности доказательства наличия потенциальных арендаторов и их последующего отказа от заключения договора аренды ввиду ненадлежащего состояния помещения, доказательства того, что истцом предприняты все необходимые меры для сдачи спорного имущества в аренду (объявления о сдаче в аренду помещений), учитывая то, что факт причинения истцу убытков вследствие виновных действий ответчика, а также причинно-следственная связь между действиями ответчика и наступившим вредом подтверждены материалами дела, суды пришли к верному выводу о доказанности факта возникновения у истца убытков в виде упущенной выгоды, вызванной невозможностью сдать в аренду нежилое помещение в период с 24.09.2020 по 30.06.2021 в связи с его ненадлежащим состоянием после нахождения в аренде у ответчика. 

Проверив и признав верным произведенный истцом расчет, согласно которому убытки составили 1 568 122 руб. 50 коп., суды правомерно удовлетворили исковые требования в данной части в полном объеме.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2023 по делу                     № А76-5096/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          А.С. Полуяктов 

 

                                                                                      Е.И. Гуляева