/

 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-21474/2017

г. Красноярск

21 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 6 июня  2018 года

Полный текст постановления изготовлен         21 июня  2018 года

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Бабенко А.Н., Парфентьевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С. до перерыва, секретарем Лизан Т.Е. после перерыва,

в судебном заседании участвуют:

Бахтигузина Ф.З., представитель от истца - индивидуального предпринимателя Колбасовой А.П.: по доверенности от 14.08.2017, паспорт (до и после перерывов); Белущенко С.В., представитель по доверенности от 14.08.2017, паспорт (до и после перерывов); Мисуна Т.А., представитель по доверенности от 16.02.2018, паспорт (до и после перерывов); 

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Лидер»: Кравченко Н.В., представитель по доверенности от 26.04.2017, паспорт (до и после перерывов); Пронин М.А., представитель по доверенности от 14.02.2018, паспорт (до и после перерывов); Иващенко О.В., представитель по доверенности от 04.12.2017, паспорт (до и после перерывов);от третьего лица - акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый клуб»: Орешников К.С., представитель по доверенности 08.12.2017, паспорт (до перерывов); Лапенков В.В., представитель по доверенности от 20.02.2018, паспорт (после перерывов); Билай А.И., представитель по доверенности от 20.07.2017 № 13, паспорт (до и после перерывов);

от третьего лица - ООО «ГАММА»: Билай А.И., представитель по доверенности от 31.07.2017 № 78 АБ 3308335, паспорт (до и после перерывов).рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Колбасовой Антонины Прокопьевны,   акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый клуб», общества с ограниченной ответственностью «Лидер»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 14 декабря 2017 года по делу №  А33-21474/2017, принятое судьёй Куликовой Д.С., 

 

установил:

индивидуальный предприниматель Колбасова Антонина Прокопьевна (ИНН 246500078600, ОГРНИП 304246527400109, далее – ИП Колбасова А.П., истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» (ИНН 2463235356, ОГРН 1122468012061, далее –ООО «ЛИДЕР», ответчик) о взыскании 457 708 рублей 86 копеек неосновательного обогащения, образовавшегося в связи с прекращением действия договора субаренды от 16.01.2014 № 4-01/14-14А, из которых 274 227 рублей 68 копеек - обеспечительный взнос, 178 353 рубля 99 копеек - сумма излишне уплаченной арендной платы, 5 127 рублей 19 копеек - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2017 по 21.06.2017, начисленные на сумму долга в размере 452 581 рубля 67 копеек.

25.10.2017 от ООО «Лидер» поступило встречное исковое заявление к ИП Колбасовой А.П., уточненное в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о взыскании задолженности, неустойки, согласно которому просит взыскать: задолженность по договору субаренды № 4-01/14-14А от 16.01.2014 в размере 1 896 311 рублей 89 копеек, в том числе: по оплате постоянной составляющей арендной платы в размере 1 351 971 рубля 39 копеек, по оплате переменной составляющей арендной платы в размере 72 156 рублей 78 копеек, по оплате договорной неустойки в размере 472 183 рублей 72 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ГАММА».

07.11.2017 от ООО «Лидер» поступило встречное исковое заявление к ИП Колбасовой А.П., АО «УК «Финансовый клуб» о признании недействительной (ничтожной) сделки -  договора аренды от 15.05.2017 комнат №№ 27, 28, 29 в помещении № 10 на первом этаже здания, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 2, заключенного между ИП Колбасовой А.П. и АО «УК «Финансовый клуб».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2017 года в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Колбасовой А.П. отказано,  встречный  иск ООО «Лидер» к ИП Колбасовой А.П. удовлетворены частично, с индивидуального предпринимателя  Колбасовой А.П. в пользу ООО «Лидер» взыскано           1 752 582 рубля 46 копеек, из них: 1 179 190 рублей 96 копеек долга по постоянной составляющей арендной платы, 72 156 рублей 78 копеек долга по переменной составляющей арендной платы, 472 183 рубля 72 копейки неустойки, 29 051 рубль судебных расходов по уплате государственной пошлины,  в остальной части иска отказано, встречный иск  ООО «Лидер» к ИП Колбасовой А.П. и АО «УК «Финансовый клуб» удовлетворен, признан недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 15.05.2017 № ФК-А/08, заключенный между АО «УК «Финансовый клуб» и ИП Колбасовой А.П.

Не согласившись с данным судебным актом,  ИП Колбасова А.П. обратилась с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд,  указала, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

-при вынесении решения суд применил норму права,  не подлежащую применению   - пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации,

-при заключении краткосрочного договора аренды №Л-01/12-КС от 16.03.2012 стороны знали, что сданные в аренду помещения будут реализованы с торгов третьему лицу, и исходили не из гражданско-правовых интересов двух сторон, а из намерения причинить вред приобретателю имущества заведомо невыгодными для собственника условиями договора.

-АО «Управляющая компания «Финансовый клуб», приобретая спорные помещения, не знало и не могло знать о существовании краткосрочного договора аренды №Л-01/12-КС от 16.03.2012, заключенного на кабальных для Арендодателя условиях.

-краткосрочный договор аренды №Л-01/12-КС от 16.03.2012 не налагает на АО «УК «Финансовый клуб» каких-либо обязательств по его исполнению и с даты регистрации Договора купли-продажи №03/2016 от 10.05.2016 АО «УК «Финансовый клуб» имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

- судом дана неверная трактовка условиям краткосрочного договора аренды №Л-01/12-КС от 16.03.2012, согласно которой суд посчитал, что договор заключен на определенный срок,

-суд не дал надлежащую трактовку положению п. 5.4 Договора об ипотеке между ООО «Коммерц строй» и С.Р.Р.Б.В. в части распространения условий данного положения на Договор субаренды №4-01/14-14А от 16.01.2014 между ООО «Лидер» и ИП Колбасовой А.П.

-спорное имущество было предоставлено ИП Колбасовой АЛ. в фактическое пользование собственником имущества АО «УК «Финансовый клуб» на основании Договора аренды №ФК-А/08 от 15.05.2017 и акта приема-передачи от 15.05.2017. ООО «Лидер» было отстранено от использования имущества, фактически краткосрочный договор аренды не исполняло, плату за пользование имуществом не вносило.

-поскольку Договор субаренды № 4-01/14-14А от 16.01.2014 между ИП Колбасовой А.П. и ООО «Лидер» считается прекращенным, АО «УК «Финансовый клуб» правомерно заключил Договор аренды №ФК-А/08 от 15.05.2017с ИП Колбасовой А.П.

-ООО «Лидер» утратило право на получение субарендных платежей, в связи с чем обязано возвратить ИП Колбасовой А.П. сумму излишне оплаченной арендной платы и не вправе удерживать обеспечительный взнос.

-краткосрочный договор аренды №Л-01/12-КС от 16.03.2012, заключенный в порядке пролонгации на 11 месяцев мог быть заключен только с согласия кредиторов.

-суд неправомерно не применил статью 319 и 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом не установлен баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного. Неустойка за просрочку в 18 дней в размере 472 183,72 руб. является явно завышенной.

-сумма основного долга при признании правомерности позиции ООО «Лидер» должна составлять 904 963,28 руб., а не 1 179 190,96 руб.

-расчет переменной составляющей, как и подтверждающие предъявленную сумму документы не предоставлены, в виду чего взыскание с ИП Колбасовой А.П. данных сумм не правомерно.

-суд неправомерно принял к производству встречные иски ООО «Лидер» в виду несоблюдения последним установленного претензионного порядка, исковое заявление ООО «Лидер» о признании недействительной ничтожной сделкой Договора аренды № ФК-А/08 от 15.05.2017 направлено без предварительного направления претензии, не содержит ссылки на наличие претензии, несмотря на то, что соблюдение претензионного порядка в подобном случае обязательно.

