АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

02 августа 2023 года

 

Дело № А33-20468/2022

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 июля 2023 года.

В полном объёме решение изготовлено 02 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокурора Красноярского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)        04 августа 2023 года          

о признании недействительными в силу ничтожности договоров,

о применении последствий недействительности сделки,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

в присутствии:

от Прокуратуры Красноярского края: ФИО1,

от ответчика - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО2, представителя по доверенности № 76 от 22.12.2022,

от Администрации города Красноярска: ФИО3, представителя по доверенности от 28.12.2022,

от ответчика – ООО "Сибирская строительная компания": ФИО4, представителя по доверенности № 23 от 23.01.2023,

от ответчика – ООО "Сибирская строительная компания": ФИО5, директора,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО6, 

 

установил:

Прокурор Красноярского края (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (далее – ответчик), в котором просит:

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 19.01.2022 № 16 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Сибирская Строительная Компания» земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район «Ботанический», категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код - 6.9);

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от29.03.2022 № 167 между департаментом муниципального имущества и земельныхотношений администрации города Красноярска и ООО «Сибирская СтроительнаяКомпания» земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80, площадью8 331 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилойрайон «Ботанический», категория земель - земли населенных пунктов, видразрешенного использования - склады (код - 6.9);

- применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ООО «Сибирская Строительная Компания» на земельный участок с кадастровым номером24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район «Ботанический», категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код - 6.9);

- применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ООО «Сибирская Строительная Компания» на земельный участок с кадастровым номером24:50:0100163:80, площадью 8 331 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район «Ботанический», категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код — 6.9).

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 11.08.2022 возбуждено производство по делу. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

В судебное заседание 24.07.2023 иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Представитель Прокуратуры Красноярского края исковые требования поддержал.

Представитель  Администрации города Красноярска возразил против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель ответчика - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска возразил против удовлетворения заявленных исковых требований, высказал позицию по делу, ответил на вопросы суда.

Представитель ответчика – ООО "Сибирская строительная компания" заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Суд заслушал мнение сторон по ходатайству о назначении экспертизы.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся  перерыв до 13 час. 30 мин. 26.07.2023. После  перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Судом отклонено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку в материалах дела содержится достаточно доказательств для разрешения спора по существу, в том числе экспертные заключения. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании распоряжений администрации города Красноярска от 08.12.2020 № 3897-недв, от 04.12.2020 № 3859-недв, извещения о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, опубликованного в газете «Городские новости» от 16.12.2020 № 147, протоколов о результатах аукциона от 08.02.2021, протоколов об уклонении от заключения договоров аренды земельных участков от 26.03.2021 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Сибирская Строительная Компания» заключены договоры аренды от 19.05.2021 № 142 и от 19.05.2021 № 141 земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м и 24:50:0100163:80, площадью 8 331 кв.м для использования в целях строительства объектов: склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы.

18.08.2021 и 09.11.2021 администрацией города Красноярска ООО «Сибирская Строительная Компания» выданы разрешения на строительство № 24-RU2430800-137-2021  склад по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 266,8 кв.м, и № 24-RU4308000-187-2021 склад № 2 по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 273 кв.м.

09.09.2021 и 20.12.2021 администрацией города Красноярска ООО «Сибирская Строительная Компания» выданы разрешения № 24-RU24308000-137-2021 и № 24-RU4308000-187-2021 на ввод в эксплуатацию объектов:

- склад по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 266,8 кв.м;

- склад № 2 по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 273 кв.м. 

24.09.2021 и 24.12.2021 ООО «Сибирская Строительная Компания» обратилось с заявлениями на имя заместителя Главы города - руководителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, 24:50:0100163:80 для эксплуатации нежилых помещений - складов.

28.10.2021 и 25.01.2022 на основании обращений между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Сибирская Строительная Компания» заключены договоры №№ 28, 318 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, 24:50:0100163:80, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район «Ботанический», для использования в целях эксплуатации нежилых зданий.

