ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-13837/2017

город Ростов-на-Дону

22 августа 2018 года

15АП-8844/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Гуденица Т.Г., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседанияФИО1,

при участии:

от ИП ФИО2, ФИО3: представитель ФИО4 по доверенностям от 07.09.2016 и 09.09.2016, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 26.04.2018 по делу № А32-13837/2017, принятое судьей Левченко О.С.,

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, ФИО3

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

при участии третьих лиц: Администрации муниципального образования Славянский район, Администрации Маевского сельского поселения Славянского района, Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края

о признании незаконным отказа; об обязании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, ФИО5 (далее – заявители, ФИО2, ФИО5) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) от 13.01.2017 в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка площадью 4 182 976 кв. м с кадастровым номером 23:27:0000000:1372, об обязании департамента в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения, направить в адрес заявителей проект договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 23:27:0000000:1372; о взыскании судебных расходов (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования Славянский район, Администрация Маевского сельского поселения Славянского района, Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2018 признан незаконным отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении земельных участков, изложенный в письме департамента от 13.01.2017 № 52-675/17-32-20 об отказе в предоставлении земельных участков 23:27:0000000:1372, как несоответствующий положениям Земельного кодекса Российской Федерации. Суд обязал Департамент имущественных отношений Краснодарского края в десятидневный срок с момента вступления в законную силу настоящего решения суда направить в адрес  ФИО2, ст. Елизаветинская, ФИО3, г. Краснодар, договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 23:27:0000000:1372. С Департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу ФИО2, ФИО3, взысканы 300,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что обстоятельства, установленные апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06.04.2017 по делу, в рамках которого рассматривался иск ФИО2, ФИО5 о признании незаконным решения департамента о передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:27:0000000:1372, имеют преюдициальное значения для настоящего дела, что не учтено Арбитражным судом Краснодарского края. В обоснование апелляционной жалобы департамент ссылается на то, что целевое назначение этих земель - "для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности". В контексте разрешительного типа правового регулирования такой формулировки достаточно для того, чтобы однозначно исключить из возможных вариантов использования земельных участков из земель промышленности такой вид использования, как сельскохозяйственное производство. Также апелляционная жалоба мотивирована тем, что использование земельных участков непосредственно под опорами линий электропередач не возможно, в связи с чем, у ФИО2 и ФИО5 отсутствует право на приобретение в собственность участка под высоковольтной линией электропередач 220кВ.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу заявители просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений от 13.08.2018 в связи с нахождением судьи Ефимовой О.Ю. в отпуске, в составе суда в порядке ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена на судью Гуденица Т.Г., в связи с чем, рассмотрение дела начинается с самого начала в порядке статьи 18 АПК РФ.

В судебном заседании представитель предпринимателей возражал на доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Администрации муниципального образования Славянский район, Администрации Маевского сельского поселения Славянского района, Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, извещенных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.10.2017 земельный участок с кадастровым номером 23:27:0000000:1372, площадью 4 182 976 +/- 17 896 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, Славянский р-он, земли бывшего ООО "Междуречье", участок аренды ОАО ДРСУ, находится в собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края (запись государственной регистрации от 24.10.2014 № 23-23-16/018/2014-855).

Также из указанной выписки следует, что граница спорного земельного участка определена и установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

13.12.2016 заявители обратились в департамент с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность.

Письмом от 13.01.2017 № 52-675/17-32-20 департамент отказал заявителям в предоставлении государственной услуги. Отказ мотивирован следующими обстоятельствами. По информации, предоставленной департаментом архитектуры от 26.12.2016 № 71-15144/16-03-01, спорный земельный участок согласно генеральному плану Маевского сельского поселения Славянского района, утвержденному решением Совета Маевского сельского поселения Славянского района от 25.11.2013 № 1, пересекают магистральные улицы районного значения и улицы местного значения. Кроме этого, земельный участок является предметом судебного спора по делу № 2-1683/2016г, рассматриваемому Славянским районным судом Краснодарского края.

В ходе рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции департамент заявил дополнительные возражения в обоснование законности отказа в предоставлении земельного участка, которые также подлежат рассмотрению по существу, наряду с обстоятельствами, указанными в обжалуемом отказе от 13.01.2017 № 52-675/17-32-20.

Так, в отзыве на заявленные требования (т. 1, л.д. 129-135) и в дополнениях к нему (т. 1, л.д. 185-187) департамент заявил следующие возражения:

- заявители пропустили срок на обжалование отказа департамента;

- земельный участок с кадастровым номером 23:27:0000000:1372 уже был предметом разбирательства в Славянском районном суде Краснодарского края;

- согласно генеральному плану Маевского сельского поселения Славянского района от 25.11.2013 № 1 земельный участок с кадастровым номером 23:27:0000000:1372 пересекают магистральные улицы районного значения и улицы местного значения, а также высоковольтная линия электропередач 220кВ;

- заявители не имеют право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 23:27:0000000:1372, поскольку с момента заключения договора аренды прошло менее 3 лет;