-суд неправомерно не проверил юридическую силу Договора субаренды №4-01/14-14А от 16.01.2014 между ИП Колбасовой А.П. и ООО «Лидер».

-суд необоснованно признал недействительным Договор аренды №ФК-А/08 от 15.05.2017 между АО «УК «Финансовый клуб» и ИП Колбасовой А.П. в силу отсутствия у АО «УК «Финансовый клуб» статуса ответчика по делу.

-ООО «Лидер» пытается защитить свой интерес в получении субарендных платежей при отсутствии у него права сдавать помещение в субаренду. В силу того, что данный интерес противоречит закону, он по правилам статьи 10 Гражданского кодекса РФ не охраняется законом и не подлежит судебной защите.

-игнорирование значения и порядка написания терминов в краткосрочном договоре аренды №Л-01/12-КС от 16.03.2012 привело к принятию неправильного решения по делу, так как суд не принял во внимание установленный сторонами в Договоре приоритет действия Приложения к Договору над условиями Договора, не принял во внимание термины и определения, о которых стороны договорились в Договоре, не сопоставил условия Договора между собой, что в совокупности привело к принятию неправильного решения.

Не согласившись с данным судебным актом,  ООО «Лидер» обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд,  указало, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

-вывод суда о том, что краткосрочный договор аренды № Л-01/12-КС от 16.03.2012 прекратил свое действие 15.09.2017 и договорные отношения не возобновились на новый срок с 15.09.2017 по 15.08.2018, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, основан на неправильном толковании норм материального права.

-договор является действующим в настоящий момент, поскольку процедура прекращения договора, предусмотренная пунктом 2.4.2. Договора, не соблюдена.

-в установленный Договором срок актуальный собственник ООО «Гамма» не заявило о намерении не продлять отношения по Договору после окончания срока его действия.

-поскольку ООО «Гамма» не воспользовалось правом на прекращение Договора в соответствии с процедурой, предусмотренной пунктом 2.4.2., Договор автоматически пролонгирован, возобновлен на срок 11 месяцев на тех же условиях.

-уведомления, направленные АО «УК «Финансовый Клуб»  предыдущим собственником не соответствуют п. 2.4.2. Договора, противоречат нормам действующего законодательства РФ, являются недействительными.

-АО «УК «Финансовый Клуб» должно доказать, что извещение о необходимости получения на почте заявления о прекращении Договора вручалось ООО «Лидер» работниками почты в порядке, регламентированном Правилами, а именно, под расписку. В противном случае обязанность по надлежащему уведомлению считается несоблюдённой не по вине ООО «Лидер».

-возражение арендодателя на продление Договора, облеченное в ненадлежащую форму, не может заменить собой установленную договором процедуру отказа от договора.

-судом при рассмотрении дела установлена недоказанность факта получения ООО «Лидер» уведомления о прекращении действия Договора аренды в порядке пункта 2.4.2. Договора, Договор в настоящее время является действующим.

Не согласившись с данным судебным актом,  АО «УК «Финансовый клуб» обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд,  указала, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

-получить согласие или несогласие Сторон на продление договора после 16 января 2014 года невозможно, так как в силу самого договора такое согласие или несогласие сторон может быть заявлено только в течение одного месяца до 15 февраля 2013 года, то есть еще до его первого продления.

-если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом по окончании предусмотренного периода (11 месяцев) и арендодатель не возражает, договор следует считать продленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

-договор аренды после 16 января 2014 года был продлен на неопределенный срок и порядок его расторжения предусмотрен пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, т.е. направлением уведомления за 3 месяца.

-необходимо соблюдение процедуры согласования заключения сделки по передаче имущества должника - ООО «КоммерцСтрой» после рассмотрения Арбитражным судом Красноярского края искового заявления по делу N АЗЗ-3766/2010 об обращении взыскания закрытым обществом с ограниченной ответственностью C.P.P.B.B.(C.R.R.B.V) на предмет залога по договору ипотеки от 15.11.2007 года.

-для заключения нового договора, срок которого выходит за пределы срока, обеспеченного залогом обязательства, требовалось дополнительное согласие залогодержателя.

-продление срока действия договора аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-КС является заключением новой сделки путем воздержания от совершения действий (заключения договора аренды на новый срок, в отсутствие направленного отказа от сделки в адрес контрагента одной из ее сторон).

-при рассмотрении встречного иска ООО «Лидер» к ИП Колбасовой Антонине Прокопьевне к АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» о признании сделки недействительной судом не приняты во внимание положения ст.398 ГК РФ и разъяснения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 13 от 25.01.2013 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

-судом не учтен факт того, что имущество, переданное истцу по первоначальному иску, не выбывало из его обладания и до настоящего момента находится в его пользовании.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 января 2018 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 16.02.2018, В соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 28.02.2018, 16.04.2018, в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до  19.04.2018. В  соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 30 мая 2018 года объявлен перерыв до  06 июня 2018 года.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

От ООО «ГАММА» в материалы дела поступил отзыв, согласно которому получить согласие или несогласие Сторон на продление договора после 15 января 2014 года было невозможно, так как не было активных действий (подписание дополнительного соглашения, нового договора), или конклюдентных действий, предусмотренных договором (отсутствие возражений), так как не было условия нового договора о сроке заявления таких возражений. Поэтому договор аренды прекратил свое действие 16 января 2014 года. Договор аренды с 16 января 2014 года был продлен на неопределенный срок и перестал носить срочный характер. Наличие такого субъекта как конкурсный управляющий препятствует продлению сделок, заключенных от имени должника на тех же условиях  в силу прямого запрета Закона о банкротстве.  Спорными помещениями истец пользуется на основании договора аренды от 15.05.2017. Помещения ему переданы третьим лицом АО «УК «Финансовый клуб». Если допустить, что договор аренды от 16.03.2012 еще действовал, а договор аренды от 15.05.2017 является недействительным, то и в этом случае обязанность по уплате арендной платы с 15.05.2017 у Истца в адрес Ответчика отсутствует, так как в этот период Ответчик не передавал Истцу имущество, являющееся предметом их договора аренды. Фактическая передача имущества произведена именно от АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» к ИП Колбасовой Антонине Прокопьевне. Для ООО «Лидер», если оно не согласно с указанными действиями, имелась лишь возможность истребовать имущество у АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» для последующей передачи ИП Колбасовой Антонине Прокопьевне и взыскивать убытки в виде упущенной выгоды. Целью заключения Договора аренды 16.03.2012 (как и создания ООО «Лидер») является желание извлекать необоснованную выгоду (получение арендатором более 80% от субарендой платы очевидно необоснованно), пользуясь тем, что собственник помещений находится в состоянии банкротства.  АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» приобрело помещения на открытом конкурсе при том, что сведений об обременении помещений Договором аренды никто не представлял.   АО «УК «Финансовый клуб» является ненадлежащим ответчиком, так как после продажи помещения выбыло из договора аренды, надлежащим ответчиком по иску о недействительности сделки является   ООО «Гамма».

