﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А27-22489/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  15 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 апреля 2021 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Щанкиной А.В.,

судей                                                    Демидовой Е.Ю.,

                                                              Тихомирова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» на решение от 21.08.2020 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Драпезо В.Я.) и постановление от 19.01.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Фертиков М.А., Молокшонов Д.В., Киреева О.Ю.) по делу                  № А27-22489/2019 по иску открытого акционерного общества «Плодопитомник-1» (650051, Кемеровская обл. - Кузбасс, г. Кемерово, ул. 2-я Камышинская, д. 2, корп. А, пом. 42, ИНН 4205136779, ОГРН 1074205016973) к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (650070, Кемеровская обл. - Кузбасс, г. Кемерово, ул. Тухачевского, 36, А, ИНН 4205051081, ОГРН 1034205048679) о расторжении договора аренды.

Третьи лица, участвующие в деле, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Кемерово в лице Главного управления архитектуры и градостроительства Кемеровской области (650991, Кемеровская обл. - Кузбасс, г. Кемерово, Советский просп., 54, ИНН 4207023869, ОГРН 1034205011610).

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кемеровской области (судья Мраморная Т.А.) в помещении Арбитражного суда Кемеровской области присутствуют представители: 

от общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» - Абросимова М.С. по доверенности от 09.01.2019 № 1 (срок действия 3 года), представлен паспорт, диплом.

Суд установил:

открытое акционерное общество «Плодопитомник-1» (далее - «ОАО «Плодопитомник-1», истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (далее - «ООО «Кемеровогражданстрой», ответчик) с иском о расторжении договора аренды № 3 от 27.07.2009 земельного участка площадью 25 906 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:336, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, - заключенного между ОАО «Плодопитомник-1» и ООО «Кемеровогражданстрой»; обязании ООО «Кемеровогражданстрой» возвратить ОАО «Плодопитомник-1» земельный участок площадью 25 906 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:336, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, - из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - земли для жилищного строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кемерово (Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Кемерово, далее - Администрация).

Решением от 21.08.2019 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 19.01.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены в полном объеме: расторгнут договор аренды № 3 от 27.07.2009, на ООО «Кемеровогражданстрой» возложена обязанность возвратить ОАО «Плодопитомник-1» земельный участок; с ООО «Кемеровогражданстрой» в пользу ОАО «Плодопитомник-1» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Кемеровогражданстрой» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: судебные акты вынесены без исследования всех существенных обстоятельств спора (статьи 6, 8, 9, 49, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)); арендодатель должен предоставить суду доказательства существенного нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора; сроки возведения объектов строительства и освоения земельного участка сторонами не устанавливались;  исходя из требований статей 36, 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), градостроительного регламента, право собственности ограничено, виды разрешенного использования предусмотрены в качестве уловных и требуют проведения публичных слушаний; территориальная зона на момент заключения договора аренды собственником не изменена, без чего общество не могло приступить к освоению земельного участка; исходя из статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в трехлетний срок использования земельного участка не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в которое участок не мог использоваться, вследствие обстоятельств, исключающих использование; в данном случае таким обстоятельством является несоответствие Правил землепользования и застройки города Кемерово, утвержденных постановлением от 24.11.2006    № 75 Кемеровского городского совета народных депутатов, Генеральному плану города Кемерово, утвержденному решением Кемеровского городского совета народных депутатов от 28.03.1997 и 24.06.2011 № 36, пока не будет устранено несоответствие, общество не могло приступить к строительству; выводы суда о существенном нарушении арендатором условий договора, о недоказанности наличия объективных препятствий к использованию земельного участка не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; судами не учтен взаимный характер договора, не учтены правовые позиции, изложенные в Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (пункт 4 от 26.05.2015 № 2 (2015), пункт 5 от 12.07.2017 № 3 (2017), согласно которым риск невозможности использования имущества лежит на арендодателе; приемка имущества по акту передачи не подтверждает возможность его использования; юридическая невозможность использования имущества по назначению относится к недостаткам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016             № 305-ЭС15-15053); в период с 2008 года по 2015 год обществом предпринимались меры к изменению территориальной зоны, к получению разрешения на строительство; необходимости обращения с иском о понуждению к изменению территориальной зоны не было, поскольку отказов и бездействий по состоянию на 2015 год не было; обстоятельства неоднократной смены руководства ОАО «Плодопитомник-1», решения о признании его банкротом, о добровольной ликвидации, подтверждают невозможность конструктивного взаимодействия; согласно определению об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении в действиях общества отсутствуют признаки нецелевого использования земельного участка, следовательно, существенное нарушение условий договора отсутствует; по аналогичному спору (по смежному земельному участку) в деле № А27-22490/2019 судебные акты судом округа отменены с направлением дела на новое рассмотрение.

