АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-99421/22-125-619

г. Москва

30 мая 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2023 года Полный текст решения изготовлен 30 мая 2023 года 

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А. рассмотрев в судебном заседании дело 

по исковому заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ  "ЛАЙ МАГ" (117149, ГОРОД МОСКВА,АЗОВСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 13, ЭТ 5 ПОМ VI  КОМ 7, ОГРН: 1177746734571, Дата присвоения ОГРН: 20.07.2017, ИНН: 7731376900)  

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ  (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21,  СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН:  7705031674)  

об урегулировании разногласий по договору 

При участии: от истца – Ерохин К.Ф. по доверенности от 12.12.2022 № 2; от ответчика – Баталов И.О., по доверенности от 10.10.2022 № 33-Д-831/22. 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛАЙ МАГ» (ООО «ЛАЙ МАГ»,  истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом  23.05.2023г. в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения) к Департаменту городского  имущества города Москвы (Департамент, ответчик) с требованием урегулировать  разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «ЛАЙ  МАГ» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора  купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул.  Азовская, д. 13, пом. 1/5, с кадастровым номером 77:06:0005007:5865, общей площадью  140 кв. м, изложить в следующей редакции:  

первый абзац п. 3.1. - «3.1. Цена Объекта составляет 10 339 333 (десять миллионов  триста тридцать девять тысяч триста тридцать три) руб. 00 коп. в соответствии с  Заключением эксперта № Э012/23 Берг Е.В. ООО «Формула успеха», является  окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»;  

третий абзац п. 3.4. - «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга,  составляющей не менее 123 087 (сто двадцать три тысячи восемьдесят семь) руб. 30 коп. и  процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».  

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст.  445, 446 ГК РФ, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

Законом города Москвы от 29.09.2021 № 18 «О внесении изменения в статью 12  Закона города Москвы от 17.12.2008г. № 66 «О приватизации государственного  имущества города Москвы» установлена дополнительная мера поддержки московских  предпринимателей.  

Для предпринимателей, арендующих недвижимое имущество, находящееся в  государственной собственности г. Москвы, увеличен с 5 до 7 лет срок рассрочки оплаты  такого имущества при реализации преимущественного права на выкуп.  

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие из ранее заключенных  договоров купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства недвижимого имущества.  

Истец поддержал уточненные требования. 

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного  заседания, не явился, отзыв на иск не представил, в связи с чем, спор рассматривается в  отсутствие ответчика в порядке ст. 156 АПК РФ.  

Ответчиком представлен отзыв, в котором Департамент просит суд отказать в  удовлетворении заявленных требований в полном объеме.  

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела и оценив в совокупности  представленные доказательства, пришел к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, 01.02.2018 г. между Департаментом городского  имущества города Москвы и ООО «ЛАЙ МАГ» был заключен договор аренды объекта  нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00035/18,  предметом которого является нежилое помещение общей площадью 142,70 кв.м,  расположенное по адресу: г. Москва, ул. Азовская, д. 13, пом. 1/5.  

Пунктом 2.1. договора аренды № 00-00035/18 от 01.02.2018г. срок действия договора  установлен с 09.01.2018г. до 09.01.2028г.  

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  

ООО «ЛАЙ МАГ» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в  порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 № 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы  данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.  

ООО «ЛАЙ МАГ» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от  22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,  находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты  Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в  собственность арендуемого помещения, 21.02.2022г. обратилось в Департамент  городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого  имущества.  

Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи  арендуемого имущества по цене 18 313 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке  рыночной стоимости от 05.04.2022 № М118-674-П/2022, выполненным ООО «Центр  оценки «Аверс»» и экспертным заключением от 06.04.2022 № 33/438-22, подготовленным  

Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».  

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в  оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.  

Согласно выполненному ООО «ЛМ» по заказу истца отчету об оценке рыночной  стоимости объекта недвижимости, стоимость спорного нежилого помещения составляет 9  099 020 руб. 00 коп.  

05.05.2022г. истец подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал  в Департамент городского имущества города Москвы.  

Департамент рассмотрел протокол разногласий в установленный законом срок и  отказал в предоставлении госуслуги.  

ООО «ЛАЙ МАГ» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы  обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом  (с учетом уточнения), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения,  как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом  малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной  плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного  значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от  17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".  

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество,  находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано  его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке,  предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального  имущества.  

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального  имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации  государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого  особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации  арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть  установлены федеральным законом.  

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в  законную силу 05.08.2008.  

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства,  за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст.  14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства,  осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме  общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого  имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной  собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества  по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в  порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».  При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:  

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном  пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего  Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого  имущества;  

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам  

(штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в  соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае,  предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи  субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;  

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами  субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества  в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта  Российской Федерации или муниципальной собственности:  

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4  статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в  Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального  имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам  малого и среднего предпринимательства.  

