ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-21406/2022

г. Киров

02 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2024 года.       

Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2024 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Овечкиной Е.А.,

судей Горева Л.Н., Савельева А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Суворовой О.С.,

 

при участии в судебном заседании представителей ООО «РЦ Глазово» ФИО1 по доверенности от 26.01.2024, ФИО2 по доверенности от 14.06.2024 № 624/24,  

 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РЦ Глазово»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.03.2024 по делу № А82-21406/2022, 

по исковому заявлению Прокурора Ярославской области в интересах муниципального образования города Ярославля в лице Муниципалитета города

Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «РЦ Глазово» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

о признании недействительным договора в части и применении последствий его недействительности,   

 

установил:

Прокурор Ярославской области в интересах муниципального образования города Ярославля в лице Муниципалитета города Ярославля (далее – истец, Прокурор) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с учетом его уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ к Мэрии города Ярославля (далее – Мэрия), Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – Комитет, КУМИ), обществу с ограниченной ответственностью «РЦ Глазово» (далее – заявитель, податель жалобы, Общество, ООО «РЦ Глазово»): 

- о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 22.01.2018 № 12 (далее – сделка, договор, договор купли-продажи, договор № 12, договор от 22.01.2018) с кадастровым номером 76:23:010602:57, расположенного по адресу: г. Ярославль, на пересечении ул. Блюхера и ул. Урицкого, заключенного между Департаментом архитектуры и земельных отношений Мэрии города Ярославля и Обществом в части приобретения земельного участка площадью 18700 кв.м, не предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, которому впоследствии присвоен кадастровый номер 76:23:010602:6680 (далее также – участок, спорный участок, земельный участок, спорный земельный участок, ЗУ с КН 76:23:010602:6680, земельный участок с кадастровым номером 76:23:010602:6680);

- о прекращении права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 76:23:010602:6680, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы), площадью 18700 кв.м., по адресу: 

<

...>;

- о передаче земельного участка с кадастровым номером 76:23:010602:6680, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы), площадью 18700 кв.м., по адресу: 

<

...>, Комитету.

Исковые требования основаны на положениях договора, статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 1, 39.3, 39.4, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 52, 90, 91 АПК РФ, пункта 1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015 № 180-п (далее – Порядок № 180-п), и мотивированы тем, что договор совершен в обход закона.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, участвуют общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее – ООО «Прогресс»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – Управление Росреестра). 

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.03.2024 исковые требования удовлетворены. Согласно решению в договоре купли-продажи указано, что на участке находится только объект недвижимого имущества, принадлежащий покупателю на праве собственности согласно регистрационной записи от 27.12.2017, то есть речь шла об объекте с кадастровым номером 76:23:010602:6651, площадью 1030,9 кв.м. Сведений об иных объектах, которые бы учитывались в качестве капитальных в границах спорного земельного участка, договор купли-продажи не содержал. Как следует из материалов дела для эксплуатации объекта недвижимости площадью 1030,9 кв.м. выделен земельный участок с кадастровым номером 76:23:010602:6824, общей площадью лишь 2331 кв.м. Доказательств действительного использования (как предпринимательской деятельности, то есть на постоянной и систематической основе, в целях извлечения прибыли) земельного участка с кадастровым номером 76:23:010602:6680 по его назначению «объект розничной торговли» в материалы дела ответчик не представил (часть 1 статьи 65 АПК РФ). В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 76:23:010602:6680 согласно данным спутника в предпринимательской деятельности не используется. ООО «РЦ Глазово» не представило суду первой инстанции доказательств, что площадь участка в размере 22000 кв.м. необходима для эксплуатации объекта недвижимости площадью 1030,9 кв.м. При указанных конкретных обстоятельствах суд первой инстанции посчитал, что все действия ответчика (получение разрешения на строительство, возведения 2-х объектов недвижимости, один из которых впоследствии был снят с кадастрового учета, и государственная регистрация права) в действительности были направлены на приобретение спорного земельного участка большей площади, чем это действительно требовалось, в обход установленных императивно законодательством конкурентных процедур приобретения участка и по заниженной (льготной) цене. Исходя из названного, отчуждение земельного участка, находящегося в публичной собственности и отчуждаемого без проведения торгов, с определением выкупной стоимости, в результате которой уменьшаются поступления в доход местного бюджета, свидетельствует о недействительности договора как ничтожного. В применении срока исковой давности суд первой инстанции отказал, усмотрев злоупотребление в поведении Общества.

ООО «РЦ Глазово» с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.03.2024 и в удовлетворении исковых требований отказать полностью. 