Представитель ИП Колбасовой А.П. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что договор не является обязательным для АО «УК Финансовый клуб» в силу прямого указания в абзаце 5 пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Краткосрочный договор аренды ЖП-01/12-КС от 16.03.2012 не налагает на АО «УК «Финансовый клуб» обязательств по его исполнению. С учетом направленного АО «УК «Финансовый клуб» 08.02.2017 в адрес ООО «Лидер» уведомления о прекращении Краткосрочного договора аренды №Л-01/12-КС от 16.03.2012, данный договор считается прекращенным с 15.05.2017. Законом не предъявлены требования к форме и содержанию уведомления о расторжении договора аренды. Уведомление АО «Финансовый клуб» направленное ООО «Лидер» в феврале 2017 года содержит однозначно изложенное намерение о прекращении договорных отношений между сторонами. Несоблюдение формальности, установленной п. 2.4.2 Договора относительно срока уведомления, не имеет правового значения, так как в рассматриваемом случае, АО «УК «Финансовый клуб», наоборот, в интересах ООО «Лидер», заблаговременно оповестило его о намерении прекратить какие-либо отношения с ним, чтобы у последнего была реальная возможность подготовиться к освобождению помещений. На ООО «Гамма» распространяются последствия юридически значимых действий, совершенных АО «УК «Финансовый клуб» в рамках Договора - уведомление ООО «Лидер» о прекращении договорных обязательств. Суд обоснованно сделал вывод о том, что ООО «Лидер» было извещено о намерении собственника не продлять договорные отношения. ООО «Лидер» в принципе не получает почтовую корреспонденцию. С учетом фактического пользования имуществом ИП Колбасовой А.П. по Договору субаренды №4-01/14-14А от 16.01.2014 заключенному с ООО «Лидер», обстоятельство невозврата ООО «Лидер» имущества АО «УК «Финансовый клуб» порождает невозможность со стороны ООО «Лидер» требовать с ИП Колбасовой А.П. платежи за период, предшествующий 15.05.2017 в силу абз. 5 п. 12 Постановления Пленума ВАС № 73 от 17.11.2011. При этом факт невозврата имущества ООО «Лидер» его собственнику, с учетом требования собственника о возврате имущества, не может порождать у ООО «Лидер» прав на продление Договора. Доводы ООО «Лидер» относительно толкования пункта 5.4. Договора ипотеки о возможности/невозможности сдачи спорных помещений в аренду/субаренду являются не состоятельными, противоречат требованиям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пояснениях ООО «Лидер» указало, что, направляя уведомление АО «УК «Финансовый Клуб» выражало волю и намерение для создания у сторон иных правовых последствий прекращения договора в иное время и по иным основаниям. Возражение   арендодателя   на   продление   договора, облеченное в ненадлежащую форму, не может заменить собой установленную     законом     либо     договором     процедуру прекращения договора. Уведомление АО «УК «Финансовый Клуб» направлено не в последний месяц Срока аренды, а на полгода раньше. Ввиду    несоблюдения    АО    «УК «Финансовый  Клуб»  процедуры   прекращения  Договора, Договор не прекратился 15.09.2017. Договор продолжил своё действие на следующий срок, в связи с чем действие абз.5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 на Договор не распространяется. Залогодержатель, в рамках Договора ипотеки, дал согласие Залогодателю на заключение договоров аренды нежилых помещений, являющихся предметом ипотеки. Договор конкурсным управляющим ООО «Коммерц Строй» не заключался, договор заключен до введения конкурсного производства в отношении должника. Ссылка ИП Колбасовой А.П. на ст. 319 ГК РФ неосновательна. Расчеты переменной составляющей арендной платы за апрель, май 2017 были получены представителем ИП Колбасовой А.П. 26.05.2017 - за апрель 2017; 22.06.2017 - за май 2017, что подтверждается Реестрами передачи документов. Положения АПК РФ не содержат прямого запрета на предъявление нескольких встречных исков. На момент заключения Договора аренды от 15.05.2017 между АО «УК «Финансовый Клуб» и ИП Колбасовой А.П., АО «УК Финансовый Клуб» являлось собственником помещения, и при заключении Договора выступало на стороне Арендодателя.

Представитель АО «УК «Финансовый клуб» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что о наличии договора аренды с ООО «Лидер» АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» узнало только став собственником и попытавшись реализовать свои права собственника. Предполагая, что наличие таких «краткосрочных договоров аренды» невозможно в процедуре конкурсного производства, АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» в своих дальнейших действиях исходило из бессрочного характера договора аренды с ООО «Лидер», то есть дало возможность ООО «Лидер» получать доход еще несколько месяцев, вплоть до мая 2017 года.

В судебном заседании 16.04.2018 к материалам дела по ходатайству ООО «Лидер» в силу положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен отчет №412/14 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» от 14.07.2014, как представленный в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

15.11.2007 ООО «Торговый «Центр Свободный» (залогодатель, 22.04.2010 ООО "Торговый "Центр Свободный" переименовано в ООО "Коммерц Строй") и С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель) подписан договор ипотеки. Согласно указанному договору договор ипотеки заключен в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств ОАО «РТМ» (заемщика) по договору займа от 15.11.2007 о предоставлении ОАО «РТМ» займа в сумме 55000000 долларов США. По договору ипотеки истцу переданы в залог  объекты, в том числе нежилое помещение № 10, расположенное по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, строение 2, общей площадью 1 816,3 кв.м. (кадастровый номер 24:50:010234:0044:04:401:001:003770 570:0016:20010), принадлежащее ООО "Торговый Центр "Свободный" на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 29 марта 2007 г., серия 24 ЕЗ № 501123.

Согласно пункту 5.4 договора ипотеки залогодатель (ООО "Коммерц Строй") не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя (C.R.R.B.V) совершать (в результате совершение как намеренных, так и не преднамеренных действий) сделки, направленные на: заключение договоров субаренды или предоставления прав пользования в отношении любой части Предмета ипотеки; продажу, передачу, уступку или отчуждение в отношении Предмета ипотеки (или его части) в пользу третьих лиц; или прекращение фактического владения Предметом ипотеки, за исключением заключения договоров аренды Объектов или их какой -либо части, о чем залогодатель в течение 15 дней с момента подписания соответствующего договора аренды обязуется уведомить залогодержателя.

16.03.2012 между ООО «Коммерц Строй» (арендодатель) и ООО «Лидер» (арендатор) подписан краткосрочный договор аренды N Л-01/12-КС, по условиям которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а арендатор принимает помещение во временное пользование на срок аренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи (пункт 2.1.1), площадь помещения согласована сторонами в пункте 4 приложения N 1 к договору (пункт 2.2.1), договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи и действует в течение срока аренды, согласованного сторонами в пункте 5 приложения N 1 к договору (пункт 2.4.1). Срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды. В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как Краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2 договора N Л-01/12-КС).

По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 321 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора аренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора N Л-01/12-КС).

Актом приема-передачи от 16.03.2012 арендодатель передал, а арендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

Постоянная составляющая арендной платы подлежит оплате арендатором ежемесячно на основании счетов арендодателя, за каждый месяц срока аренды без каких-либо вычетов и зачетов, не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным. Переменная составляющая арендной платы подлежит оплате в течение 10 рабочих дней с момента выставления соответствующего счета (пункт 3.1.1), месячный размер постоянной арендной платы указан в п. 6 приложения N 1 к договору (пункт 3.2.1), месячный размер переменной составляющей арендной платы рассчитывается в соответствии с методикой расчета, изложенной в приложении N 4 к договору (пункт 3.3.1).

В приложении N 1 к договору аренды Л-01/12-КС от 16.03.2013 стороны согласовали следующие коммерческие условия аренды:

- помещения, передаваемые в аренду (помещение N 1, общей площадью 333,90 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023/16,2:1, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, дом 1, стр. 2; помещение N 5, общей площадью 48,40 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023/16.2:5, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, дом 1, стр. 2, помещение N 6, общей площадью 4305,70 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023/16.2:6, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, дом 1, стр. 2; помещение N 9, общей площадью 162,40 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023/16.2:9, помещение N 101, общей площадью 75,10 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023:16.2:101, помещение N 4, общей площадью 132,40 кв. м, кадастровый номер: 24:50:010234:0044:04:401:001:003770570:0016:20004, помещение N       7,       общей       площадью       303,80       кв.       м,       кадастровый       номер: 24:50:010234:0044:04:401:001:003770570:01116:20007, помещение N 8, общей площадью 139,80  кв.   м,   кадастровый  номер:  24:50:010324:0044:04:001:003770570:0016:20008, помещение    N    10,    общей    площадью     1816,30    кв.    м,    кадастровый    номер: 24:50:010234:0044:04:401:001:0037700570:0016:200010, помещение N 11, общей площадью 1 38,60   кв.  м,   кадастровый  номер: 24:50:010234:0044:04:401: 0037705700016:20011; помещение N 31, общей площадью 2293,30 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023/22,4:31; помещение N 32, общей площадью 1 385,10 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023/22.4:32; помещение N 46, общей площадью 4134 кв. м, кадастровый номер: 24:50:000000:15023:022:4:46.