24.11.2021 и 25.01.2022 от ООО «Сибирская Строительная Компания» поступило заявление на имя заместителя Главы города - руководителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м, и 24:50:0100163:80, общей площадью 8 331 кв.м, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с нахождением на земельных участках объектов недвижимого имущества, а именно: склад по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 266,8 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0100163:5327, склад № 2 по ул. Пихтовой в г. Красноярске, общей площадью 273 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0100163:5330.

19.01.2022  между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Сибирская Строительная Компания» заключен договор № 16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район «Ботанический», категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код - 6.9), для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из ЕГРН; стоимость земельного участка составила 1 130 504, 96 рублей, что составляет 15% от его кадастровой стоимости.

29.03.2022 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Сибирская Строительная Компания» заключен договор № 167 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80, площадью 8 331 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район «Ботанический», категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного -    использования - склады (код - 6.9), для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из ЕГРН; стоимость земельного участка составила 1 130 504, 96 рублей, что составляет 15% от его кадастровой стоимости.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Красноярскому краю и представленных в материалы дела выписок из ЕГРН в отношении спорных объектов недвижимости (земельных участков, зданий) следует:

1) в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100163:79, с категорией земель: земли населенных пунктов, установленным разрешенным использованием: склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы, уточненной площадью 7834 кв.м, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район «Ботанический». Право собственности зарегистрировано 24.01.2022 за ООО «Сибирская Строительная Компания» на основании договора купли-продажи земельного участка от 19.01.2022 № 16.

Согласно данным ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100163:79 расположен объект недвижимости:

- здание с кадастровым номером 24:50:0100163:5327, площадью 271,4 кв.м, количество этажей (в том числе подземных) - 1, назначение здания: нежилое, наименование здания: склад, год ввода в эксплуатацию - 2021, по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, жилой район «Ботанический». Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 22.09.2021 за ООО «Сибирская Строительная Компания» на основании: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 09.09.2021 № 24- RU 4308000-137-2021, договора аренды земельного участка от 19.05.2021 № 141.

В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи земельного участка от 19.01.2022 № 16, по условиям которого в соответствии со статьями 15, 25, 39.1, 39.17, 39.20, 56 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Законом Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Продавец) предоставил в собственность за плату, а ООО «Сибирская Строительная Компания» (далее - Покупатель) приняло и оплатило по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 7834 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0100163:79, находящийся в охранной зоне инженерных сетей, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район «Ботанический», для эксплуатации нежилого здания склада в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение).

В соответствии с пунктом 1.4 договора купли-продажи земельного участка от 19.01.2022 № 16 настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 19.01.2022 № 16 цена участка установлена в размере 1 130 504 (один миллион сто тридцать тысяч пятьсот четыре) рублей 96 копеек.

На государственную регистрацию представлена справка департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 21.01.2022 № 1047-ги, подписанная начальником отдела исполнения бюджета ФИО7, согласно которой ООО «Сибирская Строительная Компания» на 20.01.2022 по договору купли-продажи земельного участка от 19.01.2022 № 16, задолженности не имеет.

По результатам правовой экспертизы 24.01.2022 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «Сибирская Строительная Компания» на спорный объект недвижимости на основании договора купли-продажи земельного участка от 19.01.2022 № 16.

2) В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100163:80, с категорией земель: земли населенных пунктов, установленным разрешенным использованием: склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы, уточненной площадью 8331 кв.м, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район «Ботанический». Право собственности зарегистрировано 06.04.2022 за ООО «Сибирская Строительная Компания» на основании договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2022 № 167.

Согласно данным ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100163:80 расположен объект недвижимости:

- здание с кадастровым номером 24:50:0100163:5330, площадью 273,1 кв.м., количество этажей (в том числе подземных) - 1, назначение здания: нежилое, наименование здания: склад № 2, год ввода в эксплуатацию - 2021, по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Красноярск, 

<

...> зд. 52. Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 23.12.2021 за ООО «Сибирская строительная компания» на основании: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20.12.2021 № 24- RU 4308000-187-2021, договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 19.05.2021 № 142.

