Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                      Дело № А32-36181/2016

Резолютивная часть решения оглашена 10.04.2017.

Полный текст решения изготовлен 15.05.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчик:  ЗАО «Сочистройтранс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

о взыскании задолженности за пользование земельным участком в размере 20 630,10 руб., пени в размере 4 628,55 руб.…,

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 10.10.2000 № 4900001966…,

об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202014:2, освободив его путем сноса двухэтажного строения, расположенного в границах спорного земельного участка…,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности, 

от ответчика: не явились, извещены,

установил:

Администрация г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ЗАО «Сочистройтранс» (далее – ответчик), в котором просит:

- взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.10.2013 по 30.06.2016 в размере 20 630,10 руб., пеню в размере 4 628,55 руб.;

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 10.10.2000 № 4900001966;

- обязать возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202014:2 общей площадью 114 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская, 46/3 освободив его путем сноса двухэтажного строения, расположенного в границах спорного земельного участка.

Требования администрации мотивированы ненадлежащим исполнением ЗАО «Сочистройтранс» своих обязательств по договору аренды.

Представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, в представленном ранее отзыве просил в иске отказать, заявил об истечении исковой давности.

Суд, изучив и оценив представленные в дело доказательства по делу, считает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 10.10.2000 между истцом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 114 кв.м (далее – договор), занимаемого магазином по ул. Краснодонской 46/3 в Центральном районе г. Сочи (пункт 1.1 договора) для использования его в целях торговой деятельности (пункт 1.3 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 01.09.2049.

В пункте 2.2 договора установлено, что арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями  до истечения пятнадцатого дня следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года (пункт 2.3 договора).

05.08.2005 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ответчиком был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 128, согласно которому права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли к ответчику.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 02.07.2007 в договор аренды внесены изменения в части размеров и условий внесения арендной платы, пунктом 2 дополнительного соглашения установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы, согласно которому за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пеня в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы за период с 01.10.2013 по 30.06.2016, в связи с чем, с учетом переплат за предыдущие периоды образовалась задолженность в размере  20 630,10 руб.

13.10.2015 истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 08.10.2015 № 28701/02-05-16, в которой тот просил незамедлительно ликвидировать задолженность по арендной плате.

Ненадлежащее исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по внесению арендной платы послужило истцу основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 ЗК РФ формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Определением суда от 11.06.2013 по делу №А32-18004/2013-48/5-Б принято заявление о призвании общества несостоятельным (банкротом).

Из положений пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» следует, что по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 5 от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом. 

Согласно пункту 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 указанного Закона. 

Для целей квалификации платежа в качестве текущего определяющим фактором служит момент возникновения денежного обязательства.

В силу статьи 5 Закона №127-ФЗ под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства. Требования по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Как указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.07.2009 № 60 «О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"», текущими являются только денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после возбуждения дела о банкротстве. В связи с этим денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие до возбуждения дела о банкротстве, независимо от срока их исполнения не являются текущими ни в какой процедуре.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредитора об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу этих норм текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В связи с чем, требования истца являются текущими и не подлежат включению в реестр требований кредиторов должника.

В статьях 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

С исковым заявлением истец обратился в суд 13.10.2016 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2013 по 30.06.2016, соответственно по правилам статьи 196 ГК РФ истец не вправе требовать взыскания арендной платы за период с 01.10.2013 по 12.10.2013, правомерным подлежит взыскание за период с 13.10.2013 по 30.06.2016.

Истцом в материалы дела представлен арифметический расчет задолженности за период с 13.10.2013 по 30.06.2016, согласно которому сумма долга ответчика составила 20 358,26 руб.

Суд проверил расчет и признал его верным.

В материалах дела отсутствуют доказательства погашения задолженности.

Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать задолженность за период с 13.10.2013 по 30.06.2016 в размере 20 358,26 руб.

Также имеется требование истца о взыскании пени по состоянию на 11.06.2016 в размере 4 628,55 руб., рассчитанной на основании п. 5.3 договора аренды, согласно которому в случае несвоевременного внесения арендной платы начисляется пеня в размере 0,05 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 2  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом. Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации, в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности. В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона «Об особо охраняемых природных территориях».

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.

Таким образом, администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, суд делает вывод, что договор аренды от 10.10.2000 № 4900001966 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Следовательно, взыскание договорной неустойки в силу ничтожности договора, является недопустимым, в связи с чем, требование истца о взыскании пени не подлежит удовлетворению.                                                                                                                                            

Также истец просит признать договор аренды от 10.10.2000 № 4900001966 недействительной (ничтожной) сделкой, применив к ней последствия ничтожности путем погашения регистрационной записи № 23-23-50/045/2005-475, а также обязать возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202014:2, освободив его путем сноса двухэтажного строения, расположенного в границах спорного земельного участка.

Между тем данные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ). 

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. 

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ). По общему правилу, срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 ГК РФ). 

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1, 2 статьи 199 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, который составляет три года, начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п.1 ст.166 ГК РФ). Вследствие того, что названный Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный п.1 ст.181 ГК РФ, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

Договор аренды начал исполняться сторонами с момента его подписания (10.10.2000), в суд с настоящим иском истец обратился 13.10.2016, т.е. с пропуском срока исковой давности. 

Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

По смыслу статей 1, 11, 12, 13 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

 Следовательно, предъявление заявления (иска) должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты. 

В силу статьи 222 ГК РФ с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и пункте 4 Информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ», правом требовать сноса самовольной постройки обладают лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

Вместе с тем, договор аренды заключен именно для использования его в целях торговой деятельности (пункт 1.3 договора).

Истцом не представлены сведения о самовольности данного строения, как не представлены сведения и о самом строении (разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка).

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок передан во владение ответчику. Доказательства утраты обществом фактического владения участком отсутствуют. 

Напротив, ответчик является собственником объекта недвижимого имущества – магазин (кадастровый номер 23:49:0202022:1988), расположенного на спорном земельном участке, что следует из представленной в дело выписки из ЕГРП от 25.02.2016 № 00-00-4001/5012/2016-2334. Кроме того, владение ответчиком спорным земельным участком подтверждается актом осмотра от 28.10.2015, из которого следует нахождение вышеуказанного объекта недвижимого имущества.

В данной ситуации удовлетворение иска означало бы, что общество, как лицо, владеющее спорным земельным участком для размещения принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, утратило бы статус владельца земельного участка, не перестав им фактически владеть.

Кроме того, погашение записи о государственной регистрации договора аренды в ЕГРП № 23-23-50/045/2005-475 без решения вопроса о возврате собственнику или законному землепользователю спорного земельного участка не приведет к восстановлению нарушенного права муниципальной собственности, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Таким образом, в удовлетворении остальных требований следует отказать.

При таких обстоятельствах, с учетом ст. ст. 333.17, 333.37 Налогового кодекса РФ, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд считает необходимым оплату госпошлины отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 1 978 руб., так как требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь  статьями  110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ЗАО «Сочистройтранс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу администрации г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 20 358,06 руб.

Взыскать с ЗАО «Сочистройтранс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 612 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                           Р.Ю. Савин