- использование земельного участка с кадастровым номером 23:27:0000000:1372 для сельскохозяйственных целей будет невозможным, в связи с одновременным нахождением участка в границах трех территориальных зон ("П-1", "ИТ-3" и "ИВ-1"). Уполномоченный орган приминает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, в том случае, когда разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Полагая, что в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации они имеют право на выкуп спорного земельного участка и отказ департамента в предоставлении земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства, заявители обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, согласно ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Довод департамента о наличии преюдициально установленных Краснодарским краевым судом обстоятельств не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Таким образом, в силу частей 2 и 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальным характером обладают не правовые выводы суда, а установленные фактические обстоятельства. Правовые выводы являются прерогативой суда, рассматривающего конкретное дело. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

В рассматриваемом деле суд первой инстанции признал приведенные в апелляционном определении по делу № 33-9696/2017 Судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда правовые выводы не являющимися преюдициально установленными обстоятельствами в смысле части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства (договор аренды земельного участка от 27.07.1999, договор о передаче прав и обязанностей от 05.05.2006, дополнительное соглашение о замене договора аренды, приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 02.10.2014 № 1559, кадастровый паспорт земельного участка от 18.03.2015, соглашение от 31.07.2015 о расторжении договора аренды, договор аренды от 31.07.2015) и руководствуясь абз. 3 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 07.08.2017 № 578, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на день подачи заявления о приобретении земельного участка в собственность (декабрь 2016 года) заявители имели статус арендаторов в отношении спорного земельного участка со сроком аренды 9 полных лет, исчисляемых с мая 2006 года.

Кроме того, суд первой инстанции верно указал, что в материалы дела заявителями и третьими лицами представлены новые документы, в том числе датированные позже даты принятия апелляционного определения от 06.04.2017, которые не были предметом исследования Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

В рамках настоящего дела судом первой инстанции были исследованы решение Совета муниципального образования Славянский район от 21.06.2017 № 16 "О внесении изменений в правила землепользования и застройки Маевского сельского поселения Славянского района" с приложением карты градостроительного зонирования на территории Маевского сельского поселения относительно границ земельного участка, а также письмо департамента архитектуры от 16.10.2017 № 71-11621/17-03-01.

На основании указанных документов суд первой инстанции установил, что границы спорного земельного участка не пересекают магистральные улицы районного значения и улицы местного значения, испрашиваемый земельный участок является смежным (граничит) с участками, на которых располагаются автомобильные дороги, земельный участок частично расположен в границе придорожной полосы автомобильной дороги "г. Славянск-на-Кубани - х. Прикубанский".

При этом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что частичное расположение спорного земельного участка в границе придорожной полосы автомобильной дороги не может исключать возможность приватизации испрашиваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у заявителей права на выкуп спорного земельного участка и несоответствии требованиям действующего законодательства отказа департамента в предоставлении земельного участка в 2017 году. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 № 17580/08 по делу № А40-65399/07 определена правовая позиция о том, что суд должен указать причины, по которым тождественные обстоятельства получают диаметрально противоположное толкование. В противном случае такая оценка доказательств не может быть признана объективной.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными судом первой инстанции причинами, на основании которых судом первой инстанции сделаны противоположное выводы о том, что в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации заявители имеют право на выкуп спорного земельного участка, а отказ департамента в предоставлении земельного участка в 2017 году не соответствует требованиям действующего законодательства.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту таких земельных участков, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон № 101-ФЗ).

К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый заявителем участок не отнесен (пункт 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

Статьей 10 Закона № 101-ФЗ закреплено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункты 1, 4).

Подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Предусмотренное пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ право на выкуп земельного участка является элементом правового статуса арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Согласно условиям договора аренды земельного участка от 27.07.1999 Строительному дорожному ремонтно-строительному управлению (арендатор) сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 909,79 га. К договору приложена схема размещения земель (т. 1, л.д. 95-99).

По договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.05.2006 ОАО "Славянское ДРСУ" передало права и обязанности арендатора по договору от 27.07.1999 заявителям по настоящему делу - ФИО2 и ФИО3 (т. 1, л.д. 91-94).

В целях приведения формы договора, 25.07.2014 между управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район и заявителями заключено дополнительное соглашение к договору аренды, предметом которого являлась замена договора аренды № 4800700483 от 27.07.1999 на договор № 8848000241 от 25.07.2014 на прежних условиях с сохранением срока аренды (т. 1, л.д. 75-90).

В связи с утверждением генерального плана Маевского сельского поселения Славянского района в апреле 2014 года принято решение о разделе земельного участка. Так, приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 02.10.2014 № 1559 "О разделе земельного участка с кадастровым номером 23:27:1402000:12, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного в Славянском районе" утвержден раздел земельного участка с кадастровым номером 23:27:1402000:12 (т. 1, л.д. 74).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 18.03.2015 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:27:1402000:12 образован земельный участок с кадастровым номером 23:27:000000:1372 (т. 1, л.д. 52-54).

31.07.2015 между управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (арендодатель) и заявителями (арендаторы) заключен "новый" договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № 8848000249, в соответствии с которым арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок площадью 4 200 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, земли бывшего ООО "Междуречье", участок аренды ОАО ДРСУ, кадастровый номер 23:27:0000000:1372 для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения (т. 1, л.д. 43-51).

