АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А25-1581/2021

г. Краснодар

06 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И. в отсутствие представителей заявителя–индивидуального предпринимателя ФИО1(ИНН 

<

***>, ОГРНИП309091916600026), органа, осуществляющего публичные полномочия, – управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования город Черкесск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования город Черкесск на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 22.09.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 по делу № А25-1581/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1(далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с заявлением к управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска (далее – управление) о признании недействительным постановления от 27.04.2018 № 869 о прекращении договора  от 18.12.2009 № 523 аренды земельных участков площадью 96 кв. м, 624 кв. м с кадастровыми номерами 09:04:0101311:120, 09:04:0101311:119, расположенных по адресу: 

<

...> район авторынка, относящихся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для временной установки торгового павильона и для благоустройства прилегающей территории (далее – договор аренды, земельные участки), о понуждении к заключению договоров аренды земельных участков на три года без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 22.09.2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022, постановление от 27.04.2018 № 869 признано недействительным, управление присуждено к подготовке, подписанию и направлению предпринимателю проектов договоров о предоставлении земельных участков в аренду на 3 года без проведения торгов. Судебные акты мотивированы тем, что управление не направило предпринимателю копию постановления о прекращении договора аренды. Договор аренды земельных участков по истечении его срока возобновлен на неопределенный срок. Управление должным образом не отказывалось от данного договора, не уведомило предпринимателя об этом. Предприниматель как добросовестный арендатор понес расходы на эксплуатацию земельных участков по окончания срока договора аренды, произвел на ручье берегоукрепительные работы. Он вправе требовать заключения договоров аренды земельных участков на новый срок без проведения торгов.

Управление, обжаловав решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 22.09.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Срок договора аренды земельных участков истек 01.07.2017 и сторонами не продлевался. Использование земельных участков и внесение арендной платы по истечении срока договора аренды не свидетельствует ни о продлении этого срока, ни о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. Предприниматель выполнил берегоукрепительные работы в период действия договора аренды. Он не обладает преимущественным правом на заключение договоров аренды земельных участков на новый срок без проведения торгов. 

Отзывы на кассационную жалобу в суд кассационной инстанции не поступили. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (арендодатель; далее – министерство) и предприниматель (арендатор) 18.12.2009 заключили договор аренды на три года. Объектом аренды выступил исходный земельный участок площадью 720 кв. м с кадастровым номером 09:04:0101311:103, расположенный по адресу: 

<

...> район авторынка, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для временной установки торгового павильона из легких конструкций с полным благоустройством ручья до 01.06.2011(далее – исходный земельный участок). Цель аренды совпала с разрешенным использованием исходного земельного участка. Стороны определили прекращение договора аренды по истечении его срока или в любой другой срок по их соглашению (пункт 4.2). Исходный земельный участок передан предпринимателю по соответствующему акту приема-передачи от 18.12.2009. 

По распоряжениям министерства от 06.04.2012 № 694, от 13.06.2012 № 1213 осуществлен раздел исходного земельного участка, образованы земельные участки, разрешенное использование одного из земельных участков (с кадастровым номером 09:04:0101311:119) изменено на благоустройство прилегающей территории. 

На основании своего распоряжения от 10.08.2012 № 1629 министерство заключило с предпринимателем дополнительное соглашение от 10.08.2012 № 156 к договору аренды, определив земельные участки в качестве объектов аренды. Сторонами согласованы новый срок договора аренды до 01.07.2017, возможность его возобновления на тех же условиях на неопределенный срок при условии отсутствия письменных возражений арендодателя по окончании согласованного срока. 

По истечении срока договора аренды предприниматель продолжил использовать земельные участки. В подтверждение данного обстоятельства он представил квитанции на внесение арендной платы за 2017-2018 годы, договор подряда от 11.12.2018 № 43-П на выполнение работ по изготовлению и монтажу каркаса металлоконструкций торгового павильона, акт о приемке выполненных работ от 31.12.2018, кассовые чеки на оплату работ по благоустройству ручья и берегоукрепительных работ, копию проектной документации торгового павильона, справку о стоимости выполненных работ от 27.12.2015, договор подряда на выполнение строительных работ от 11.12.2015 № 007, акта сдачи-приемки оказанных услуг от 01.12.2015, счета на оплату от 01.12.2015 № 21, от 01.12.2015 № 72907, от 25.12.2015 № 122501, счет-фактуру от 25.12.2015 № 122502, акт от 27.12.2015, рабочий проект берегоукрепления русла ручья, технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий для разработки проектной документации строительства торгового павильона, фотографии земельных участков. 