В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи земельного участка от 29.03.2022 № 167, по условиям которого в соответствии со статьями 15, 25, 39.1, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Законом Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Продавец) предоставил в собственность за плату, а ООО «Сибирская Строительная Компания» (далее - Покупатель) приняло и оплатило по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 8331 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0100163:80, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район «Ботанический», для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение).

В соответствии с пунктом 1.5 договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2022 № 167 настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2022 № 167 цена участка установлена в размере 1 161 374 (один миллион сто шестьдесят одна тысяча триста семьдесят четыре) рубля 72 копейки.

На государственную регистрацию представлена справка департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 31.03.2022 № 6237-ги, подписанная начальником отдела исполнения бюджета ФИО7, согласно которой ООО «Сибирская Строительная Компания» на 30.03.2022 по договору купли-продажи земельного участка от 29.03.2022 № 167, задолженности не имеет.

По результатам правовой экспертизы 06.04.2022 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «Сибирская Строительная Компания» на спорный объект недвижимости на основании договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2022 № 167.

В материалы дела также представлены документы:

- заключения департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 17.02.2022 № закл-153 и от 21.12.2022 № закл-1598 по состоянию земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:80; 24:50:0100163:79. К указанным заключениям приложены фотографии спорных земельных участков;

- заключение специалиста от 25.11.2022 № 16-192/1-22, подготовленное ООО «ЭкспертТехСтрой», согласно которому для размещения и безопасной эксплуатации / использования нежилого здания склада с кадастровым номером 24:50:0100163:5327, расположенного на участке с кадастровым номером 24:50:0100163:79, по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, жилой район «Ботанический», необходима площадь земельного участка 7834 кв.м;

-  заключение специалиста от 25.11.2022 № 16-192/2-22, подготовленное ООО «ЭкспертТехСтрой», согласно которому для размещения и безопасной эксплуатации / использования нежилого здания склада с кадастровым номером 24:50:0100163:5330, расположенного на участке с кадастровым номером 24:50:0100163:80, по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, жилой район «Ботанический», необходима площадь земельного участка 8331,0 кв.м;

- справка от 20.03.2023 исх. № 192-3/ЭТС, подготовленная ООО «ЭкспертТехСтрой» к заключению специалиста от 25.11.2022 № 16-192/1-22 и от 25.11.2022 № 16-192/2-22, в которой приведены следующие пояснения эксперта;

- подготовленное ООО «ЭкспертТехСервис» дополнение (от 13.07.2023 исх. № 192-4/ЭТС) к заключениям специалиста, в котором содержится следующий вывод в отношении земельных участков 24:50:0100163:79, 24:50:0100163:80: площади земельных участков,  занятые зданиями, пожарными  зонами, огранными зонами, эксплуатационными и пожарными проездами составляют 6 098,6 кв.м и 5954,9 кв.м соответственно; формирование иных земельных участков в границах указанных земельных участков, не занятых зданиями, проездами, охранными зонами, эксплуатационными и пожарными проездами приведет к изломанности границ этих участков, вклиниванию (вкраплению), что нарушает  требования статьи 11.9 ЗК РФ;

- ситуационные планы земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:80; 24:50:0100163:79;

- подготовленные  отделом землепользования департамента муниципального имущества и земельных отношений заключения о невозможности образования  земельных участков в иных границах или раздела земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:80; 24:50:0100163:79 ввиду наличия на земельных участках выстроенных в соответствии с разрешениями на строительство строений;

- градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, 24:50:0100163:80; из которых следует, что земельные участки расположены в территориальной зоне «Коммунально-складская зона (П-3)»;