Податель жалобы ссылается на пропуск срока исковой давности истцом, так как сделка была совершена 22.01.2018, а иск подан только 05.12.2022. Общество настаивает на том, что является добросовестным участником правоотношений, выкупило участок на возмездных условиях и платило налоги; считает, что именно поведение истца является недобросовестным, что тот злоупотребляет правами, так как по результатам проверок в 2018, 2020 годах никаких мероприятий Прокуратура Ярославской области не проводила. Мэрию Общество также считает недобросовестной, так как Мэрия приняла решение о продаже земельного участка, получила оплату и получает земельный налог в течение 5 лет. Выводы о несоразмерности земельного участка носят предположительный характер; вид разрешенного использования земельного участка, как до выкупа его,  так и после, не изменялся. 

Прокуратура направила возражения, в которых поддержала выводы суда первой инстанции, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Подробно позиции Прокурора и ООО «РЦ Глазово» изложены письменно.

Муниципалитет города Ярославля (далее – Муниципалитет), Мэрия, Комитет, ООО «Прогресс» и Управление Росреестра отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 28.03.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 29.03.2024 в соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны и третьи лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Определениями Второго арбитражного апелляционного суда от 07.05.2024, от 19.06.2024 судебное разбирательство откладывалось в соответствии со статьей 158 АПК РФ.

В судебном заседании 16.07.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 23.07.2024. 

Определениями Второго арбитражного апелляционного суда от 17.06.2024, от 15.07.2024 на основании статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Чернигиной Т.В. в связи с нахождением в отпуске на судью Савельева А.Б., судьи Малых Е.Г. в связи с нахождением в отпуске на судью Горева Л.Н. с учетом данного обстоятельства апелляционная жалоба рассматривалась сначала.

Общество по предложению суда апелляционной инстанции направило ходатайства о приобщении документов, подтверждающие использование земельного участка; указывает, что земельный участок используется по целевому назначению. На земельном участке оборудована единая пешеходно-транспортная система, включающая пожарные проезды, площадки с твердым покрытием, парковки и пешеходные дорожки, имеется зона разгрузки-погрузки товаров и площадка для сбора твердых коммунальных отходов; земельный участок обеспечен всеми коммуникациями, освещается по всему периметру (стационарные бетонные столбы с фонарями); участок обеспечен ливневой канализацией - колодезными накопителями для сбора сточных вод. Обществом были заключены договор на геологические изыскания, договор на корректировку проектной документации и договор подряда для завершения/реконструкции гипермаркета. РЦ Глазово поставило земельный участок, равно как расположенное на нем свайное поле, на бухгалтерский баланс, за земельный участок платятся все необходимые налоги в бюджет – только за последние 3 года в бюджет уплачено земельного налога на сумму более 3,2 миллионов рублей (платежные поручения и бухгалтерские справки приобщаются). При разделе земельного участка вид разрешенного использования был сохранен и не изменен фактически, земельные участки использовались и используются для организации торговли. На дату заключения договора купли-продажи на нем располагался (и сейчас располагается) супермаркет 1030,9 кв.м., с кадастровым номером 76:23:010602:6651, иные объекты – замощение, ограждение, бетонные фонарные столбы по периметру, пункт охраны, контейнеры, водопроводная и электрическая сети. Кроме того, и это отражено в договоре купле-продажи, земельный участок был обременен арендой (регистрация от 24.08.2007 № 76-76-01/142/2007-284, регистрация 76-76/023-76/001/010/2016-125/2 по 26.07.2019, арендатор ООО «РЦ Глазово») для размещения объекта капитального строительства незавершенного строительством (гипермаркет) площадью 4249,7 кв.м., с кадастровым номером 76:23:010602:6429. Совокупная площадь объекта и сооружений, их назначение очевидно требовали выделения для их эксплуатации земельного участка площадью 22000 кв.м. Также Общество представило исходно-разрешительную документацию по строительству гипермаркета на земельном участке.

В целях наиболее полного и объективного рассмотрения дела апелляционный суд считает возможным приобщить к делу представленные ответчиком документы в качестве доказательств на основании части 2 статьи 268 АПК РФ и разъяснений пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции».