31.07.2015 между управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (арендодатель) и заявителями (арендаторы) подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:27:1402000:12 от 25.07.2014 № 8848000241 (т. 1, л.д. 72).

Довод департамента о том, что раздел "исходного" земельного участка с кадастровым номером 23:27:1402000:12 означает формирование двух новых земельных участков как объектов гражданских прав, а также изменение предмета договора аренды, заключенного с ОАО "Славянское ДРСУ" в 1999 году, и соответственно договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного заявителями в 2006 году. В этой связи, по мнению департамента, срок пользования "новым" земельным участочком, который испрашивается по настоящему делу, должен исчисляться с момента государственной регистрации "нового" договора аренды от 31.07.2015 № 8848000249, а именно, с 02.10.2015 обоснованно не принят судом первой инстанции, поскольку в силу правовой позиции, выраженной в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" поскольку в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ № 73 отсутствует указание на статью 10 Закона № 101-ФЗ, статью 34 Земельного кодекса Российской Федерации, буквальное содержание данных норм не предусматривает передачу в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, исключительно на торгах (предусмотрена иная процедура).

Данная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.02.2016 по делу № А32-38683/2014, от  08.09.2017 по делу № А32-41812/2016.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В результате принятого департаментом решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:27:1402000:12 (решение от 02.10.2014 № 1559) условия использования земельными участками, как исходного с кадастровым номером 23:27:1402000:12, так и вновь образованного с кадастровым номером 23:27:000000:1372, не изменилось, в том числе и в отношении исчисления срока аренды таких земельных участков.

В данном случае не происходит изменение предмета гражданско-правовой сделки - договора аренды, заключенного в 1999 году, поскольку весь земельный массив с 2006 года находится в непрерывной аренде у заявителей.

Данная позиция подтверждается внесением постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 07.08.2017 № 578 соответствующих изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края", где указано, что расчет срока аренды земельного участка в случаях его выкупа, предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. Данное правило применяется также в отношении земельных участков, образованных в результате раздела указанного земельного участка, при этом срок договора аренды исчисляется с момента заключения договора аренды исходного земельного участка (т. 1, л.д. 195-196).

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что на день подачи заявления о приобретении земельного участка в собственность (декабрь 2016 года), заявители имели статус арендаторов в отношении спорного земельного участка со сроком аренды 9 полных лет, исчисляемых с мая 2006 года (момент заключения с ОАО "Славянское ДРСУ" договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

Относительно установленного Судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда обстоятельства о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:27:0000000:1372 пересекает магистральные улицы районного значения и улицы местного значения, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что из текста апелляционного определения (т. 1, л.д. 122), было установлено на основании письма департамента архитектуры от 26.12.2016 № 71-15144/16-03/01 и сведений генерального плана Маевского сельского поселения Славянского района от 25.11.2013 № 1.

Однако, в материалы настоящего дела заявители и третьи лица представили новые документы, в том числе датированные позже принятия апелляционного определения от 06.04.2017, которые не были предметом исследования Судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда и на основании которых арбитражный суд по настоящему делу вправе установить другие обстоятельства.

В материалах настоящего дела имеется решение Совета муниципального образования Славянский район от 21.06.2017 № 16 "О внесении изменений в правила землепользования и застройки Маевского сельского поселения Славянского района" с приложением карты градостроительного зонирования на территории Маевского сельского поселения относительно границ спорного земельного участка (т. 2, л.д. 8-10).

Из указанных документов следует, что в соответствии с измененными Правилами землепользования и застройки Маевского сельского поселения Славянского района границы спорного земельного участка не пересекают магистральные улицы районного значения и улицы местного значения; испрашиваемый земельный участок является смежным (граничит) с участками, на которых располагаются автомобильные дороги.

Указанное обстоятельство также подтверждается письмом департамента архитектуры от 16.10.2017 № 71-11621/17-03-01, адресованным первому заместителю руководителя департамента, в котором указано, что информация о прохождении по испрашиваемому земельному участку дорог общего пользования отсутствует; земельный участок частично расположен в границе придорожной полосы автомобильной дороги "г. Славянск-на-Кубани - х. Прикубанский" (т. 1, л.д. 168-169).

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые, в том числе, улицами и автомобильными дорогами.

С учетом решения Совета муниципального образования Славянский район от 21.06.2017 № 16 "О внесении изменений в правила землепользования и застройки Маевского сельского поселения Славянского района" и письма департамента архитектуры от 16.10.2017 № 71-11621/17-03-01, департамент не представил доказательств ограничения приватизации испрашиваемого земельного участка.

В земельном законодательстве "придорожная полоса автомобильной дороги" не поименована как территория общего пользования; в градостроительном законодательстве содержится лишь ряд ограничений по порядку использования таких территорий (охранные зоны и т.п.), что само по себе не может исключать приватизацию испрашиваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения.