- справка ООО «ССК» от 10.07.2023 исх. № 230, в которой содержатся пояснения общества по использованию земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, 24:50:0100163:80 с учетом технологического процесса, включающие в себя,  в том числе получение товара, его хранение, сортировку, упаковку, подготовку к отгрузке, с использованием площадей открытого и закрытого хранения;

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенных органами местного самоуправления, вправе обратится прокурор. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

С настоящим исковым заявлением прокурор Красноярского края обратился в защиту интересов муниципального образования город Красноярск  в целях обеспечения эффективного использования земельных участков. Прокурор указывает, что публичный интерес, в защиту которого он выступает в данном деле, заключается в максимально экономически эффективном распоряжении публичными ресурсами, в том числе путём передачи земель, в пределах которых могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, по результатам аукциона заинтересованным юридическим лицам; несоблюдение требований соразмерности повлекло незаконное отчуждение земельных участков общей площадью более 15 тыс. кв.м на территории Октябрьского района г. Красноярска по цене, составляющей 15% от их кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, в соответствии с которым продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 приведенной статьи.

В силу с пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов предоставляются земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено исключительное право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, на приобретение земельных участков в собственность или в аренду. При этом в силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта  1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

Исходя из приведенных норм земельного законодательства, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность или в аренду по основанию, установленному статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Вместе с тем, в силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование лишь той части земельного участка, которая занята этим объектом, и необходима для его использования.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования. Из приведённых выше норм следует, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих обоснованность указанной заявителем площади испрашиваемого участка.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимости.

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определённых исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. 

При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-0).

Как следует из материалов дела, площадь принадлежащих ООО «ССК» объектов недвижимости (складов) составляет 273,1 кв.м  и 266,8 кв.м, тогда как площадь земельных участков, на которых они расположены составляет 7 834 кв.м и 8 331 кв.м, соответственно.

В силу пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

О возможности применения указанной нормы к спорным правоотношениям свидетельствуют определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2022 №302-ЭС22-5396,  от 27.02.2017 № 310-КГ16-20935, от 27.02.2017 № 310-КГ16-20935.

Из приведенных выше норм следует, что условием приобретения права на земельный  участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих обоснованность указанной заявителем площади испрашиваемого участка.

Следовательно, собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором расположен такой объект, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации бремя доказывания того, какой размер земельного участка, подлежащего выкупу, является необходимым, возлагается на лицо, которое желает его выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2). При этом площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2021 №304-ЭС21-16458, от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

При предоставлении земельных участков не было приведено обоснования, указывающего на необходимость использования земельных участков для эксплуатации строений именно в таком размере. Департамент указывает, что не вправе отказать в удовлетворении заявления по данному основанию, так как это будет означать выход за пределы его полномочий. Вместе с тем, в Определении Верховного Суда РФ от 06.05.2019 № 308-ЭС19-4777 по делу № А32-36629/2017 указано, что у уполномоченного органа есть право отказать в согласовании предоставления земельного участка, существенно превышающего площадь возведённых объектов недвижимости.

При данных обстоятельствах, учитывая явную несоразмерность площадей земельных участка площадям  размещенных на них объектов капитального строительства, суд признает обоснованным довод прокурора об отсутствии оснований  для передачи в собственность общества спорных земельных участков в имеющихся площадях. 

Оспаривая заявленные требования, ответчики указывают, что земельные участки предоставлены в собственность с учетом целей, обусловленных условиями предоставления на торгах земельных участков, которые были достигнуты, что подтверждается разрешением на строительство, вводом объекта в эксплуатацию, сведениями ЕГРН и актом обследования земельного участка.

В обоснование доводов о правомерности приобретения земельных участков в имеющихся площадях, общество ссылается на заключения специалиста, указывает, что объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0100163:79, 24:50:0100163:80, вместе с открытыми площадками для складирования и хранения негорючих строительных материалов, технологическими и пожарными проездами и т.д., составляют единые производственные комплексы; они организованы с соблюдением производственно-технологических и санитарно-гигиенических требований и регламентов; должны эксплуатироваться согласно градостроительным нормам с учетом разрешительной документации (акт ввода в эксплуатацию) и имеющихся ограничений использования земельных участков наравне с ограничениями, возникшими в связи со строительством на участках объектов недвижимости (складов), которые имеют свои охранные зоны.

