АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9986/22 

Екатеринбург

09 марта 2023 г.

 

Дело № А34-2253/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Полуяктова А.С., Суспициной Л.А.

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи  кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель, истец) на решение  Арбитражного суда Курганской области от 12.08.2022 по делу № А34-2253/2022 и постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

  Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Курганской области прибыл предприниматель (лично),

  а также представители: 

  предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 30.11.2021);

 Администрации города Кургана (далее – администрация, ответчик) – ФИО3 (доверенность от 20.05.2021).

Определением суда от 01.02.2023 судебное заседание отложено на 02.03.2023.

Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Курганской области 02.03.2023 прибыл предприниматель (лично),

 а также представители: 

предпринимателя – ФИО4 (доверенность от 09.03.2022),  ФИО2 (доверенность от 30.11.2021);

администрации – ФИО3 (доверенность от 20.05.2021).

Предприниматель  обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к администрации об обязании заключить договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33900 кв. м с разрешенным использованием: для строительства объекта торгового назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, местоположение: 

<

...> со сроком действия 3 года с целью завершения строительства, оформить договор аренды указанного земельного участка с учетом норм законодательства Российской Федерации, подписать и направить договор аренды в адрес истца.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 12.08.2022 в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022 решение суда оставлено без изменения.          

В кассационной жалобе и дополнении к ней предприниматель просит решение суда и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на  неправильное применение судами норм материального права. Заявитель указывает, что предпринимателем не завершено строительство объекта в период действия договора аренды. Заявитель, ссылаясь на положения подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ), Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), полагает, что собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Предприниматель полагает, что на возможность реализации прав арендатора, предусмотренных вышеуказанными положениями, прямо указано в постановлениях Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 и Арбитражного суда Уральского округа от 24.06.2022 по делу  № А34-15274/2021. Предприниматель обращает внимание, что в рамках этого же дела судами установлено, что уведомление о расторжении договора аренды направлено администрацией в адрес арендатора по ненадлежащему адресу.

Как отмечает заявитель, после окончания срока действия договора в 2017 году, администрация направила письмо от 22.01.2018 об отсутствии возражений по поводу использования земельного участка, требований о возврате не заявляла, принимала арендные платежи, утвердила градостроительный план, выдала разрешение на строительство от 19.12.2019, в период с 2019 по 2021 годы осуществляла контроль за использованием земельного участка, направляла требования об активизации  работ, указанное,  по мнению истца, свидетельствует о том, что после прекращения договора земельный участок использовался с согласия администрации. 

Ссылаясь на заключение от 25.04.2022 №22И-22, заявитель отмечает, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства со степенью готовности 14,49%, из которых 13,09% фундамент, 1,4% каркас, объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015,  при этом земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни истцу, ни иным лицам. Как отмечает заявитель, делая вывод об отсутствии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, суд не назначил судебную экспертизу.

Предприниматель указывает, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Как считает предприниматель, принятые судебные акты нарушают права заявителя, не позволяют ему закончить строительство, препятствуют в регистрации права собственности на объект.         

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

         Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу судебными актами по делу № А34-15274/2021,  имеющими в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что по результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.12.2014 № 2416-з.

По условиям пункта 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33 900 кв. м, с разрешенным использованием: для строительства объекта торгового назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, г. Курган, микрорайон 8, проспект Голикова.

Согласно разделу 2 договора срок действия договора устанавливается 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка.

В силу п. 6.3 договора при прекращении договора арендатор обязан в течение 2 недель с момента прекращения вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи в аренду земельного участка от 24.12.2014 земельный участок с кадастровым номером 45:25:020405:8 передан в арендное пользование предпринимателю.

Соглашением от 08.06.2015 стороны внесли изменение в договор аренды земельного участка от 24.12.2014 № 2416-з, в том числе в части замены арендодателя на администрацию.

Письмом от 22.01.2018 № Н-3975-а; Н-4001-а Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений администрации заявил об отсутствии возражений по вопросу дальнейшего использования земельного участка со стороны арендатора и подтвердил факт действия договора аренды земельного участка от 24.12.2014 № 2416-з на неопределенный срок.