- срок аренды: с даты подписания акта до 15.02.2013 (включительно);

- постоянная составляющая арендной платы - 2 374 333 рублей 39 копеек в месяц без НДС.

В приложениях № 2, 3 к договору аренды стороны согласовали поэтажный план помещений, передаваемых в аренду и экспликацию. Методика расчета переменной составляющей арендной платы утверждена сторонами в приложении N 4 к договору аренды.

К договору аренды № Л-01/12-КС от 16.03.2012 стороны заключили  дополнительные соглашения № 1 от 17.03.2012, № 2 от 31.03.2012, № 3 от 29.12.2012, № 4 от 15.02.2013.

Пунктом 4.2.1 договора № Л-01/12-КС от 16.03.2012 предусмотрено право арендатора без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду на условиях, и по своему усмотрению.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 сентября 2010 года исковые требования "C.R.R.B.V." к ООО "Коммерц Строй" удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации, в удовлетворении исковых требований к ОАО "РТМ" отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011  решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества в рублях Российской Федерации в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день продажи недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 по делу N А33-3766/2010 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по тому же делу оставлены без изменения.

10.05.2016 ООО «Коммерц Строй» (продавец) и АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» (покупатель), руководствуясь протоколом от 01.05.2016 № 732-ОТПП/1/2 о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества заключили договора купли-продажи № 03/2016, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты имущества, поименованные в пункте 1.2 договора купли-продажи.

АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» направило в адрес ООО «Лидер» уведомление от 12.01.2017 № 2 о том, что АО «Управляющая компания «Финансовый Клуб» на основании Договора купли-продажи №03/2016 от 10.05.2016 приобрело право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, строение 2, помещения 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 101, строение 4, пом. 1, 13, 14, 31, 3, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48. Переход права собственности на вышеуказанные объекты зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю в декабре 2016г., а также сообщило новые реквизиты для исполнения обязательств по арендной плате, а также иных обязательств, предусмотренных договором.

16.01.2014 ООО «Лидер» (арендодатель) и ИП Колбасовой Антониной Прокопьевной (субарендатор) подписан договор субаренды № 4-01/14-14А, по условиям которого (пункты 2.1.1., 2.2.1. договора, приложение № 1 к договору с учетом дополнительного соглашения от 16.01.2014) арендодатель передает, а субарендатор принимает во временное пользование помещение -комнаты № 27, 28, 29 общей площадью 150,7 кв.м, в том числе торговая площадь составляет 99 кв.м, складская площадь составляет 51,7 кв.м, в помещении № 10 на 1-ом этаже в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр.2, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. Срок субаренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения до 15.12.2014 (включительно). Согласно пункту 2.4.2. срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора).

Актом приема-передачи от 16.01.2014 арендодатель передал, а субарендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

Дополнительными соглашениями от 12.12.2014, 21.09.2015, 08.09.2016 стороны продлили действие договора по 30.09.2017 (включительно).

Размер постоянной составляющей арендной платы за помещение составляет 6 676,70 у.е. за 1 месяц срока субаренды; размер постоянной составляющей арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на 10%, путем направления субарендатору письменного уведомления не позднее, чем за 30 календарных дней до даты такого изменения. Такое изменение может быть произведено арендодателем не чаще одного раза в течение календарного года (пункты 6, 7 приложения № 1 к договору).

Дополнительным соглашением от 01.03.2017 стороны установили, что с 01.03.2017 размер постоянной составляющей арендной платы за помещение составляет 10408,46 у.е за 1 месяц срока субаренды, НДС не облагается.

Согласно пункту 3.3.1. месячный размер переменной составляющей арендной платы рассчитывается в соответствии с методикой расчета, изложенной в приложении № 4 к договору.

Согласно пункту 3.1.1. договора постоянная составляющая арендной платы подлежит оплате субарендатором ежемесячно, на основании счетов арендодателя, за каждый месяц срока субаренды, не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. Переменная составляющая арендной платы подлежит оплате в течение 10 рабочих дней с момента выставления соответствующего счета.

Пунктом 3.4.1. договора стороны установили, что в течение 10 рабочих дней, с даты подписания договора, субарендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный взнос в размере, согласованном сторонами в п.8 приложения № 1 к договору.

Обеспечительный взнос в размере 8259,87 у.е., оплаченный субарендатором по договору субаренды № 4-03/13-37А от 01.04.2013, принимается арендодателем в счет исполнения субарендатором обязательства по оплате арендодателю обеспечительного взноса по настоящему договору (пункт 8 приложения № 1 договора).

Согласно пункту 3.4.2 договора в случае изменения ставки постоянной составляющей арендной платы размер обеспечительного взноса увеличивается соответственно на сумму увеличения размера ставки постоянной составляющей арендной платы с момента увеличения указанной ставки. В таком случае, субарендатор обязан пополнить обеспечительный взнос в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего счета арендодателя. В случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, пре6дусмотренных договором (в том числе штрафов, неустоек, пеней и т.п.) и/или в случае причинения помещению и/или зданию, и/или иному имуществу арендодателя, повреждений или любого иного ущерба, произошедших в результате действий или бездействий субарендатора или его пользователей, арендодатель вправе вычесть (удержать) из обеспечительного взноса суммы, ненадлежащим образом осуществленных субарендатором платежей, и/или суммы необходимые для возмещения арендодателю затрат на устранение повреждений или любого иного ущерба. В случае каких-либо удержаний из обеспечительного взноса субарендатор обязан его пополнить в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего счета арендодателя (пункт 3.4.3. договора). Обеспечительный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока аренды. На сумму обеспечительного взноса не подлежат начислению проценты за время нахождения его у арендодателя (пункт 3.4.4. договора). Сумма обеспечительного взноса может быть принята арендодателем в счет уплаты субарендатором постоянной составляющей арендной платы и/или переменной составляющей арендной платы за соответствующее количество последних дней срока субаренды (пункт 3.4.5. договора).

В соответствии с пунктом 3.5.3. договора оплата любых платежей, установленных договором в условных единицах, за исключением платежей, установленных пунктом 3.4. договора, осуществляется в российских рублях по курсу, установленному ЦБ РФ для 1 доллара США на день осуществления платежа субарендатором, при условии, что:

-указанный курс будет не ниже минимального курса, установленного сторонами для проведения взаиморасчетов по договору, который составляет 30,20 руб. за 1 доллар США, и который стороны применяют в случаях, если курс 1 доллара США, установленный ЦБ РФ на день осуществления платежа будет ниже минимального курса, установленного сторонами в настоящем пункте договора;

-указанный курс будет не выше максимального курса, установленного сторонами для проведения взаиморасчетов по договору, который составляет 33,20 руб. за 1 доллар США, и который стороны применяют в случаях, если курс 1 доллара США, установленный ЦБ РФ на день осуществления платежа будет выше максимального курса, установленного сторонами в настоящем пункте договора.

Оплата платежей, установленных в пункте 3.4 договора, осуществляется субарендатором в российских рублях по максимальному курсу, установленного сторонами для 1 доллара США и в пункте 3.5.3 договора (пункт 3.5.4 договора).