Письменный отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не поступил. 

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ОАО «Плодопитомник-1» является собственником земельного участка площадью 25 906 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:336, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли для жилищного строительства, что подтверждается записью о государственной регистрации права от 23.06.2009 № 42-24-01/121/2009-257.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 27.07.2009     № 3 (далее - договор) указанный земельный участок передан ОАО «Плодопитомник-1» (арендодатель) в аренду ООО «Кемеровогражданстрой» (арендатор) сроком на 49 лет с целью использования - под жилищное строительство.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101054:336, площадью 25 906 кв. м, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли для жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 4 договора указанный земельный участок был предоставлен ООО «Кемеровогражданстрой» с разрешенным видом использования - для жилищного строительства.

Срок аренды в соответствии с пунктом 2.1 договора установлен на 49 лет.

Пунктом 4.2.2 договора закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения его условий арендатором.

Согласно пункту 4.3.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и нести необходимые расходы по его содержанию и благоустройству, а также соблюдать нормы и требования, установленные землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами.

Факт регистрации договора подтверждается соответствующей регистрационной записью Единого государственного реестра недвижимости.

Вместе с тем, с момента заключения рассматриваемого договора аренды в 2009 году и до настоящего времени земельный участок ООО «Кемеровогражданстрой» под жилищное строительство не используется; участок зарос растительностью; какая-либо деятельность на данном земельном участке ответчиком не ведется, что подтверждается, в том числе, актом осмотра данного участка в августе 2019 специалистами управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области.

Согласно правовой позиции истца, ОАО «Плодопитомник-1» причиняются существенные убытки, договором определена арендная плата в размере 1 370 000 руб. за весь срок действия договора, в то время как ежегодный налог на землю для истца составляет 221 656 руб., что за весь период действия договора лет составит сумму в размере 10 861 144 руб.

ОАО «Плодопитомник-1» 15.08.2018 в адрес ООО «Кемеровогражданстрой» направило предупреждение о необходимости в течение 30-ти календарных дней привести спорный земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и о намерении расторгнуть договор и получить земельный участок по акту приема-передачи в случае не устранения нарушений.

Бездействие ООО «Кемеровограждансрой», оставление уведомления без ответа, не сообщение о причинах длительного не использования земельного участка по целевому назначению послужило основанием для обращения ОАО «Плодопитомник-1» в арбитражный суд с настоящим иском к ООО «Кемеровогражданстрой» о расторжении договора, обязании ООО «Кемеровогражданстрой» возвратить ОАО «Плодопитомник-1» земельный участок, со ссылкой на нарушение условий договора аренды земельного участка и земельного законодательства.

Руководствуясь  статьями 8, 309, 425, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), установив, что строительство обществом в спорный период не осуществлялось, а ответчиком не представлено ни одного надлежащего доказательства, свидетельствующего о том, что он приступил к освоению и использованию земельного участка по целевому назначению, ответчиком не соблюдены требования земельного законодательства в части освоения земельного участка в соответствии с целевым назначением, не представлено доказательств обращения в администрацию города Кемерово с заявлением об изменении территориальной зоны, а также доказательств обращения к истцу с уведомлением о том, что из-за бездействий истца ответчик не мог приступить к освоению и использованию земельного участка, а также обращений в соответствующие органы с заявлением о выдаче градостроительного плана участка, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о существенном характере допущенных арендатором нарушений (неосвоение земельного участка более 10 лет) и о наличии оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, удовлетворили исковые требования.

