﻿Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: iNfo@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-29964/2019

09 июня 2021 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2021 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Яцкевич Ю.С.,

судей: Кушнаревой Н.П., Соколовой Л.М.,

при участии в судебном заседании представителя администрации города Иркутска Валиевой Т.А. (доверенность от 05.04.2021, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), представителя Министерства имущественных отношений Иркутской области Ермакова А.Л. (доверенность от 12.08.2020, удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании), представителей общества с ограниченной ответственностью «Фирма Стройиндустрия» Федосеевой Н.П. (доверенность от 16.04.2021, паспорт, удостоверение адвоката), Мамонова И.В. (доверенность от 15.01.2021, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Иркутска на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от24 декабря 2020 года по делу № А19-29964/2019 Арбитражного суда Иркутской области,

установил:

администрация города Иркутска (далее также – администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Стройиндустрия» (ОГРН 1163850058008, ИНН 3811432409, г. Иркутск, далее также – ООО «Фирма Стройиндустрия», общество), Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее также – министерство, ответчик) о признании договора купли-продажи земельного участка от 08.05.2018, заключенного между министерством и обществом недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственностиООО «Фирма Стройиндустрия» на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:27127; признании дополнительного соглашения от 26.10.2016 № 449 к договору аренды от 09.11.2015 № 388/15, заключенного между министерством иООО «Фирма Стройиндустрия», недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки в виде установления пункта 1.5 договора аренды земельного участка от 09.11.2015 № 388/15 в первоначальной редакции: «Разрешенное использование Участка: главный корпус».

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 02 июля 2020 года иск удовлетворен.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от24 декабря 2020 года решение отменено, в иске отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

В обоснование доводов жалобы администрация сослалась на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, указала на необоснованность вывода апелляционного суда об отсутствии факта нарушения действующего законодательства заключением сторонами дополнительного соглашения к договору аренды об изменении вида разрешенного использования земельного участка и договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование довода о наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность обществу администрация также сослалась на подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, в частности, что земельный участок расположен в границах функциональной зоны, на территории которой предусмотрено размещение объекта капитального строительства местного значения. Ссылаясь на пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017) администрация указывает на наличие основания для отказа в предоставлении спорного земельного участка ответчику в собственность.

По мнению администрации, апелляционный суд пришел к ошибочному выводу о наличии у общества «Фирма Стройиндустрия» преимущественного права приобрести без торгов земельный участок в собственность в порядке статьи 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации без учета вида разрешенного использования земельного участка и о наличии у арендатора возможности выбора любого вида разрешенного использования земельного участка, из предусмотренных зонированием территори. Заявитель кассационной жалобы считает, что апелляционный суд проигнорировал тот факт, что изменение вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков под строительство объектов недвижимости.

В кассационной жалобе также приведены доводы о несогласии с выводом апелляционного суда об отсутствии у администрации охраняемого законом интереса в предъявлении требований о признании оспариваемых сделок недействительными и применении последствий их недействительности.

В отзыве на кассационную жалобу и дополнении к отзыву общество «Фирма Стройиндустрия» указало на несостоятельность доводов кассационной жалобы, в том числе сослалось на отсутствие факта нарушения прав и законных интересов истца оспариваемыми сделками на момент их заключения. Соглашаясь с постановлением апелляционного суда и ссылаясь на его законность и обоснованность, ответчик просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Определением от 29 апреля 2021 года, вынесенным Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа в составе председательствующего Яцкевич Ю.С., судей Качукова С.Б., Кушнаревой Н.П., рассмотрение кассационной жалобы отложено до 10 часов 15 минут03 июня 2021 года.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02 июня 2021 года в связи с длительным отсутствием ввиду нахождения в отпуске судьи Качукова С.Б. соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктами 31, 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 № 7 произведена замена в составе судей, рассматривающих кассационную жалобу по настоящему делу: судья Качуков С.Б. заменен судьей Соколовой Л.М.

В связи с заменой в составе суда рассмотрение дела произведено с самого начала.

Присутствующий в судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, представители общества «Фирма Стройиндустрия» поддержали доводы отзыва на кассационную жалобу и дополнения к отзыву, подтвердили намерение общества «Фирма Стройиндустрия» использовать земельный участок, приобретенный по оспариваемому договору, с целью осуществления строительства многоквартирных домов.

Представитель министерства согласился с позицией общества «Фирма Стройиндустрия».