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного  отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной  независимым оценщиком.  

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об  оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов,  принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или  муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика  заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами,  если иное не установлено законодательством Российской Федерации.  

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости  объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и  рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не  установлено иное.  

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ  "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого  и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп  арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки  имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном  случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить  договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном  законом порядке.  

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или  иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с  имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит  рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной  подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим  оценочную деятельность.  

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по  цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях  

обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской  Федерации.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 «О  рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества,  произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости  объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта  государственного органа, решения должностного лица или органа управления  юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об  оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа  управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12  Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из  доказательств по делу.  

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами  главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки  достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего  в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том  числе в виде иной независимой оценки.  

Определением суда от 26.07.2022г. было назначено проведение судебной оценочной  экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту АНО ЮЦ «Правовая экспертиза»  (109240, г.Москва, Верхняя Радищевская, д.7, стр.3, офис 27, телефон +7(968)729-87-77)  эксперту Глушко Максиму Валентиновичу.  

Экспертом Глушко М.В. дан ответ на сформулированный судом вопрос: Какова  рыночная стоимость нежилого помещения площадью 140 кв. м., расположенного по  адресу: г. Москва, ул. Азовская, д.13 пом.1/5, кадастровый номер 77:06:0005007:5865, по  состоянию на момент обращения истца с заявлением о реализации преимущественного  права на приобретение арендуемого имущества, то есть на 21.02.2022?  

Ответ: Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 140 кв. м.,  расположенного по адресу: г. Москва, ул. Азовская, д.13 пом.1/5, кадастровый номер  77:06:0005007:5865, по состоянию на момент обращения истца с заявлением о реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть на 21.02.2022,  с учетом округлений и допущений составляет (без учета НДС): 16 600 000,00  (шестнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей.  

Суд вызвал эксперта Глушко М.В. для допроса. В судебном заседании 20.03.2023 эксперт Глушко М.В. был допрошен судом. Вопросы истца и ответы эксперта Глушко М.В. приобщены к материалам дела. 

1 Вопрос: Какими нормативными документами пользовался Эксперт при  составлении своего Заключения? Придерживался ли требований Федеральных стандартов  оценки? Если «ДА», то каких конкретно ФСО?  

Ответ: В Заключении нормативно-правовые документы указаны на стр. 4-5. В т.ч. и  конкретные ФСО.  

 2 Вопрос: В ФСО № 7 «Оценка недвижимости» имеется раздел V Анализ рынка. В  этом разделе содержатся основные требования к выполнению и отражению исследования  рынка. В соответствии с этим вопросы:  

- Требуется ли при выполнении оценки проводить анализ фактических данных о  ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка с  указанием интервала значений цен?  

- Требуется ли при выполнении оценки проводить анализ основных факторов,  влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с  приведением интервалов значений этих факторов?  

- Требуется ли сделать выводы относительно рынка недвижимости в сегментах,  необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем  

продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен  на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.  

Ответ: Целью исследования эксперта является определение рыночной стоимости  объекта экспертизы. Анализ рынка недвижимости выполняется для определения  стоимости недвижимости. При этом, объем исследований определяется оценщиком  (экспертом), исходя из принципа достаточности. В Заключении соответствующий анализ  предложений, анализ основных ценообразующих факторов выполнены в достаточном  объеме для определения рыночной стоимости объектов экспертизы.  

3 Вопрос: По каким критериям были подобраны аналоги для реализации  сравнительного подхода к оценке? Нужно ли исследовать аналоги?  

Ответ: Были выбраны сопоставимые объекты, которые должны относиться к одному  сегменту рынка - ПСН, которые возможно использовать в качестве хостелов. По  результатам исследований источников, публикующих информацию о ценах предложений  продажи недвижимости, были отобраны аналоги, исследование которых показало  сопоставимые характеристики.  

4 Вопрос: Из какого массива данных о следках или предложениях на продажу были  выбраны аналоги?  

Ответ: В Заключении приведены принт-скрины и ссылки на источники информации.  Это архив объявлений на Авито.ру.  

5 Вопрос: Расстояние до ближайших остановок общественного транспорта и  расстояние до ближайшей станции Метро - это одна и та же характеристика объекта?  

Ответ: это разные характеристики. 

6 Вопрос: По каким критериям Эксперт отнес сектор рынка исследуемого объекта к  активному?  

Ответ: Москва традиционно относится к активному рынку недвижимости всеми  участниками рынка.  

7 Вопрос: Какое значение корректировки на торг выше - для активного или  неактивного рынка?  

Ответ: по данным справочников Лейфера Л.А. торг выше для неактивного рынка. 