Земельные участки представляют собой русло ручья значительных размеров. Загрязнение русла приводило к разливам ручья. Предпринимателем осуществлены мероприятия по улучшению земельных участков, приведению их в состояние, пригодное для дальнейшего использования, обеспечено выполнение подрядных работ по изготовлению и монтажу каркаса металлоконструкций торгового павильона, благоустройству ручья и берегоукрепляющих работ.

Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования город Черкесск издано постановление от 27.04.2018 № 869 о прекращении договора аренды земельных участков с 01.07.2017. Управление представило сопроводительное письмо от 03.06.2021 № 30-491/1 о направлении копии указанного постановления предпринимателю.

Предприниматель обратился в управление с заявлением от 07.04.2021 о заключении на новый трехлетний срок договоров аренды земельных участков без проведения торгов. К заявлению приложены соответствующие проекты договоров аренды. Письмом от 15.04.2021 № 30-319/1 управление уведомило предпринимателя о принятом решении об отказе в заключении договоров аренды земельных участковна новый срок без проведения торгов. Отказ мотивирован тем, что договор аренды земельных участков прекращен с 01.07.2017 на основании постановления от 27.04.2018 № 869. 

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее. 

При оценке постановления управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования город Черкесск от 27.04.2018 № 869 судам следовало исходить из того, что удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно только при одновременном установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту, а также нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). 

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества (статья 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с рекомендацией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», обстоятельства, предопределившие намерение арендодателя отказаться от договора аренды, при соблюдении им требований названных норм правового значения не имеют. В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что данная норма предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в установленные сроки.

Поскольку нельзя ограничить арендодателя в реализации им безусловного права на отказ от возобновленного на неопределенный срок договора и установить бессрочный режим аренды, в том числе когда арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения, такой отказ без указания причин не может быть квалифицирован как злоупотребление правом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 № 308-ЭС17-10134).

Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным (статья 165.1, пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

Договор аренды в таком случае прекращается независимо от наличия (сохранения) записи о его регистрации (пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В обжалуемых судебных актах не отражены результаты совокупной оценки постановления управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования город Черкесск от 27.04.2018 № 869 о прекращении договора аренды земельных участков с 01.07.2017, сопроводительного письма от 03.06.2021 № 30-491/1 о направлении копии указанного постановления предпринимателю и письма управления от 15.04.2021 № 30-319/1 об отказе в заключении договоров аренды земельных участков на новый срок с точки зрения фактической реализации арендодателем безусловного права на немотивированный отказ от договора аренды земельных участков, возобновленного на неопределенный срок. Такая оценка должна была способствовать выводу о законности (незаконности) оспариваемого постановления и его влиянии (положительном, нейтральном или отрицательном) на права и законные интересы предпринимателя. Недоказанность направления копии оспариваемого постановления предпринимателю сама по себе не могла служить самостоятельным основанием для признания этого постановления недействительным.

Устанавливая общее правило о наличии у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок, законодатель допустил установление законом или договором аренды исключения из него (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса).

Такое исключение определено положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в действующей с 01.03.2015 редакции, согласно которым арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6).

Арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, по заключенному до 01.03.2015 договору аренды после этой даты вправе реализовать предусмотренное договором преимущественное право на заключение аналогичного договора на новый срок только при наличии совокупности обстоятельств, перечисленных в пунктах 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. Такой подход нашел отражение в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018. 

Определив, что с заявлением о предоставлении земельных участков обратился предприниматель, не имеющий права на такое предоставление без проведения торгов, управление должно было принять решение об отказе в этом предоставлении (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в силу какого-либо из подпунктов 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предприниматель имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Судами соответствующее обстоятельство не установлено, в то время как его наличие определено законодателем как обязательное условие предоставления земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса). 

Исходный земельный участок был первоначально предоставлен предпринимателю для временной установки торгового павильона из легких конструкций с полным благоустройством ручья, что следует из распоряжения министерства от 04.09.2009 № 2793. Для размещения нестационарных торговых объектов заключение договора аренды земельного участка в настоящее время не требуется (подпункт 6 пункта 1 статьи 39.33 Земельного кодекса). 

