Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-16407/2018

«22»

июля

2019 года

Резолютивная часть решения объявлена  

«15»

июля

2019 года

Решение изготовлено в полном объеме   

«22»

июля

2019 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи  Лобановой Е.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по  исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро»

к администрации  городского округа «Город Калининград» 

третьи лица: Комитет муниципального имущества  и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» , Служба государственной охраны объектов  культурного наследия Калининградской области , Агентство  по архитектуре , градостроению и перспективному развитию  Калининградской области 

о  возложении обязанности заключить договор аренды

при участии в судебном заседании:

от  истца: ФИО2 директор , выписка из ЕГРЮЛ

                 ФИО3 по доверенности 

                 ФИО4 по доверенности 

                 ФИО5 по доверенности 

от  ответчика: ФИО6 по доверенности 

от Комитета муниципального имущества: ФИО6 по доверенности 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> , место нахождения: 

<

...>) (далее-Общество, истец)  обратилось  в  Арбитражный суд Калининградской области  с исковым заявлением  к администрации  городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***> , ИНН 

<

***> , место нахождения : 

<

...>) (далее- Администрация , ответчик)  об устранеии допущенных нарушений прав и законных интересов Общества путем возложения на Администрацию обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 площадью 2185 кв.м по ул.Пролетарской в Ленинградском районе города Калининграда  для строительства КДЦ «Москва» на срок три года на условиях ранее действовавшего соглашения от 26 декабря 2016 года  №012502-1/УА об уступке прав и обязанностей  по договору  и договора аренды земельного участка  №012502 от 06 октября 2015 года .

         К участию в деле в качестве третьих лиц , не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора , привлечены  Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее- Комитет) , Служба государственной  охраны объектов  культурного наследия Калининградской области  (Далее- Служба государственной охраны) , Агентство  по архитектуре , градостроению  и перспективному развитию Калининградской области (далее- Агентство). 

          В судебном заседании  представители истца  поддержали  исковые  требования , доводы , изложенные в  иске.

          Представитель Администрации   и Комитета возражает против удовлетворения  заявленных требований , поддержал  возражения , изложенные в отзыве на  иск. 

         Агентство  и Служба государственной охраны  в судебное заседание  не явились, о рассмотрении  дела извещены надлежащим образом. 

        От Агентства поступил отзыв  на исковое заявление , в котором  заявлено  ходатайство  о рассмотрении дела  без участия его представителя. 

         Дело рассмотрено в отсутствие  не явившихся третьих лиц в порядке , предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ). 

         Заслушав представителей сторон , Комитета ,  изучив материалы дела , суд установил следующее.

         Как следует из материалов дела , 10.07.2006г. между мэрией города Калининграда  и ОАО «Торгово-промышленная компания «Продмаркет» (далее- ОАО «ТПК «Продмаркет») был заключен договор №20 , согласно которому  ОАО «ТПК «Продмаркет» за счет собственных и привлеченных средств  и сил осуществляет строительство  культурно-делового центра «Москва» по ул.Пролетарская – ул.Сергеева в Ленинградском  районе г.Калининграда  на земельном участке , предварительно согласованном  постановлением мэра г.Калининграда  от 03.06.2005г. №1831. По окончании строительства и после сдачи объекта  в эксплуатацию  ОАО «ТПК «Продмаркет»  обязалось  передать в собственность  муниципального образования «Город Калининград»  нежилые помещения  общей площадью 415 кв.м в составе: зал бальных танцев , раздевалка для мальчиков , раздевалка для девочек , раздельные санузлы , гардероб , служебное помещение для преподавателей.

          В соответствии с постановлением  главы города Калининграда –мэра города от 18.09.2007г. №2156  ОАО «ТПК «Продмаркет»  в аренду на три года  (на период строительства) предоставлен  земельный участок  площадью 2185 кв.м , в том числе  части площадью 115 кв.м и 95 кв.м – охранные зоны инженерных коммуникаций , по ул.Сергеева в Ленинградском районе  для строительства культурно-делового центра «Москва» с помещениями для муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой. 

         На основании  указанного постановления  между мэрией города Калининграда  и  ОАО «ТПК «Продмаркет»  15.10.2007г. был подписан договор №008997 на передачу в аренду городских земель , согласно которому  арендатору в аренду  сроком на три года  (до 18.09.2010г.) (на период строительства) передан земельный участок  с кадастровым номером 39:15:13-24-02:0017 площадью  2185 кв.м  по ул.Сергеева  в Ленинградском районе г.Калининграда. 