Доводы ответчика о том, что в течение всего периода аренды (более 10 лет) ответчиком осуществлялись мероприятия, связанные с застройкой данного земельного участка, однако из-за бездействия истца по изменению территориальной зоны приступить к полноценному процессу строительства невозможно и в настоящее время, ответчик предпринимал меры и действия по подготовке документов, необходимых для строительства, а именно: оформлены все технические условия, согласована с архитектурой города Кемерово градостроительная концепция застройки территории, разработаны рабочие проекты, эскизные проекты, однако строительство не начато отклонены судами и сделаны выводы о том, что принятие мер, направленных на освоение земельного участка, не подтверждено. 

Вместе с тем, при вынесении оспариваемых судебных актов судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможны на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 Постановления № 11 указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствие) устранено арендатором в разумный срок.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в том случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ закреплено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 указанной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным подпунктом 4 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ.

Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (подпункт 2 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о существенном характере допущенных ответчиком нарушений, при этом сочли, что ответчик не привел доказательств наличия объективных препятствий для начала строительства, в том числе по причинам, зависящим от арендодателя.

Вместе с тем судами не учтен взаимный характер договора аренды, о чем неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 также указано, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением имущества лежит на арендодателе. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Для начала строительства арендатору необходимо получить различную документацию, такую как градостроительный план земельного участка, подготовить проектную документацию, получить заключения экспертиз, разрешение на строительство.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) представляет собой выписку из Правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории в отношении конкретного земельного участка, в которой указывается информация о строительных характеристиках земельного участка и имеющихся строительных ограничениях (статьи 41 - 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 1633/13).

Из подпункта «б» пункта 10 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87, следует, что Раздел 1 «Пояснительная записка» проектной документации должен содержать исходные данные и условия для подготовки проектной документации. В пояснительной записке указываются реквизиты документы, утвержденного и зарегистрированного в установленном порядке градостроительного плана земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства.

Из этого следует, что проектная документация готовится на основании градостроительной документации, то есть при проектировании должны учитываться виды разрешенного использования земельного участка, установленные в Правилах землепользования и застройки города Кемерово, применительно к конкретной территориальной зоне.

При рассмотрении спора ответчик приводил доводы и доказательства о невозможности строительства со ссылкой на то, что вид разрешенного использования, указанный в договоре – под жилищное строительство, не соответствовал территориальной зоне, в которой расположен земельный участок – О1 – зона делового и, общественного и коммерческого назначения и ИТ 3 – зона улично-дорожной сети, что территориальное зонирование изменялось и что существовали обстоятельства несоответствия территориального зонирования Генеральному плану города Кемерово, однако указанные доводы были необоснованно отклонены судами.

Данные доводы имеют существенное значение для вывода о том, были ли выполнены арендодателем обязательства по предоставлению земельного участка, на котором имеются юридическая и фактическая возможность осуществления индивидуального жилищного строительства. Без разрешения этого вопроса у суда не было оснований для вывода о виновном поведении арендатора и наличии именно с его стороны существенного нарушения договора аренды.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что судами сделан преждевременный вывод о наличии оснований для расторжения договора по тем причинам, которые указаны арендодателем. 

Кроме того, при распределении бремени доказывания не учтено, что именно арендодатель должен представить доказательства того, что он выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению пользования сданным в аренду земельным участком для целей, указанных в договоре (жилищное строительство), учитывая встречный характер обязательств сторон договора аренды.

С учетом изложенного, удовлетворяя заявленные требования, суды неправильно применили нормы материального и процессуального права, в связи с чем вынесенные судебные акты подлежат отмене.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для данного дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами в материалы дела доказательств установить наличие обстоятельств, связанных с исполнением арендодателем своей обязанности по предоставлению земельного участка для целей, поименованных в договоре аренды, определить, существовала ли в период аренды фактическая и юридическая возможность строительства, на основании чего оценить правомерность требования о расторжении договора по заявленным истцом основаниям.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 21.08.2020 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 19.01.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-22489/2019 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     А.В. Щанкина

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            В.В. Тихомиров