Платежным поручением от 21.04.2017 № 269 истец перечислил ответчику 384 563 руб. 47 коп. в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы за май 2017 года, переменной составляющей за март 2017 года.

Пунктом 9 приложения № 1 к договору предусмотрено, что денежные средства в размере 1% годового размера постоянной составляющей арендной платы, которую арендодатель вправе начислить и получить от субарендатора за каждый день просрочки платежа и/или нарушения обязательств, предусмотренных договором, до даты устранения субарендатором допущенного им нарушения или момента исполнения обязательства по оплате.

АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» направило в адрес ООО «Лидер» заявление от 06.02.2017 о прекращении краткосрочного договора аренды № Л-01/12/КС от 16.03.2012 в порядке абз. 2 п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» направило в адрес ООО «Лидер» требование от 27.03.2017 с просьбой освободить недвижимое имущество и передать его по акту приема-передачи 15.05.2017.

АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» направило в адрес ИП Колбасовой А.П. уведомление о прекращении 13.05.2017 краткосрочного договора аренды № Л-01/12/КС от 16.03.2012 с предложением заключения договора аренды между АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» и ИП Колбасовой А.П. после 14.05.2017.

Ответчик в адрес истца направлял уведомления от 21.04.2017 № 41/6, от 28.04.2017 № 44/6 о продолжении действия договора субаренды и невозможности заключения договора аренды между истца и АО «УК «Финансовый клуб».

Ссылаясь на то, что краткосрочный договор аренды № Л-01/12/КС от 16.03.2012 расторгнут, следовательно, на основании п.1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды № 4-01/14-14А от 16.01.2014, прекратил действие, истец обратился с настоящим иском в суд и просит взыскать с ООО «Лидер» неосновательное обогащение в виде 274 227 руб. 68 коп. обеспечительного взноса, 178 353 руб. 99 коп. излишне уплаченной арендной платы за май 2017 (с 16.05.2017), 5 127 руб. 19 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2017 по 21.06.2017.

Истец в адрес ответчика 04.07.2017 направил претензию с требованием возвратить неосновательное обогащение.

Ссылаясь на то, что краткосрочный договор аренды № Л-01/12/КС от 16.03.2012 является действующим, и, следовательно, действие договора субаренды № 4-01/14-14А от 16.01.2014 не прекращено, имущество находится до настоящего времени в пользовании истца, ООО «Лидер» обратилось со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд и просит взыскать с ИП Колбасовой А.П. задолженность по договору субаренды № 4-01/14-14А от 16.01.2014 в размере 1 896 311 руб. 89 коп., в том числе: по оплате постоянной составляющей арендной платы в размере 1 351 971 руб. 39 коп. за период июнь-сентябрь 2017 года, по оплате переменной составляющей арендной платы в размере 72 156 руб. 78 коп. за период апрель-май 2017 года, по оплате договорной неустойки в размере 472 183 руб. 72 коп. с 26.05.2017 за 18 дней просрочки.

Ответчик в адрес истца 27.09.2017 направил претензию от 22.09.2017 № 22/09-7Л с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.

15.05.2017 АО «УК «Финансовый клуб» (арендодатель) и ИП Колбасова А.П. (арендатор) подписали договор аренды № ФК-А/08, по условиям которого в дату подписания акта приема-передачи арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение -комнаты № 27, 28, 29 общей площадью 150,7 кв.м, в том числе торговая площадь составляет 99 кв.м, складская площадь составляет 51,7 кв.м, в помещении № 10 на 1-ом этаже в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр.2, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. Срок аренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения до 31.03.2018 (включительно). Согласно пункту 2.4.2. срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора).

Актом приема-передачи от 15.05.2017 арендодатель передал, а субарендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

Ссылаясь на то, что одно и то же имущество не может быть предметом двух договоров аренды, заключение договора аренды в отношении имущества, находящегося в аренде другого лица, законом не допускается, ООО «Лидер» обратилось со встречным иском в суд, согласно которому просит признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 15.05.2017 комнат №№ 27, 28, 29 в помещении № 10 на 1-ом этаже здания, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 2, заключенный между ИП Колбасовой А.П. и АО «УК «Финансовый клуб».

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Предметом первоначального иска является требование индивидуального предпринимателя  Колбасовой А.П. (субарендатора) о возврате излишне уплаченных субарендных платежей за май 2017 года и обеспечительный взнос, то есть за период, когда, по мнению истца, прежний субарендодатель ООО «Лидер» уже не вправе был взымать субарендные платежи с индивидуального предпринимателя,  так как  по различным основаниям (досрочное прекращение) прекратились как договор аренды от 16.03.2012 № Л-01/12-КС, так и договор субаренды от 16.01.2014 № 4-01/14-14А.

В силу статьей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе, из договоров и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, предметом субарендных правоотношений между являлись комнаты  27, 28, 29 в помещении № 10, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, дом 1, стр. 2.

Ранее, чем возникли спорные правоотношения, в  отношении данных помещений был заключен договор ипотеки: 15.11.2007 ООО «Торговый «Центр Свободный» (залогодатель, 22.04.2010 ООО "Торговый "Центр Свободный" переименовано в ООО "Коммерц Строй") и С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель), согласно пункту 5.4 которого Залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия Залогодержателя совершать (в результате совершения как намеренных, так и не преднамеренных действий) сделки, направленные на: заключение договоров субаренды или предоставления прав пользования в отношении любой части Предмета ипотеки; продажу, передачу, уступку или отчуждение в отношении Предмета ипотеки (или его части) в пользу третьих лиц; или прекращение фактического владения Предметом ипотеки, за исключением заключения договоров аренды Объектов или их какой-либо части, о чем залогодатель в течение 15 дней с момента подписания соответствующего договора аренды обязуется уведомить залогодержателя.

С учетом данного условия между залогодателем ООО "Коммерц Строй" и ООО «Лидер» (арендатор) в отношении заложенных помещений заключен краткосрочный договор аренды  № Л-01/12-КС от 16.03.2012.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора ипотеки и краткосрочного договора аренды) устанавливает, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что   если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды. Если же аренда возникла раньше ипотеки или с согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества оно переходит к приобретателю, будучи обремененным правом аренды, которое учитывается при определении его рыночной стоимости.

С учетом условий договора ипотеки и положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации  суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что залогодержатель в договоре ипотеки (пункт 5.4.) выразил согласие залогодателю на заключение договоров аренды (запреты, установленные для п. 5.4.1., 5.4.2., 5.4.3. не распространяются на заключение договоров аренды объектов или их какой-либо части).

Данный вывод содержится также в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011  по делу № А33-3766/2010 с участием закрытого общества с ограниченной ответственностью С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V) (залогодержатель, кредитор) и  общества с ограниченной ответственностью "Коммерц Строй" (ранее ООО "Торговый "Центр Свободный", залогодатель, должник), где буквально указано: «Из содержания пункта 5.4 договора ипотеки от 15.11.2007 следует, что залогодержатель дал согласие залогодателю на заключение договоров аренды. При наличии согласия залогодержателя на заключения договоров аренды права арендаторов ввиду обращения взыскания на заложенное имущество прекращению не подлежат…».

Учитывая изложенное, при продаже ООО «Коммерц Строй» (залогодателем, арендодателем) с торгов  имущества АО «Управляющая компания «Финансовый клуб», к последнему  перешло  имущество, обремененное правом аренды ООО «Лидер».