Предпринимателю выдано разрешение на строительство от 19.12.2019 № 45-RU45301000-129-2019 на арендуемом земельном участке торгово-развлекательного центра с гипермаркетом, кинозалом, фудкортом (кафе), детской игровой зоной, сроком действия разрешения до 19.12.2024.

Согласно акту обследования земельного участка от 22.05.2018 № 169, составленному по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8, земельный участок не огорожен, произведено выравнивание участка и отсыпка участка строительным и бытовым мусором.

Согласно актам обследования земельного участка от 14.01.2019 № 1, от 29.10.2019 № 662, от 08.09.2020 № 431, в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 установлено, что земельный участок, заросший растениями, огорожен, свободен от строений, сооружений, частично произведена отсыпка.

Письмом от 26.04.2021 № 54-02387/21 администрация потребовала от истца активизировать начало работ по строительству торгового объекта на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8.

Согласно акту обследования земельного участка от 30.04.2021 № 167, в результате повторного обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от строений, сооружений, на участке произведена отсыпка, на нем находятся строительные блоки, строительный вагончик.

Письмом от 19.05.2021 № 54-02864/21 администрация направила предпринимателю  уведомление об отказе от договора аренды.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости

запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 договором аренды земельного участка от 24.12.2014 № 2416-з погашена.

Принимая во внимание установленные в рамках дела № А34-15274/2021 обстоятельства, ссылаясь на наличие у истца как собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на публичном земельном участке, права на получение в аренду земельного участка для завершения строительства этого объекта, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8 отсутствует.

Суд апелляционной инстанции данные выводы поддержал. Апелляционным судом отмечено, что указание в судебных актах по делу № А34-15274/2021 на возможность у истца доказывания факта наличия на испрашиваемом земельном участке возведенного им объекта незавершенного строительства, не является безусловным доказательством правомерности действий истца; напротив, данное утверждения судов вышестоящих инстанции в рамках дела № А34-15274/2021 возлагает на истца обязанность по доказываю спорного факта. Отклоняя представленное истцом экспертное заключение от 25.04.2022 № 22.И-22, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8 находится возведенный предпринимателем в соответствии с проектными решениями объект незавершенного строительства со степенью готовности 14,49 %, из которых 13,09 % это подземная часть, фундаменты и 1,4 % каркас, суд апелляционной инстанции, исходил из того, что строительство объекта общественного назначения заявителем не осуществлено как в пределах срока аренды, так и за его пределами, доказательств того, что степень готовности объекта незавершенного строительством иная, изменилась на момент рассмотрения апелляционной жалобы в большую сторону, заявителем не представлено. Принимая во внимание назначение незавершенного строительством здания (торгово-развлекательный центр с гипермаркетом, кинозалом, фудкортом (кафе), детской игровой зоной), степень его готовности (14,49%), суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии безусловных признаков объекта недвижимости по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку доказательств того, что работы по возведению фундамента торгово-развлекательного комплекса завершены в полном объеме, либо полностью завершен один из этапов (циклов) строительства и доказательств размещения на земельном участке объекта недвижимости, отвечающего признакам, установленным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалах дела не имеется, суд указал на отсутствие оснований для предоставления предпринимателю земельного участка с целью завершения строительства в аренду без проведения торгов. Судом принято во внимание, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие 24.12.2017, тогда как заявление на заключение нового договора подано 21.12.2021, то есть по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды и после вступления в силу Закона № 171-ФЗ. Доказательств того, что истец обращался к ответчику с заявлением о заключении нового договора с целью завершения строительства до истечения срока действия договора земельного участка от 24.12.2014, не представлено, соответственно, основания для заключения нового договора отсутствуют. Судом апелляционной инстанции отмечено, что работы по возведению объекта были выполнены после прекращения действия договора аренды, регистрация права собственности за истцом на объект незавершенного строительства не производилась, разрешение на строительство выдано через два года после прекращения договора аренды.  В связи с указанным суд пришел к выводам о том, что правомерность возведения указанного объекта не подтверждена; право на предоставление после 01.03.2015 однократно земельного участка в аренду для завершения строительства без торгов, не может быть реализовано при установленных обстоятельствах. Суд указал, что предприниматель не лишен возможности заключить договор аренды спорного участка на торгах согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, исследовав доводы заявителя жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, предприниматель обратился с требованием заключить новый договор аренды на 3 года с целью завершения строительства, со ссылкой на наличие на данном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из отсутствия оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка однократно в аренду для завершения строительства без торгов, поскольку на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства.

