АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-12946/2017

г. Ставрополь

21 февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2018 года

     Решение изготовлено в полном объеме 21 февраля 2018 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Советского городского округа Ставропольского края, г. Зеленокумск, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Сайрус», г. Зеленокумск, ОГРН 

<

***>,   третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 25.07.2016 в размере 380 055 рублей 73 копейки и пени за период с 04.02.2016 по 16.02.2017 в размере 181 505 рублей 87 копеек,

при участии:

от истца – представитель не явился,

от ответчика – ФИО2, доверенность № 26АА1179976 от 27.11.2017, 

от третьего лица – представитель не явился, 

 

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования города Зеленокумска Советского района Ставропольского края (далее – истец, администрация МО г. Зеленокумска) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сайрус» (далее – ответчик, общество) о взыскании с общества в пользу администрации задолженности по арендной плате и пени в размере 561 561 рубля 60 копеек, из них задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 25.07.2016 в размере 380 055 рублей 73 копейки, пеня за период с 04.02.2016 по 16.02.2017 в размере 181 505 рублей 87 копеек.

Определением суда от 18 декабря  2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю.

Определением от 24 января 2018 года суд заменил истца по делу – администрацию МО г. Зеленокумска на ее правопреемника администрацию Советского городского округа Ставропольского края (далее – администрация округа).

В судебное заседание от 14 февраля 2018 года явился представитель ответчика. Истец и третье лицо, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. От истца поступили дополнительные пояснения, в которых представитель просил рассмотреть дело в его отсутствие. Третье лицо не представило суду ходатайств об отложении или  проведении судебного заседания в отсутствие представителя.

 В силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей истца и третьего лица по имеющимся письменным доказательствам.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании постановления главы муниципального образования города Зеленокумска между администрацией и обществом 21.08.2003 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:27:062202:3 для использования в целях обслуживания административных и производственных зданий на срок до 20.08.2052. Далее между обществом и                        ФИО3-Э.С.-Х. заключен договор купли-продажи от 13.03.2014 недвижимого имущества, по которому ответчик продал часть объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Остальные объекты из собственности общества не выбыли и были сняты с государственного кадастрового учета, регистрационные записи о праве собственности общества на них погашены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 26.07.2016. Поскольку                 ФИО3-Э.С.-Х. не использует приобретенные у общества объекты недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности, администрация арендную плату за период с 01.01.2016 по 25.07.2016 рассчитала пропорционально площади объектов недвижимости, оставшихся в собственности ответчика до погашения регистрационных записей о праве собственности на них в ЕГРП. Дополнительным соглашением от 31.01.2017 вышеуказанный договор аренды земельного участка от 21.08.2003 расторгнут. Пунктом 3 названного соглашения установлено, что обязательства сторон, в том числе обязательства по уплате арендной платы, за исключением пени прекратились с 27.07.2016. Общество обязательства в части внесения арендной платы не исполняло, в результате чего за ним образовалась задолженность, на которую начислена пеня. Направленная в адрес общества претензия о погашении задолженности по арендной плате и уплате пени осталась без ответа и удовлетворения.

Участвовавший в предыдущих судебных заседаниях представитель истца поддерживал исковые требования и просил удовлетворить их в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, возражениях на отзыв на иск.

Представитель ответчика в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на иск, дополнениям к отзыву на исковое заявление, указал, что не согласен с суммой задолженности, так как истцом неверно определен период взыскания арендной платы, в течение которого общество могло использовать земельный участок. Считает, что плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:27:062202:3 подлежит начислению по 19.06.2016, а не 25.07.2016, поскольку обследование, в ходе которого был установлен снос зданий, оставшихся в собственности ответчика, проводилось 20.06.2016, что подтверждается актами обследования и справками ГУП СК «Ставкрайимущество». Указанные здания  были сняты с государственного кадастрового учета 13-14.07.2016. При этом наличие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на строения при их фактическом отсутствии на спорном земельном участке не может рассматриваться как основание для возложения на общество обязанности на оплату аренды спорного земельного участка. Также ответчик, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявил о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства и полагает, что такая неустойка подлежит определению исходя из учетной ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Третье лицо мотивированный отзыв на исковое заявление, документы в обоснование своих доводов суду не представило.

Выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд счел исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами настоящего дела и обстоятельствами вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2016 по делу № А63-6144/2016 (далее – решение от 24.10.2016) установлено, что на основании решений Арбитражного суда Ставропольского края от 24.07.2003 по делам № А63-993/03, № А63-994/03, № А63-995/03 за обществом признано и в дальнейшем зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимости имущества: подтопки литер В11 (регистрационная запись от 29.09.2003 № 26-01/27-3/2003-240); прессовое отделение литер Г1 (регистрационная запись от 29.09.2003 № 26-01/27-3/2003-237); отделение дробления глины литер Г2 (регистрационная запись от 29.09.2003 № 26-01/27-3/2003-236); глинохранилище литер Д (регистрационная запись от 29.09.2003 № 26-01/27-3/2003-242); бытовой корпус литер А (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-235), кольцевая печь с бытовым помещением литер Б, Б2 (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-238); здание сушилки леса площадью литер В10 (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-289); туннельное сушило литер В (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-239); здание котельной литер Е (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-250); сушильное отделение литер Ж (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-241); незавершенный строительством объект – тоннельная печь литер И  (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-247); здание новой котельной литер К (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-252); здание столярного цеха литер Л1 (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-256); лесопильный цех литер Л2 (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-257); здание паркетное цеха литер ММ1М2М3М4М5М6 (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-258); здание автогаража литер Н (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-248); здание стоянки техники литер О (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-254); здание склада литер П (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-251); здание слесарной мастерской литер Р (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-262); здание под оборудование литер С (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-249); весовая литер Т (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-235); материальный склад литер У1У2У3У4 (регистрационная запись от 27.09.2003 № 26-01/27-3/2003-253); склад пилолеса литер В9 (регистрационная запись от 08.10.2003 № 26-01/27-3/2003-260); склад готовой продукции литер З (регистрационная запись от 08.10.2003 № 26-01/27-3/2003-261).

Постановлением главы муниципального образования города Зеленокумска от 21.08.2003 № 1071 обществу  предоставлен в аренду земельный участок площадью 96 471 кв.м с кадастровым номером 26:27:062202:0003, для использования в целях обслуживания административных и производственных зданий, находящийся по адресу: 

<

...>.

На основании данного постановления между администрацией и ООО «Сайрус» заключен договор аренды от 21.08.2003 земельного участка с кадастровым номером 26:27:062202:0003 для использования в целях обслуживания административных и производственных зданий на срок по 20.08.2052 (пункт 2.1 договора).

Договор 21.08.2003 зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края  30.12.2003 за № 26-01/27-3/2003-344.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится ежегодно 15 мая, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

13 марта 2014 года между обществом (продавец) и ФИО3-Э.С.-Х. (покупатель) заключен договор № 58 купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчик продал следующие объекты: бытовой корпус лит. А, кольцевая печь с бытовым помещением лит. Б,Б2, здание сушилки леса лит. В10, туннельное сушило лит. В, здание котельной лит. Е, сушильное отделение лит. Ж, незавершенный строительством объект – тоннельная печь лит. И, здание новой котельной лит. К, здание столярного цеха лит. Л1, лесопильный цех лит. Л2, здание паркетное цеха лит. ММ1М2М3М4М5М6, здание автогаража лит. Н, здание стоянки техники лит. О, здание склада лит. П, здание слесарной мастерской лит. Р, здание под оборудование лит. С, весовая лит. Т, материальный склад лит. У1У2У3У4, склад готовой продукции лит. З.

Согласно выписке из ЕГРП от 05.08.2016 № 26/001/305/2016-3436 переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 марта 2014 г.

Остальные объекты (склад пилолеса лит. В9, подтопки лит.В11, глинохранилище лит.Д, прессовое отделение лит. Г1, отделение дробления глины лит. Г2,) из собственности ответчика не выбыли.