Так, решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 сентября 2010 года  иск "C.R.R.B.V." (залогодержателя) к ООО "Коммерц Строй" (залогодателю) удовлетворен, обращено взыскание на заложенное имущество в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2011 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 сентября 2010 года изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества в рублях Российской Федерации в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день продажи недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 июля 2011 года  судебные акты оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 сентября 2014 года по делу № А56-27712/2011 ООО «Коммерц Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

10.05.2016 ООО «Коммерц Строй» (продавец) и АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» (покупатель), руководствуясь протоколом от 01.05.2016 № 732-ОТПП/1/2 о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества заключили договор купли-продажи № 03/2016, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты имущества, поименованные в пункте 1.2 договора купли-продажи.

Довод АО «УК «Финансовый клуб» о том, что обременение в виде аренды прекращено на момент продажи имущества, о чем свидетельствует отсутствие информации об обременении в объявлении за № 735023 от 04.09.2015 о продаже принадлежащего ООО «Коммерц Строй» недвижимого имущества, отклоняется,   поскольку само по себе отсутствие информации об обременении имущества не свидетельствует о прекращении заключенного договора аренды, данное обстоятельство не может в этой части  нарушать прав ООО «Лидер», но может влечь иные правовые последствия и способы защиты.

В соответствии с пунктом 10 статьи 110 Закона о банкротстве в сообщении о продаже предприятия должны содержаться, в том числе сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием. С учетом положений пункта 19 статьи 110 Закона о банкротстве, такое сообщение должно содержать сведения о наличии или отсутствии обременения в отношении имущества.

ООО «Лидер» в суд апелляционной инстанции в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя Колбасовой А.П. представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 412/14 от 14.07.2014, содержащий информацию об обременении приобретаемого имущества арендой (страницы 14, 25, 26 отчета), из которого АО «УК «Финансовый клуб» должно было узнать о наличии обременения на сайте Единого Государственного Реестра сведений о Банкротстве.

Согласно абзацу 5 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII данного Закона. Вопросы заключения договоров, связанных с передачей имущества должника в аренду третьим лицам в пользование, а также их расторжение отнесены к компетенции собрания кредиторов.

Довод истца, третьих лиц, о необходимости наличия согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов на заключение договора аренды в отношении имущества должника - ООО «Коммерц Строй» подлежит отклонению, поскольку краткосрочный договор  аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-  заключен до введения конкурсного производства в отношении должника.

Таким образом, владея на законном основании указанными выше помещениями, ООО «Лидер» заключило договор субаренды с индивидуальным предпринимателем Колбасовой А.П.

На основании пункта 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Довод об отсутствии согласия залогодержателя на сдачу имущества обществом с ограниченной ответственностью «Лидер» в субаренду индивидуального предпринимателю Колбасовой А.П., в связи с чем, по мнению истца, по правилам статьи 40 Закона об ипотеке договор субаренды прекратил свое действие в момент продажи имущества  АО «Управляющая компания «Финансовый клуб», подлежит отклонению, как не имеющий правового значения.

Действительно, в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 по делу А33-3766/2010  отсутствует вывод о возможности заключения договоров субаренды без согласия залогодержателя.

Вместе с тем, поскольку судом установлена законность владения помещением ООО «Лидер» вплоть до прекращения договора аренды  № Л-01/12-КС от 16.03.2012, то прекращение договора субаренды не влияет на обязанность индивидуального предпринимателя Колбасовой А.П. вносить платежи в размере арендной платы за пользование имуществом  ООО «Лидер» в тот период, когда ООО «Лидер» являлось законным владельцем помещений.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как указано в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7), по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Таким образом, как арендная плата, так и неустойка, установленные договором субаренды, подлежат уплате индивидуальным предпринимателем Колбасовой А.П.  ООО «Лидер» до момента прекращения договора аренды ООО «Лидер» с  актуальным арендодателем.

Момент прекращения договора аренды  № Л-01/12-КС от 16.03.2012 повторно исследован апелляционным судом.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды  № Л-01/12-КС от 16.03.2012, заключенный  между ООО «Коммерц Строй» (арендодатель) и ООО «Лидер» (арендатор)   прекратил свое действие 15.09.2017 по следующим мотивам.

Судом первой инстанции правомерно учтено положение пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Поэтому после продажи имущества АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» произошла замена прежнего арендодателя, а договор аренды продолжил свое действие с учетом согласованных в нем условий о его пролонгации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-КС установлен сторонами с даты подписания акта до 15.02.2013 (включительно).

Срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды. В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как Краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2 договора N Л-01/12-КС). По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 321 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение оговора аренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора N Л-01/12-КС).

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив условия пункта 2.4.2. краткосрочного договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда о том, что в соответствии с условиями договора продление договора осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. По окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. При этом в договоре отсутствует оговорка об однократности действия данного условия договора, следовательно, по прошествии 11 месяцев, договор перезаключался автоматически на последующие 11 месяцев, при этом в новом договоре также содержалось условие о возможности последующего перезаключения договора на последующие 11 месяцев.

Таким образом, учитывая отсутствие в договоре прямого указания на однократность возобновления договорных отношений на одиннадцатимесячный срок, установленный в договоре срок, равный 11 месяцам, подлежит применению в отношении каждого нового (возобновленного) договора аренды.

В этой связи подлежат отклонению доводы о том, что договор аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-КС после истечения первого 11 месячного срока его действия стал являться договором, заключенным на неопределенный срок.

Довод о том,  что судом не учтен приоритет приложения № 1 к договору, устанавливающего срок аренды 15.02.2013, подлежит отклонению, так как пункт 2.4.2. договора стороны не исключали. Ссылка на несогласованность данного условия противоречит его содержанию, а также тому, что стороны в соответствии с данным пунктом пролонгируется в той же редакции.

С учетом указанных условий  в момент смены арендодателя (продажи имущества АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» по договору купли-продажи  № 03/2016 от 10.05.2016)  договор аренды от 16.03.2012 N Л-01/12-КС был продлен на срок до 15.09.2017.

Довод ООО «Лидер» о том, что договор не прекратил свое действие 15.09.2017, действует до 15.08.2018, получил надлежащую оценку суда первой инстанции, и апелляционная коллегия судей с ней согласна по следующим мотивам.

Будучи собственником имущества (собственником ООО «Гамма» стало 13.07.2017)   АО «Управляющая компания «Финансовый Клуб»  направило в адрес ООО «Лидер» уведомление от 12.01.2017 № 2 о том, что АО «Управляющая компания «Финансовый Клуб» на основании Договора купли-продажи №03/2016 от 10.05.2016 приобрело право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, строение 2, помещения 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 101, строение 4, пом. 1, 13, 14, 31, 3, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48. Переход права собственности на вышеуказанные объекты зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю в декабре 2016г., а также сообщило новые реквизиты для исполнения обязательств по арендной плате, а также иных обязательств, предусмотренных договором.

АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» направило в адрес ООО «Лидер» по юридическому адресу заявление от 06.02.2017 о прекращении Краткосрочного договора аренды № Л-01/12/КС от 16.03.2012 в порядке абз. 2 п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (почтовое отправление 19404406970550).

АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» направило в адрес ООО «Лидер» по юридическому адресу требование от 27.03.2017 с просьбой освободить недвижимое имущество и передать его по акту приема-передачи 15.05.2017 (почтовое отправление 19522197058445).

Почтовые отправления вернулись отправителю с отметкой «истек срок хранения».

Частью 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Согласно положениям статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В данном случае риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение 30 дней со дня поступления почтового отправления в объект почтовой связи. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

По истечении установленного срока хранения, не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем.

На возвращенных постовых отправлениях отсутствуют две отметки ответственного работника органа почтовой связи о датах оставления адресату извещений о поступлении для него заказной корреспонденции.