Вместе с тем, сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков, их фактическое использование для целей, не связанных с эксплуатацией объектов, не может являться достаточным основанием для предоставления данного участка в собственность, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 Ф02-7475/2021, постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 № А74-20062/2018.

Из представленных в материалы дела доказательств не следует, что для эксплуатации возведённых ответчиком складов требуются земельные участки в имеющихся площадях. Доводы ответчика  сводятся к тому, что  эксплуатация складов подразумевает наличие технологического процесса, включающего в себя,  в том числе получение товара, его хранение, сортировку, упаковку, подготовку к отгрузке, с использованием площадей открытого и закрытого хранения. Вместе с тем, обозначенный ответчиком технологический процесс, по своей сути, является намерением ответчика по использованию земельных участков в своей предпринимательской деятельности, тогда как правовое регулирование предоставления земельных участков в собственность направлено на определение соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации принадлежащего собственнику объекта недвижимости на данном земельном участке. При этом под эксплуатации конкретного объекта недвижимости не следует понимать возможный производственный цикл, который собственник объекта недвижимости планирует в своей предпринимательской деятельности, в случае, если земельный участок не испрашивается для строительства имущественного комплекса. Обратное свидетельствует о наличии признаков совершения действий в обход закона, направленных на приобретение в собственность земельного участка несоразмерно большей площади по отношении к площади принадлежащего ему объекта недвижимости.

Из представленных в материалы дела заключений администрации города Красноярска от 17.02.2022 № закл-153 и от 21.12.2022 № закл-1598 по состоянию земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:80; 24:50:0100163:79 и приложенных к ним фотографий не следует, что общество использует предоставленные ему земельный участки в пределах всей площади. Согласно приложенным к заключениям от 17.02.2022 и от 21.12.2022 по состоянию земельных участков на земельных участках расположены здания, при этом производственная деятельность на земельных участках не ведется, тогда как указанные здания введены в эксплуатацию 09.09.2021  и 20.12.2021.

С учётом изложенного, судом отклоняются доводы ответчиков со ссылкой на представленные в материалы дела заключения и справки, обосновывающие площадь предоставленных обществу земельных участков.

В отзывах администрации г. Красноярска, департамента содержатся доводы, согласно которым соотнесение площади здания с площадью земельного участка, предоставляемого для его эксплуатации, нормативными правовыми актами не предусмотрено. Однако, правила недопустимости явной несоразмерности являются следствием буквального и системного толкования положений ст. ст. 271, 273 ГК РФ, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, результаты которого закреплены в постановлениях Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определениях ВС РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, определении КС РФ от 23.04.2020 № 935-0.

Ответчиком и третьим лицом не оспаривается отсутствие в материалах оказания муниципальной услуги обоснования необходимой площади. Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-0, бремя предоставления обоснования площади лежит на заявителе.

Кроме того, не имеет правового значения ссылка на письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 № Д23и-2зб4, положения которого опровергаются приведённой выше судебной практикой более позднего периода.

Не относима к настоящему спору судебная практика, приведённая департаментом в обоснование позиции об отсутствии у уполномоченного органа полномочий для отказа в предоставлении земельного участка по причине явной несоразмерности.

Возражая против удовлетворения иска, департамент, администрация, ООО «ССК» в своих отзывах указывают на предоставление спорных участков для строительства по результатам аукциона, возведение зданий на основании проектной документации.

Проектная документация в материалы дела сторонами не представлена.

