Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-29686/24

16 декабря 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 16 декабря 2024 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Стрельниковым А.П., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Дмитровского городского округа Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

 к обществу с ограниченной ответственностью "Строймаг" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о расторжении договора аренды земельного участка № 126-д от 30.09.2020, взыскании задолженности по арендной плате в размере 768 469,30 руб., неустойки в размере 178 937,52 руб.

 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца -  ФИО1, по доверенности от 11.01.2024, паспорт РФ;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 01.08.2024, паспорт РФ 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Дмитровского городского округа Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью "Строймаг" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № 126-д от 30.09.2020, взыскании задолженности по арендной плате в размере 768 469,30 руб., неустойки в размере 178 937,52 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Ответчик отзыв на иск в материалы дела не представил.

Дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/. 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме, представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, ходатайствовал о применении положений статьи 333 ГК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, заслушав пояснения истца и ответчика, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации Дмитровского городского округа Московской области (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 30.09.2020 заключен договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов № 126/д (далее – договор).

В соответствии с п. 1.1. договора, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 350 кв. м., с кадастровым номером 50:04:0070504:1366, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: магазины, расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский муниципальный район, городское поселение Некрасовский, рабочий 

<

...> (далее по тексту – земельный участок), а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приемапередачи.

Участок предоставляется под «магазин» (п. 1.3. договора).

В соответствии с п. 2.1. договора, договор заключается на срок 1 год 6 месяцев с «30» сентября  2020 года по «29» марта 2022 года.

Согласно дополнительному соглашению к договору от 28.03.2022, стороны согласились продлить срок действия договора с 29.03.2022 по 29.03.2025.

В соответствии с п. 3.1. договора, арендная плата начисляется с даты передачи земельного участка по акту приема-передачи земельного участка.

В соответствии с п. 3.2. договора, размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с протоколом, а именно: 254 329,95 руб.

Согласно п. 3.3. договора, размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Сумма ежемесячной/ежеквартальной арендной платы устанавливается в размере в соответствии с приложением 2.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально  в полном объеме, в размере, установленном в приложении 2, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала, путем внесения денежных средств безналичным порядком с обязательным указанием в платежном документе назначения платежа, номера и даты договора по реквизитам, указанным в договоре (п. 3.4. договора).

Согласно п. 3.7. договора, обязательства по оплате по договору считаются исполненными после внесения арендатором арендной платы в полном объеме за период, установленный п. 3.4. договора. При внесении арендатором арендной платы не в полном объеме, установленном пунктом 3.4 договора, обязательства по договору считаются неисполненными. Датой исполнения обязательств по внесению арендной платы является дата поступления арендной платы в бюджет муниципального образования.

В соответствии с п. 4.1.1. договора, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором, в том числе при использовании земельного участка способами, приводящими к его порче; использовании земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования; использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением; неиспользовании/ не освоении земельного участка в течение 1 года; не внесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем 2 периодов подряд; в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору о внесении изменений, указанных в п. 4.1.3; в случае переуступки арендатором прав и обязанностей по договору; в случае заключения арендатором договора субаренды по договору; в случае осуществления арендатором самовольной постройки на земельном участке.

Согласно п. 4.4.10. договора, арендатор обязан  ежеквартально/ежемесячно и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату и по требованию арендодателя представлять копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты арендной платы.

В соответствии с п. 5.1. договора, за нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и договором.

В силу п. 5.2. договора, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом  в случаях, указанных в п. 4.1.1  договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменной претензии о необходимости исполнения им обязательства в течение 30 дней с момента ее направления.

В соответствии с п. 5.3. договора, за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю  пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п. 6.1. договора, все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами, разрешаются путем переговоров.

При невозможности урегулирования спорных вопросов в процессе переговоров споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Московской области (п. 6.2. договора).

Истец указал, что в нарушение условий договора у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 15.12.2020 по 25.09.2023 в размере 768 469,30 руб., также истцом начислена неустойка за период с 16.12.2020 по 25.09.2023 в размере 178 937,52 руб.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика направлена претензия № Исх4046/2023/22 от 25.09.2023 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по внесению арендной платы и неустойку, а также предложением расторжения договора.