Также обоснован вывод суда о том, что  ответчику было известно о намерении АО «УК «Финансовый клуб» прекратить арендные отношения с ответчиком (уведомления от 21.04.2017 № 41/6, от 28.04.2017 № 44/6 о продолжении действия договора субаренды и невозможности заключения договора аренды между истцом и АО «УК «Финансовый клуб»; письмо от 19.05.2017 «По поводу письма представителя АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» Бурдина А.В.»).

С учетом того, что в материалы дела не представлены доказательства уведомления арендодателя об ином адресе арендатора, АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» в установленном порядке выразило свою волю на прекращение арендных отношений с ответчиком, при этом арендодатель полагал, что договор являлся продленным на неопределенный срок.

В этой связи ссылка ООО «Лидер» на несоблюдение точного срока направления уведомления о прекращении договора аренды - непосредственно в течение одного месяца до завершения срока аренды, а не за несколько месяцев до истечения срока, подлежит отклонению.

Суд апелляционной инстанции полагает, что данное условие (пункт 2.4.2. договора  от 16.03.2012), исходя из его содержания и смысла, направлено на защиту интересов арендатора с тем, чтобы у последнего имелось достаточное количество времени (не менее месяца) для организации хозяйственной деятельности  в случае прекращения арендных правоотношений по инициативе собственника. Предупреждение за более длительный срок до окончания срока действия договора  прав арендатора не нарушает, а иное толкование данного условия (императивность требования о предупреждения именно в течение месяца до окончания срока действия договора) не свидетельствует о добросовестности арендатора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что воля собственника на прекращение арендных правоотношений с ООО «Лидер» выражена в установленном законом и договором порядке.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных в статье случаях, при этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем, право на досрочное одностороннее расторжение договора договором аренды № Л-01/12/КС от 16.03.2012 не предусмотрено, в связи с чем договор аренды заканчивается в данном случае с истечением срока его действия после уведомления о нежелании пролонгировать договор на очередной 11 месячный срок, а именно – 15.09.2017.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, доказательств расторжения договора в установленном законом порядке ранее указанной даты, в материалы дела не представлено.

Ссылка ответчика на пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" отклоняется, поскольку в указанном пункте говорится об одностороннем отказе от договора, т.е. досрочном прекращении исполнения обязательств, в то время как, в краткосрочном договоре аренды N Л-01/12-КС указано о праве сторон договора заявить возражения относительно продления срока договора после его истечения.

Во втором абзаце пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено правило, согласно которому договор субаренды (производный договор) ограничен сроком действия договора аренды (основного договора).

Учитывая изложенное, договор субаренды от 16.01.2014 № 4-01/14-14А продолжал действовать по 15.09.2017. Доказательств досрочного расторжения указанного договора в материалы дела не представлено, так же как и доказательств возврата имущества ИП Колбасовой А.П. ООО «Лидер» ранее этой даты.

С учетом изложенного отсутствуют основания для взыскания с ООО «Лидер» в пользу индивидуального предпринимателя  Колбасовой А.П. денежных средств в виде уплаченной арендной платы за май 2017 года.

Требование о взыскании обеспечительного взноса также не подлежит удовлетворению по следующим мотивам.

Пунктом 3.4.1. договора субаренды субарендатор обязуется перечислить арендатору обеспечительный взнос, который удерживается в течение всего срока аренды (пункт 3.4.4.). Обеспечительный взнос может быть учтен в счет арендной платы (пункт 3.4.5.).

При этом пунктом 3.4.5. договора субаренды установлено, что в случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, предусмотренных договором, (в том числе штрафов, неустоек, пеней и т.д.)  арендодатель вправе вычесть (удержать) из обеспечительного взноса суммы ненадлежащим образом осуществленных субарендатором платежей и/или суммы, необходимые для возмещения арендодателю затрат на устранение повреждений или любого иного ущерба.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции соглашается доводом ООО «Лидер» о том, что ООО «Лидер» было вправе зачесть обеспечительный платеж  в счет неустойки, обоснованность начисления которой подтверждена материалами дела.

Заявление о зачете сделано в установленном законом порядке путем направления претензии 27.09.2017, полученной 09.10.2017.

Встречный иск.

По смыслу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации после заключения договора аренды только арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, заключение договора аренды в отношении имущества или части имущества, которое уже находится в аренде другого лица, либо передача собственником (уполномоченным собственником лицом) в субаренду (поднаем) арендованного имущества законом не допускается.

15.05.2017 АО «УК «Финансовый клуб» (арендодатель) и ИП Колбасова А.П. (арендатор) подписали договор аренды № ФК-А/08, по условиям которого в дату подписания акта приема-передачи арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение - комнаты № 27, 28, 29 общей площадью 150,7 кв.м, в том числе торговая площадь составляет 99 кв.м, складская площадь составляет 51,7 кв.м, в помещении № 10 на 1 -ом этаже в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр.2, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. Срок аренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения до 31.03.2018 (включительно). Согласно пункту 2.4.2. срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора).

Актом приема-передачи от 15.05.2017 арендодатель передал, а субарендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество, являющееся предметом договора аренды № ФК-А/08, ранее было передано в аренду ООО «Лидер» по акту приема-передачи от 16.03.2012 (краткосрочный договор аренды N Л-01/12-КС), собственнику помещения в порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не возвращались, акт приема-передачи имущества из аренды не подписывался, что исключает возможность передачи имущества собственником в аренду другому лицу.

При изложенных обстоятельствах, в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 15.05.2017 № ФК-А/08, заключенный между АО «УК «Финансовый клуб» и ИП Колбасовой А.П., является ничтожным.

Довод о том, что ответчиком по иску о признании сделки недействительной является актуальный собственник имущества, подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании норм материального права. Доказательств замены стороны в правоотношении – договоре № ФК-А/08 от 15.05.2017 между  АО «УК «Финансовый клуб» (арендодатель) и ИП Колбасова А.П. (арендатор)   не представлено.

Как указано выше, требование арендатора к субарендатору (пользователю по ранее заключенному договору) о взыскании арендной платы за период до прекращения основного договора аренды является правомерным. Учитывая, что, краткосрочный договор аренды № Л-01/12/КС прекратил свое действие с 16.09.2017, арендная плата правомерно начислена до указанной даты. Дальнейшее начисление платы неправомерно.

Довод о злоупотреблении правом со стороны ООО «Лидер» отклоняется, как документально не подтверждённый, кроме того условия заключенного договора аренды позволяли рассчитывать на извлечение прибыли от субаренды, что нельзя отнести к злоупотреблению правом.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер постоянной составляющей арендной платы за помещение составляет 6 676,70 у.е. за 1 месяц срока субаренды; размер постоянной составляющей арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на 10%, путем направления субарендатору письменного уведомления не позднее, чем за 30 календарных дней до даты такого изменения. Такое изменение может быть произведено арендодателем не чаще одного раза в течение календарного года (пункты 6, 7 приложения № 1 к договору субаренды № 4-01/14-14А).

Дополнительным соглашением от 01.03.2017 стороны установили, что с 01.03.2017 размер постоянной составляющей арендной платы за помещение составляет 10408,46 у.е. за 1 месяц срока субаренды, НДС не облагается.

За период июнь-сентябрь 2017 года у истца образовалась задолженность по оплате постоянной составляющей арендной платы в размере 1 351 971 руб. 39 коп., за период апрель-май 2017 года по оплате переменной составляющей арендной платы в размере      72 156 руб. 78 коп., что следует из встречного искового заявления и расчета ответчика.

Учитывая, что за период с 16.09.2017 по 30.09.2017 начисление арендной платы неправомерно, требование ответчика о взыскании с истца задолженности по оплате постоянной составляющей арендной платы обоснованно удовлетворено частично в размере 1 179 190 рублей 96 копеек за период с 01.06.2017 по 15.09.2017.

Довод о необходимости учета суммы обеспечительного взноса в сумме долга по арендной плате отклонен по основаниям, указанным выше.

