АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар Дело № А32-50871/2017  

 Резолютивная часть решения оглашена 19 декабря 2017 года, полный текст  решения изготовлен 26 декабря 2017 года.  

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при  ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи  Першогуба Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому  заявлению  

общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная  компания № 1» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)  

к Департаменту городского хозяйства Администрации города Сочи (ИНН  

<

***> ОГРН 

<

***>)  

о расторжении договоров управления многоквартирном доме, 

при участии: от истца- директор ФИО1, от ответчика- представитель по  доверенности ФИО2,  

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Жилищно-эксплуатационная компания № 1» обратилось в Арбитражный суд  Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту городского хозяйства  Администрации города Сочи о расторжении договоров управления многоквартирном  доме  

 Сторонами обеспечена явка представителя по доверенности в судебное заседание. 

 Ответчиком представлена правовая позиция относительно заявленных требований,  согласно которому Департамент городского хозяйства Администрации города Сочи  возражает относительно удовлетворения требований.  

Суд в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ завершает предварительное судебное заседание  и открывает судебное заседание первой инстанции.  

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил  следующие обстоятельства.  

Согласно материалам искового заявления, ООО «Жилищно-эксплуатационная  компания № 1» по результатам проведенного открытого конкурса по отбору управляющих  организаций (протокол № 2 от 29.12.20158) для управления многоквартирными домами в  муниципальном образовании города курорта Сочи, в которых собственники помещений  не выбрали способ управления многоквартирными домами, между Департаментом  городского хозяйства Администрации города Сочи и ООО «Жилищно-Эксплуатационная  компания № 1» 20.01.2016 заключен договор управления следующими многоквартирными  домами: № 129 по ул. Пластунской, № 133 по ул. Пластунской, № 3 по ул. Звездной, № 5  по ул. Звездной, № 26 по ул. Мацестинской, № 8 по ул. Мацестинской, № 33 по ул.  Видовой, № 8 по ул. Видовой, № 10/1 по ул. Звездной.  

Истец указывает, что собственники помещений, расположенных в вышеуказанных  многоквартирных домах, не оплачивают коммунальные платежи в установленном законом  порядке.  

Кроме того ООО «Жилищно-эксплуатационная компания № 1» указывает, что  спорные договоры управления многоквартирным домом заключены до изменения  жилищного законодательства в части включения в состав платы за содержание жилого  помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии,  тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного  дома. Общество полагает, что указанная в договорах сумма тарифа является  фиксированной и не позволяет выставлять собственникам помещений иной размер  тарифа.  

На основании вышеизложенного, общество полагает, что осуществлять  деятельность по управлению многоквартирным домом не представляется возможным.  

Указанные выше обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в  суд с настоящим исковым заявлением о расторжении договоров управления  многоквартирном доме.  

В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления  многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного  документа, подписанного сторонами.  

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение  договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке,  предусмотренном гражданским законодательством.  

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства  позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей  

правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует  специальный режим правового регулирования.  

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе  собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1  и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.  

Частью 8.1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в  многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения  договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого  конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении  каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до  истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в  многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления  этим домом.  

В соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в  многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников  помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от  исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая  организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной  управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.  

Таким образом, суд указывает, что закон не предусматривает односторонний  порядок расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе  управляющей организации.  

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора  возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими  законами или договором.  

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по  решению суда только:  

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет  для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что  была вправе рассчитывать при заключении договора.  

В данном случае общество не представило доказательств существенного  нарушения ответчиком условий договора.  

При этом, наличие задолженности собственников помещений перед управляющей  компанией не является основанием для расторжения договора управления, т.к. истец не  лишен возможности взыскать задолженность по договору, в том числе, в судебном  порядке.  

Таким образом, доводы истца в указанной части отклоняются судом, как  необоснованные.  

Указанная правовая позиция корреспондирует сложившейся судебной практике  (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2016  г. по делу № А05-13063/2015).  

Ссылка истца на статью 451 ГК РФ не состоятельна в силу следующего. 

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из  которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его  изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из  его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились  настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был  бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.  

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств  представляет собой самостоятельный случай прекращения договорных обязательств. В  таком случае существенное значение приобретает цель, которой предопределяется  прекращение договорного обязательства, а именно восстановление баланса интересов  сторон договора, существенным образом нарушенного в силу непредвиденного изменения  внешних обстоятельств, не зависящих от их воли. При этом конкретные явления, события,  факты, которые могут признаваться существенным изменением обстоятельств,  применительно к конкретным условиям определяет суд. Однако согласно пункту 2 статьи  451 Гражданского кодекса Российской Федерации для того, чтобы какое-либо изменение  обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категории  существенных и тем самым достаточных для расторжения договора на основании  решения суда, требуется наличие одновременно четырех условий.  

Во-первых, предполагается, что стороны в момент заключения договора исходили  из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Решающим фактором в  оценке изменения обстоятельств будет ответ на вопрос, могли ли они разумно предвидеть  такое изменение в момент заключения договора.  

Во-вторых, изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые  заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени  

заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и  условиям оборота.  

В-третьих, исполнение договора при наличии существенно изменившихся  обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы  соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы  для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы  того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

В-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что  риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона,  обратившаяся в суд с требованием о расторжении договора.  

Названные четыре условия должны присутствовать одновременно и в  совокупности.  

Ключевое понятие, применяемое в данной норме, - это существенное изменение  обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом эти  обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны  договора не содействовали и не могли содействовать наступлению этих обстоятельств;  стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения  обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих  обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной  стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора;  наступление этих обстоятельств не привело к невозможности исполнения договорных  обязательств (в последнем случае применяется статья 416 (а не 451) Гражданского кодекса  Российской Федерации); после того как прежние обстоятельства изменились,  заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные  последствия, несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с  той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая  характер договора и условия оборота. Кроме того, изменение обстоятельств должно быть  существенным.  

Судом, что включение стоимости коммунальных услуг на общедомовые нужны в  состав платы за содержание жилого помещения, не отменяет обязанности истца по  содержанию дома.  

Нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление  (изменение) размера платы за жилое помещение посредством призваны обеспечить  прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников  

жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей  организацией.  

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации  исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В  предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.),  устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами  и (или) органами местного самоуправления.  

Суд пришел к выводу о том, что законодательное изменение размера платы за  содержание жилого помещения, в рассматриваемом случае не является основанием для  расторжения спорных договоров, поскольку при заключении таких договоров было  известно о возможном изменении платы по договору (п. 5.6-5.7 договоров).  

Кроме того, истец не ссылается на то, каким образом могут быть восстановлены  его права путем расторжения договоров при том, что и в случае отсутствия договора  фактически оказанные услуги подлежат оплате по цене, рассчитанной по тарифам,  устанавливаемым уполномоченными государственными органами, либо решением  собрания собственников помещений многоквартирного дома, обязательным для всех  собственников.  

Исходя из оценки установленных обстоятельств дела, суд пришел к выводу о том,  что истцом не доказано наличия оснований для расторжения договора, предусмотренных  статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства,  обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств,  исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для  вывода о необоснованности заявленных требований.  

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня  его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае  подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в  законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной  инстанции.  

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются  через Арбитражный суд Краснодарского края.  

Судья А.В. Николаев