Распоряжением министерства от 04.09.2009 № 2793 не предусматривалось предоставление предпринимателю публичной земли в аренду в целях строительства. В деле отсутствуют доказательства того, что уполномоченный орган выдавал предпринимателю разрешение на строительство на исходном земельном участке (земельных участках) торгового павильона на свайном фундаменте как объекта капитального строительства (в подтверждение строительства такого объекта предприниматель представил договор строительного подряда от 11.12.2015). 

При доказанности факта предоставления исходного земельного участка (земельных участков) для строительства судам необходимо было установить наличие на земельных участках объектов незавершенного строительства, их соответствие проектной и разрешительной документации. Для завершения правомерно начатого строительства земельные участки могли быть предоставлены в аренду без проведения торгов только при наличии предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса или пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» условий и оснований для такого предоставления. Данные условия и основания судами не установлены.

Вывод о правомерности осуществления предпринимателем своей деятельности на исходном земельном участке или земельных участках не мог быть сделан без оценки процедуры их образования, а также договора аренды и дополнительного соглашения к нему на предмет соответствия действовавшему в соответствующие моменты законодательству. 

Нормами Водного кодекса Российской Федерации ручьи как водотоки отнесены к поверхностным водным объектам (пункт 2 части 2 статьи 5). Поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной собственности, определены как водные объекты общего пользования (часть 1 статьи 6). Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначена для общего пользования (часть 6 статьи 6). Водные объекты общего пользования могут находиться только в федеральной собственности (часть 1 статьи 8).

Положениями Земельного кодекса запрещается образование земельных участков, приводящее к препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушению требования законов (пункт 6 статьи 11.9). К земельным участкам общего пользования относятся участки, занятые, помимо прочего, водными объектами (пункт 12 статьи 85). Земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, относятся к землям водного фонда. На таких землях запрещалось образование земельных участков (статья 102 в применимой к рассматриваемым отношениям редакции).

В момент заключения договора аренды законодатель не допускал возможность предоставления в индивидуальное арендное пользование земельного участка, находящегося в публичной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, а в момент заключения дополнительного соглашения такой договор мог быть заключен только с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе (статья 22 Земельного кодекса в действовавших в соответствующие периоды редакциях). 

Наличие у предпринимателя статуса водопользователя при заключении с ним дополнительного соглашения к договору аренды в материалах дела и в обжалуемых судебных актах не отражено. «Мостовое» расположение павильона независимо от наличия (отсутствия) у него признаков объекта капитального строительства не могло способствовать обеспечению свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Ручей как водный объект общего пользования относится к федеральной собственности. Министерство как региональный орган госвласти не могло распоряжаться ручьем как водотоком. Составная часть такого водотока – покрытая поверхностными водами земля в пределах береговой линии также относится к федеральной собственности, распоряжение которой не входит в компетенцию министерства или управления. Земельный участок под водотоком как объект земельных отношений не мог быть сформирован и предоставлен в индивидуальное арендное пользование. Сделка регионального органа госвласти или органа местного самоуправления по распоряжению земельным участком, покрытым поверхностными водами такого водного объекта, ничтожна.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2018 № 301-ЭС18-10194 и нашла отражение в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019.

В рассматриваемой ситуации суды с достаточной степенью достоверности не установили относимость расположенного в границах земельных участков ручья к водным объектам общего пользования, образование земельных участков в границах водного объекта общего пользования, нарушение договором аренды права неопределенного круга лиц или федерального собственника водного объекта общего пользования, в границах которого образованы земельные участки. Такую информацию мог предоставить территориальный орган Федерального агентства водных ресурсов (Росводресурсы). В обжалуемых судебных актах не обоснована возможность законного образования исходного земельного участка и земельных участков в пределах береговой линии водного объекта общего пользования и соблюдение сторонами при заключении договора аренды и дополнительного соглашения к нему публично-правовых ограничений в использовании таких участков.

При названных недостатках выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции, не могут быть признаны судом кассационной инстанции соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 22.09.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 по делу № А25-1581/2021 отменить. 

Дело № А25-1581/2021 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Т.Н. Драбо

Судья                                                                                                                     А. И. Мещерин