Письмом от 05.08.2014, сданным в администрацию Советского муниципального района (являющуюся на тот момент уполномоченным органом, представляющим в договоре аренды государственного собственника земельного участка), общество уведомило о заключении договора купли-продажи.

Актами обследования ГУП СК «Ставкрайимущество» от 05.07.2016 (обследование проводилось 20.06.2016) зафиксирован снос нежилых зданий: склада пилолеса лит. В9, подтопки лит. В11, глинохранилища лит. Д, прессового отделения лит. Г1, отделения дробления глины лит. Г2.

Указанные объекты сняты с кадастрового учета 13-14.07.2016, что подтверждается уведомлениями об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений от 28.07.2017 №№ КУВИ-104/2017-21525, КУВИ-104/2017-21503, КУВИ-104/2017-21430, от 01.08.2017 № КУВИ-104/2017-23734, от 02.08.2017 № КУВИ-104/2017-23736, выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 20.11.2017 №№ 26-0-1-54/4008/2017-12464, 26-0-1-54/4008/2017-12462, 26-0-1-54/4008/2017-12465, 26-0-1-54/4008/2017-12459, 26-0-1-54/4008/2017-12460.

Также в материалах дела имеется соглашение от 31.01.2017 о расторжении договора аренды от 21.08.2003 земельного участка с кадастровым номером 26:27:062202:0003 в связи с передачей в собственность ФИО3-Э. С.-Х. административных и производственных зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:27:062202:3. Обязательства сторон по вышеуказанному договору, в том числе обязательства по уплате арендной платы, за исключением пени прекращаются с 27 июля 2016 года. Соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации в Советском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольском краю. 

Регистрационные записи о праве собственности общества на нежилые здания: склад пилолеса лит. В9, подтопка лит. В11, глинохранилище лит. Д, прессовое отделение лит. Г1, отделение дробления глины лит. Г2 в ЕГРП погашены 26.07.2016, что подтверждается выписками из ЕГРП от 18.10.2017 № КУВИ-104/2017-92766, от 19.10.2017 №№ КУВИ-104/2017-93828, КУВИ-104/2017-93829, КУВИ-104/2017-93830, КУВИ-104/2017-93831.

Из дополнительных пояснений администрации МО г. Зеленокумска  следует, что акт-приема передачи спорного земельного участка составлен не был, а исковые требования были предъявлены исходя из условий вышеуказанного соглашения.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2016 по делу № А63-6144/2016, вступившим в законную силу, с общества в пользу администрации МО г. Зеленокумска по договору аренды от 21.08.2003 земельного участка с кадастровым номером 26:27:062202:0003 взыскано 1 330 147 рублей 20 копеек задолженности по арендной платы за период с 1 квартала 2014 года по 4 квартал 2015 года и 286 696 рублей 84 копейки неустойки за период с 16.05.2012 по 03.02.2016.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2016 по 25.07.2016 администрация МО г. Зеленокумска направила обществу требование от 24.03.2017 №  1482, в котором указала ответчику на наличие задолженности по арендным платежам в размере 380 055 рублей 73 копейки, пени в размере 181 505 рублей 87 копеек, установив срок для погашения долга до 25.04.2017.

Названное требование получено обществом 29.03.2017, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении, однако оставлено без ответа, что послужило основанием для начисления пени на указанную задолженность и обращения в суд с настоящим иском.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты  вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Как установлено обстоятельствами решения Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2016 по делу № А63-6144/2016, ряд объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, продана ФИО3-Э.С.-Х., который не является индивидуальным предпринимателем (ответ МИФНС № 11 от 07.09.2016 № 05-23/07850) и не использует указанные объекты для осуществления предпринимательской деятельности (что подтверждено в ходе осмотра спорного земельного участка администрацией МО г. Зеленокумска).

Общая площадь всех зданий, расположенных на спорном земельном участке, составляет 17 788,6 кв.м; площадь зданий, не проданных ответчиком ФИО3-Э.С.-Х., – 3 179,4 кв.м.