В связи с тем, что претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящими требованиями. 

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. 

Внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на последнем лежит бремя доказывания факта отсутствия задолженности по договору.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Доказательств погашения взыскиваемой задолженности  по договору ответчиком арбитражному суду не представлено (ст. 65 АПК РФ). 

Проверив расчет задолженности, суд считает его верным.

С учетом изложенного, суд считает, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 768 469,30 руб. подлежат удовлетворению. 

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 178 937,52 руб.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

 Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). 

Учитывая, что факт наличия просрочки по оплате ответчиком арендных платежей подтвержден материалами дела, требования истца о взыскании неустойки основаны на условиях договора аренды и соответствуют положениям ст. ст. 330, 331 ГК РФ.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ.

Суд, рассмотрев заявление о снижении неустойки, не усматривает оснований для его удовлетворения, по следующим основаниям.

Согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 71 постановления Пленума № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77). 

В настоящем случае п. 5.3. договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю  пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства.

 Доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств по договору ответчиком в материалы дела не представлено, более того, размер неустойки (0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки), предусмотренный договором, соответствует обычно применяемой за нарушение обязательства ставке и обычаям делового оборота в аналогичных правоотношениях, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о применении ст. 333 ГК РФ к неустойке.

 Оснований для снижения неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ судом не установлено, ответчиком не доказано.

Вместе с тем расчет неустойки, произведенный истцом, подлежит корректировке по следующим основаниям.

Суд учитывает, что согласно статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

Целью введения моратория, предусмотренного статьей 9.1 Закона о банкротстве, является обеспечение стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам. Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 9.1 Закона о банкротстве правила о моратории не применяются к лицам, в отношении которых на день введения моратория возбуждено дело о банкротстве. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления). 

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются. 

Правила о моратории, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, судом произведен перерасчет неустойки, согласно которому с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 147 520,13 руб. В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка № 126-д от 30.09.2020.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из п. 3.4. договора следует, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально  в полном объеме, в размере, установленном в приложении 2, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала, путем внесения денежных средств безналичным порядком с обязательным указанием в платежном документе назначения платежа, номера и даты договора по реквизитам, указанным в договоре.

Согласно п. 3.7. договора, обязательства по оплате по договору считаются исполненными после внесения арендатором арендной платы в полном объеме за период, установленный п. 3.4. договора. При внесении арендатором арендной платы не в полном объеме, установленном пунктом 3.4 договора, обязательства по договору считаются неисполненными. Датой исполнения обязательств по внесению арендной платы является дата поступления арендной платы в бюджет муниципального образования.

П. 4.4.10. договора предусмотрено, что арендатор обязан  ежеквартально/ежемесячно и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату и по требованию арендодателя представлять копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты арендной платы.

В соответствии с п. 4.1.1. договора, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором, в том числе при использовании земельного участка способами, приводящими к его порче; использовании земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования; использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением; неиспользовании/ не освоении земельного участка в течение 1 года; не внесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем 2 периодов подряд; в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору о внесении изменений, указанных в п. 4.1.3; в случае переуступки арендатором прав и обязанностей по договору; в случае заключения арендатором договора субаренды по договору; в случае осуществления арендатором самовольной постройки на земельном участке.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком арендная плата не вносилась более двух периодов подряд, и такое неисполнение обязательств имело место в течение продолжительного периода времени. 

Требования ст. 452, 619 Гражданского кодекса РФ, закрепляющие порядок изменения и расторжения договора, а также условия досрочного расторжения договора, истцом соблюдены.

С учетом изложенного, суд считает, что требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № 126-д от 30.09.2020 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. 

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично. 

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строймаг" в пользу Администрации Дмитровского городского округа Московской области задолженность по договору аренды от 30.09.2020 № 126-д по арендной плате в размере 768 469,30 руб., неустойку по состоянию на 25.09.2023 в размере 147 520,13 руб. 

Расторгнуть договор аренды от 30.09.2020 № 126-д.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строймаг" в доход федерального бюджета 27 320 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

 

Судья                                                                                                 А.А. Летяго