Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-2389/2020

«17»

августа

2020 года 

«10» августа 2020 года оглашена резолютивная часть решения 

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

ФИО1, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

Администрации Советского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройка» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:16:010515:180, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:16:010515:27, путем продажи с публичных торгов,

при участии:

от Администрации:

ФИО3 по доверенности,

от общества:

не явились, извещены;

установил:

Администрация Советского городского округа (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройка» (далее – ООО «Стройка», общество, ответчик) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства  с кадастровым номером 39:16:010515:180, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:16:010515:27.

Ответчик представителей в судебное заседание не направил, о времени и месте заседания извещался надлежащим образом согласно ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), возражений не заявил. Ранее представитель ответчика знакомился с делом, участвовал в судебных заседаниях, высказывал свои возражения по иску.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании  представитель истца, ссылаясь на имеющиеся в деле доказательства, исковые требования поддержал в полном объеме.

Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующему. 

Как следует из материалов дела, с 2006 года ООО «Стройка» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:16:010515:27 (39:16:010515:0020 – до изменений 2009 г.), площадью 11070  кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> с разрешением использования «под строительство торгово-развлекательного комплекса».

Срок аренды неоднократно продлевался дополнительными соглашениями к договору аренды.

04.04.2014 г.  ООО «Стройка» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:16:010515:180 степенью готовности 30 %, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН.

23.12.2016 г. между сторонами был заключен договор аренды № 192, в соответствии с условиями которого обществу был передан земельный участок с КН 39:16:010515:27 в аренду на три года для завершения строительства объекта.

Руководствуясь пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", полагая, что у ответчика отсутствуют права на земельный участок, администрация в соответствии с положениями ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

 В пункте 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В соответствии с пунктами 1, 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в 5 государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

 Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171- ФЗ) положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

На основании статьи 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. 

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015. 

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

 Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4. 

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ.

 Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

 То есть законодатель в приведенных нормах действующего законодательства урегулировал вопрос предоставления земельных участков при наличии договоров аренды земельных участков, заключенных ранее 01.03.2015, и не установил иной порядок заключения договоров аренды земли для строительства зданий и сооружений. 

В данном случае условия Договора № 192 прямо свидетельствуют о том, что указанная сделка является новым (самостоятельным) договором, целью заключения которого было завершение строительства. 

При этом из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ следует, что определяющим моментом для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является именно момент заключения договора аренды земельного участка. 

В рассмотренном случае Договор № 192 заключен 23.12.2016, то есть после 01.03.2015, срок его действия установлен сторонами до 23.12.2019, и истек, тогда как строительство объекта обществом не завершено. 

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. 

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299). 

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее – аукцион). 

Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. 

Аргументы ответчика относительно нераспространения на взаимоотношения сторон положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу наличия длящихся правоотношений сторон по аренде земельного участка, а также на ссылка на то обстоятельство, что предмет аренды из владения ответчика не выбывал с момент подписания первой сделки аренды, отклоняются судом. 

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды. 

 При заключении Договора № 192 его условия, в том числе дата его подписания, стали являться обязательными для контрагентов, а потому спорный договор подпадает под действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо заключен после 01.03.2015. 

В действующем законодательстве отсутствуют какие-либо исключения для арендатора, подписавшего договор после указанной даты, а также не зафиксирована возможность признания судом отношений по пользованию земельным участком фактически сложившимися в целях продления договоров аренды без проведения конкурсных процедур.

 В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

 Более того, как уже указывал суд, из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ прямо следует, что определяющим моментом для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является момент заключения договора аренды земельного участка, то есть в данном случае – 23.12.2016. 

В материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие об обращении Общества с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке, установленном действующим земельным законодательством. 

Суд также принял во внимание то обстоятельство, что доводов и доказательств невозможности завершения строительства вследствие вины истца (либо государственных органов) ответчиком не представлено. 

          В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с требованиями, установленными частью 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ). 

При перечисленных обстоятельствах суд полагает, что требование Администрации об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов с выплатой обществу денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, подлежит удовлетворению на основании пунктов 1, 5 и 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина взыскиваются арбитражным судом с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

                                                 Р  Е  Ш  И  Л  :

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Стройка» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:16:010515:180, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:16:010515:27 путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройка» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяИ. ФИО4