Вместе с тем, предоставление земельного участка на аукционе для строительства объекта недвижимости не предопределяет безусловное возникновение оснований для его выкупа в целях эксплуатации фактически построенного объекта в тех же границах. Однако оценка соразмерности объекта площади участка производится вне зависимости от оснований для возникновения права на застройку.

К таким выводам пришёл Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-0 «Об отказе в принятии жалобы гражданина ФИО8 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации», указав, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку цели различны (приведённый в жалобе гражданина земельный участок был предоставлен в аренду для строительства по результатам аукциона).

Кроме того, сама по себе проектная документация не содержит нормативных обоснований необходимости использования площади участка для эксплуатации здания, а является выражением интереса хозяйствующего субъекта на освоение земельного участка в максимальном объёме.

Таких нормативных обоснований не содержит также представленная ООО «ССК» после справка от 20.09.2022 № 826 ООО «АРХИТЕКТУРНАЯ ФИРМА «АРХ-ГАЛЕРЕЯ».

Представленное ООО «ССК» письмо Службы по контролю в области градостроительной деятельности Красноярского края от 26.07.2022 № 98/03-1668, содержащее выводы об отсутствии нарушений при строительстве и вводе объектов недвижимости в эксплуатацию, значения для  дела не имеет, поскольку законность возведения зданий предметом спора не является.

Указание департамента на соответствие площадей участков максимальному проценту застройки правового значения не имеет, поскольку данная характеристика учитывается при планировании строительства, не может обосновывать возникновение права собственности на земельный участок.

Ссылка департамента на Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Свод правил «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения». СП 255.1325800.2016., утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24.08.2016 №590/пр, Свод правил «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» СП 4.13130.2013. утвержденный приказом Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям, и ликвидации последствий стихийных бедствий от 24.04.2013 № 288, не содержат указания на конкретные нормы, регламентирующие порядок определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов капитального строительства. Соответственно довод ответчика об определении органом местного самоуправления размера спорного земельного участка с учетом требований приведенных законов и нормативных актов является несостоятельным.

Оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 65, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, суд приходит к выводу, что оспариваемые договоры купли-продажи земельного участка являются недействительными (статья  168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского   кодекса  Российской   Федерации»   ничтожной  является  сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Учитывая изложенное, суд признает обоснованными доводы прокурора о ничтожности оспариваемого договора, поскольку при его заключении нарушены положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, а также установленное земельным законодательством правило соразмерности площади земельного участка площади размещенного на нем объекта недвижимости, для эксплуатации которого он предоставляется. 

Установленные Земельным кодексом Российской Федерации принципы предоставления земельных участков направлены на создание равного доступа всех заинтересованных лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены такие способы защиты гражданского права как прекращение или изменение правоотношения, признание права. Иск о признании сделки недействительной относится к способам оспаривания зарегистрированного права. Погашение записи о праве собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является производным от требования о признании сделки недействительной. 

Согласно разъяснениям, данным в абз. 2 п. 52 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

При этом заявленным требованием о прекращении права собственности ООО «ССК» на спорные земельные участки достигается цель возврата ответчиков в положение, существовавшее до заключения ничтожной сделки, что согласуется с судебной практикой АС Восточно-Сибирского округа (постановления от 09.06.2021 № Ф02-1190/2021 по делу № А19-29964/2019, от 11.10.2018 № Ф02-4413/2018 по делу № А74-3100/2017).

При таких обстоятельствах, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску и за рассмотрение заявления об обеспечении иска относится на ответчиков. Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска освобожден от уплаты государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 19.01.2022 № 16, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская Строительная Компания».

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 29.03.2022 № 167, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская Строительная Компания».

Применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Сибирская Строительная Компания» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100163:79, площадью 7 834 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район «Ботанический», категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код - 6.9);

Применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Сибирская Строительная Компания» на земельный участок  с кадастровым номером24:50:0100163:80, площадью 8 331 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район «Ботанический», категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (код — 6.9).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибирская Строительная Компания» в доход федерального бюджета 13500 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

М.А. Альтергот