Согласно пункту 3.1.1. договора постоянная составляющая арендной платы подлежит оплате субарендатором ежемесячно, на основании счетов арендодателя, за каждый месяц срока субаренды, не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. Переменная составляющая арендной платы подлежит оплате в течение 10 рабочих дней с момента выставления соответствующего счета.

Согласно пункту 3.3.1. месячный размер переменной составляющей арендной платы рассчитывается в соответствии с методикой расчета, изложенной в приложении № 4 к договору. Данное приложение представлено в материалы дела (л.д. 45 т.1).

Довод о неверном расчете переменной составляющей арендной платы подлежит отклонению, поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции расчет переменной составляющей не был оспорен Колбасовой А.П., контррасчет не представлен, в том числе и в суд апелляционной инстанции, в связи с чем на основании пункта 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе был считать указанные обстоятельствам установленными.

Кроме того, в материалы дела представлены счета на оплату переменной составляющей из расчета 37 394 руб. 93 коп. в месяц (л,д. 204, 205, т.5), в которых расчет платы исчислен исходя из занимаемой площади и с учетом доли расходов субарендатора  на оплату электроэнергии,  водоснабжения, теплоснабжения, канализации. Доказательств того, что помещения имели индивидуальные приборы учета,  индивидуальным предпринимателем не представлены.

Не представлены и доказательства неполучения указанных выше счетов на оплату.

В этой связи, с учетом того, что расчет и затраты ООО «Лидер» на коммунальные платежи не оспаривались предпринимателем, исковые требования в данной части правомерно удовлетворены.

Пунктом 9 приложения № 1 к договору предусмотрено, что денежные средства в размере 1% годового размера постоянной составляющей арендной платы, которую арендодатель вправе начислить и получить от субарендатора за каждый день просрочки платежа и/или нарушения обязательств, предусмотренных договором, до даты устранения субарендатором допущенного им нарушения или момента исполнения обязательства по оплате.

За ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платежей ответчик начислил истцу договорную неустойку в размере 749 411 руб. 40 коп. с 26.05.2017 за 18 дней просрочки. При этом ООО «Лидер» просит взыскать с ИП Колбасовой А.П. 472 183 руб. 72 коп. пени. В суде первой инстанции представитель ответчика по встречному иску пояснял, что уменьшение размера пени вызвано зачетом в счет ее погашения обеспечительного платежа, перечисленного ИП Колбасовой А.П.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, ответчик правомерно считает истца просрочившим денежное обязательство.

Расчет пени повторно проверен судом апелляционной инстанции, признан верным.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции индивидуальным предпринимателем  Колбасовой А.П. заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в виду ее несоразмерности в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неустойка рассчитана истцом по встречному иску исходя из 1 % годового размера постоянной составляющей арендной платы за каждый день просрочки.

Отказывая в снижении неустойки, судом первой инстанции указано на то, что ответчиком надлежащих доказательств несоразмерности заявленной к взысканию неустойки не представлено.

Судом отмечено, что стороны в самостоятельном порядке определили размер неустойки, а  ответчик по встречному иску, являясь профессиональным участником рынка (индивидуальным предпринимателем), принимая участие в заключении договора, должен был просчитать свои риски с учетом заявленных в договоре сроков оплаты и применяемой ответственности за неисполнение данного условия договора.

Суд апелляционной инстанции полагает, что данный вывод суда основан на неверном толковании норм материального права, поскольку  добровольное согласование чрезмерно высокого размера неустойки в договоре не означает невозможности применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку определяющим условием для снижения неустойки является ее несоразмерность.

Так, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Определении от 21.12.2000 N 263-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В пунктах 69, 71, 73 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7) разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Исходя из пунктов 74 - 75 Постановления Пленума ВС РФ N 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016), разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга, исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Как установлено судом первой инстанции, размер неустойки - 1% годовой арендной платы за каждый день просрочки определен истцом в соответствии с заключенным сторонами договором. При этом дополнительным соглашением от 01.03.2017 стороны установили, что с 01.03.2017 размер постоянной составляющей арендной платы за помещение составляет 10408,46 у.е. за 1 месяц срока субаренды.

Чрезмерность размера неустойки очевидна применительно и к сумме арендной платы и к обычной хозяйственной деятельности и к ставке рефинасирования Центрального банка Российской Федерации.

Рассчитанная с учетом данного размера неустойки значительная сумма пени  за непродолжительное время просрочки говорит о явной ее несоразмерности последствиям неисполнения обязательства, может способствовать получению кредитором необоснованной выгоды, нарушает экономический баланс сторон.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Защита права потерпевшего посредством полного возмещения должна обеспечивать восстановление нарушенного права потерпевшего, но не приводить к его неосновательному обогащению.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что указанный в договоре размер пени 1% от годовой арендной платы за каждый день просрочки во много раз превышает ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", а также, учитывая, что размер неустойки превышает сумму основного долга, ставку рефинансирования ЦБ РФ, отсутствие документального подтверждения наступления отрицательных последствий, связанных с нарушением ответчиком обязательств перед истцом в виде реальных убытков или упущенной выгоды, учитывая правовую природу обязательства, обеспеченного неустойкой и то, что взыскание неустойки не предполагает обогащения одного из контрагентов вследствие допущенного правонарушения другой стороной, суд считает обоснованным довод ответчика о несоразмерном характере неустойки.

Истец не представил в материалы дела каких-либо доказательств того, какие последствия имело для него нарушение ответчиком сроков погашения задолженности с учетом ее размера.

В рамках же настоящего дела ответчик просит снизить размер неустойки до разумных пределов, исходя из требований статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

С учетом условий договора, характера обязательств, фактических обстоятельств дела, учитывая произведенные ответчиком частичные оплаты задолженности, суд считает необходимым снизить размер взыскиваемой неустойки до 47 000 рублей  (приблизительно в 10 раз в сравнении  заявленной суммой и исходя из расчета пени с учетом обеспечительного взноса). При этом суд апелляционной инстанции не находит оснований для еще большего снижения размера неустойки по причине отсутствия надлежащего документального и правового обоснования снижения  со стороны заявителя ходатайства. Само по себе превышение размера неустойки ставок по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям,  не является основанием для снижения неустойки до указанного размера, поскольку в противном случае такой подход может привести к минимизации ответственности должника в сравнении с согласованным  в договоре  размером ответственности и не стимулировать к надлежащему исполнению своих обязательств.

Размер неустойки в сумме 47 000 рублей  является компенсацией потерь истца, которая адекватна и соизмерима с нарушенным интересом, а также соответствует цели условий договора об определении размера пени, как меры ответственности за нарушенные исполнением денежные обязательства, которую ответчик добровольно принял на себя.

При таким обстоятельствах исковое требование ООО «Лидер» о взыскании пени подлежит удовлетворению частично в сумме 47 000 рублей, в остальной части данного требования следует отказать.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, нарушение или неправильное применение норм материального права.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения,  апелляционный суд  пришел к выводу об изменении решения в части неустойки.

Поскольку применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не влияет на размер подлежащей взысканию государственной пошлины по результатам рассмотрения в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2017 года по делу №  А33-21474/2017  изменить в части взыскания неустойки по встречному  иску.   Исковое требование общества с ограниченной ответственностью «Лидер»  о взыскании неустойки удовлетворить частично. Взыскать с   индивидуального предпринимателя Колбасовой Антонины Прокопьевны (ИНН 246500078600, ОГРНИП 304246527400109) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (ИНН 2463235356, ОГРН 1122468012061)  47 000 рублей неустойки. В остальной части указанного требования отказать.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

 

О.В. Петровская

Судьи:

 

А.Н. Бабенко

 

О.Ю. Парфентьева