На схеме расположения границ спорного земельного участка в соответствии с измененными Правилами землепользования и застройки Маевского сельского поселения Славянского района (т. 2, л.д. 8-9) обозначены границы соответствующих автомобильных дорог (зон общего пользования) и границы спорного земельного участка, а наложения земельного участка на автомобильные дороги не видно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориальное планирование - это планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

В силу статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации к документам территориального планирования поселений и городских округов относятся генеральные планы поселений и городских округов. Согласно статье 23 Кодекса генеральный план содержит, в том числе, положение о территориальном планировании, карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа. Положение о территориальном планировании включает в себя сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения, их основные характеристики, их местоположение (для объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, указываются функциональные зоны), а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов. На картах планируемого размещения объектов местного значения отображаются планируемые для размещения объекты местного значения, в частности, автомобильные дороги местного значения.

В силу пунктов 11, 12 статьи 1, статей 42, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования отделяются от иных территорий красными линиями, которые отображаются в документах по планировке территории.

Департамент не представил суду документы, содержащие сведения о местоположении красных линий, существующих или планируемых, с целью определения границ территории общего пользования, на которой размещаются или планируются под размещение зоны общего пользования в виде магистральных и/или автомобильных улиц.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.11.2017 по делу № А66-10285/2016.

Довод департамента о нахождении на спорном земельном участке высоковольтной линии электропередач 220кВ. Указанное обстоятельство также подтверждается письмом департамента архитектуры от 16.10.2017 № 71-11621/17-03-01, в котором указано, что на участке располагается высоковольтная линия электропередач 220кВ "Витаминкомбинат - Славянская" обоснованно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.

В охранных зонах объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий, при этом особенности и ограничения использования таких земельных участков, в том числе установленные пунктами 8 - 11, 16 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160, не влияют на возможность приватизации таких земельных участков, а лишь возлагают на правообладателя участка определенные обязанности.

В подпункте 6 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" под линейными объектами понимаются дороги, линии электропередачи, линий связи (в том числе линейно - кабельных сооружений) нефтепроводы, газопроводы и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

На земельные участки, где размещены воздушные линии электропередачи, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов электропередачи в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, не требуется.

У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов. 

 В суд апелляционной  инстанции  были представлены  выписки из ФГИС ЕГРН, которые  указывают, что были  внесены сведения  о земельных  участках под опорами линий электропередач  Вл 220кВ «Витаминокомбинат-Славянская».     

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает необходимости формирования самостоятельного земельного участка для строительства и эксплуатации линий электропередачи. Пользователь земельного участка, обремененного линий электропередачи, принуждается лишь терпеть ограничения, вызванные соблюдением режима охранной зоны такого рода объекта. Но указанное обстоятельство не может служить основанием для ограничения прав арендатора на приватизацию такого участка, находящегося в государственной собственности.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Приведенная норма о необходимости подачи заявления до истечения срока договора аренды направлена не на безусловное пресечение возможности выкупа после даты, ограничивающей срок действия договора, а на обеспечение стабильности гражданского оборота. По смыслу рассматриваемого правила заявление должно быть подано в период, когда заявитель является титульным и фактическим владельцем участка, до момента прекращения арендных отношений и возможной передачи участка другому лицу. Данное обстоятельство, как указано выше, подтверждается материалами дела.

По смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.

В пункте 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае подачи заявления о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса к этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон № 532-КЗ).

Статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (в редакции, действовавшей на момент отказа) определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением (помимо других случаев) участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих участков.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что отношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Земельным кодексом, Законом № 101-ФЗ и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.

По смыслу названных норм законов Российской Федерации и Краснодарского края, гражданином или юридическим лицом может быть приобретен в собственность не любой земельный участок, а переданный ему в аренду участок из земель сельскохозяйственного назначения, при условии его надлежащего использования по целевому назначению.

Для возникновения у заявителя права на приобретение участка сельскохозяйственного назначения в собственность без торгов заявитель должен являться арендатором земельного участка, в течение определенного законом времени (не менее 3 лет), надлежащим образом исполнять свои обязанности арендатора, использовать участок по назначению.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Последним из оснований для отказа в предоставлении участка, на которое указал департамент, является одновременное нахождение спорного земельного участка в границах трех территориальных зон: "П-1" - "зона предприятий, производств и объектов I класса вредности СЗЗ - 1000 м", "Ит-3" - "зона транспортной инфраструктуры" и "ИВ-1" - "зона природных территорий".

Довод департамента о том, что использование земельного участка с кадастровым номером 23:27:0000000:1372 для сельскохозяйственных целей будет невозможным, в связи с одновременным нахождением участка в границах трех территориальных зон ("П-1", "ИТ-3" и "ИВ-1"). Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, в том случае, когда разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка правомерно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.

В силу Градостроительного кодекса Российской Федерации территориальные зоны - это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1). Правила землепользования и застройки включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку (пункты 1, 2, 3 части 2 и часть 4 статьи 30).