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

На основании статьи 2 Закона Иркутской области от 18.12.2014 № 162-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области» Правительство Иркутской области в лице Министерства с 01.01.2015 осуществляло полномочия органов местного самоуправления муниципального образования города Иркутск по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством. На основании статьи 4 названного закона указанные полномочия осуществлялись Министерством до 01.01.2019. С 01.01.2019 полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принадлежат администрации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 09.11.2015 министерство (арендодатель) и ЗАО «Фирма Стройиндустрия» (арендатор) (правопредшественник истца до 25.02.2016) заключили договор аренды земельного участка № 388/15, на основании которого арендатору во временное возмездное пользование предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Иркутская область,г. Иркутск, пос. Лисиха, кадастровый номер 38:36:000023:27127, площадью 21 152 кв.м, разрешенное использование земельного участка: главный корпус, срок действия договора с 09.11.2015 по 09.11.2064. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 09.11.2015; договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.01.2016.

Судами обеих инстанций установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:27127 находится на территории муниципального образования город Иркутск и сформирован за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 1.3 договора аренды основанием его заключения является подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 октября 2014 года по делу № А19-9922/2014.

Из пункта 1.6 договора следует, что на участке имеется принадлежащий обществу «Фирма Стройиндустрия» на праве собственности объект недвижимости - главный корпус, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью 6 886,7 кв.м, кадастровый номер 38:36:000023:23865.

После заключения договора аренды земельного участка на основании заявления общества «Фирма Стройиндустрия» министерство распоряжением от 02.11.2016 № 1416/з для земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:27127, общей площадью 21 152 кв.м избрало основной вид разрешенного использования земельного участка – «многоквартирные жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения», вспомогательный вид разрешенного использования – «стоянки автомобильного транспорта, надземно-подземные парковки, предназначенные для хранения автомобилей». В связи с принятием указанного распоряжения, дополнительным соглашением от 26.12.2016 № 449 сторонами в договор аренды внесены соответствующие изменения, пункт 1.5 договора изложен в следующей редакции: «1.5. Разрешенное использование Участка: основной вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения; вспомогательный вид разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта, надземно-подземные парковки, предназначенные для хранения автомобилей».

Также на основании заявления общества «Фирма Стройиндустрия» министерство распоряжением от 06.04.2018 № 647/з для спорного земельного участка установило вспомогательный вид разрешенного использования – «предпринимательство».

11.04.2018 министерством в распоряжение от 06.04.2018 № 647/з внесены изменения, выбран основной вид разрешенного использования земельного участка – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», вспомогательный вид – «предпринимательство».

08.05.2018 министерством (продавец) и обществом «Фирма Стройиндустрия» (покупатель) без проведения торгов заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 21 152 кв.м с кадастровым номером 38:36:000023:27127, с указанием в обоснование его заключения подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации; право собственности общества на земельный участок зарегистрировано 21.05.2018.

При этом из кадастровой выписки в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:27127 по состоянию на дату заключения договора купли-продажи от 08.05.2018 следует, что указанный участок имел вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», вспомогательный вид – «предпринимательство».

Полагая, что действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка, а также заключение договора купли-продажи участка противоречат нормам действующего законодательства, администрация города Иркутска, осуществляющая с 01.01.2019 распоряжение земельными участками, находящимися на территории муниципального образования город Иркутск, государственная собственность на которые не разграничена, обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования и признавая оспариваемые сделки недействительными в силу ничтожности, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 39.3, 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 168, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и исходил из несоблюдения ответчиками предусмотренной земельным законодательством обязательной процедуры предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах. Действия ответчиков по внесению изменений относительно видов разрешенного и вспомогательного использования земельного участка и последующее заключение сторонами договора купли-продажи земельного участка расценены судом как действия, направленные на обход предусмотренных законом процедур для предоставления земельных участков под строительство объектов недвижимости.

Срок исковой давности признан судом не пропущенным, довод общества «Фирма «Стройиндустрия» об оспоримости сделок судом отклонен.

Отменяя решение суда и отказывая в иске, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь теми же нормами материального права и разъяснениями, исходил из соответствия дополнительного соглашения от 09.11.2015 № 388/15 к договору аренды нормам Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации и из наличия у общества «Фирма Стройиндустрия» исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов ввиду расположения на земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности общества. Апелляционный суд также посчитал, что изменение в договоре аренды земельного участка вида разрешенного использования земельного участка не влияет на его вывод о соответствии договора купли-продажи от 08.05.2019 подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, который в совокупности с п. 1 ст. 39.20 этого Кодекса не устанавливает ограничение исключительного права собственника объектов недвижимости на приобретение без торгов земельного участка в зависимости от вида его разрешенного использования, при том, что ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Между тем принятое по делу постановление апелляционного суда подлежит отмене в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Отказывая в иске, апелляционный суд указал, что в данном случае ответчик имеет исключительное право на приобретение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов в силу нахождения на этом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего обществу на праве собственности. Также суд исходил из того, что приведенные, в том числе, в настоящем постановлении нормы материального права не устанавливают ограничение исключительного права собственника объекта недвижимости на приобретение без торгов земельного участка в зависимости от вида его разрешенного использования.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

По смыслу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Согласно заключенному министерством и обществом «Фирма Стройиндустрия» договору аренды земельного участка от 09.11.2015 № 388/15 разрешенное использование спорного земельного участка – главный корпус.