В судебном заседании представители ООО «РЦ Глазово» в полном объеме поддержали доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело повторно рассмотрено в отсутствие представителей Прокурора, Муниципалитета, Мэрии, Комитета, ООО «Прогресс» и Управления Росреестра.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ,

Как следует из материалов дела, на основании Постановления мэра города Ярославля от 25.06.2007 № 2026 «О предоставлении ООО «Карма» земельного участка для строительства гипермаркета «Карусель» на пересечении ул. Блюхера и ул. Урицкого в Дзержинском районе» между Управлением земельных ресурсов Мэрии города Ярославля в лице муниципального учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и обществом с ограниченной ответственностью «Карма» (далее – ООО «Карма») заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30.07.2007 № 20101-о (далее – договор № 20101-о), согласно которому последнему на праве аренды передан земельный участок, общей площадью 22000 кв.м., с кадастровым номером 76:23:010602:0057 на пересечении ул. Блюхера и ул. Урицкого в Дзержинском районе, для строительства гипермаркета «Карусель» с инженерными коммуникациями торгово-выставочного, культурного комплекса с крытой автостоянкой, сроком до 24.06.2010 (сделка договора договор № 20101-о зарегистрирована 24.08.2007 за № 76-76-01/742/2007-284).

Дополнительным соглашением от 14.11.2012 № 1  к договору № 20101-о его срок продлен до 24.06.2015, дополнительным соглашением от 01.03.2013 № 2 к договору № 20101-о изменен вид функционального использования земельного участка на строительство гипермаркета с инженерными коммуникациями.

На основании дополнительного соглашения от 08.09.2014 № 3 к договору № 20101-о на стороне арендатора ООО «Карма» заменено на ООО «РЦ Глазово», дополнительным соглашением от 27.02.2015 № 5 к договору № 20101-о его срок продлен до 26.07.2016.

ООО «РЦ Глазово» в Департаменте архитектуры и развития территории города Мэрии города Ярославля получено разрешение от 26.06.2014 № RU 76301000-493-2014 на строительство гипермаркета с инженерными коммуникациями на пересечении ул. Блюхера и ул. Урицкого г. Ярославля, общая площадь объекта - 4642,17 кв.м.

В 2014-2015 году на земельном участке было начато строительство объекта недвижимости.

Объект поставлен на кадастровый учет 06.07.2015 с присвоением кадастрового номера 76:23:010602:6429, степень готовности объекта составляла 11 %.

29.12.2015 между ООО «РЦ Глазово» (арендатор) и Департаментом архитектуры и земельных отношений Мэрии города Ярославля (арендодатель) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 20101/1-о (далее – договор № 20101/1-о, по которому арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 22000 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:010602:57, расположенного по адресу: г. Ярославль, на пересечении ул. Блюхера и ул. Урицкого в Дзержинском районе, с видом разрешенного использования: для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства гипермаркета с инженерными коммуникациями сроком до 26.07.2019 (договор № 20101/1-о зарегистрирован 15.01.2016 за № 76-76/023-76/001/010/2016-125/1).

Дополнительным соглашением от 03.08.2017 № 1 к договору № 20101/1-о изменен вид разрешенного использования земельного участка на объекты розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы). Указано, что земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010602:6429.

Департаментом архитектуры и развития территории города Мэрии города Ярославля ООО «РЦ Глазово» выдано разрешение от 24.08.2017 № RU 76301000-354-2017 на строительство объекта розничной торговли с инженерными коммуникациями на пересечении ул. Блюхера и ул. Урицкого в Дзержинском районе г. Ярославля, общая площадь объекта - 1029,9 кв.м.

ООО «РЦ Глазово» возведен объект розничной торговли, общей площадью 1030,9 кв.м, разрешение на ввод в эксплуатацию которого получен 21.12.2017, право собственности зарегистрировано 27.12.2017.

По состоянию на 28.12.2017 на земельном участке с кадастровым номером 76:23:010602:0057 по сведениям Единого государственного реестра недвижимости  (далее – ЕГРН) было расположено 2 объекта: 

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010602:6429, степень готовности объекта составляла 11 %; 

- объект розничной торговли с инженерными коммуникациями площадью 1030,9 кв. м. с кадастровым номером 76:23:010602:6651.

На основании заявления ООО «РЦ Глазово» о выкупе земельного участка с кадастровым номером 76:23:010602:0057 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ, 22.01.2018 между Департаментом архитектуры и земельных отношений Мэрии города Ярославля (продавец) и ООО «РЦ Глазово» (покупатель) заключен договор № 12, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 22000 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:010602:57, расположенный по адресу: г. Ярославль, на пересечении ул. Блюхера и ул. Урицкого, с видом разрешенного использования участка - объект розничной торговли. Стоимость участка по договору составила 8 065 200 рублей 00 копеек и равна 15 % от его кадастровой стоимости (53 768 000 рублей 00 копеек).