В соответствии с утвержденными на территории Маевского сельского поселения Славянского района Правилами землепользования и застройки территориальное зонирование спорного земельного участка требованиям принадлежности спорного земельного участка только к одной территориальной зоне не отвечает, в связи с чем, в этой части территориальное зонирование не соответствует части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иное означало бы снижение уровня правовых гарантий прав и законных интересов правообладателя земельного участка с кадастровым номером 23:27:0000000:1372 по существующему и планируемому использованию земельного участка.

Между тем, в силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки разрабатываются не только в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, но и для обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Данная позиция согласуется с позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.03.2016 № 53-АПГ16-3).

Спорный земельный участок с категорией - земли сельскохозяйственного назначения и с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства сформирован и поставлен собственником на кадастровый учет 20.06.2014, то есть задолго до утверждения в мае 2015 года Правил землепользования и застройки Маевского сельского поселения Славянского района.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка заключенный в июле 2015 договор № 8848000249 аренды земельного участка категории земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования "для сельскохозяйственного производства" зарегистрирован в установленном законом порядке 02.10.2015. Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.10.2017 (т. 1, л.д. 200-210) запись об аренде и соответствующее обременение земельного участка арендой в пользу заявителей актуальны до настоящего времени, из Реестра не исключено.

Разрешенное использование земельного участка "для сельскохозяйственного производства" указано в договоре аренды 1999 года (т. 1, л.д. 95-100), в дополнительном соглашении от 25.07.2014 № 1 к договору аренды от 27.07.1999 № 4800700483 (т. 1, л.д. 75-90), в постановлении органа местного самоуправления от 31.07.2015 № 1376 (т. 1, л.д. 51), договоре аренды от 31.07.2015 № 8848000249, а также внесено в Государственный кадастр недвижимости и указано департаментом в приказе от 02.10.2014 № 1559 "О разделе земельного участка с кадастровым номером 23:27:1402000:12, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного в Славянском районе" (т. 1, л.д. 74).

Следовательно, начиная с мая 2006 года (момент заключения с ОАО "Славянское ДРСУ" договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка), заявители обоснованно и законно используют арендованный земельный участок для сельскохозяйственного производства, что соответствует закрепленному в Государственном кадастре недвижимости его разрешенному использованию.

В ноябре 2013 года используемый заявителями для сельскохозяйственного производства арендованный земельный участок в связи с утверждением Генерального плана Маевского сельского поселения Славянского района вошел в границы одновременно трех территориальных зон, отличных от категории и вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

В то же время, в Государственный кадастр недвижимости не внесены какие-либо сведения об изменении категории и вида разрешенного использования рассматриваемого земельного участка "для сельскохозяйственного производства".

Доводы департамента о том, что после включения земельного участка в иные территориальные зоны заявителя не смогут (не вправе) использовать его для сельскохозяйственного производства, что является самостоятельным основанием для отказа им в приватизации земли, обоснованно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно взаимосвязанным положениям пунктов 8, 9 статьи 1 и статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительные регламенты определяют правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, они устанавливаются правилами землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны.

В соответствии с частью 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны, который определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Однако, приведенные правила подлежат применению в нормативном единстве с положениями части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые предусматривают изъятия из общего правила использования земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны, что имеет место по настоящему делу.

Так, в силу части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствующие градостроительному регламенту, в том числе, когда виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования территориальной зоны, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Аналогичные положения предусмотрены пунктом 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Из вышеприведенных положений земельного законодательства следует, что при наличии ранее установленного и внесенного в государственный реестр недвижимости вида разрешенного использования последующее включение земельного участка в территориальную зону, градостроительный регламент которой предусматривает иные виды его разрешенного использования, использование этого участка землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования продолжается без ограничения срока приведения его в соответствие с градостроительным регламентом.

Данная правовая позиция соответствует позиции, изложенной в судебных актах по делу № А43-17378/2017. В рассматриваемой ситуации категория ("земли сельскохозяйственного назначения") и вид разрешенного использования ("для сельскохозяйственного производства") испрашиваемого земельного участка установлен и подтвержден государственным реестром недвижимости задолго до того, как этот участок включен органами муниципального образования в границы одновременно трех территориальных зон, отличных от категории и вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку дальнейшее использование спорного земельного участка "для сельскохозяйственного производства" не создает опасности для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (документальных доказательств, свидетельствующих об обратном департамент в материалы дела не представил), заявители в силу части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации вправе без ограничения срока использовать его для сельскохозяйственных целей и при наличии документов градостроительного зонирования, на которые ссылается департамент в обоснование отказа в предоставлении земельного участка.

При ином подходе будет нарушен охраняемый законом баланс частных и публичных интересов.

Таким образом, последующее включение арендуемого заявителями для сельскохозяйственного производства земельного участка в границы одновременно трех территориальных зон не препятствует заявителям продолжать использовать его для ведения сельскохозяйственного производства без ограничения срока.

В письме департамента архитектуры от 16.10.2017 № 71-11621/17-03-01 указано, что на испрашиваемом земельном участке отсутствуют территории общего пользования, участок расположен вне границ первого и второго поясов зон санитарной охраны водных объектов, а также вне границ береговой полосы или границ земель особо охраняемых природных территорий, а также государственных природных заповедников и национальных парков.