Предоставление ответчику в аренду земельного участка в силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет обязанность использовать этот участок исключительно с той целью, для которой он предоставлялся, а именно - для эксплуатации находящегося на земельном участке здания главного корпуса.

Таким образом, наличие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего обществу, влечет возникновение у него исключительного права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, с видом разрешенного использования, предусматривающего достижение той цели, для которой испрашивается спорный земельный участок.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, внесение изменений в условия договора аренды, о виде разрешенного использования земельного участка, не должно приводить к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности, в целях строительства.

В этой связи суд первой инстанции правильно указал, что действия министерства и общества «Фирма Стройиндустрия» по внесению изменений в договор аренды земельного участка относительно видов разрешенного и вспомогательного использования земельного участка, оформленные распоряжением министерства и дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка, а также внесение измененных данных в ЕГРН, направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

Суд кассационной инстанции полагает применимым в данном деле правовой подход, изложенный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 № 305-ЭС19-18488, с учетом того, что в рамках рассмотренного Верховным Судом Российской Федерации дела изменение вида разрешенного использования земельного участка в ЕГРН произошло также в результате действий публичных органов.

Верховным Судом в данном определении было указано следующее.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов.

Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 N 301-КГ18-25680.

Если арендатор не ссылался в обоснование иска и не представил в материалы дела доказательства того, что спорные участки невозможно использовать в соответствии с условиями договоров аренды, не установлены обстоятельства, которые в соответствии с положениями статьи 451 ГК РФ могли бы послужить основанием для изменения заключенных договоров, то у арендодателя отсутствует обязанность изменить вид разрешенного использования земельных участков путем заключения дополнительных соглашений по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, земельное и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В рамках настоящего спора общество не представило доказательств того, что участок не может им использоваться в соответствии с условиями договора аренды, заключенного во исполнение вступившего в законную силу судебного акта, признавшего незаконным отказ министерства предоставить обществу в аренду без проведения торгов земельный участок для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости - «Главный корпус».

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений абзаца второго пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно пункту 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия ответчиков по изменению видов разрешенного (вспомогательного и основного) использования земельного участка направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством, то и последующее заключение сторонами договора купли-продажи земельного участка со ссылкой сторон договора на наличие у ответчика права выкупа земельного участка на внеконкурсной основе в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации обоснованно признано судом недействительной (ничтожной) сделкой.

Так, оценив оспариваемую сделку на предмет наличия признаков ее недействительности по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу о том, что при заключении спорной сделки ее сторонами допущено нарушение установленных законом требований о необходимости соблюдения публичных процедур.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, приведенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», признал договор купли-продажи земельного участка от 08.05.2018 и дополнительное соглашение от 26.12.2016 № 449 ничтожными, нарушающими публичные интересы, посчитав что доводы сторон относительно возможности изъятия спорного земельного участка для муниципальных нужд непосредственно в предмет настоящего спора не входят.

Выводы апелляционного суда о наличии у собственника объекта недвижимого имущества преимущественного права на приобретение спорного земельного участка в собственность в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации вне зависимости от цели приобретения указанного земельного участка, который, как пояснил представитель общества в судебном заседании суда кассационной инстанции, общество предполагает использовать для строительства многоквартирного жилого дома, являются ошибочными, поскольку в силу закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, правовой режим земельного участка для общества определяется, в первую очередь, характеристиками объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду без проведения торгов для эксплуатации данного объекта.

Таким образом, правильным является вывод суда первой инстанции о невыполнении ответчиками требования земельного законодательства, связывающего сторон договора установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, а именно: обязательное соблюдение конкурсных процедур для предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Действия ответчиков, как сторон договора аренды по внесению изменений относительно видов разрешенного и вспомогательного использования земельного участка, внесение измененных данных в ЕГРН и последующее заключение ответчиками договора купли-продажи земельного участка с указанием на необходимость эксплуатации принадлежащего обществу «Фирма Стройиндустрия» здания правомерно расценены судом первой инстанции как действия, направленные на обход предусмотренных земельным законодательством процедур для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, что позволило суду прийти к обоснованному выводу о недействительности (ничтожности) заключенных министерством и обществом «Фирма Стройиндустрия» дополнительного соглашения от 26.10.2016 № 449 к договору аренды и договора купли-продажи земельного участка от 08.05.2018.