07.03.2018 году земельный участок с кадастровым номером 76:23:010602:57 был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:010602:6679 (3300 кв.м) и 76:23:010602:6680 (18700 кв.м.).

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:010602:6679 продан ООО «Прогресс» по цене 2 000 000 рублей 00 копеек, разделен на 3 земельных участка площадями 301 кв.м. с кадастровым номером 76:23:010602:6765, 168 кв.м. с кадастровым номером 76:23:010602:6766, 2 831 кв.м. с кадастровым номером 76:23:010602:6767.

Земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:010602:6765, 76:23:010602:6766 проданы ООО «Прогресс» обществу с ограниченной ответственностью «САМ» по цене 30 000 рублей 00 копеек и 20 000 рублей 00 копеек.

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:010602:6767 разделен на 2 земельных участка площадями 2331 кв.м. с кадастровым номером 76:23:010602: 824) и 500 кв.м. с кадастровым номером 76:23:010602:6823.

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:010602:6823 продан ООО «Прогресс» обществу с ограниченной ответственностью «САМ» по цене 200 000 рублей 00 копеек.

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:010602:6824 продан ООО «Прогресс» ФИО3 по цене 8 000 000 рублей 00 копеек.

08.05.2018 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010602:6429, был снят с кадастрового учета, в настоящее время записи об объекте имеют статус «архивные».

Объект недвижимости с кадастровым номером 76:23:010602:6651, площадью 1030,9 кв.м., для эксплуатации которого был выкуплен участок площадью 22000 кв.м., располагается на земельном участке с кадастровым номером 76:23:010602:6824, общей площадью 2331 кв.м.

Ссылаясь на отсутствие оснований для предоставления Обществу земельного участка испрашиваемой площади, Прокурор обратился в арбитражный суд с иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей ООО «РЦ Глазово», суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. 

Статья 52 АПК РФ наделила прокурора правом обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25).

В соответствии с пунктом 1 статьи 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка по указанному основанию являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости, является также наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, притом необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Такие правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 и Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-О отметил следующее. Условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая названный принцип, ЗК РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нём объекта.

Предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

В пункте 1 Постановления № 25 разъяснено, что положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Так, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Верховный Суд Российской Федерации в абзаце третьем пункта 1 Постановления № 25 разъяснил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

Между тем, из материалов дела не следует, что Общество создало лишь видимость условий для выкупа земельного участка по статье 39.20 ЗК РФ.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен статьей 39.17 ЗК РФ. Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении участка должны быть указаны, в том числе основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных, в том числе пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также цель использования земельного участка (подпункт 7 пункта 1 статьи 39.17 ЗК РФ).

Согласно пункту 6 приложения № 1 к Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», действовавшему на момент заключения договора купли-продажи, пункту 2 статьи 39.17 ЗК РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН; документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок); сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Таким образом, обязанность предоставления документов, подтверждающих надлежащее использование земельного участка, земельным законодательством возложена на заявителя.

Прокурор утверждает, что ООО «РЦ Глазово» по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, приобретён в собственность земельный участок в 21 раз больше площади объекта, для эксплуатации которого он предоставлен (площадь застройки земельного участка составила 4,7 %). То есть земельный участок приобретён с нарушением действующего законодательства, действия Общества повлекли нарушение прав потенциальных покупателей земельного участка на его приобретение путём участия в конкурентных процедурах.

Общество, возражая против иска, считает, что нарушение отсутствует. Земельный участок находится в зоне ФЦ (многофункциональный центр), в основных видах разрешенного использования объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) (код 4.2.), рынки (код 4.3.), магазины (код 4.4.), общественное питание (код 4.6.), гостиничное обслуживание (код 4.7.), развлекательные учреждения (код 4.8.) и так далее. Земельный участок эксплуатируется заявителем для торговли путем размещения на нем торговой ярмарки и иной торговли (код 4.3.) и мест общественного питания (код 4.6.), организуемых ООО «РЦ Глазово», в том числе, при проведении мероприятий (празднования и значимые даты). На земельном участке размещено находящееся на праве собственности ООО «РЦ Глазово» свайное поле под застройку гипермаркета – объект капитального строительства, имеющий прочную связь с землей, что также соответствует разрешенным видам использования земельного участка (код 4.2.).