При таких обстоятельствах, законодатель не исключает приватизацию испрашиваемого земельного участка на основании пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, который не содержит запрета на приватизацию земельных участков в черте территориальных зон, указанных департаментом ("П-1" - "зона предприятий, производств и объектов I класса вредности СЗЗ - 1000 м", "Ит-3" - "зона транспортной инфраструктуры" и "ИВ-1" - "зона природных территорий"), поскольку такие земельные участки на законном основании допускается использовать для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

По смыслу части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Данный вывод согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 29.05.2012 № 13016/11 по делу № А27-12216/2010.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, должно быть непосредственно связано (вызвано) с реальным изменением его фактического использования соответствующим пользователем.

Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных Законом требований.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 15.12.2011 № 12651/11, в котором подчеркнуто, что фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

Помимо изложенного, в соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 28.10.2010 № 5743/10, вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, а не устанавливается этим документом.

При этом, зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительными регламентами устанавливаются в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (пункт 1 и 2 статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, а под территориальными зонами - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.

Из материалов дела не следует, что спорный земельный участок используется в целях размещения предприятий, производств и объектов I класса вредности СЗЗ - 1000, транспортной инфраструктуры, природных территорий.

Из материалов дела видно, что спорный земельный участок используется в сельскохозяйственных целях, что соответствует установленным в государственном реестре недвижимости категории земли и виду ее разрешенного использования.

При этом, департамент не представил в материалы дела доказательства ненадлежащего использования спорного земельного участка заявителями за весь период арендных отношений.

На основании изложенного суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что отказ департамента не соответствует действующему законодательству.

Довод департамента о том, что вывод суда первой инстанции о включении спорного земельного участка в границы одновременно трех территориальных зон не препятствует заявителям продолжать использовать его для ведения сельскохозяйственного производства без ограничения срока, основан на неправильном толковании закона, не принимается судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Проанализировав пункт 7 статьи 1, пункты 1, 2, 3 части 2 и часть 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что утвержденное на территории Маевского сельского поселения Славянского района Правилами землепользования и застройки территориальное зонирование спорного земельного участка требованиям принадлежности спорного земельного участка только к одной территориальной зоне не отвечает, в связи с чем, в этой части территориальное зонирование не соответствует части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд установил, что спорный земельный участок с категорией - земли сельскохозяйственного назначения и с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства сформирован и поставлен собственником на кадастровый учет 20.06.2014, то есть задолго до утверждения в мае 2015 года Правил землепользования и застройки Маевского сельского поселения Славянского района.

Согласно взаимосвязанным положениям пунктов 8, 9 статьи 1 и статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительные регламенты определяют правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, они устанавливаются правилами землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны.

В соответствии с частью 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны, который определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Однако, как указал суд первой инстанции, приведенные правила подлежат применению в нормативном единстве с положениями части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые предусматривают изъятия из общего правила использования земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны, что имеет место по настоящему делу.

Так, в силу части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствующие градостроительному регламенту, в том числе, когда виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования территориальной зоны, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Аналогичные положения предусмотрены пунктом 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства суд первой инстанции установил, что в отношении спорного земельного участка категория ("земли сельскохозяйственного назначения") и вид разрешенного использования ("для сельскохозяйственного производства") установлены и подтверждены государственным реестром недвижимости задолго до того, как этот участок включен органами муниципального образования в границы одновременно трех территориальных зон, отличных от категории и вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

При этом, суд первой инстанции обоснованно указал, что дальнейшее использование спорного земельного участка "для сельскохозяйственного производства" не создает опасности для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры поскольку документальных доказательств, свидетельствующих об обратном департамент в материалы дела не представил.

На основании изложенного суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии у заявителей в силу части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации права без ограничения срока использовать земельный участок для сельскохозяйственных целей и при наличии документов градостроительного зонирования, на которые ссылается департамент в обоснование отказа в предоставлении земельного участка. При этом, суд указал, что пункт 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит запрет на приватизацию земельных участков в черте территориальных зон, указанных департаментом.

Довод апелляционной жалобы о противоречии вывода суда первой инстанции о том, что расположение в пределах спорного земельного участка высоковольтной линии электропередач не может служить основанием для ограничения прав арендатора на приватизацию такого участка отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в подпункте 6 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" под линейными объектами понимаются дороги, линии электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений) нефтепроводы, газопроводы и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

На земельные участки, где размещены воздушные линии электропередачи, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов электропередачи в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, не требуется.

У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

Так, в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий, при этом особенности и ограничения использования таких земельных участков, в том числе установленные пунктами 8 - 11, 16 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160, не влияют на возможность приватизации таких земельных участков, а лишь возлагают на правообладателя участка определенные обязанности.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действующее законодательство не предусматривает необходимости формирования самостоятельного земельного участка для строительства и эксплуатации линий электропередачи. Пользователь земельного участка, обремененного линий электропередачи, принуждается лишь терпеть ограничения, вызванные соблюдением режима охранной зоны такого рода объекта. Но указанное обстоятельство не может служить основанием для ограничения прав арендатора на приватизацию такого участка, находящегося в государственной собственности.