С учетом изложенного арендная плата за спорный период рассчитана истцом пропорционально площади объектов недвижимости, оставшихся в собственности ответчика, на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края» и Приказа  министерства имущественных отношений Ставропольского края «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» от 27.11.2015 № 1380.

Как видно из имеющегося в материалах дела расчета сумма задолженности общества по арендной плате за период с 01.01.2016 по 25.07.2017 составляет 380 055 рублей                         73 копейки.

Довод ответчика о том, что арендная плата за пользование спорным земельным участком подлежит начислению по 19.06.2016 судом отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 21.07.2007 № 122-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица.

Как установлено пунктом 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением.

Таким образом, право пользования земельным участком прекращается с момента государственной регистрации прекращения права на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. Документально подтвержденным фактом отсутствия на земельном участке каких-либо строений, принадлежащих ответчику, являются сведения о прекращении права на объекты недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Регистрационные записи о праве собственности общества на склад пилолеса лит. В9, подтопки лит.В11, глинохранилище лит.Д, прессовое отделение лит. Г1, отделение дробления глины лит. Г2, не выбывших из собственности ответчика в спорный период, в ЕГРП погашены 26.07.2016, что подтверждается выписками из ЕГРП от 18.10.2017 № КУВИ-104/2017-92766, от 19.10.2017 №№ КУВИ-104/2017-93828, КУВИ-104/2017-93829, КУВИ-104/2017-93830, КУВИ-104/2017-93831.

Кроме того, заключенное между сторонами соглашение от 31.01.2017 о расторжении договора аренды от 21.08.2003 земельного участка с кадастровым номером 26:27:062202:0003, согласно которому обязательства по уплате арендной платы, за исключением пени прекращаются с 27 июля 2016 года, соответствует волеизъявлению сторон и не противоречат положениям гражданского законодательства.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что арендная плата за период с 01.01.2016 по 25.07.2016 заявлена истцом правомерно.

Проверив представленный расчет задолженности, суд счел его соответствующим условиям договора и арифметически верным.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. 

В расчете суммы пени истец применил ставку в размере 0,03% в день, что меньше ставки пени, предусмотренной пунктом 5.2 договора. Суд рассматривает такой расчет как самостоятельное применение истцом статьи 333 ГК РФ.

Сумма договорной неустойки за период с 04.02.2016 по 16.02.2017 составила 181 505 рублей 87 копеек.

Проверив представленный расчет пени, суд счел его арифметически верным, а начисление пени правомерным.

Учитывая, что доказательства погашения задолженности по арендной плате и уплаты пени обществом не представлены, суд удовлетворяет исковые требования администрации округа на общую сумму 561 561 рубль 60 копеек.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» сумма государственной пошлины исчисляется в полных рублях: сумма менее 50 копеек отбрасывается, а сумма 50 копеек и более округляется до полного рубля.

Так как требования администрации удовлетворены в полном объеме, ответчик от уплаты государственной пошлины не освобожден, в доход федерльного бюджета с общества  подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14 231 рубля.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

исковые требования администрации Советского городского округа Ставропольского края, г. Зеленокумск, ОГРН 

<

***>, удовлетворить.             

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сайрус», г. Зеленокумск  (ОГРН 

<

***>) в пользу администрации Советского городского округа Ставропольского края, г. Зеленокумск, ОГРН 

<

***>, 561 561  (Пятьсот шестьдесят одна тысяча пятьсот шестьдесят один) рубль 60 копеек, в том числе:

– арендной платы за период с 01.01.2016 по 25.07.2016 в размере 380 055 (Триста восемьдесят тысяч пятьдесят пять) рублей 73 копейки;

– пени за период с 04.02.2016 по 16.02.2017 в размере 181 505 (Сто восемьдесят одна тысяча пятьсот пять) рублей 87 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сайрус», г. Зеленокумск, ОГРН 

<

***>, в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 14 231 (Четырнадцать тысяч двести тридцать один) рубля.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 Судья                                                                                                                С.Л. Жирнова