В этой связи у апелляционного суда не имелось правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции, разрешившего спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права к установленным им обстоятельствам дела.

Изложенные в отзыве на кассационную жалобу доводы общества «Фирма Стройиндустрия» об отсутствии у администрации материально-правового интереса в оспаривании сделок и применении последствий их недействительности подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых сделок, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Кодексе.

В силу пункта второго статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Данной нормой, направленной на защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота, не определен круг лиц, имеющих право заявить требование о применении последствий недействительности сделки. Разрешение этого вопроса зависит от обстоятельств конкретного дела и, в частности, норм закона, регулирующего правоотношения истца со сторонами оспариваемой сделки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2019 № 305-ЭС18-12295).

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Обосновывая интерес в признании оспариваемых сделок недействительными и применении последствий их недействительности, заявитель кассационной жалобы указывает, что с 01.01.2019 к администрации перешли полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися на территории муниципального образования город Иркутск, государственная собственность на которые не разграничена, а, следовательно, и права арендодателя по договорам аренды таких земельных участков. Кроме того, ссылаясь на нарушение оспариваемыми сделками ее прав, как лица, осуществляющего полномочия по распоряжению земельным участком, администрация указывает на нахождение спорного земельного участка в границах функциональной зоны, предусматривающей размещение объекта капитального строительства местного значения (школа на 1500 мест) и, соответственно, на наличие установленных пунктом 17 статьи 39.16 Земельного кодекса оснований для отказа в предоставлении спорного земельного участка в собственность.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, суд кассационной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции о наличии у администрации города Иркутска, материально-правового интереса, как в оспаривании указанных выше сделок, так и в применении последствий их недействительности.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского Кодекса).

В рамках настоящего спора суд первой инстанции правомерно в качестве последствий недействительности оспариваемых сделок осуществил возврат ответчиков в положение, которое существовало до их совершения: фактически признав за обществом право аренды спорного земельного участка по договору аренды земельного участка №388/115 от 09.11.2015 с разрешенным видом использования земельного участка «главный корпус».

Применив последствия недействительности ничтожной сделки, суд первой инстанции осуществил защиту права администрации города, которая с 01.01.2019 осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципального образования города Иркутск по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и, соответственно, с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу выступает арендодателем по договору аренды №388/2015 от 09.11.2015, а так же в силу норм земельного законодательства уполномочена осуществлять управление и распоряжение спорным земельным участком (часть 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации), а кроме того, разрешать вопросы, связанные с резервированием земель, изъятием земельных участков для муниципальных нужд, установлением с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработкой и реализацией местных программ использования и охраны земель, а также реализует иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель (часть 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Довод общества о неприменении судом первой инстанции двусторонней реституции при разрешении настоящего спора, поскольку, как указало общество в апелляционной жалобе, администрация, требуя возвратить земельный участок, не заявляет о взыскании в пользу общества уплаченных обществом по договору купли-продажи денежных средств, суд кассационной инстанции полагает несостоятельным в силу следующего.

В абзаце 5 пункта 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку до заключения ничтожного договора купли-продажи спорный земельный участок был предоставлен обществу на праве аренды, срок действия договора аренды от 09.11.2015 установлен до 09.11.2064, после признания договора купли-продажи недействительным арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися, последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах является возвращение титула (права собственности) на земельный участок от общества администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора. С учетом периода фактического пользования покупателем земельным участком с даты заключения договора от 08.05.2018 купли-продажи земельного участка до момента признания его недействительным, принципа платности земли, исходя из размера арендной платы, произведенная обществом оплата по договору купли-продажи может быть отнесена в счет платы за пользование земельным участком в спорный период и до настоящего времени.

Названный правовой подход содержится, в частности, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2021 № 309-ЭС21-6162.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2020 года по настоящему делу принято с нарушением норм материального права, в связи с чем обжалуемый судебный акт на основании частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, решение Арбитражного суда Иркутской области от 02 июля 2020 года в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от24 декабря 2020 года по делу № А19-29964/2019 Арбитражного суда Иркутской области отменить.

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 02 июля 2020 года по делу№ А19-29964/2019 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

 

Судьи

 

Ю.С. Яцкевич

 

Н.П. Кушнарева

 

Л.М. Соколова