АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-7645/2024

Нижний Новгород

   11 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.06.2024.

Полный текст решения изготовлен 11.07.2024.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-181)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Перешеиной А.А.

с участием представителей

от истца: адвоката Бобровских М.С. (доверенность от 05.04.2024), 

от ответчика: ФИО1 (доверенность от 01.01.2023)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Эталон»

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спар Миддл Волга» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о понуждении к заключению сделки,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эталон» (далее – ООО  «Эталон») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спар Миддл Волга» (далее – ООО «Спар Миддл Волга») об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды части нежилого помещения от 15.08.2017 №30/2017.

Исковое требование основано на статьях 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано недостижением сторонами соглашения о включении помещения площадью 81,1 квадратного метра в подвальном этаже здания в состав арендуемых помещений по договору аренды части нежилого помещения от 15.08.2017 № 30/2017 при фактическом использовании его ответчиком.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, заявила ходатайство о вызове в судебное заседание свидетеля для дачи пояснений по делу и ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств.

В судебном заседании представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Ходатайство истца о вызове в суд свидетеля судом отклонено в связи с отсутствием процессуальных оснований для его удовлетворения, предусмотренных положениями статей 56, 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также обстоятельств дела и положений статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств судом удовлетворено на основании статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав полномочных представителей истца и ответчика, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из исковых материалов, 15.08.2017 между ООО «Эталон» (арендодатель) и ООО «Спар Миддл Волга» (арендатор) заключен договор аренды части нежилого помещения №30/2017, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату часть нежилого здания, а арендатор обязуется принять помещение, использовать его согласно торгового профиля, указанного в Приложении № 4 к договору, своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных договором (пункт 1.1 договора).

В пункте 1.1.1 договора приведена характеристика нежилого здания, в котором расположено помещение: торгово-развлекательный комплекс (ТЦ "SEVEN") общей площадью 9545,5 кв.м., нежилое, 4-этажный, лит.А, адрес: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Сормовский район, проспект Кораблестроителей, дом 22Б, кадастровый номер 52:18:0010485:56.

Характеристика помещения общей площадью 1978,6 кв.м. и перечень входящих в него подпомещений приведена в пункте 1.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 25.11.2020.  

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи помещения от 15.08.2017.

Согласно пункту 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 25.11.2020, договор заключен на срок по 31.01.2030 (включительно).

В соответствии с пунктом 5.3.1 договора арендодатель обязан передать в день подписания сторонами договора помещение арендатору по акту приема-передачи в соответствии с заявленными техническими характеристиками, в том числе с установленной общеобменной системой вентиляции и дымоудаления, смонтированной в соответствии с проектом и нормами общеобменной системы вентиляции и дымоудаления.

В пункте 4.1 договора предусмотрено, что переменная часть арендной платы включает в себя возмещение арендатором расходов арендодателя за коммунальные и эксплуатационные услуги по содержанию здания, в том числе техническое обслуживание систем вентиляции и кондиционирования в местах общего пользования.

Как указывает истец в исковом заявлении, в ходе осмотра ТЦ «SEVEN» арендодателем установлено, что арендатор – ООО «СПАР Миддл Волга» фактически пользуется нежилым помещением арендодателя, общей площадью 81 кв.м., находящимся в подвальном этаже здания. Данное помещение в рамках договора аренды части нежилого помещения №30/2017 ответчику истцом не передавалось, предметом договора №30/2017 не является.

В данном помещении ответчиком самовольно смонтирована, эксплуатируется и обслуживается венткамера. Помещение используется исключительно арендатором.

Поскольку вышеуказанное помещение не включено в перечень арендованных по договору аренды части нежилого помещения от 15.08.2017 № 30/2017  объектов, о данном обстоятельстве составлен акт осмотра нежилого помещения. От подписания данного акта ответчик отказался.

16.10.2023 истцом в адрес ООО «Спар Миддл Волга» направлено письмо с предложением включить помещение площадью 81,1 кв.м. в подвальном этаже здания в состав арендуемых помещений по договору от 15.08.2017 №30/2017 с соответствующим перерасчетом размера арендной платы на будущий период, исходя из ставки аренды для вспомогательных помещений в размере 500 рублей за 1 кв.м. На данное предложение ответчик не ответил.

Истец 08.11.2023 направил в адрес ООО «Спар Миддл Волга» повторное письмо с предложением включить вышеуказанное помещение в состав арендуемых помещений по договору аренды, заключив дополнительное соглашение. Приложением был направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды части нежилого помещения от 15.08.2017 №30/2017. Ответа от ООО «Спар Миддл Волга» не последовало, помещение так же не было освобождено.

Недостижение сторонами соглашения о включении помещения площадью 81,1 кв.м. в подвальном этаже здания в состав арендуемых помещений по договору аренды части нежилого помещения от 15.08.2017 № 30/2017 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, в частности, при существенном изменении обстоятельств. 

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии совокупности условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

В письменном отзыве на исковое заявление ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, указывает, что в соответствии с Приложением № 5 к договору вентиляция относится к эксплуатационной ответственности арендодателя, таким образом, обязанности по содержанию вентиляционной системы приняло на себя ООО "Эталон". Вентиляционная камера была смонтирована и введена в эксплуатацию ООО "Эталон" до заключения договора аренды от 15.08.2017 №30/2017. Все строительные работы, проводимые в арендованном помещении, были согласованы с ООО "Эталон".

Во исполнение взятых на себя обязательств по договору аренды, ответчик обратился в адрес истца с письмами от 13.08.2019 исх. № 13.08.19/40-пс и от 20.08.2019 исх.                            № 20.18.19/4-пс за согласованием работ по реконструкции магазина EUROSPAR, расположенного по адресу: 

<

...>. Письмами от 22.08.2019 исх. № 60, от 09.10.2019 № 80 ООО «Эталон» согласовало проведение ремонтных работ. Кроме того, письмом от 06.11.2019 исх. № 90 истец согласовал проведение рекламно-маркетинговых мероприятий по поводу открытия супермаркета EUROSPAR.

Таким образом, ответчик с согласия истца произвел необходимые строительные работы, в результате которых не была увеличена площадь арендуемого помещения, не были созданы пристройки и надстройки, а также не был заблокирован доступ истцу в помещения.

Истцом не была обоснована необходимость и обязательность заключения спорного дополнительного соглашения к договору аренды, имущество ответчика в данном помещении отсутствует, доступ для истца в спорное помещение не закрыт, договор аренды не содержит требований об обязательности заключения ответчиком такого типа соглашений к договору.

Истцом не представлено доказательств наличия совокупности предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для изменения спорного договора в судебном порядке по требованию арендодателя. 

Уточнение предмета найма по договору аренды само по себе не является безусловным основанием для изменения договора в судебном порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований – установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Указанных оснований в рассматриваемом деле не установлено, следовательно, спорный договор аренды не подлежит изменению судом в порядке пункта 2 статьи 450 и статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Договор аренды не является публичным, поэтому передача разногласий на разрешение суда возможно только при наличии соответствующего соглашения сторон. 

В данном случае такое соглашение отсутствует. 

При указанных обстоятельствах суд не усмотрел оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины и на оплату услуг представителя относятся на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

иск общества с ограниченной ответственностью «Эталон» (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Спар Миддл Волга» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды части нежилого помещения от 15.08.2017 № 30/2017 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Т.Н. Назарова