В подтверждение фактического использования спорного земельного участка Обществом по предложению суда апелляционной инстанции представлены в материалы дела градостроительный план земельного участка; разрешение на строительство гипермаркета; договор подряда между ООО «РЦ Глазово» и обществом с ограниченной ответственностью  «Экопром» от 15.01.2015 № ЭП/15/90 с отчетными документами; разделы проектной документации «Архитектура», «Тепловой узел», «Тепловые сети», «Воздействие на окружающую среду», «Пожарная безопасность», «Геологические изыскания», «Геодезический изыскания»; положительное заключение государственной экспертизы государственного автономного учреждения Ярославской области «Государственная экспертиза в строительстве» по гипермаркету с инженерными коммуникациями г. Ярославль, Дзержинский район, на пересечении ул. Блюхера и ул. Урицкого от 22.09.2014 № 76-1-4-Н155-14, фотоотчет 2015 – свайное поле и ограждения; электронная переписка 2015 года с отчетом по строительству; пояснительная записка по гипермаркету «Франк»; план-схема использования ООО «РЦ «Глазово» земельного участка; договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ от 15.01.2024, заключенный между ООО «РЦ Глазово» и обществом с ограниченной ответственностью «СПК «Восток»; предварительный договором аренды от 22.11.2023 между ООО «РЦ Глазово» и обществом с ограниченной ответственностью Союз Святого ФИО4»  в отношении здания, строительство которого будет осуществлено Обществом на земельном участке с кадастровым номером 76:23:010602:668; справка о балансовой стоимости земельного участка; платежные поручение об уплате земельного налога; договоры с ресурсоснабжающими организациями, фотоотчет по использованию земельного участка.

Соотнеся приведенные документы между собой и с позициями участников спора по делу, суд апелляционной инстанции в данном случае, вопреки мнению суда первой инстанции, не усматривает в поведении ответчика признаков недобросовестности и злоупотребления правом. 

Согласно пояснениям заявителя ООО «РЦ Глазово» входит в группу компаний, работающих на рынке продуктового ритейла, и осуществляющей деятельность под брендом «Универсам Верный». На территории Ярославской области работает порядка 30 магазинов «Верный». При исследовании обстоятельств настоящего спора установлено и материалами дела подтверждено, что аренда, а затем и приобретение земельного участка заявителем обусловлена  целью строительства  гипермаркета, которая на сегодняшний день находится в стадии реализации. Иного из дела не следует и истцом не опровергнуто. Со стороны ООО «РЦ Глазово» осуществлялись и осуществляются явные и очевидные действия, направленные на достижение конечной цели – продолжение и завершение строительства, о чем свидетельствует и тот факт, что строительство объектов заявителем начато на едином земельном участке до его разделения, и сохранение свайного поля, и наличие соответствующей инфраструктуры на участке, и наличие на нем объектов розничной торговли, и заключение Обществом договора на корректировку проектной документации, а также предварительного договора аренды. Целевое назначение земельного участка не изменилось. Доказательств, свидетельствующих о намерении  Общества разделить спорный земельный участок, в деле нет.

Оценка соразмерности площади должна быть основана не только на формальном исчислении площади для каждого из объектов недвижимости, но и с учетом особенностей их расположения на земельном участке и необходимости использования для единой цели. Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Гипермаркет представляет собой крупный формат магазина реализующее продовольственные и непродовольственные товары универсального ассортимента преимущественно по форме самообслуживания, торговой площадью — от 4 тыс. до 20 тыс. кв.м. с сопутствующими строениями (складами, стоянками и т.д.).

С учетом изложенного, по мнению апелляционного суда, в рассматриваемой ситуации  нельзя согласиться с оценкой суда первой инстанции, пришедшего к выводу, что договор купли-продажи в части спорного участка был совершен в обход закона. 

Исполнение договора купли-продажи завершено 29.01.2018, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи земельного участка. Прокурор обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи № 12 недействительным и применении последствий его недействительности 26.12.2022, то есть спустя более чем 4,5 года с даты исполнения сделки, в связи с чем доводы заявителя об истечении срока исковой давности при предъявлении Прокурором рассматриваемого иска заслуживают внимания суда и признаются обоснованными (статьи 181, 195, 196, 199, 200, разъяснения пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Таким образом, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимосвязи, приняв во внимание доводы подателя жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения требований иска.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда  - отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы заявителя по уплате государственной пошлины за подачу  апелляционной жалобы подлежат взысканию с Российской Федерации в лице Министерства финансов  Российской Федерации с учетом положений статьи 110 АПК РФ и разъяснений пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе».   

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РЦ Глазово» удовлетворить, решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.03.2024 по делу № А82-21406/2022 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Российской Федерации в лице Министерства финансов  Российской Федерации (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «РЦ Глазово» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 000 рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                               

 

Судьи

 

Е.А. Овечкина

 

Л.Н. Горев

 

А.Б. Савельев