        Согласно пункту 3.9 данного договора  арендатор обязался ввести объект в эксплуатацию и передать в установленном порядке  в муниципальную собственность  помещения школы танцев общей площадью 415 кв.м  в соответствии с договором №20 от 10.07.2006г. 

         08.09.2008г. ОАО «ТПК «Продмаркет»  получено разрешение на строительство  объекта «Культурно-деловой центр «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой» сроком действия до 14.10.2009г. 

        22.10.2010г. между Администрацией и ОАО «ТПК «Продмаркет»  подписано соглашение   об изменении и дополнении договора аренды  от 15.10.2007г. , которым срок аренды земельного участка определен до  14.06.2013г. 

        06.10.2015г. между Администрацией  и ОАО «ТПК «Продмаркет» заключен договор  аренды земельного участка №012502 , в соответствии с которым в аренду  на три года   (до 07.09.2018г.) арендатору предоставлен земельный участок  из земель населенных пунктов  с кадастровым номером 39:15:132402:17  площадью 2185 кв.м по ул.Пролетарской  в Ленинградском районе  под строительство  культурно-делового центра «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой (для  завершения  строительства объекта). Объект  незавершенного строительства (кадастровый номер 39:15:132402:88) , расположенный на названном земельном участке  , имел площадь застройки 981,9 кв.м , степень готовности 18,3% .

         26.12.2016г. между  Администрацией , АО «ТПК «Продмаркет» и Обществом   в связи  с государственной регистрацией перехода прав  на объект незавершенного строительства   с кадастровым номером 39:15:132402:88 (степень готовности  объекта 18,3% , запись регистрации  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.11.2016г. №39-39/001-78/011/037/2016-2574/2)  было заключено соглашение  об уступке прав и обязанностей  по договору аренды  земельного участка от 06.10.2015г. №012502 , а также  о переходе обязательств  по передаче в муниципальную собственность  помещений школы танцев.  Данное соглашение зарегистрировано  Управлением Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Калининградской области  29.06.2017г. 

        11.12.2017г., 14.08.2018г.  Общество обращалось в Агентство с заявлениями о выдаче разрешения на строительство  культурно-делового центра «Москва» с муниципальной школой танцев и гостевой автостоянкой  , в чем ему было отказано в соответствии со  статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации  (письма Агентства от 19.12.2017г. №12178 , от 20.08.2018г. №8510). 

         Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон , Комитета ,  Общество  до истечения срока действия договора аренды  обратилось  с заявлением по вопросу  заключения на новый срок  договора аренды  земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17  для завершения строительства объекта , в чем ему было отказано. 

        Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.   

          Согласно  части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное  лицо  вправе  обратиться  в арбитражный  суд за  защитой  своих нарушенных  или  оспариваемых  прав  и законных интересов в порядке , установленном  настоящим Кодексом.

        В силу положений пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора . Понуждение к заключению договора не допускается , за исключением случаев , когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом , законом или добровольно принятым обязательством.

        В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее- ЗК РФ) земельные участки , за исключением  указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ , могут  быть предоставлены  в аренду в соответствии  с гражданским законодательством   и настоящим Кодексом. 

        В силу положений  пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ  договор аренды земельного участка , находящегося в государственной или муниципальной собственности , заключается на торгах , проводимых  в форме аукциона , за исключением случаев , предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

         Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ  договор аренды земельного участка , находящегося  в государственной  или муниципальной собственности  , заключается  бед проведения торгов  в случае предоставления  земельного участка , на котором расположены  объекты незавершенного строительства  , однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства  в случаях , предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

         Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ  установлено  , что  предоставление  в аренду  без проведения торгов  земельного участка  , который находится  в государственной или муниципальной собственности  и на котором расположен  объект незавершенного строительства , осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

 1)собственнику  объекта незавершенного строительства , право  собственности на который  приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого  у предыдущего  собственника в связи  с прекращением  действия договора аренды земельного  участка , находящегося  в государственной или муниципальной собственности ;

2)собственнику объекта незавершенного строительства , за исключением  указанного в подпункте 1 настоящего пункта , в случае , если уполномоченным органом  в течение шести месяцев со дня истечения  срока действия  ранее заключенного  договора аренды  земельного участка , на котором  расположен  этот объект , в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования  или этот объект не был продан с публичных торгов  по причине отсутствия лиц , участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка  в аренду  без аукциона  в соответствии с настоящим  подпунктом допускается  при условии , что такой земельный участок  не предоставлялся для завершения  строительства  этого объекта ни одному из предыдущих собственников  этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона  от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее- Закон №137-ФЗ)  в случае , если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке , находящемся в государственной  или муниципальной собственности , и право собственности на указанный объект  зарегистрировано до 1 марта 2015 года  или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года  в аренду , собственник  указанного  объекта имеет право приобрести такой земельный участок  в аренду сроком на три года однократно для завершения  его строительства без проведения торгов в порядке , установленном  статьями  39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае , если ранее такой земельный участок  не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта  незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