Указанный вывод основан на неполно исследованных обстоятельствах, подлежащих установлению, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

На основании пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В материалы дела истцом представлено заключение эксперта от 25.04.2022 № 22.И-22, согласно которому на земельном участке находится объект незавершенного строительства степень готовности здания 14,49% (от всего объекта), при этом экспертом установлено, что подземные работы и строительство фундамента (ж/б сваи) выполнены в полном объеме на 100% (что составляет 13,09% от всего объекта), каркас выполнен на 40% (1,4% от всего объекта).

Истцом представлено также заключение от 30.05.2022, согласно выводам эксперта, на земельном участке соответствии с проектными решениями выполнено свайное поле,  монолитные фундаменты. 

При этом ответчик, не соглашаясь с объемами выполненных работ по строительству объекта, и степенью его готовности, вместе с тем о проведении судебной экспертизы не заявлял. 

О ведении на земельном участке строительства капитального объекта свидетельствуют в частности, акты обследования земельного участка. 

Доводы истца в соответствии с положениями ст.65 АПК РФ ответчиком не опровергнуты, поэтому вывод судов о недоказанности размещения на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, отвечающего признакам, установленным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, является недостаточно обоснованным.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Решение об изъятии объекта в соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не принято.

Выводы судов о выполнении работ по строительству объекта после истечения срока действия договора аренды также являются необоснованными.

Так, заявитель отмечал, что договор аренды был заключен на торгах, по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 24.12.2014 земельный участок с кадастровым номером 45:25:020405:8 передан в арендное пользование предпринимателю.

В период действия договора аренды проведены работы по освоению земельного участка, земляные работы по отсыпке  участка произведены в период с 2016 по 2017 годы; 04.07.2017 заключен договор на выполнение проектной документации, в 2016 году приобретались строительные материалы и производились работы по их подготовке к монтажу фундамента (счета-фактуры от 09.06.2016, 22.09.2016, 19.10.2016); в 2017 году произведена разработка специальных технических условий. 

Предприниматель указывал, что после окончания срока действия договора в 2017 году, администрация направила письмо от 22.01.2018 об отсутствии возражений по поводу использования земельного участка, требований о возврате земельного участка не заявляла, принимала арендные платежи, утвердила градостроительный план, выдала разрешение на строительство от 19.12.2019, в период с 2019 по 2021 годы осуществляла контроль за использованием земельного участка, направляла требования об активизации  работ.

Таким образом, в результате непоследовательных действий уполномоченного органа заявитель добросовестно заблуждался относительно действия договора, продолжал работы по строительству объекта в соответствии с разрешением на строительство, выданным после прекращения договора аренды -19.12.2019, действие которого прекращено лишь в октябре 2021 года. 

Риск неблагоприятных последствий в данном случае необоснованно возложен на истца.

Как указал предприниматель, в связи с  погашением записи об аренде  у него отсутствовала возможность поставить объект незавершенного строительства на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него. Вопрос о признании права собственности на объект незавершенного строительства рассматривается в рамках дела №А34-18239/2022.

В данном случае отказ в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует предпринимателю завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает баланс публичных и частных интересов.

Указанные обстоятельства имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора, однако не были исследованы судами.

Поскольку судами спор рассмотрен без учета обстоятельств, имеющих существенное значение, а для принятия обоснованного и законного решения требуются исследование и оценка доказательств, а также осуществление иных процессуальных действий, не относящихся к полномочиям  суда кассационной инстанции,  решение и постановление подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

 Руководствуясь ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Курганской области от 12.08.2022 по делу № А34-2253/2022 и постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курганской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                        В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                                               А.С. Полуяктов 

 

                                                                                       Л.А. Суспицина