Довод департамента о том, что на момент отказа департамент располагал официальной информацией о пересечении испрашиваемого земельного участка улицами районного и местного значения, в связи с чем, отказ в предоставлении земельного участка в собственность является законным не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку как указывает департамент основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка явилась его ограниченность в обороте ввиду пересечения его магистральными улицами районного значения и улицами местного значения. Данный вывод был сделан департаментом на основании письма департамента архитектуры от 26.12.2016 № 71-15144/16-03/01 и сведений генерального плана Маевского сельского поселения Славянского района от 25.11.2013 № 1.

В соответствии с п. 1 Генерального плана Маевского сельского поселения Славянского района от 25.11.2013 №1 указанный генеральный план является градостроительным документом, определяющим основные идеи развития на ближайшие 20 лет до 2032 года и долгосрочную перспективу до 2047 года.

В силу статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации к документам территориального планирования поселений и городских округов относятся генеральные планы поселений и городских округов.

Согласно статье 23 Кодекса генеральный план содержит, в том числе, положение о территориальном планировании, карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа. Положение о территориальном планировании включает в себя сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения, их основные характеристики, их местоположение (для объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, указываются функциональные зоны), а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов.

На картах планируемого размещения объектов местного значения отображаются планируемые для размещения объекты местного значения, в частности, автомобильные дороги местного значения.

В силу пунктов 11, 12 статьи 1, статей 42, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования отделяются от иных территорий красными линиями, которые отображаются в документах по планировке территории.

Департаментом не представлены суду документы, содержащие сведения о местоположении красных линий, существующих или планируемых, с целью определения границ территории общего пользования, на которой размещаются или планируются под размещение зоны общего пользования в виде магистральных и/или автомобильных улиц на даты принятия департаментом решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность.

Довод департамента о невозможности выкупа земельного участка в связи с недостаточным сроком аренды (менее трех лет) не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку спорный земельный участок находится в собственности субъекта Российской Федерации - администрации Краснодарского края и относится к фонду перераспределения сельскохозяйственных земель Краснодарского края.

05.05.2006 на данный земельный участок заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между ОАО "Славянское дорожное ремонтно-строительное управление" и гражданами ФИО2, ФИО5.

Межевые работы по разделу данного земельного участка проводились арендаторами с марта по май 2015 года. В результате раздела вышеуказанного земельного участка образованы два участка с кадастровыми номерами 23:27:0000000:1372 и 23:27:1402000:12.

В соответствии с п. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. Земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

При этом, ст. 21 Закона Краснодарского края № 532-КЗ от 05.11.2002 "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды земельного участка арендатором на тех же условиях, что подтверждает сам департамент письмом № 52-1184ж/14-11.05 от 20.05.2014.

В соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или юридическим лицом, либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

При этом, п. 4 ст. 10 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Арендаторы гр. ФИО2 и ФИО5 непрерывно вносят арендную плату с 05.05.2006 по настоящее время, и используют земельные участки по целевому назначению. С 05.05.2006 и по настоящее время участок не выбывал из владения заявителей.

По смыслу норм пунктов 1, 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон № 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, статьи 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-К "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон края № 532-КЗ), арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется надлежаще (в соответствии с его целевым назначением); заявление о заключении договора купли-продажи такого участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды. В соответствии с абзацем 9 статьи 21 Закона края № 532-КЗ расчет срока аренды земельного участка в названной статье предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Данная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.03.2018 № Ф08-450/2018 по делу № А32-14645/2017, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.12.2017 № Ф08-8950/2017 по делу № А32-2531/2017, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.08.2017 № Ф08-4767/2017 по делу № А32-30445/2016, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.06.2017 № Ф08-3554/2017 по делу № А32-27711/2016.

Подпунктом 8 пункта 2.1 постановления Главы администрации Краснодарского края № 226 от 25.03.2015 (с изм. от 07.08.2017 Постановление № 578) установлено: "2.1. В случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке: 8) на земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом, либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка - по кадастровой стоимости земельных участков.

В случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет срока аренды земельного участка в случаях, указанных в настоящем подпункте, предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. Данное правило применяется также в отношении земельных участков, образованных в результате раздела указанного земельного участка, при этом срок договора аренды исчисляется с момента заключения договора аренды исходного земельного участка." Данная норма прямо опровергает утверждения департамента о том, что срок аренды земельного участка составляет менее 3-х лет, а также утверждение о невозможности предоставления заявителям в собственность земельного участка по причине недостаточного срока аренды.

Таким образом, довод департамента о невозможности предоставления заявителям в собственность земельного участка площадью 418 2976 кв.м с кадастровым номером 23:27:0000000:1372 в связи с недостаточным сроком аренды (менее трех лет) признается судом апелляционной инстанции необоснованным и отклоняется судом апелляционной инстанции.