Таким образом , действующим земельным законодательством  предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора  аренды для завершения  строительства  такого объекта без торгов. Вводя льготный порядок получения  в аренду публичного земельного участка  для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель  предполагает использование его добросовестными лицами , не использовавшими ранее право на продление договора и не имевшими правопредшественников , которые  такое право реализовали. 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3  статьи 39.6 ЗК РФ  граждане и юридические лица  , являющиеся  арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков ,  имеют право на заключение нового договора аренды  таких земельных участков  без проведения торгов  в случае, если земельный участок  предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду  без проведения торгов  (за исключением случаев , предусмотренных пунктом 13,14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса). 

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ  гражданин или юридическое лицо , являющиеся арендаторами земельного участка , имеют право  на заключение нового договора аренды такого земельного участка  в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1)заявление о заключении нового договора  аренды такого земельного участка  подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора  аренды земельного участка;

2)исключительным правом  на приобретение такого земельного участка в случаях , предусмотренных  настоящим Кодексом , другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3)ранее заключенный договор  аренды такого земельного участка не был расторгнут  с этим гражданином  или этим юридическим лицом  по основаниям , предусмотренным пунктом 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4)на момент заключения  нового договора  аренды  такого земельного участка  имеются предусмотренные  подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи  основания для  предоставления  без проведения торгов  земельного участка  , договор аренды  которого был заключен  без проведения торгов. 

        Спорный земельный участок  был предоставлен ОАО «ТПК «Продмаркет»   в аренду  без проведения торгов. С заявлением  о заключении  нового договора аренды  на  земельный участок Общество   обратилось  до истечения срока действия  ранее заключенного договора аренды .

Однако ,  как указывалось выше  ,  срок действия договора аренды  от 15.10.2007г.  продлялся  на три года (на период строительства)  , новый договор аренды от  06.10.2015г.  был заключен  сроком до 07.09.2018г. для завершения строительства объекта.   Обществом не были приняты  надлежащие и своевременные меры  по освоению арендуемого земельного участка  до истечения срока действия договора аренды. В выдаче разрешений на строительство истцу дважды было отказано в связи  с несоответствием представленных  в Агентство документов  действующему законодательству.  Таким образом ,  на Общество не могут быть  распространены нормы  , предусмотренные подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ  и пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ. Основания для повторного  предоставления земельного участка  истцу  в этих же целях без проведения торгов  у Администрации отсутствуют. 

Ссылки истца  на пункт 1 статьи 621 ГК РФ  суд находит необоснованными, поскольку при изложенных обстоятельствах  указанная правовая норма  применению не подлежит. 

Кроме того , из письма  Службы государственной охраны от 27.09.2018г.следует, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:132402:17 частично располагается в границах территории объекта культурного наследия  регионального значения «Здание гостиницы «Парк-Отель» (арх.Х.Хопп) , 1929г.» , расположенного по адресу : 

<

...> , принятого на государственную охрану в соответствии с постановлением  Правительства Калининградской области  от 23 марта 2007 года №132 «Об  объектах культурного наследия регионального и местного значения» и внесенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия. В соответствии  с подпунктом 1 пункта 1 статьи 5.1 Федерального закона от 25.06.2002г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов  капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства ; проведение земляных , строительных , мелиоративных и иных работ , за исключением  работ по сохранению объекта  культурного наследия или его отдельных элементов , сохранению  историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. Земельный участок  с кадастровым номером 39:15:132402:17 частично располагается в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности  объекта культурного наследия  регионального значения. 

Одним из оснований  для отказа в выдаче разрешения на строительство  Агентство указало отсутствие  согласования Службой государственной охраны  проектной документации на строительство культурно-делового центра «Москва» с муниципальной школой танцев и гостевой автостоянкой. Данный отказ  истцом  в установленном порядке не оспорен. 

Учитывая изложенное , в удовлетворении  исковых требований  следует отказать.

В силу  статьи 110 АПК РФ  расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на  истца. 

         Руководствуясь статьями 167-170 , 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                      Р Е Ш И Л:

 В удовлетворении  исковых требований  отказать.

 Решение может быть обжаловано в Тринадцатый  арбитражный  апелляционный  суд в течение  месяца  после  принятия.

       Судья                                                                                      Лобанова Е.А.