8 Вопрос: Чем руководствовался Эксперт, выбирая конкретный метод доходного  подхода к оценке объекта, т.е. в качестве дохода использованы сведения о стоимости  койко-мест в данном хостеле?  

Ответ: в Заключении описан процесс выбора подходов к оценке. Там сказано, что  поскольку объект экспертизы является доходной недвижимостью и имеется возможность  определения доходов и расходов, которые будет приносить объект недвижимости, в этом  случае выбран метод капитализации.  

9 Вопрос: Каков источник получения информации о стоимости койко-мест в данном  хостеле?  

Ответ: по результатам осмотра. 

10 Вопрос: Каким образом определен размер коэффициента капитализации и  размера операционных расходов?  

Ответ: по данным данных ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» в  соответствии с приведенными в Заключении ссылками.  

11 Вопрос: Должен ли Эксперт правильно производить расчеты с точки зрения  математики?  

Ответ: да, должен. Ответчик на вопрос суда пояснил, что вопросов к эксперту не имеет. 

От истца через канцелярию суда поступило письменное ходатайство о привлечении  в качестве специалиста Долгову Галину Андреевну, подготовившую рецензию на  экспертное заключение.  

Ответчик против привлечения в качестве специалиста Долговой Галины Андреевны  не возражал.  

Суд удовлетворил ходатайство истца, привлек в качестве специалиста Долгову  Галину Андреевну, подготовившую рецензию на экспертное заключение.  

Суд заслушал пояснения специалиста Долговой Галины Андреевны, которая указала  следующее.  

В результате анализа Заключения эксперта по результатам проведения судебной  экспертизы по делу № А40-99421/22-125-619, выполненного экспертом АНО ЮЦ  «Правовая экспертиза» Глушко Максимом Валентиновичем, было установлено  следующее:  

- выявленные в отчете недостатки существенны и оказывают непосредственное  влияние на размер рыночной стоимости объекта исследования;  

- исследуемый документ в целом нарушает требования Закона № 135-ФЗ и  стандартов ФСО № 1, 2, 3, 7, а также Стандартов и правил оценочной деятельности  Ассоциации "Русское общество оценщиков" - СПОД РОО 2020 (Протокол № 29 от  29.12.2020 г.).  

Исходя из вышеизложенного, Долгова Г.А. полагает, что проанализированное  рецензентом Заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы по  делу № А40-99421/22-125-619, выполненного экспертом АНО ЮЦ «Правовая экспертиза»  Глушко Максимом Валентиновичем, было), по состоянию на 21.02.2022 года:  

- допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение; 

- выполнено с нарушениями действующего законодательства в области оценочной  деятельности.  

Анализируя результаты оценки величины рыночной стоимости, полученной  экспертом, очевидно, что результаты не соответствуют состоянию рынка недвижимости  на дату оценки, тем более, что рынок недвижимости помещений, подобных  оцениваемому, экспертом фактически не исследован и состояние его не  проанализировано.  

Кроме того, результат рыночной стоимости, полученный Экспертом, основан на  расчетах, по которым Рецензентом сделан вывод об их недостоверности.  

От истца через канцелярию суда поступило письменное ходатайство о назначении  повторной экспертизы. В судебном заседании 20.03.2023 истец поддержал ходатайство о  назначении повторной экспертизы, представил кандидатуру экспертного учреждения –  ООО "Формула успеха" с ответом о готовности производства экспертизы.  

Ответчик возражал против удовлетворения ходатайства истца о назначении  повторной экспертизы.  

Суд разъяснил сторонам, что ходатайство истца о назначении повторной экспертизы  оставлено открытым и будет рассмотрено в следующем судебном заседании – 30.03.2023.  

Суд отложил проведение судебного разбирательства по делу для внесения истцом  денежных средств на депозитный счет суда и предоставления ответчиком кандидатур  экспертных учреждений.  

В судебном заседании 30.03.2023 истец представил платежные поручения от  22.03.2023 № 265 и 21.03.2023 № 250, подтверждающие внесение денежных средств на  депозит суда в счет оплаты за экспертизу, поддержал ходатайство о назначении повторной  экспертизы, новые кандидатуры экспертных учреждений не представил.  

Ответчик возражал против назначения повторной экспертизы, во исполнение  определения суда представил 2 кандидатуры экспертных учреждений – ООО  "БКПифагор" и ООО "Лаборатория судебных экспертиз".  

В соответствии с ответом ООО "Формула успеха", у организации имеется  возможность проведения повторной экспертизы, срок проведения экспертизы 10 рабочих  дней с момента предоставления материалов, необходимых для проведения экспертизы,  стоимость 80 000 руб., предложены 2 эксперта со стажем работы – 14 и 12 лет  соответственно.  