Довод департамента о пересечении земельного участка улицами районного и местного значения отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку то обстоятельство, что согласно генеральному плану Маевского сельского поселения Славянского района, утвержденному решением Совета Маевского сельского поселения Славянского района от 25.11.2013 № 1 испрашиваемый заявителем земельный участок, пересечен улицами районного и местного значения было установлено на основании письма Департамента архитектуры и градостроительства от 26.12.2016 № 7115144/16-03/01 и сведений генерального плана Маевского сельского поселения Славянского района от 25.11.2013 № 1.

Как следует из текста письма прохождение (пересечение) через испрашиваемый земельный участок магистральных улиц районного значения и улиц местного значения являлось не фактическим обстоятельством, а планируемым (было предусмотрено генеральным планом Маевского сельского поселения Славянского района от 25.11.2013 № 1. В дальнейшем  решением Совета муниципального образования Славянский район от 21.06.2017 № 16 "О внесении изменений в правила землепользования и застройки Маевского сельского поселения Славянского района" планируемое прохождение (пересечение) через испрашиваемый земельный участок магистральных улиц районного значения и улиц местного значения отменено.

Кроме того, в материалы настоящего дела представлено письмо Департамента архитектуры и градостроительства, датированное 16.10.2017 № 71-11621/17-03-01, в котором указано, что информация о прохождении по испрашиваемому земельному участку дорог общего пользования отсутствует, земельный участок частично расположен в границе придорожной полосы автомобильной дороги г. Славянск-на-Кубани - х. Прикубанский.

В силу п. 11. 12 ст. 1, ст. 42, 43 градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определяются от иных территорий красными линиями, которые отображаются в документах по планировке территории.

Департамент не представил суду документы, содержащие сведения о местоположении красных линий, существующих или планируемых с целью определения границ территории общего пользования, на которой размещаются или планируются под размещение зоны общего пользования в виде магистральных и/или автомобильных улиц.

При оценке письма Департамента архитектуры и градостроительства от 26.12.2016 № 7115144/16-03/01 суд апелляционной инстанции учитывает, что 15.10.2015 ФИО2 и ФИО5 обращались в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 418 2976 кв.м с кадастровым номером 23:27:0000000:1372.

Письмом № 52-23767/15-32-20 от 01.12.2015 Департамент имущественных отношений Краснодарского края отказал в предоставлении государственной услуги. Данный отказ был обжалован гражданами ФИО2 и ФИО5 путем обращения в Славянский районный суд (Славянск-на-Кубани Краснодарского края) - дело № 2-1683/2016. Решением от 19.12.2016 требования заявителей были удовлетворены. На решение департамент подал апелляционную жалобу, в которой сослался на письмо Департамента архитектуры и градостроительства от 26.12.2016 № 7115144/16-03/01 как на новое доказательство, которое не было предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 06.04.2017 по делу № 33-9696/2017 решение Славянского районного суда от 19.12.2016 отменено. Гражданская коллегия краснодарского краевого суда (суд апелляционной инстанции) достоверность письма Департамента архитектуры и градостроительства от 26.12.2016 № 7115144/16-03/01 не проверила, Департамента архитектуры и градостроительства к участию в деле не привлекался. Таким образом, письмо Департамента архитектуры и градостроительства от 26.12.2016 № 7115144/16-03/01 не было получено Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в процессе рассмотрения заявления гр. ФИО2 и ФИО5 от 13.12.2016 о предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка площадью 418 2976 кв.м с кадастровым номером 23:27:0000000:1372, а было взято из материалов ранее рассмотренного заявления. Доказательств принятия Департаментом имущественных отношений Краснодарского края мер по проверке достоверности и актуальности сведений, содержащихся в письме департамент не представил. Между тем, Департаментом архитектуры и градостроительства, привлеченным к участию в настоящем деле, в материалы дела предоставлено письмо Департамента архитектуры и градостроительства, датированное 16.10.2017 № 71-11621/17-03-01, в котором указано, что информация о прохождении по испрашиваемому земельному участку дорог общего пользования отсутствует, земельный участок частично расположен в границе придорожной полосы автомобильной дороги г. Славянск-на-Кубани - х. Прикубанский.

Довод департамента о том, что на момент подачи заявления о выкупе Осипян и Оганесян не имели статуса КФХ не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку статус КФХ ФИО2 получен 18.06.2004, о чем сделана соответствующая запись ИФНС России № 4 г. Краснодара, статус КФХ ФИО5 получен 25.11.2016, о чем сделана запись Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 16.

Из изложенного следует, что на момент подачи заявления о предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка площадью 418 2976 кв.м с кадастровым номером 23:27:0000000:1372 оба арендатора - заявители по делу - обладали статусом КФХ.

Довод департамента о публикации в СМИ договора аренды отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку требование об опубликовании организатором аукциона извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона предусмотрено ст. 39.11 Земельного кодекса РФ и не распространяется на случаи предоставления земельных участков в аренду или собственность без проведения торгов.

Спорный земельный участок фактически находится в аренде с 05.05.2006 по настоящее время, арендаторы используют земельные участки по целевому назначению.

В соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или юридическим лицом, либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2018 по делу № А32-13837/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                              М.В. Соловьева

 

Судьи                                                                                                               Т.Г. Гуденица

 

                                                                                                               С.С. Филимонова