В соответствии с ответом ООО "БК-ПИФАГОР" у организации имеется  

возможность проведения повторной экспертизы, срок проведения экспертизы 10 рабочих  дней, стоимость 61 400 руб., предложен 1 эксперт со стажем работы –14 лет.  

В соответствии с ответом ООО «Лаборатория судебных экспертиз», у организации  имеется возможность проведения экспертизы, срок проведения экспертизы 20 рабочих  дней с момента предоставления материалов, стоимость 40 000 руб., предложены 3  эксперта со стажем работы –17, 13 и 7 лет соответственно.  

В силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности  заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии  экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение  которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.  

Определением от 30.03.2023г. суд назначил проведение по делу повторной судебной  оценочной экспертизы эксперту ООО "Формула успеха" Берг Екатерине Викторовне.  

Экспертом Берг Е.В. дан ответ на вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого  помещения площадью 140 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Азовская, д.13  пом.1/5, кадастровый номер 77:06:0005007:5865, по состоянию на момент обращения  истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого  имущества, то есть на 21.02.2022?  

Ответ: Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 140 кв. м.,  расположенного по адресу: г. Москва, ул. Азовская, д.13 пом.1/5, кадастровый номер  77:06:0005007:5865, по состоянию на дату исследования округленно составляет:  

С учетом НДС – 12 407 199 (Двенадцать миллионов четыреста семь тысяч сто  девяносто девять) рублей  

Без учета НДС – 10 339 333 (Десять миллионов триста тридцать девять тысяч триста  тридцать три) рубля.  

Стороны не заявили возражений относительно выводов повторной экспертизы.  

Оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации представленное заключение № Э012/23 от 05.05.2023г.,  выполненное экспертом Берг Е.В. по арбитражному делу № А40-99421/22-125-619, суд  пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость  спорного помещения в размере 10 339 333 рублей является достоверной.  

По мнению суда, вывод о величине рыночной стоимости объекта экспертизы  сформирован экспертом на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта,  установленной ст. 55 АПК РФ и ст. 16 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной  деятельности в РФ» от 31.05.2001 г.  

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с  реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны,  направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, но  между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому  рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на  положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской  Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о  результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол  разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на  рассмотрение суда.  

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях  передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на  основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению  сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в  соответствии с решением суда.  

На основании изложенного, с учетом повторной судебной оценочной экспертизы,  

суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С  ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАЙ МАГ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ  ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Азовская, д.  13, пом. 1/5, с кадастровым номером 77:06:0005007:5865, общей площадью 140 кв. м, и  изложить в следующей редакции:  

первый абзац п. 3.1. - «3.1. Цена Объекта составляет 10 339 333 (десять миллионов  триста тридцать девять тысяч триста тридцать три) руб. 00 коп. в соответствии с  Заключением эксперта № Э012/23 Берг Е.В. ООО «Формула успеха», является  окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»;  

третий абзац п. 3.4. - «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга,  составляющей не менее 123 087 (сто двадцать три тысячи восемьдесят семь) руб. 30 коп. и  процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».  

Расходы по оплате судебной оценочной экспертизы и повторной судебной  оценочной экспертизы в размере 110 000 руб. и госпошлины в размере 6 000 рублей  подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.  

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ,  руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд  

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ  "ЛАЙ МАГ" (117149, ГОРОД МОСКВА,АЗОВСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 13, ЭТ 5 ПОМ VI  КОМ 7, ОГРН: 1177746734571, Дата присвоения ОГРН: 20.07.2017, ИНН: 7731376900)  удовлетворить.  

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ  ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАЙ МАГ" (ОГРН: 1177746734571, ИНН: 7731376900) и  ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ ОГРН:  1037739510423, ИНН: 7705031674) при заключении договора купли-продажи объекта  недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Азовская, д. 13, пом. 1/5, с  кадастровым номером 77:06:0005007:5865, общей площадью 140 кв. м, изложить в  следующей редакции:  

первый абзац п. 3.1. - «3.1. Цена Объекта составляет 10 339 333 (десять миллионов  триста тридцать девять тысяч триста тридцать три) руб. 00 коп. в соответствии с  Заключением эксперта № Э012/23 Берг Е.В. ООО «Формула успеха», является  окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»;  

третий абзац п. 3.4. - «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга,  составляющей не менее 123 087 (сто двадцать три тысячи восемьдесят семь) руб. 30 коп. и  процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».  

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ  (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ  ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАЙ МАГ" (ОГРН: 1177746734571, ИНН: 7731376900) 110 000  (сто десять тысяч) руб. 00 коп. расходов на оплату судебной оценочной экспертизы и  повторной судебной оценочной экспертизы.  

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ  (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ  ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАЙ МАГ" (ОГРН: 1177746734571, ИНН: 7731376900) 6 000  (шесть тысяч) руб. 00 коп. госпошлину.  

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья Ю.А. Скачкова